토지 양도세 증여세 질문합니다. (서울 시가 230억)

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796