1세대 2주택 종합부동산세가 궁금해서 질문남겨요

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 상담을 하다 보면 “종합부동산세가 어떻게 계산되는지”, “1세대 1주택자와 다주택자, 법인은 무엇이 다른지”에 대한 질문이 여전히 매우 많습니다. 지금은 과거와 달리 제도가 비교적 안정되었기 때문에, 주택 보유자 입장에서 필요한 핵심만 정확하게 이해해 두시면 충분합니다.오늘은 주택에 대한 종합부동산세만 깔끔하게 정리해 보겠습니다.주택분 종부세 납세의무자종합부동산세는 매년6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다.이 날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 모두 판단합니다.6월 1일 이전에 매도하면 그 해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않습니다.종부세 과세표준소유자가 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 전부 합계 후 공제금액을 빼고 60%을 곱하면 됩니다.1세대 1주택자: (공시가격의 합 - 12억 원)* 공정시장가액 비율 60%다주택자: (공시가격의 합 - 9억 원)* 공정시장가액 비율 60%법인: 공시가격의 합* 공정시장가액 비율 60%종부세 세율주택 (2주택 이하)주택 (3주택 이상)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)3억원 이하0.52.73억원 이하0.55.06억원 이하0.76억원 이하0.712억원 이하1.012억원 이하1.025억원 이하1.325억원 이하2.050억원 이하1.550억원 이하3.094억원 이하2.094억원 이하4.094억원 초과2.794억원 초과5.01세대 1주택 추가 세액공제1세대 1주택자는 ‘세액공제’가 추가로 있습니다.1세대 1주택자는 과세표준 단계에서 12억 원 공제를 한 번 받고, 세액 계산 단계에서 “고령자·장기보유 공제”를 한 번 더 받을 수 있습니다.고령자 공제60세 이상 20%65세 이상 30%70세 이상 40%장기보유 공제5년 이상 20%10년 이상 40%15년 이상 50%두 공제는 합산 가능하지만, 합계 공제율은 최대 80%까지입니다.따라서 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.납부기한, 분납 제도총 납부세액은종합부동산세와종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가합산된 금액이 됩니다.종합부동산세는매년 12월 1일~12월 15일사이에 납부합니다.국세청에서 고지서가 발송되며, 본인이 직접 신고납부도 할 수 있습니다.분납 제도는 다음과 같습니다.납부세액이250만 원 초과: 분납 가능납부 세액분납 가능 금액250만원 ~ 500만원250만원을 초과하는 금액만 분납 가능500만원 ~납부할 세액의 50% 까지 분납 가능분납 기한: 납부 기한 경과 후 6개월 이내종합부동산세는 단순히 공시가격이 올랐다고 해서 세금이 정해지는 구조가 아닙니다.1세대 1주택 판정, 공제금액, 공정시장가액비율, 세액공제 여부 등 여러 요소가 함께 작동하기 때문에 같은 금액의 주택이라도 납세자별로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.이번 글이 보유 구조를 정리하시거나 향후 매도·증여·법인 이전 등을 고민하실 때 기준 잡는 데 도움이 되셨으면 합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

부모님이 남기신 집을 형제가 함께 상속받은 뒤, 각자 사는 집을 팔 때가 되면 같은 질문이 나옵니다. 상속받은 지분 때문에 나도 2주택자가 된 것 아니냐는 것입니다. 지분만큼 모두 집이 한 채씩 늘었다고 생각하기 쉽지만, 양도소득세는 그렇게 세지 않습니다. 여러 사람이 함께 상속받은 집은 한 사람의 집으로만 봅니다. 다만 그 한 사람이 누구인지, 그리고 이 규칙이 통하지 않는 경우가 무엇인지를 알아야 합니다. 일곱 가지로 정리했습니다.■ 첫째, 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 집으로 봅니다소득세법 시행령 제155조 제3항은 여러 사람이 공동으로 상속받은 주택을, 지분이 가장 큰 상속인이 아닌 나머지 상속인의 주택 수에서 빼 줍니다. 그러니까 소수지분을 가진 형제가 자기가 사는 집을 팔 때는 상속받은 지분이 없는 것으로 보고 1세대1주택 비과세를 따집니다. 지분이 10퍼센트든 30퍼센트든 가장 크지만 않으면 동일합니다. ■ 둘째, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 아무도 안 살면 나이가 가장 많은 사람입니다자녀 둘이 반씩 상속받는 것처럼 가장 큰 지분을 가진 사람이 둘 이상이면, 먼저 그 주택에 거주하는 사람이 소유자가 되고, 아무도 거주하지 않으면 최연장자가 소유자가 됩니다. ■ 셋째, 지분이 가장 큰 사람에게도 특례가 있지만 범위가 좁습니다최대지분자에게는 상속주택 특례가 따로 있습니다. 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보고 비과세를 따집니다. 다만 여기서 일반주택은 상속이 개시될 때 이미 갖고 있던 집만 말합니다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 집에는 이 특례가 없습니다. 상속개시일 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집도 제외됩니다. 그래서 누가 최대지분자가 되느냐는, 앞으로 집을 옮길 계획이 있는 사람인지와 함께 봐야 합니다.■ 넷째, 부모님과 같은 세대였다면 이 특례들이 거의 적용되지 않습니다상속이 개시될 때 상속인이 부모님과 한 세대였다면, 제2항 단서가 상속주택의 범위를 좁힙니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에, 합치기 전부터 갖고 있던 집만 상속주택으로 봅니다. 이 단서는 제3항에도 그대로 적용됩니다. 부모님과 함께 살다가 상속받은 자녀라면 소수지분이라는 이유만으로 주택 수에서 빠진다고 기대하면 안 됩니다.■ 다섯째, 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 특례는 한 채에만 적용됩니다피상속인이 상속 당시 두 채 이상을 갖고 있었다면, 공동상속주택으로 인정되는 것은 그중 한 채뿐입니다. 부모님이 가장 오래 소유한 집, 그다음은 가장 오래 거주한 집, 그다음은 돌아가실 때 거주하던 집, 그다음은 기준시가가 가장 높은 집 순서로 정합니다. 순위에서 밀린 집의 지분은 소수지분이어도 주택 수에 들어갑니다. 서울행정법원은 두 채를 공동상속받아 2/7 지분을 가진 상속인에 대해, 순위에서 밀린 쪽 지분은 특례 대상이 아니라고 보고 1세대 2주택 과세를 유지했습니다. 그 집이 상속 뒤에 멸실되었어도 기준은 상속개시 당시라는 것이 판결의 요지입니다. 2023구단53006, 2023년 12월 22일 선고입니다.■ 여섯째, 협의분할 등기를 미뤄 두면 법정상속분으로 판단합니다상속인끼리 누가 몇 퍼센트를 가질지 정하지 않고 등기도 하지 않은 상태에서 다른 집을 팔면, 민법상 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다. 배우자와 자녀가 함께 상속하면 배우자 몫이 자녀 몫의 1.5배이므로, 이 경우에는 배우자가 최대지분자가 됩니다. 나중에 협의분할로 등기해서 지분이 바뀌고 그 때문에 비과세가 깨지면, 등기일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 부족한 세금을 신고하고 내야 합니다. 형제 중 누군가 집을 팔 계획이 있다면, 그 전에 지분부터 정하는 것이 순서입니다.■ 일곱째, 종합부동산세는 기준이 다릅니다종합부동산세는 원칙적으로 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 양도세처럼 최대지분자 한 사람에게 몰아 주지 않습니다. 대신 1주택과 상속주택을 함께 가진 경우, 상속주택이 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40퍼센트 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 중 하나에 해당하면 1세대 1주택자로 봅니다. 종합부동산세법 제8조 제4항 제3호와 시행령 제4조의2 제2항입니다. 이 특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청해야 적용됩니다. 상속이 아니라 매매로 산 지분에는 이 제외 규정이 적용되지 않는다는 것이 법원의 판단입니다.■ 정리하면 이렇습니다양도세에서 공동상속주택은 최대지분자 한 사람의 집이고, 나머지 형제는 자기 집을 팔 때 그 지분이 주택수에 영향을 주지 않습니다.최대지분자가 둘 이상이면 거주자, 그다음은 최연장자입니다.부모님과 같은 세대였거나, 부모님 집이 여러 채였거나, 협의분할을 미뤄 두었다면 이 계산이 달라집니다.종합부동산세는 따로 계산하고, 매년 9월에 신청해야 합니다.■ 지금 확인해 보실 것첫째, 상속 당시 부모님과 같은 세대였는지 주민등록 기록으로 확인하십시오.둘째, 부모님이 돌아가실 때 주택을 몇 채 갖고 계셨는지 확인하십시오. 여러 채였다면 어느 집이 공동상속주택인지부터 정해야 합니다.셋째, 형제 중 가까운 시일 안에 집을 팔거나 옮길 사람이 있다면, 등기 전에 누가 최대지분자가 될지를 함께 정하십시오.이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )요즘 재건축, 재개발 정비사업 교육을 듣고 있는데요.용어에 대해 익숙해지고, 얼핏 알고 있던 상식들을 확장할 수 있어서 만족하고 있습니다.틈틈히 재건축, 재개발시 논란이 되는 세법 이슈에 대한 내용도 공부해서 남기려고 합니다.오늘은 재건축, 재개발 단계를 살펴보고,각 단계별로 취득세 / 양도세 / 재산세 및 종부세 / 상증세 는 어떻게 되는지 확인해보도록 하겠습니다.일단 재건축, 재개발 즉 정비사업 단계는 크게 아래와 같이 진행됩니다.이중 세법상 중요한 날은'관리처분계획 인가일'인데요.이 시점을 기준으로 그 부동산은주택 등에서조합원입주권으로 전환되기 때문입니다.각 세목 별로 어떤 차이가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도소득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택의 양도기본세율, 1세대1주택 비과세 가능, 다주택자 중과 (26.5 이후)관리처분계획인가고시일 후조합원입주권의 양도단기 세율 주의취득 후 1년 미만 보유시 70%취득 후 2년 미만 보유시 60%장기 보유시 기본세율1세대 다주택자로서 보유기간이 2년 이상 된 조정대상지역 주택의 경우,관리처분계획인가 고시 후 조합원입주권으로 양도하는 것이 중과세를 회피할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.(26년 5월 중과 이후)단, 종전부동산평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아장특공 측면에서 불리한 경우도 있으니 반드시 검토를 통해 진행하셔야 합니다.취득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)관리처분 고시 후 멸실 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)주택 건물 멸실 후토지4% (다주택자 등도 4%)취득세는 양도세와 달리 관처일 보다 멸실일이 더 중요합니다.건물이 멸실된 이후 조합원입주권을 유상승계 취득한 경우,취득가액이 ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 + ③분담금 납부액 이라면,취득세 과세표준은( ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 ) 만 적용됩니다.취득세는 과세표준에 X 4.6% (부가세 포함 세율) 를 납부하게 됩니다.이때 분담금 기 납부액은 토지의 취득세 과세표준에서는 제외되나,향후 건물 준공시 건물의 취득세 과세표준에는 포함되게 됩니다.재산세, 종부세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과관리처분 고시 후 멸실 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과주택 건물 멸실 후토지정비사업조합 멸실 토지는분리과세 토지로 재산세 낮은 세율 부과종부세는 부과 X재산세 및 종부세 또한 취득세와 마찬가지로멸실 전까지 주택으로 간주되어 재산세 및 종부세 주택분으로 과세됩니다.멸실 이후 분리과세 토지로 보아 재산세는 낮은 세율이 부과되며종부세는 부과되지 않습니다.멸실신고가 되지 않은 경우에도 멸실목적으로 조합에서 취득한 주택의 경우취득 후 3년 이내 주택은 종합부동산세가 과세대상에서 제외됩니다.상속세, 증여세시점구분시가관리처분계획인가고시일 전주택주택에 대한 상증세법상 평가액1) 시가증여: 전 6개월 후3 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액상속: 전 6개월 후6 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액(유사매매사례가액)2) 주택의 보충적평가액 : 기준시가관리처분계획인가고시일 후조합원입주권조합원입주권의 상증세법상 평가액1) 시가 : 주택과 상동2) 조합원입주권의 보충적평가액 : 종전부동산의권리가액 + 청산금 납부액 + 프리미엄주택의 경우 특히 아파트는 기준시가보다 시가가 높은 경우가 대다수이기에유사매매사례가액으로 산정하는 것이 안전합니다.조합원입주권의 보충적 평가액은 객관적인 프리미엄 가액을 알아야 산정할 수 있으나,프리미엄 가액은 보통 유사매매가액이나 감정가액 등을 통해 확인할 수 있게 됩니다.따라서 시가인 유사매매가액을 확보하거나 감정평가를 받아 신고하는 것이 가장 합리적입니다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.오늘은2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.목차 구조지방 저가 주택 취득세율 개정 배경적용 대상 및 요건적용 제외 지역 유의사항주의할 점: 주택 수 포함 여부지방 저가 주택 취득세율 개정 배경최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:- 지방 부동산 시장 활성화- 실수요자·임대사업자 세부담 완화- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소적용 대상 및 요건1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***적용 제외 지역 유의사항이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다. 주의할 점 : 주택 수 포함 여부지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.① 양도소득세 중과세는 없음현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다26년 1월 1일 공시지가는26년 3월 중순부터 열람이 가능하며4월 말일에 확정되어6월 1일 과세기준일을 기준으로재산세 및 종합부동산세의 과세 기준 금액이 됩니다.공시지가에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요!2026년 공시지가 열람 시작, 이때만 가능한 절세 방법도 확인하세요오늘은 26년 1월 1일 공시지가가 달라짐에 따라올해 내야 하는 보유세가 어떻게 달라지는지구체적으로 계산한 사례를 보고 파악하도록 하겠습니다.2026년 공시지가 급상승지금 이 시기에는 26년 1월 1일 공시지가가확정된 것이 아니라 '열람'이 가능한 시기입니다.많은 분들이 확인을 하시고 계신데,보시고 대부분'공시지가가 너무 많이 올랐다'라는반응인 것 같습니다.일반적으로 공시지가는 시가의 60~70% 선을 지키고 있습니다.이를 '공시가율' 이라고 하는데,공시가율 자체는 매년 동결되고 있어서작년과 올해 모두 동일합니다.다만, 시가 X 공시가율이라면,25년에서 26년 사이에 대부분의 부동산 가격이 상승함으로써시가가 급격히 올라갔기 때문에공시지가도 함께 반등한 것입니다.제가 확인한 대부분의 조정지역 아파트들은기본 1억 ~ 3억 가량 상승되었답니다.일반적인 공시지가 상승 폭보다 훨씬 많이가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.공시지가는 <부동산공시가격 알리미> 사이트에서 확인하세요!부동산공시가격 알리미주택 공시가격 열람 공동주택 (아파트,연립,다세대) 공동주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 단독주택 (단독,다가구,다중주택) 표준주택 공시가격 열람하기 + 개별주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 토지 공시지가 열람 표준지 공시지가 열람하기 + 개별지 공시지가 열람하기 + 의견제출 + 공지사항 자주묻는질문(FAQ) 바로가기 단독 2026년 1월 1일 기준 개별주택가격(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 토지 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 공동 2026년 1월...www.realtyprice.kr공시지가 급상승시 보유세 폭탄?!공시지가가 너무 많이 상승해서보유세 고민이 많으신 분들이 정말 많으신데요.반은 맞을 수 있고반은 틀릴 수 있습니다.내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.1) 보유세 세법 개정이 아직 안되었습니다.현재로서는 재산세, 종합부동산세에 대한세법 개정이 이루어지지 않았습니다.양도세를 시작으로, 돌연 보유세에 대한급격한 인상 개정이 될 수 있는 가능성은 있으나현재 26년도 기준으로는 개정된 세법이 없습니다.따라서 25년도와 동일한 기준과 동일한 계산법으로보유세가 계산되고, 부과될 것입니다.2) 보유세에는 '상한제도'가 있습니다.보유세는<공시지가> 를 기준으로 세액을 계산하는 것이 맞지만재산세에는 과세표준상한제도, 세부담상한제도종부세에도 세부담상한제도가 있기 때문에공시지가가 급등한다 하더라도전년도 세액에서 일정 비율 이상 높아질 수가 없습니다.재산세의 경우 주택은 105%, 건물, 토지는 최대 130% 이내로상한 제도가 존재하며종부세는 150% 의 상한제도가 있습니다.(2026년 세법 기준)★ 재산세 계산 예시사례를 들어보도록 하겠습니다.25년 공시지가 : 5억원26년 공시지가 : 7억원주택의 공시지가가 2억이 올랐을 때어떤 효과가 있을까요?25년에 해당 주택을 매매한 경우와26년에 해당 주택을 매매한 경우로 나눠서 보겠습니다.(1세대 1주택 특례가 아닌 일반 공정시장가액비율로 적용했으니재산세 차이가 있을 수 있습니다. 계산식을 중점적으로 확인하시면 됩니다.)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 재산세2026년 재산세2026년 재산세공시지가500,000,000700,000,000700,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준300,000,000420,000,000420,000,000과세표준상한액321,000,000재산세570,000654,0001,050,000도시지역분420,000449,400588,000지방교육세114,000130,800210,000총 납부액1,104,0001,234,2001,848,000과세표준상당액은직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (해당 연도 과세표준 X 과세표준상한율)입니다.즉,전연도 과표 (3억) + 올해 과표 X 5% (21백만원) = 321,000,000원을최대 상한으로 보겠다는 의미입니다.원래는 4억 2천으로 해야 하는데 상한이 3억 2천이기 때문에세금이 줄어들 수 있습니다.그런데 반대로 26년 매수자는상한을 반영할 수 없습니다.전년도 해당 부동산에 대한 과세금액이 없기 때문입니다.그럼 오른 공시지가를 기준으로 전액 재산세를 납부하고내년부터 상한 제도의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.언제 매수했냐에 따라총 납부액 차이가 클 수 있습니다.위의 사례의 경우 60만원이나 차이가 나게 됩니다.공시지가가 오르면 오를수록과세표준 상한 제도의 효과가 크다는걸 알 수 있습니다.특히 공시지가가 낮은 시절 매수하여장기 보유하고 계신 분들의 재산세는 더더욱 낮을 수 있겠죠.종합부동산세도세부담상한제도가 150% 존재하기 때문에전년도 세액에서 50% 이상 오를 순 없습니다.단순히 2배, 3배가 오르실까봐 걱정하시는 분들이 많은데현재 세법으로는 150% 상한이 유지되고 있습니다.다만 21년 - 22년 쯤 상한제도가다주택자, 법인 등은 300% 로변경된 적이 있는 점을 감안했을 때세법이 개정되는 경우 다주택자의 종부세 부담은급격히 증가할 수 있습니다.만약 내가 가지고 있는 주택이 공시지가가 급격히 올랐을 때1세대 1주택 기준 12억, (공동명의 18억)다주택 기준 9억원을 초과하지 않는다면종부세 는 걱정하지 않으셔도 되고위의 재산세 증가액에 대해서만 확인하시면 됩니다.공시지가 상승으로 위의 공제금액을 초과하여종합부동산세 고지서를 처음으로 받아 보시는 분도계실 수 있습니다.종부세가 공시지가 에 맞춰 잘 나온 것이 맞는지세액을 절감할 수 있는 다른 방법은 있는지다방면으로 사전적으로 검토하는 것이 좋습니다.올해 이정도 나왔다가 끝이 아니라매년 계속해서 증가한 금액으로 나올 수 있는가능성이 있기 때문입니다.★ 종합부동산세 계산 예시종부세도 공시지가 상승을 기준으로 확인해보도록 하겠습니다.1세대 1주택자로서,12억원의 공제금액 및 일반세율 적용을 기준으로 하겠습니다.25년 총 공시지가 합산액 : 1,500,000,000원 (15억)26년 총 공시지가 합산액 : 2,000,000,000원 (20억)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 종부세2026년 종부세2026년 종부세공시가격 합1,500,000,0002,000,000,0002,000,000,000공제가격1,200,000,0001,200,000,0001,200,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준180,000,000480,000,000480,000,000종합부동산세900,0002,760,0002,760,000공제할 재산세액(생략)(생략)(생략)세부담상한 초과세액-1,410,000산출세액900,0001,350,0002,760,000총 납부액1,080,0001,368,0003,312,000세부담상한 초과세액은직전연도 총세액상당액 (재산세 + 종부세) X 세부담상한율 (150%)를 초과하는 세액으로 계산합니다.재산세, 공제 등을 생략했기 때문에같은 공시지가라도 실제 세액과는 다르게 됩니다.위의 계산 방식을 참고해서 이런 식으로 상한이적용된다는 내용을 확인해주시면 되세요.15억 -> 20억으로공시지가가 5억원 올랐을 때전년도 상한이 적용되었을 때와대략 2백만원 정도 차이가 납니다.재산세나 종부세의 계산 방식을 보면오래 보유하면 할수록 세 부담은 줄어들고신축을 분양받거나 새로 이사하여첫 보유세를 내시는 경우 부담이 클 수 있으니그 점 참고해주시면 되세요.오늘은 자세한 계산식을 통해재산세와 종부세를 확인해보았는데요.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 자세히 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.