토지수용에 따른 본점 소재지 이전 보상금

사전-2021-법령해석재산-0192, 2021.02.26「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임질 의(사실관계)o 신청인은 ‘□ □ 시 ☆☆동 ***-* 외 3필지’ 토지(이하 “쟁점토지”)를 ◎◎◎◎공사에서 시행하는 “□ □ ☆☆역세권지구3차” 사업지구내의 부동산으로 공공주택특별법에 의해 수용당함.o 신청인은 사업시행자와 토지보상금이 저렴하다는 이유로 협의가 성립되지 않아 중앙토지수용위원회에 재결을 신청하였고, 2020.11.**. 재결결정을 받음.- 재결결정에 따라 수용개시일은 2021.01.06.로 하고, 쟁점토지의 보상가격은 *,***,***,***원으로 결정됨.o 사업시행자는 재결일 후에 2020.12.**.까지 보상금을 지급하려고 청구안내를 하였으나, 신청인이 수령을 거절하였고, 2020.12.**. 보상금 *,***,***,***원을 법원에 공탁함.o 신청인은 보상금 재결에 불복하여 불복청구한 상태이며, 2021.1.22. 이의를 유보한다는 뜻을 제출하고 2021.1.22. 공탁금을 수령함.o 쟁점토지의 소유권이전 등기접수는 현재 이루어지지 않음.(질의내용)o 토지등이 공익사업용으로 수용되는 경우로서 중앙토지수용위원회의 보상가액 재결결정에 불복하여 보상금이 공탁된 경우, 쟁점토지의 소득세법상 양도시기가 수용보상금 공탁일인지 또는 수용개시일인지 여부회 신위 사전답변 신청의 경우, 기존해석사례(부동산거래-83, 2011.01.27.)를 참고하기 바람.◈ 부동산거래관리과-83, 2011.01.27.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임.관련법령○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.>○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.② 삭제 <2010.12.30>③ 삭제 <2010.12.30>④ 삭제 <2010.12.30>⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. <개정 2010.12.30>⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산2. 삭제 <1995.12.30>3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 날 이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일2. 삭제 <1995.12.30>3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일⑧ 법 제95조에 따른 양도가액의 수입시기에 관하여는 법 제98조 및 이 조 제1항을 준용한다. <개정 2010.12.30>○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조【보상금의 지급 또는 공탁】① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지 등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁(供託)할 수 있다.1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때③ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 보상금 또는 제2항에 따른 공탁금을 받는다.④ 사업시행자는 제2항제3호의 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(差額)을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조【권리의 취득ㆍ소멸 및 제한】① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.○ 민법 제487조【변제공탁의 요건, 효과】채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.○ 민법 제488조【공탁의 방법】① 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 한다.② 공탁소에 관하여 법률에 특별한 규정이 없으면 법원은 변제자의 청구에 의하여 공탁소를 지정하고 공탁물보관자를 선임하여야 한다.③ 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다.

양도소득세[수용전문세무사]공익수용 양도소득세 어떻게 하면 잘 내고 덜 낼 수 있을까? 재산전문세무사・2022. 1. 31. 19:00URL 복사 통계1. 수용도 양도소득세 과세대상국가나 공공기관과 같은 사업의 주체가공익사업을 수행하기 위해 토지수용제도를 통하여 협의 및 강제적인 절차로 사업에 필요한 토지 등을 매수하게 되며, 그로 인한 손실에 대한 보상을 지급합니다.소득세법에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 공익사법을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법의 유상양도에 해당합니다.따라서강제수용이 자의에 의한 자산의 이전이 아니라고 하더라도 소유권이전에 대하여 대가를 받는 것으로 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.다만,잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급 받은 보상금은 유상양도가 아닌 손실보상의 성격으로 보아 양도세 과세대상에 해당하지 않습니다.보상은토지 등에 대한 보상, 손실보상, 이전보상, 영업보상, 이사비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다.2. 양도가액 산정공익수용에 따른 토지, 토지에 관한 권리, 지장물 등은 보상적용대상에 해당하며 각각의 보상가액들의 양도세 계산시 양도가액에 포함되는지를 살펴보겠습니다.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조(적용 대상)사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목(立木), 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리3. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리<1> 수용 등 대가로 지급받은 보상액원칙적으로양도가액은 수용 등 대가로 지급받은 금액입니다.[보상가액이 증액되는 경우] (소득세법시행령 제173조 제4항)최초 보상가액을 기준으로 양도세를 신고한 이후에 이의재결, 행정소송 등을 통하여 최초 보상금이 증액되는 경우에는 증액된 보상금을 양도가액으로 하여판결확정일 및 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 수정신고를 해야하며, 이때신고·납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.<2> 건물에 대한 손실보상금지장물 철거의 대가로 수령하는 보상금 중양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 지장물에 대한 것은 양도가액에 포함합니다.소득세법에서는 건물의 개념을 별도로 두고 있지 않으므로 건축법의 개념을 준용하여 과세대상 여부를 판단할 수 있으므로건축법에 따른 건축물에 해당하지 않는 임시건축물 등의 여부를 사실관계를 종합하여 판단하여야 합니다.(조심2019부1184(2019.07.05.))<3> 과수목 및 농작물(1)토지의 양도가액과 구분하여 지급받는 손실보상금으로서 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않습니다.다만, 손실보상이 아닌 매매의 대가이거나 법적 의무 없이 지급하는 합의금의 성격인 경우 사업소득 또는 기타소득 등으로 과세될 수 있음은 사실판단 사항입니다.(2)토지의 일부로서 토지와 일괄양도하여 지급받는 손실보상금은 토지의 일부로 보아 양도가액에 포함합니다.양도소득세 집행기준 94-0-6 [토지의 일부로 보는 정착물]교량, 돌담, 도로의 포장 등 종속정착물, 경작·재배되는 각종의 농작물, 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권 등기한 입목 외의 입목은 토지의 일부로 본다.<4> 농막, 농기구(1)토지의 양도가액과 별도로 구분하여 지급받는 농막, 농기구 등 같은 법제94조에 따른 양도소득세 과세대상이 아닌 자산에 대한 양도대가는 과세소득에 해당하지 않습니다.(2) 토지와 농막, 농기구 등을일괄 양도한 경우 각 자산별 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 농막, 농기구, 묘목, 펌프 등의 양도 및 취득가액은 토지의 양도가액에 포함합니다.<5> 영업손실보상금사업장이 수용되어 지급받는 보상금으로 휴·폐업 보상, 이전 보상 등 그 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실을 보상하기 위해 지급되는 금액은 사업소득으로 과세합니다.이는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산평가 내역 등을 고려하여 사실판단할 사항이며, 실질이 영업손실보상금이라면 형식에 무관하게 사업소득으로 과세될 수 있습니다.3. 비사업용토지소득세법 제104조의3<1> 세율소득세법 제104조비사업용토지란 토지 투기 수요 억제를 위해 05.08.31 부동산대책의 일환으로 도입되었습니다. 지목에 따라 일부 요건을 충족하지 못하는 토지는소득세법에서 비사업용토지로 규정하여 기본 양도소득세 세율에서'10%를 가산'하는'중과세율'을 적용합니다.<2> 공익사업에 의한 수용소득세법시행령 제168조의 14 제3항 제3호다만,토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음에 해당하는 토지는 지목에 상관없이 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용합니다.(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호)가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나. 취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지이때취득일이란 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고,소득세법 제97조의2에 의하여 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 판단합니다.따라서 사업용토지 요건에 충족하지 않는 토지라고 하더라도사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지라면 중과세율이 적용되지 않습니다.[2021년 5월 4일 소득세법시행령 개정]1. 공익사업 수용 토지 사업용토지 인정 보유기간 강화(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호,21.5.4 이후 사업인정고시부터 적용)21.5.4 개정으로 보유기간이 2년에서 5년으로 강화되었습니다.(1)21.5.3 이전에 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터2년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.(2)21.5.4 이후 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.취득일, 양도일이 아닌 사업인정고시일을 기준으로 하여 2년 또는 5년이 적용되기 때문에 사업인정고시일 확인이 중요합니다.2. 주말체험농지 사업용토지 제외(소득세법시행령 제168조의8 ③ 제1호,22.1.1 이후 양도분부터 적용)농지는 재촌·자경요건을 갖추어야 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 농업에 종사하지 않는 일반인이 재촌·자경요건을 갖추기 힘들었지만,세대를 기준으로 1,000㎡ 미만의 주말체험농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있었습니다.하지만 22년 1월 1일 이후 양도하는 농지부터는주말체험농지는 사업용토지에서 제외되었습니다. (다만, 21년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업으로 수용되는 경우에는 개정 전 규정을 적용합니다.)※ 참고로 2022년부터 적용 예정이었던 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외 및 세율 강화 등의 내용은 개정되지 않았습니다.4. 공익사업용토지 등 대한 양도소득세 감면조세특례제한법 제77조<1> 세액감면토지보상법 등의 법률에 의하여 토지가 수용됨으로써 발생하는 양도소득세의 경우 일정 요건을 충족한다면양도소득세의10%(채권보상은 15%, 30%, 40%)의 세액을 감면받습니다.조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 ]1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득이때수용이란 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 양도한 경우를 포함합니다.조세특례제한법 기본통칙 77-0…2 [토지수용의 범위]법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 ¨토지 등의 수용¨에는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 벌률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.만약 사업의 방식이 수용방식이 아닌환지방식의 사업의 경우 감면이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 취득요건토지 등을사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여2년이전에 취득해야 합니다.[상속으로 취득 또는 이월과세가 적용되는 경우]조세특례제한법 제77조 제9항(1) 상속: 상속받은 토지 등의 취득일은상속일이 아닌 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.(2) 배우자 등 이월과세가 적용(소득세법 제97조의2 제1항) : 이월과세가 적용되는 경우 취득일은증여일이 아닌 증여자가 해당 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.이월과세가 적용되지 않는 증여는 증여자의 취득일이 아닌 증여일을 취득일로 하는 것을 유의해야 합니다.<3> 농어촌특별세조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 수용되어 세액을 감면받는 경우에는감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.다만,수용일 현재 양도자가 농지소재지에 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는 농어촌특별세를 비과세합니다.(이때 8년의 경작요건은 적용되지 않습니다.)[ 참고 감면 제도 ]토지 수용의 경우 토지별로조특법 제77조 공익사업감면 뿐만 아니라, 제69조 자경감면, 제70조 대토감면, 제77조의3 개발제한구역 감면 등여러 감면들이 추가로 적용 될 수 있으니 반드시 검토하여 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다.조세특례제한법 제69조 자경농지감면은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617[토지전문세무사]부모님,본인이 농사 지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 1탄(재촌, 자경 요건)평생 전업으로 농사를 지으신 농부분들과 상담을 하다보면 수십 년 농사를 지은 땅이면 모든 양도소득세가 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222531328047[토지전문세무사]부모님,본인이 농사지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 2탄(농지 요건, 상속 토지 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617 안녕하세요. 이상웅 세무사입니다. 1탄 : 에서 자경감면...blog.naver.com5. 주택 및 부수토지의 수용소득세법시행령 제154조<1> 1세대 1주택 비과세소득세법시행령 제154조소득세법시행령 제154조에 의하여 1세대 1주택자가 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받습니다.이때 주택이토지보상법 등에 의하여 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우또한 일부가 수용되는 경우로서수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 동일하게 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세가 가능합니다.<2> 다주택자 중과세소득세법시행령 제167조의3소득세법시행령 개정으로 21.2.17 이후조특법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택자에 해당하더라도 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.수용 등의 강제적인 절차에 의하여 어쩔 수 없이 양도하는 다주택자들에게 중과세율이 적용되는 경우가 되고 있었으나, 세법 개정을 통하여 중과 문제를 해결하였습니다.토지 등이 수용됨에 따라 발생되는양도소득세는 토지소유자의 개별적인 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.각자가 처한 상황에관심을 가지고 절세플랜을 세우는 것이 필요합니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222635866745

양도, 부동산거래관리과-943 , 2010.07.20[ 제 목 ]양도소득세가 비과세되는 경우 신고의무[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 경우에는「소득세법」 제105조및 제110조에 따른 신고의무가 없는 것임.[ 회 신 ]양도소득세가 비과세되는 경우에는「소득세법」 제105조및 제110조에 따른 신고의무가 없는 것입니다.2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.1.~2. 생략3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득② 생략○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18>1. 생략2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우(이하 생략)○소득세법 제105조【양도소득과세표준 예정신고】① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.(이하 생략)○소득세법 제110조【양도소득과세표준 확정신고】① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.(이하 생략)관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)○ 재일01254-2461, 1990.12.10.2. 양도소득세가 비과세되는 경우에는소득세법 제95조및같은법 제100조에 규정한 신고의무가 없는것임을 알려 드립니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-168, 2008.01.24.1세대가 2주택(이하“A주택”,”B주택“이라 함)을 보유하던 중 A주택이 수용되어 A주택의 부수토지에 대한 보상금을 2007.10월에 수령(동시에 토지에 대한 소유권 이전등기 완료)하고 2007.11월에 B주택을 양도한 후 A주택의 건물분에 대한 보상금은 2008.1월에 수령하는 경우, B주택의 양도(그 부수토지 포함)는 양도소득세가 과세되는 것이나 A주택의 양도(그 부수토지 포함)는「소득세법」 제89조제1항 제3호 및동법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.다만, 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되더라도 양도가액이 12억이 넘는 고가주택은 일부 양도세를 납부해야 하기 때문에 양도세 신고 및 납부를 반드시 하셔야 합니다.

광명시흥지구, 3기 신도시, 도로·철도 사업 등 공익사업이 본격화되면서 보상 협의요청서를 받았는데 어떻게 해야 하나요? 라는 문의가 늘고 있습니다.대부분의 토지소유자는 처음 겪는 일이다 보니 보상금 액수만 보고 협의에 응할지 말지를 고민합니다.그런데 보상 협의요청서는 단순한 안내문이 아닙니다.한 번 협의보상에 응하면 되돌리기 어려운 중요한 선택이 될 수 있습니다.1. 협의보상은 가격 흥정이 아닙니다많은 분들이 보상금을 조금 더 받을 수 없을까요? 라고 묻습니다.하지만 협의보상 단계에서 사업시행자와 가격 협상을 하는 것은 사실상 어렵습니다.사업시행자는 감정평가 결과를 토대로 보상금을 제시하며, 토지소유자는 그 금액을 수용할 것인지 여부를 결정하게 됩니다.즉, 3억원을 받을 것인가? 받지 않고 다음 절차를 진행할 것인가? 를 선택하는 단계에 가깝습니다.2. 협의보상에 응하면 절차가 종료될 수 있습니다보상금을 지급받고 소유권을 이전하면 일반적으로 보상절차는 마무리됩니다.이후 주변 토지의 보상금이 더 높게 인정되었다고 하더라도 이미 협의가 완료된 경우 다시 보상금을 올려달라고 요구하기는 쉽지 않습니다.실제로 보상 이후 뒤늦게 옆 토지는 더 받았다. 수용재결에서 증액되었다. 라는 이야기를 듣고 후회하는 사례도 적지 않습니다.따라서 협의서에 서명하기 전 충분한 검토가 필요합니다.3. 가장 먼저 확인할 것은 '증액 가능성'입니다협의에 응할지 여부는 결국 하나의 질문으로 귀결됩니다. 이의신청이나 수용재결을 진행할 경우 보상금이 올라갈 가능성이 있는가? 입니다.토지의 위치, 이용현황, 도로접면, 개발가능성, 인근 보상사례 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.경우에 따라 수천만원에서 수억원 이상 차이가 발생하기도 합니다.반대로 객관적인 증액 사유가 없는 경우에는 시간과 비용만 소요될 수 있습니다.따라서 무조건 협의도, 무조건 이의신청도 정답은 아닙니다.4. 보상금만 볼 것이 아니라 세금도 함께 검토해야 합니다실무에서는 의외로 보상금보다 세금이 더 중요한 경우가 많습니다.예를 들어,공익사업 양도소득세 감면 대상인지채권보상을 선택하는 것이 유리한지연도별 분할 수령이 가능한지대토보상 검토가 필요한지사전 증여를 활용할 수 있는지등에 따라 실제 손에 쥐는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.보상금이 1억원 증액되더라도 세금 구조를 잘못 설계하면 기대보다 적은 금액을 수령하게 되는 경우도 있습니다.따라서 감정평가 검토와 세금 검토는 함께 이루어지는 것이 바람직합니다.5. 보상 협의요청서를 받았다면 이렇게 확인해 보세요□ 감정평가 금액이 적정한가?□ 인근 유사 사례와 비교해 불리하지 않은가?□ 이의신청 또는 수용재결 시 증액 가능성이 있는가?□ 양도소득세 감면 적용이 가능한가?□ 채권보상·대토보상 선택이 유리한가?□ 보상금 수령 시기를 조정할 수 있는가?□ 상속·증여 계획과 연계할 필요는 없는가?마무리보상 협의요청서를 받았다고 해서 무조건 협의에 응하는 것이 정답은 아닙니다.반대로 무조건 이의신청을 진행하는 것도 정답이 아닙니다.중요한 것은 현재 제시된 보상금이 적정한지, 그리고 다음 단계에서 실질적인 증액 가능성이 있는지를 객관적으로 검토하는 것입니다.토지보상은 감정평가와 세금이 함께 움직이는 분야입니다.한 번의 선택이 수천만원에서 수억원의 차이로 이어질 수 있는 만큼, 협의서에 서명하기 전에 충분한 검토를 거치시길 바랍니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 토지나 주택이 공익사업으로 수용되거나 협의매수될 때, 양도소득세를 신고하기 전에 반드시 점검해야 할 사업인정고시일 기준 판단, 보상금의 소득 구분, 감면과 비과세, 신고시기에 대해서 설명드리겠습니다​​수용이라도 세금은 '매매'와 똑같이 시작합니다​-도로, 택지, 철도 같은 공익사업으로 땅이 수용되면 소유자가 원하지 않았더라도 세법은 이를 양도로 봅니다. 그래서 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세 신고 대상입니다.​-다만 수용이나 협의매수에는 일반 매매와 다른 특례가 있습니다. 일정 요건을 갖춘 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있고, 공익사업용 토지등의 양도소득세 감면이나 수용되는 1세대 1주택의 보유·거주기간 특례를 적용받을 수 있습니다. 취득시점뿐 아니라 사업의 법적 성격, 양도 당시 주택 수, 보상방법과 양도시기까지 함께 확인해야 합니다.​-또 보상금 통지서에 적힌 금액이 모두 양도소득은 아닙니다. 아래 순서대로 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.· · ·​​​​​1단계 : 취득시점 판단의 핵심 기준, 사업인정고시일-수용 관련 특례의 취득시기 요건은 대부분 사업인정고시일을 기준으로 따집니다. 보상 협의 요청서나 수용재결서에 적힌 날짜를 가장 먼저 확인하세요.​-이 날짜는 공익사업의 근거 법률마다 정해지는 방식이 다릅니다. 도시개발, 산업단지, 택지개발 등은 실시계획 고시일이나 지구지정 고시일처럼 별도의 날을 사업인정고시일로 보는 경우가 많으므로 해당 사업의 고시 공문으로 확인하는 것이 안전합니다.​-고시일이 정해지면 내 토지의 취득일이 아래 세 문턱을 넘는지 비교합니다.· · ·​​​​2단계 : 취득일이 갈라놓는 세 가지 문턱​1. 비사업용 토지에서 제외되려면 : 고시일부터 5년 이전 취득​-농지·임야·나대지 등이 비사업용 토지로 판정되면 중과세율 등 불이익이 따릅니다. 수용되는 토지는 소유자의 의사와 무관하게 팔리는 점을 고려해 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이면 취득시기 제한이 없습니다. (소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호)​-2021년 5월 4일 전에 사업인정고시된 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지는 경과규정에 따라 종전의 2년 기준을 확인합니다. 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업부터는 5년 기준이 적용됩니다.​2. 양도소득세 감면을 받으려면 : 고시일부터 소급하여 2년 이전 취득​-감면은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등이어야 합니다. 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 소급합니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 증여자의 취득일을 취득일로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제1항, 제9항)​3. 1세대 1주택 비과세 특례 : 고시일 전에 취득한 주택​-양도 당시 1세대 1주택이고 주택과 부수토지의 일부 또는 전부가 협의매수·수용되는 경우, 그 주택을 사업인정고시일 전에 취득했다면 보유기간·거주기간의 제한 없이 비과세를 적용합니다. 이 특례는 해당 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지에도 적용될 수 있습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 등 다른 요건은 별도로 확인해야 합니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목)​-다만 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 전액 비과세는 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 계산식은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'입니다. (소득세법 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조)​-세 가지 기준은 적용 대상과 요건이 서로 다릅니다. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못했다고 해서 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 수용 특례에 따른 제외만 적용받지 못할 뿐이며, 실제 토지 이용현황과 기간 기준, 다른 비사업용 토지 제외 사유를 따로 확인해야 합니다. 예를 들어 고시일 3년 전에 취득한 토지는 수용 특례에 따른 제외는 받지 못하더라도, 실제 사업용으로 사용한 사실에 따라 사업용 토지로 판정되거나 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있습니다.· · ·​​​​3단계 : 보상금 봉투를 열어 항목별로 쪼개 보기​-공익사업 시행자는 대개 토지만 취득하고, 토지 위의 건물·수목·농작물 같은 지장물은 철거나 이전에 대한 손실보상으로 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 보상금 안에는 성격이 다른 돈이 섞여 있습니다.​-토지와 건물은 보상금 명목이 '손실보상'이어도 사실상 양도대가이므로 양도소득세 과세대상입니다. 반면 지장물 보상은 다음처럼 나누어 봅니다.​-수목·과수·농작물 : 실제 손실에 대한 보상인지, 별도의 매매대가인지를 구분해야 합니다. 토지 양도가액과 별도로 지급받는 과수·농작물 등의 손실보상금 중 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 반면 매매의 대가에 해당하면 사업소득과 관련 비과세 규정을 별도로 검토해야 합니다. (서면1팀-1514, 2005.12.9., 소득세법 제12조 제2호)​-합의금 : 토지를 원활하게 명도받으려고 법적 의무 없이 주는 합의금은 기타소득(사례금)으로 볼 수 있습니다. 지급 사유, 약정 내용, 평가내역을 종합해 판단합니다. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 서면1팀-1514, 2005.12.9.)​-영업손실보상금 : 원칙적으로 양도소득이 아니라 사업소득의 총수입금액에 포함해 종합소득세로 과세됩니다. 다만 시설·기계장치 자체의 보상금은 자산의 종류와 양도 여부에 따라 별도로 소득을 구분해야 하므로, 영업손실보상금과 한 항목으로 묶어 신고하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제51조 제3항 제5호)​-차량·기계장치 등 : 보상금이 자산의 양도대가인지, 이전비인지, 영업손실이나 다른 사업 관련 보상인지부터 구분해야 합니다. 토지·건물이 아닌 사업용 유형자산의 양도로 발생하는 소득은 복식부기의무자의 사업소득에 포함됩니다. 간편장부대상자는 해당 유형자산 양도소득 규정의 적용 대상이 아니지만, 영업손실보상금 등 다른 성격의 금액까지 모두 비과세가 되는 것은 아닙니다. (소득세법 제19조 제1항 제20호)​-분묘 이장비 : 항목명만으로 소득을 결정하지 않습니다. 분묘를 이장하는 데 따른 사례의 성격으로 지급받는 금액은 기타소득에 해당할 수 있으며, 기타소득금액은 수입에서 실제 필요경비를 공제해 계산하므로 이장에 소요된 비용 중 증빙으로 확인되는 금액은 공제합니다. 지급사유·지급조건·당사자 간 약정에 따라 판단하므로 보상내역서와 합의서, 이장비용 영수증을 함께 보관하세요. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 제3항, 국세청 해석 2008.8.21. '분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산')​-결국 보상내역서를 받으면 항목별로 분리해서 어느 소득에 해당하는지부터 표시해 두는 것이 신고의 첫걸음입니다.· · ·​​​​4단계 : 감면, 얼마나 줄어들까요?-공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 소득은, 앞서 본 2년 요건을 갖추면 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 양도소득세를 감면받습니다. (조세특례제한법 제77조 제1항)​-현행 조문의 감면율은 다음과 같습니다. 보상을 받는 방식에 따라 달라집니다.​-현금으로 받는 부분 : 양도소득세의 15%​-대통령령으로 정한 채권으로 받는 부분 : 20%​-「공공주택 특별법」 등 대통령령이 정한 법률에 따라 협의매수 또는 수용되고, 대통령령에서 정한 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 : 35%(만기 5년 이상이면 45%). 단순히 채권으로 받거나 개인적으로 보유하기로 결정하는 것만으로 우대감면이 적용되는 것은 아닙니다.​-예를 들어 산출세액이 1억원이고 전액 현금 보상이라면 감면액은 1,500만원입니다. 만기 5년 이상 채권 특약이 있는 부분은 같은 1억원이어도 4,500만원까지 감면됩니다. (이해를 돕기 위한 가정이며 한도 이내 기준입니다.)​-만기보유 특약을 위반하면 3년 이상 특약은 해당 양도소득세의 15% 상당액, 5년 이상 특약은 25% 상당액이 즉시 추징됩니다. 일반 채권 감면율 20%를 초과해 우대받은 부분을 추징하는 구조이므로, 채권을 만기까지 보유할 수 있는 자금 계획인지 먼저 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제4항)​-인터넷에서 10%, 15%, 30%, 40%를 감면율로 소개하는 자료를 보셨다면 개정 전 수치입니다. 감면율은 2025년 3월 14일 개정으로 상향되었고, 적용 시기는 부칙(적용례)에 따르므로 양도일이 어느 법령에 해당하는지 확인해야 합니다. 과거 양도분은 당시 법령과 부칙을 따로 확인하세요.​-감면에는 한도가 있습니다. 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 감면세액은 감면하지 않으며, 감면되는 세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부합니다. (조세특례제한법 제133조 제2항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호) 위 예에서 현금 보상 1,500만원이 감면되면 농어촌특별세는 300만원입니다.​-감면은 신청해야 적용됩니다. 협의매수처럼 사업시행자에게 양도하는 경우에는 사업시행자가 감면신청을 하도록 되어 있고, 수용으로 인한 소득은 본인이 신청해야 합니다. 누가 신청하는지, 신청서가 접수됐는지 신고 전에 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제6항, 제7항)​​대토보상을 받는 경우​-현금이나 채권 대신 사업으로 조성된 토지로 보상받는 대토보상은 따로 특례가 있습니다. 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 양도하고 대토로 보상받는 부분은 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중에서 선택할 수 있습니다. (조세특례제한법 제77조의2 제1항)​-과세이연은 당장 세금을 내지 않는 대신, 나중에 받은 대토를 팔 때 이연된 세금이 정산됩니다. 반대로 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받거나 소유권이전등기의 원인이 대토보상으로 기재되지 않는 경우에는 감면·이연받은 세액과 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 대토를 받은 후의 처분 계획까지 함께 설계해야 합니다. (조세특례제한법 제77조의2 제3항)​-대토보상 감면도 위의 감면한도 계산에 함께 합산됩니다. (조세특례제한법 제133조 제2항)· · ·​​​​5단계 : 양도일과 신고기한을 시간순으로 확정하기-협의매수의 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호)​-수용의 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날입니다. 다만 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송의 판결확정일로 봅니다. 보상금 증액 소송과 소유권 소송은 구분해야 합니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호)​-협의매수에서는 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해 주는 경우가 많습니다. 이때는 등기접수일이 양도일이 되므로, 보상금을 받은 달이 아니라 등기를 넘긴 달을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다. 신고 전에 등기부등본으로 접수일을 꼭 확인하세요.​-신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고)이고, 같은 해 다른 양도소득이 있다면 다음 해 5월에 합산해서 확정신고합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호)​-감면 적용기한이 2026년 12월 31일 이전 양도분이므로, 올해 연말 가까이에 대금청산·등기 일정이 걸려 있는 분은 양도일이 어느 해에 속하는지 먼저 확인하셔야 합니다. 기한 이후 연장 여부는 세법 개정 상황을 별도로 확인하세요.· · ·​​​​6단계 : 보상금이 늘어나는 소송을 했다면​-보상금에 불복해 이의신청이나 행정소송을 진행하면 최종 보상금이 달라질 수 있습니다. 이때 양도일이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 소송으로 보상금이 증액되면 당초 신고한 양도소득금액이 변동되므로 추가 신고가 필요합니다.​-판결 확정일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가로 신고·납부하면 법정 신고기한까지 신고·납부한 것으로 봅니다. (소득세법 시행령 제173조 제4항)​-증액을 받기 위해 직접 쓴 소송비용과 화해비용은 증액된 보상금을 한도로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 다만 그 연도의 다른 소득금액 계산에서 이미 필요경비로 인정받은 금액은 제외합니다. (소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2)· · ·​​​​7단계 : 환산취득가액 적용 시 수용 기준시가 특례를 확인하세요​-오래전에 취득하여 실지취득가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등 법정 추계 방법의 적용 가능성과 순서를 검토해야 합니다. 환산취득가액은 그 요건을 충족하는 경우 적용하며, 단순히 세금이 적게 나온다는 이유로 실지취득가액 대신 선택할 수는 없습니다. (소득세법 제97조·제114조, 소득세법 시행령 제176조의2)​-협의매수·수용되는 토지는 일반적인 양도 당시 기준시가, 보상액, 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 가장 낮은 금액을 적용하는 특례를 확인해야 합니다. 보상액이나 그 기초 기준시가가 일반 기준시가보다 낮으면 그 차액을 빼서 양도 당시 기준시가를 계산하기 때문입니다. 여기서 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가는 보상금 산정 당시 해당 토지의 개별공시지가를 뜻하며, 표준지 공시지가나 감정평가액과 혼동하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호, 소득세법 시행규칙 제80조 제8항)​-환산취득가액 계산에서 조정된 양도 당시 기준시가가 분모에 들어가면 취득가액과 양도차익이 달라질 수 있으므로, 보상평가 자료와 당시 개별공시지가를 함께 확인해야 합니다. 수용이라고 해서 반드시 기준시가가 낮아지는 것은 아닙니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 보상 통지를 받으면 먼저 사업인정고시일을 찾고, 토지별로 취득일을 표로 정리해 5년·2년·고시일 전 기준을 대조하세요. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못한 토지도 실제 사용현황과 다른 제외 사유에 따라 사업용 토지로 판정될 수 있으므로 별도 검토합니다.​2. 보상내역서를 토지·건물, 지장물, 영업손실, 합의금으로 나누어 소득 구분부터 하세요.​3. 현금과 채권 중 어느 쪽이 유리한지는 감면율뿐 아니라 한도(연 2억원·5년 3억원)와 농어촌특별세, 자금 필요 시기를 같이 보고 정하세요.​4. 협의매수라면 소유권이전등기 접수일이 양도일이 될 수 있는지, 감면 적용기한(2026.12.31.)을 넘기지 않는지 날짜부터 확인하세요.​5. 주택이 수용된다면 고시일 전 취득 여부와 12억원 초과 여부를 먼저 확인하고, 잔존주택이 있으면 5년 안에 처분하는 계획을 세우세요.· · ·​​​​​수용 보상금, 신고 전에 세금 계산부터 해 보세요-자연세무회계컨설팅은 공익사업 수용 양도소득세 신고, 감면·비과세 요건 검토, 대토보상 설계 등 부동산 관련 세무 상담을 해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​※ 본 글은 2026년 10월 12일 기준 관계 법령을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 감면율·한도·적용기한은 세법 개정과 부칙 적용시기에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.​​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제12조 제2호 (비과세 사업소득 — 작물재배업 등)소득세법 제19조 제1항 제20호 (사업용 유형자산 양도소득)소득세법 제21조 제1항 제17호 (기타소득 — 사례금)소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)소득세법 제95조 제3항 (고가주택 양도차익 계산)소득세법 제97조, 제98조, 제114조 (양도차익, 양도시기, 결정·경정)소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)소득세법 시행령 제51조 제3항 (총수입금액의 계산 — 영업손실보상금)소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목 (수용되는 주택의 보유·거주기간 특례)소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산)소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호 (양도시기 — 협의매수·수용)소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2 (보상금 증액 소송비용의 필요경비)소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호 (수용 시 양도 당시 기준시가)소득세법 시행령 제176조의2 (기준시가 등에 따른 취득가액 추계)소득세법 시행규칙 제80조 제8항 (보상액 산정 기초 기준시가)소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 (비사업용 토지로 보지 않는 수용 토지)소득세법 시행령 제173조 제4항 (보상금 증액 시 추가신고 특례)조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)조세특례제한법 제77조의2 (대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)조세특례제한법 제133조 제2항 (양도소득세 감면의 종합한도)농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 (감면세액에 대한 농어촌특별세)서면1팀-1514, 2005.12.9. (토지양도대가와 별도로 지급받는 임목 등에 대한 대가의 소득구분)​국세청 해석 2008.8.21. (분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산)​