증여세받을지 팔고 현금받을지 문의드려요

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 현물출자로 받은 주식 증여세 과세 문제 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 법인에 토지·건물 같은 재산을 출자하고 신주를 받을 때 문제가 되는 현물출자에 따른 이익의 증여, 즉 상속세 및 증여세법 제39조의3에 대해서 설명드리겠습니다.· · ·​​​​​현물출자, 왜 증여세 이야기가 나올까요?​- 법인을 세우거나 증자할 때 돈 대신 토지나 건물 같은 재산으로 출자하고, 그 대가로 신주를 받는 것을 현물출자라고 합니다.​- 그런데 현물출자 과정에서 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치 사이에 차이가 생기면, 한쪽은 이익을 보고 다른 한쪽은 손해를 보게 됩니다.​- 세법은 이렇게 거래 당사자 사이에 가치가 넘어간 부분을 증여로 봅니다. 이 규정이 상속세 및 증여세법 제39조의3(현물출자에 따른 이익의 증여)입니다.​- 증여일은 현물출자 납입일로 봅니다. 이 날이 신고기한과 10년 합산의 기준일이 되므로 꼭 기억해 두세요.· · ·​​​​증여세가 과세되는 두 가지 유형- 법 제39조의3 제1항은 현물출자로 얻은 이익을 다음 두 가지로 나누어 정하고 있습니다.​- ① 주식을 시가보다 낮은 가액으로 인수해서 현물출자자가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제1호)​- ② 주식을 시가보다 높은 가액으로 인수해서 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제2호)​- 쉽게 말해 ①은 현물출자자가 주식을 시가보다 싸게 인수하여 이익을 얻는 경우입니다. 반대로 ②는 현물출자자가 받은 주식의 가치에 비해 많은 재산을 출자하여, 그 이익이 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주에게 이전되는 경우입니다.​- 따라서 현물재산의 평가액이 높거나 낮다는 사실만으로 판단하지 말고, 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치를 비교해야 합니다.​- 참고로 저가인수와 고가인수 모두, 현물출자 전·후의 주식 1주당 가액이 모두 0원 이하이면 이익이 없는 것으로 봅니다 (시행령 제29조의3 제1항 단서).· · ·​​​​​저가 인수 이익은 어떻게 계산하나요?​- 이익 계산 방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3에서 정하고 있습니다. 제1호(저가 인수)의 계산 구조는 다음과 같습니다.이익 = (현물출자 후 1주당 가액 － 신주 1주당 인수가액) × 배정받은 신주수​- 현물출자 후 1주당 가액은 원칙적으로 시행령 제29조 제2항 제1호 가목의 증자 후 1주당 가액 계산식을 준용합니다.현물출자 후 1주당 가액 = [(출자 전 1주당 평가액 × 출자 전 발행주식총수) + (인수가액 × 늘어난 주식수)] ÷ (출자 전 발행주식총수 + 늘어난 주식수)​- 다만 주권상장법인 등의 경우에는 별도 평가 규정을 확인해야 합니다. 저가인수 이익 계산에서는 현물출자 후 1주당 평가가액이 위 산식 가액보다 낮으면 그 평가가액을 적용하고, 고가인수 이익 계산에서는 더 높으면 그 평가가액을 적용합니다.​※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.​- 출자 전 1주당 평가액이 30,000원이고 발행주식총수가 100,000주인 법인에, 갑이 토지를 현물출자하고 신주 20,000주를 1주당 10,000원(총 2억원)에 인수했다고 가정합니다.​- 출자 후 1주당 가액은 (30,000×100,000 + 10,000×20,000) ÷ 120,000 ≈ 26,667원입니다.​- 1주당 이익은 26,667원 － 10,000원 ≈ 16,667원이고, 여기에 20,000주를 곱하면 갑의 증여재산가액은 약 3억 3,333만원이 됩니다.​- 제1호(저가 인수)에는 아래 고가 인수와 달리 30%나 3억원 같은 최소 기준이 없습니다.· · ·​​​​고가 인수는 '30% 또는 3억원' 기준을 꼭 확인하세요- 제2호(고가 인수) 이익은 모든 경우에 과세하는 것이 아닙니다. 시행령 제29조의3 제2항은 다음 중 하나에 해당하는 경우에만 적용한다고 정하고 있습니다.​- ① 신주 1주당 인수가액과 현물출자 후 1주당 가액의 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상인 경우​- ② 해당 특수관계인 주주별로 계산한 증여이익이 3억원 이상인 경우​- 두 요건을 모두 충족해야 하는 것은 아닙니다. 또한 30%나 3억원은 과세 여부를 판단하는 기준이지, 계산한 증여이익에서 차감하는 공제액이 아닙니다.​- 고가인수에 따른 기존 주주의 증여이익은 다음과 같이 계산합니다.증여이익 = (신주 1주당 인수가액 − 현물출자 후 1주당 가액) × 현물출자자가 인수한 신주수 × 해당 기존 주주의 현물출자 전 지분율​- 이때 과세대상은 현물출자자 외의 주주 중 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 주주가 얻은 이익입니다.​※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.​- 출자 전 1주당 평가액 10,000원, 발행주식총수 100,000주인 법인에 갑이 현물출자를 하고 신주 40,000주를 1주당 20,000원(총 8억원)에 인수했다고 가정합니다.​- 출자 후 1주당 가액은 (10,000×100,000 + 20,000×40,000) ÷ 140,000 ≈ 12,857원입니다. 1주당 차이는 20,000원 － 12,857원 ≈ 7,143원으로, 출자 후 1주당 가액의 30%(약 3,857원)보다 큽니다.​- 이 사례에서 1주당 차액에 인수한 신주수를 곱한 금액은 약 2억 8,571만원입니다. 여기에 각 특수관계인 주주의 현물출자 전 지분율을 곱하여 주주별 증여이익을 계산합니다.​- 예를 들어 갑의 특수관계인인 을이 현물출자 전에 지분 50%를 보유했다면, 을의 증여이익은 약 1억 4,286만원입니다. 을의 이익이 3억원 미만이더라도 1주당 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상이므로 과세대상이 됩니다.​- 한편 법 제39조의3 제2항은 저가 인수(제1호) 이익을 계산할 때 현물출자자가 아닌 주주 중 소액주주가 2명 이상이면 1명으로 보고 계산하도록 정하고 있습니다.​- 여기서 소액주주란 해당 법인의 발행주식총수 등의 1% 미만을 소유하면서, 보유 주식 등의 액면가액 합계액도 3억원 미만인 주주를 말합니다. 두 요건을 모두 충족해야 합니다. 이는 법 제39조 제2항 및 시행령 제29조 제5항에 따른 기준으로, 법 제39조의3에도 적용됩니다.· · ·​​​​​신고기한과 10년 합산, 놓치면 안 됩니다- 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 합니다 (법 제68조 제1항). 현물출자는 납입일이 증여일이므로 납입일이 속한 달의 말일부터 3개월이 신고기한입니다.​- 법 제47조 제2항은 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만원 이상이면 이를 과세가액에 가산하도록 정하고 있습니다. 증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함하여 동일인을 판단합니다.​- 법 제47조 제1항이 열거하는 합산배제증여재산에는 제39조의3이 들어 있지 않습니다. 따라서 현물출자 이익은 10년 합산 대상입니다. 이때 과거의 모든 증여를 일괄 합산하는 것은 아닙니다. 현물출자 이익을 누구로부터 얻었는지, 즉 증여자별 귀속을 확인한 뒤 과거 증여 내역과 대조해야 합니다.​- 또한 법 제43조 제2항에 따른 '증여일부터 소급하여 1년 이내 동일한 거래 등의 이익 합산' 규정도 적용될 수 있습니다. 이는 동일인으로부터 받은 재산의 10년 합산과 별도의 규정이므로, 반복적인 현물출자가 있는 경우 함께 확인해야 합니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​- 1. 출자 전 주식 평가가 가장 중요합니다. 1주당 평가액에 따라 이익이 크게 달라지므로, 현물출자 전에 반드시 시뮬레이션을 해보셔야 합니다.​- 2. 현물재산과 주식을 각각 적정하게 평가해야 합니다. 현물재산의 평가액과 신주 배정수에 따른 1주당 인수가액을 확인하고, 이를 세법상 주식가치와 비교하여 저가인수 또는 고가인수 여부를 검토해야 합니다.​- 3. 특수관계인 주주 현황을 확인해야 합니다. 고가 인수는 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 기존 주주가 이익을 얻은 경우에 과세됩니다.​- 4. 상장법인이 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호 방식(일반공모)으로 배정·인수한 주식은 시행령 제29조의3 계산에서 제외됩니다. 해당 여부를 따로 확인하세요.· · ·​​​​​현물출자, 실행 전에 시뮬레이션이 먼저입니다​- 자연세무회계컨설팅은 현물출자, 증자, 명의신탁, 가업승계 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​· · ·​​​​​참고 법령상속세 및 증여세법 제39조의3 (현물출자에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3 (현물출자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 시행령 제29조 (증자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 제43조 제2항 (증여의제 이익의 계산 시 합산 규정)상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속인 간의 상속재산분할 시 검토해야 할 사항에 대해서 설명드리겠습니다상속재산분할 협의란?-상속인들끼리 상속재산에 대해서 어떤 지분으로 나눌지 결정하는 것입니다.-상속재산분할협의는 공동상속인 전원이 참석해야 하며 그 협의는 한자리에서 이루어져야 하는 것은 아니고, 순차적으로 이루어질 수도 있습니다.-공동상속인 전원의 동의가 없거나 일부가 협의에서 누락되었다면 당해 협의분할은 무효가 됩니다.상속재산의 최초 분할은?-피상속인의 유언에 따른 상속 정리가 없는 경우 상속인들은피상속인의 사망일 이후 기한의 제한이 없이언제든지 상속재산을 분할할 수 있고,그 효력은 상속개시일 당시로 소급효가 인정됩니다.-상속재산의 지분의 변동되었어도 증여로 보지 않는 경우는 다음과 같습니다.1. 상속 회복 청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 따라 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우2. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우3.법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한(이하 “상속세 과세표준 신고기한”이라 한다) 내에 상속세를 물납하기 위하여「민법」제1009조에 따른 법정상속분으로 등기·등록 및 명의개서 등을 하여 물납을 신청하였다가제71조에 따른 물납 허가를 받지 못하거나 물납재산의 변경 명령을받아 당초의 물납재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우4. 상속세 과세표준신고기한 이내에 상속지분을 변경하여 상속인 및 상속재산의 변동이 있는 경우.상속재산분할 협의 시 세무 이슈는?◆ 현재 상황 피상속인 :아버지 상속인 : 장남, 차남 피상속인 재산현황 총 25억상당액 →아파트 1채( 20억상당), 보통예금 (5억) CASE1. 형제 중 장남이 모든 상속재산을 취득하고, 다른 형제들에게는 현금을 나누어 주라는 유언이 있었을 때→장남은 총 상속재산에서다른 형제에게 지급하기로 한 현금 상당액을 차감한 가액을 유증 받은 것으로보고, 다른 형제들은장남에게 수령한 금전 상당액만큼 유증 받은 것으로봅니다.CASE2. 상속재산 중 부동산을 특정 상속인에게 협의 분할 후, 해당 재산의 매각 대금을 분배한 경우→협의분할을 통해 상속지분을 확정한 후 부동산을 양도 시 양도대금은 협의로 상속 부동산을 받기로 한 상속인에게 귀속되어야 합니다. 만약 양도대금을 상속인 간에 분배했다면 매각 대금은 분배 받은상속인에게 증여세가 부과됩니다.case2-1. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제(형, 동생)끼리 신고기한 내에 나눈 경우-->동생이 양도한 것으로 보나 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도세 납부세액은 없음, 증여세 문제없습니다.case2-2. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제지(형, 동생) 끼 리 상속세 신고기한 지나서 나눈 경우-->형과 동생이 증여세 문제 발생합니다.case2-3. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 이받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 상속세 신고기한이 내에 다른 상속인(동생)에게 주었을 때-->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봄, 대신 양도가액과 취득가액이 동일해서 양도차익 0원이라 양도세 없습니다. 양도로 보므로 증여세 문제는 없습니다.case2-4.. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 다른 상속인에게 신 고기한 지나서 주었을 때 -->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봅니다. 대신 양도가액과 취득가액 차액에 대해서 양도 차익에 대해서 양도세 내야 합니다. 이때 취득이 두 번 이루어졌지만 상속에 의한 취득세를 한번 납부하고, 양도에 의한 취득세를 추가 납부할 필요는 없습니다. 양도세는 상속등기 접수일을 양도시기로 해서 양도세 신고하면 됩니다.CASE3. 상속재산분할에 대한 조정을 갈음하는 결정으로 청구인이 다른 상속인들의 상속재산에 대한 법정상속지분을 현금 등으로 유상취득한 경우.-->법원의 조정을 갈음하는 결정에 따라 상속 부동산 등에 대하여 공동상속인 중 상속인 1인이 단독 소유하고 나머지 공동상속인들에게 그에 상당하는 현금을 지급하도록 하는 경우 상속 부동산에 대한 법정 상속분 포기 대가로 청구인 외 다른 상속인들이 지급받은 현금 등은 양도소득세 과세 대상입니다.상황별 유리한 상속재산 분할 방법은?case1. 상속인 중 한 명이 피상속인과 함께 오랫동안 같이 동거했을 경우→해당 상속인이 주택을 상속받아동거주택상속공제를 받는 것이 유리합니다.case2. 상속인 중 한 명이 주택이 많아서 현금이 많이 필요한 경우→해당 상속인은주택보다 현금을 상속받는 것이 유리합니다.case3. 상속인 중 한 명이 무주택자인 경우→해당 상속인은 주택을 상속받아취득세 특례 (0.8%) 받고, 향후 양도세 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다.case3. 배우자 상속 공제를 많이 받아야 하는 경우→배우자가 주택, 주식, 예금을 많이 상속받는 것이 좋으나, 이왕이면주택 등 부동산보다 주식이나 예금을 상속을 많이 받아서 배우자가 상속세를 자녀들 대신 납부해 주는 구조로 하는 게 유리합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속재산분할방법#상속재산분할#상속재산분할시고려사항 태그수정

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224398694281원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요, 양도·상속·증여를 전문으로 하는 세로움입니다.“세금은 아는 만큼 아낀다”는 말이 있습니다. 상담을 하다보면 정말 간단한 내용인데도, 안내도될 세금을 수 천만원씩 더 내는 분들을 종종 봅니다. 반대로 아주 간단한 규정 하나를 미리 숙지해서, 차 한 대를 사는 정도의 세금을 아끼는 분들도 있습니다.오늘은한 번만 알아두면 쉽고 간단하게 수백, 수천만원을 아낄 수 있는 세무상식 8가지를 준비했습니다.1. 증여세 없이 목돈 7억원까지 줄 수 있습니다.2. 차용으로 증여세를 줄이자3. 10% 증여세 구간을 활용하자4. 가족 간 계좌이체하면 정말 세무조사 받을까요?5. 엄빠 카드, 계속 써도 괜찮을까?6. 1세대 1주택이라고 무조건 비과세가 아닙니다.7. 연말에 해외주식을 팔고 다시 사자8. 세금이 없더라도 상속세 신고는 꼭 하자1. 증여세 없이 목돈 7억원까지줄 수 있습니다.첫 번째로 증여공제입니다. 10년마다 미성년 자녀는 2천만원, 성년은 5천만원씩 세금 없이 증여할 수 있습니다.어릴 때부터 10년마다 공제액만큼만 미리 신고 해두면 자녀가 30살이 됐을 때,세금 없이 1.4억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.여기에 더해 자녀가 결혼할 때 1억원을 추가로 공제받을 수 있고, 친척으로부터 1천만원을 세금 없이 증여 받을 수 있습니다. 기타친족 공제는 서로의 조카에게 10년마다 증여하면 각각 받을 수 있습니다.이렇게 증여공제를 모두 활용한다면 신혼집을 마련할 때까지최대 3.5억원, 부부합산 7억원까지 세금 없이 적법하게 마련할 수 있습니다.만약 증여시기를 놓쳐서 3.5억원을 한번에 증여받는다면내야하는 증여세는 약 5천만원입니다.관련 내용을 알고적절한 시기에 증여했다면 손쉽게 5천만원의 세금을 아낄 수 있는 것이죠.2. 차용으로 증여세를 줄이자두 번째는 차용입니다. 현실적으로 어릴 때부터 꼬박꼬박 증여를 해주는 부모님이 그리 많지는 않습니다.대부분 결혼할 때 첫 증여를 받게 되는데, 혼인공제와 기본공제를 적용받으면 세금 없이 받을 수 있는 금액은 한 사람당 1.5억원, 부부 합계 3억원입니다.하지만 수도권에 집을 마련하기는 조금 부족할 수 있는데, 여기서 우리는 '차용'을 활용해볼 수 있습니다. 부모님에게 약 2억 1,700만원까지 무이자로 빌릴 수 있다 는 이야기를 들어보셨을 거에요.법에서 정하는 이자율은연 4.6%지만, 이자 상당액이 연간1천만원 미만이면 무상이자에 대해서 증여세를 과세하지 않습니다. 이것을 역산해보면 무이자 차용 가능액이'약 2.17억원'이 되는 것입니다.무이자 차용 가능 원금 : 2.17억원* 1천만원 / 4.6% : 2.17억원차용을 적절하게 준비해서 부부 각각 2,17억원을 차용한다면, 부부합산 7.3억원까지 세금 없이 자금을 마련할 수 있게 되는데, 2.17억원을 증여받는 경우 발생하는증여세 약 3천만원 또는 은행이자 연 1천만원 이상을 줄일 수 있는 효과입니다.(2.17억원에 대한 증여세 : 약 3천만원)하지만 차용은 국세청의 사후관리 대상이기 때문에 국세청으로부터 적정한 차용이라는 것을 인정받아야 합니다.따라서 차용 규모 대비 상환능력이 충분해야하고, 차용증의 내용도 합리적이어야합니다. 적절한 내용의 차용증과 상환방식을 미리 준비해두지 않는다면 사후에 증여세로 추징될 수 있는 것입니다.실무에서 차용으로 인정받을 수 있는 구체적인 차용방식이 궁금하신 분들은 아래 글에 자세하게 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com3. 10% 증여세 구간을 활용하자우리나라 종합소득세율은 6~45%입니다. 회사를 다니는 분들 중에서 세전 연봉이 대략 3천만원 이상이면 15% 세율구간에 진입합니다.3천만원을 넘는 급여부터는 최소 15%이상 세금을 내기 시작하는 것이죠.반면 증여세에서 1억원까지는 10% 세율이 적용됩니다. 즉, 규모가 있는 신혼집을 사고 싶은 분이라면, 앞서 말씀드린비과세 금액을 초과해서 1억원까지는 더 증여를 받는 것이 유리할 수 있습니다.예를 들어 한 분당 2.5억원을 증여받는다면, 공제되는 1.5억원을 초과한 1억에 대해서 증여세 1천만원만 내면 됩니다.향후 부모님으로부터 한번에상속으로 받을 때는 최대 50%의 상속세를 내는 것에 비해서 훨씬 적은 세금을 내고 받는 것이죠.특히 증여는 10년마다 리셋되기 때문에 부모님이 증여해주실 여력이 있으신 분들은 10년마다 1억원까지는 추가 증여 받는 것이 매우 현명한 방법입니다.4. 가족 간 계좌이체하면정말 세무조사 받을까요?인터넷에는“가족 간 계좌이체하면 전 가족이 세무조사로 다 털립니다”하고 겁주는 글이나 영상이 정말 많습니다. 이런 잘못된 정보 때문에 계좌이체 대신 현금을 인출해서 지원받는 분들도 실제로 자주 뵙습니다.결론부터 말씀드리면, 부모님이 자녀에게 계좌이체 하더라도 국세청은 계좌이체 사실을 알지 못합니다. “계좌이체 잘못하면 세무조사 받는다”는 잘못된 말이죠.오히려현금으로 출금해서 지원받는 것이 오히려 더 위험성이 큽니다.계좌이체는 세무조사로 바로 이어지지 않지만, 빈번한 현금 입출금은 그 행위 자체만으로 세무조사가 진행될 수 있기 때문입니다.그리고 “현금으로 받으면 출처를 알 수 없으니 계좌이체보다 낫다”고 생각하는 것도 많이 하는 오해입니다.국세청은자산취득액+소비액 합계액를 신고된 소득과 비교해서 세무조사를 시작합니다. 자녀가 지원받은 현금으로 부동산이나 자산을 취득하면, 신고된 소득보다 자산이 많아지면서 결국 세무조사를 받게되는 것이죠.세무조사가 시작되면 현금 입출금과 사용내역이 모두 소명 대상이 되는데, 이때 국세청은 자금의 출처를 찾아낼 필요가 없습니다. 세법은 국세청이 아니라 납세자가 출처를 입증하도록 하고 있고, 입증하지 못하면 그대로 증여세로 추징되기 때문입니다.따라서현금으로 지원받는 것이 더 위험하므로 차라리 계좌이체로 지원받는 것이 세무조사 위험성 측면에서는 더 낫다는 점을 꼭 기억해주세요.물론 국세청이 전 국민을 상대로 세무조사를 할 수는 없습니다. 따라서 계좌이체로 지원 받은 금액이 크지 않다면 세무조사를 받을 가능성 자체는 낮을 수 있습니다.5. 엄빠 카드, 계속 써도 괜찮을까?다섯 번째입니다. 실제로 많이 받는 질문인데요, 성인이 된 자녀가 부모님 카드를 계속 써도 괜찮을까요?세법에서는 자녀가 충분히 소득이 있다면 증여세 대상으로 보고 있습니다. 스스로 생활할 충분한 경제력이 있는 자녀는 피부양자에서 제외되기 때문입니다.상속세및증여세법 제46조 [ 비과세되는 증여재산 ]다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.5. 사회통념상 인정되는 이재구호금품, 치료비,피부양자의 생활비, 교육비, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것하지만 부모님이 여유가 있는 경우에는, 자녀가 억대 연봉을 받는 상황에서도 계속 지원받는 사례를 어렵지 않게 봅니다.먼저 명확히 말씀드리면, 이런분들이 증여세 없이 지원을 받는 것은 엄격히 말해 탈세에 해당합니다.다만, 세무조사의 가능성 측면만 놓고 본다면부모님이 계좌로 이체해주는 것보다 부모님 명의 카드를 사용하는 것이 상대적으로 더 낫습니다.사용하는 방식에 따라서도 위험성이 달라질 수 있습니다.자녀의 학원비나 생필품 구매에 사용하는 것보다 가전·가구를 바꿀 때 부모님의 카드를 사용하는 경우가 추징 가능성이 더 낮은 편입니다.사용처를 특정하기가 어렵고 집까지 방문해서 개인 세무조사를 진행하지는 않기 때문입니다.6. 1세대 1주택이라고무조건 비과세가 아닙니다.여섯 번째입니다. 우리나라에서 주택 투자 계획이 없는 분들은 없을텐데요, 주택을 투자하면 반드시 챙겨야하는 1세대 1주택 비과세 혜택입니다.<1> 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택①양도가 12억원 미만 : 양도세 면제②양도세 12억원 초과 : 초과부분 과세 + 최대 80% 장기보유특별공제1주택자는 양도하는 주택이 12억원 미만이라면 시세가 아무리 많이 올라도 양도세가 면제됩니다. 만약 12억원을 초과하더라도 초과하는 부분에만 세금을 부과하고, 거주기간에 따라 최대 80%를 공제해주기 때문에 실제 부담하는 세액은 매우 적습니다.[세액비교]- 양도가 : 30억원- 취득가 : 10억원- 10년 거주10억에 취득했던 집을 30억에 판다고 가정해도 10년을 거주했다면 양도세는 약 7천만 내면됩니다. 실효세율은 3~4% 수준에 불과하고,비과세가 안됐을 때 세금 6억원과 비교해보면 엄청난 혜택이죠.하지만 안타깝게도작은 실수와 오해로 비과세가 부인되고, 6억원이 넘는 세금과 가산세가 추징되는 분들이 종종 있습니다. 정말 작은 이유기 때문에 조금만 관심을 가진다면 추징을 피할 수 있는데요, 실제 추징사례 4가지로 설명 드리겠습니다.<2> 1세대 1주택 양도세 비과세 요건1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 2가지입니다.① 세대를 기준으로 1주택(입주권, 분양권 포함)만 보유②2년 이상 보유 및 거주① 첫 번째 요건은‘세대’입니다. 1세대 1주택 비과세는 ‘세대’를 기준으로 판단합니다. ‘세대’란 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 및 형제자매를 포함하는 개념입니다.(사례1)가장 흔하게 볼 수 있는 추징 사례로는주소만 옮겨놓는 경우입니다. 부모님과 자녀가 실제로는 계속 함께 살면서 자녀가 투자를 위해 주택을 취득합니다. 이때 취득세를 적게 내기 위해서 자녀의 주소를 다른 곳으로 이전해둡니다.이후 부모님 집을 양도하려고 하는데, 자녀가 이미 취득세에서 1주택으로 인정받았고, 주소도 분리되어 있으니 세대분리가 된 것으로 착각하고 양도하는 경우입니다.취득세는 주소로만 세대분리 여부를 판단하지만, 양도세는 실제 거주로 판단합니다. 따라서 실제 동거 사실이 국세청 조사에서 드러나고, 결국 수 억원의 세금과 가산세가 추징되는 것입니다.(사례2)실제로자녀가 따로 살더라도 세대분리가 부인된 사례가 있습니다. 세대분리 요건은 자녀가 30세 이상이거나 결혼을 했거나 독립된 생계를 유지할 수 있는 소득이 있어야합니다.하지만 소득이 있어도 추징되는 경우가 있습니다. 자녀가 알바를 하거나 계약직이면서 소득이 충분하지 않고, 부모님으로부터 몰래 생활비를 지원받고 있다면 따로 살고 있더라도 세대분리가 부인될 수 있으니 각별한 유의가 필요합니다.② 두 번째 요건은‘2년 보유 및 거주요건’입니다. 조정대상지역 소재 주택은 보유 뿐만 아니라 반드시 2년 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있습니다.(사례3)여기서 자주 하는 오해 중 하나는거주요건 판단의 기준이 되는 시점입니다. 조정대상지역 여부는 양도일이 아니라 취득일을 기준으로 판단합니다. 즉, 양도할 때 조정지역에서 해제됐더라도 취득시점에 조정지역이었다면 반드시 2년을 거주해야만 비과세를 받을 수 있습니다.기준시점을 오해해서 조정대상지역에서 해제되자마자 서둘러 양도했다가 세무조사로 추징되는 안타까운 사례가 있습니다.(사례4)2년 거주에 대해서 주소만 이전 해두는 분이 있습니다. 주변에서 주소만 이전해 놓으면 비과세 받을 수 있다고 쉽게 말씀들을 하신대요. 아주 오래전에는 주소로만 판단하고 넘어가는 경우가 있었습니다.하지만 국세청 조사 체계도 정교해지면서 실제 거주 여부를 조사해서 세금을 추징하고 있습니다.[1세대 1주택 양도세 비과세 추징사례]작은 오해와 실수로 수억 원의 재산적 피해를 입을 수 있으니, 꼭 미리 점검하시길 바랍니다.7. 연말에 해외주식을 팔고 다시 사자일곱 번째는 해외주식 양도세입니다. 국내 상장주식과 다르게 해외주식은 수익의 22%를 세금으로 내야합니다.이때 세법에서 일정금액까지는 공제를 해주고 있는데, 매년 250만원입니다. 저도 매년 연말에 잊지 않고 챙기는데요, 해외주식 수익이 있는 분들은 250만원까지 팔고, 바로 다시 사면 됩니다.1분도 채 안걸리지만 55만원(250만원의 22%)의 세금을 손쉽게 아낄 수 있습니다.매매할 때 주의하실 점은 매도금액 250만원이 아니라 실현수익 250만원으로 맞춰서 매도하시면 됩니다.8. 세금이 없더라도 상속세 신고는 꼭 하자마지막 여덟 번째입니다. 우리나라 상속세는 일정 금액까지 세금이 없습니다.부모님 한 분이 돌아가실 때 배우자가 계시다면10억원, 배우자가 먼저 돌아가셨다면5억원이공제됩니다.예전보다는 많이 증가했지만, 여전히 우리나라 국민의 상속세 과세대상 비율은 약 6%(2024년)도 미치지 않습니다. 여전히 90% 이상의 분들이 상속세를 내지 않아도 되는 상황입니다.하지만부동산을 상속받는 경우에는 과세대상 금액에 미달하더라도 상속세는 신고하는 것이 유리합니다. 이유는 상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 양도세를 줄일 수 있기 때문입니다.상속세를 신고하면 신고한 금액이 향후 취득금액으로 인정되지만, 별도 신고를 하지 않았다면 국가가 공시한 금액으로 적용됩니다.공시금액은 신고하는 금액보다 현저히 낮기 때문에 향후 부동산을 양도할 때 그만큼 양도차익(양도가-취득가)이 커지는 것입니다.[세액비교]-2010년 상속받은 상가- 상속 당시 시세 5억원 / 기준시가 2억원-2026년 10억원에 양도상속 당시 시세가 5억원이었던 상가를 10억원에 양도할 때,상속세를 신고하지 않았다면 취득가액은 기준시가 2억원으로 적용됩니다.시세로 신고했다면 시세차익 5억에 대해서만 세금을 내면되지만,신고를 하지 않았다는 이유만으로 약 1억원 가량의 양도세를 더 내는 것이죠조금 더 나아가서 시세보다 감정평가를 높게 받아서 6억원에 신고한다면 상속세는 여전히 0원이지만, 취득금액이 더 높게 잡히기 때문에 더 많은 양도세가 줄어듭니다.이런 간단한 사례에서도 조금만 신경써서 신고를 한다면, 세금을 1억원 이상 줄일 수 있습니다.오늘 말씀드린 내용을 보면 공통점이 하나 있습니다.어렵고 복잡한 절세기법이 아니라는 것입니다.증여는 10년 단위로 미리 준비하고, 차용은 실제로 갚을 수 있게 준비하고, 해외주식은 250만원 공제를 챙기고. 하나하나만 떼어놓고 보면 아주 간단합니다.이렇게 우리나라 세법에는 조금만 신경 쓰면 안 내도 되는 세금들이 생각보다 많습니다. 차이는 세금에 조금이라도 관심을 가지냐 아니냐에 불과합니다.소득 1억을 늘리는 것은 어렵지만, 세금 1억을 아끼는 것은 생각보다 쉬울 수 있습니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 보면 좋은 블로그 글내용링크가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요(조사전문세무사의 차용증 쓰는 법)https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471세무조사 안나오게 쓰는자금조달계획서 작성법https://blog.naver.com/highyes_tax/223399238678

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 고가양도를 통한 절세에 대해 알아보겠습니다.1. 고가양도 절세(1) 개 념(2) 내 용 1) 부동산 재산평가 2) 주택 비과세 여부 3) 증여세 여부 4) 사 례1. 고가양도 절세(1) 개 념블로그에 저가양수도에 관하여 자세하게 글을 작성한 적이 있습니다.해당 글에는 고저가양수도의 개념에 대해 알려드리고, 저가양수도를 중점적으로 설명드렸습니다.대체로 자녀들이 부모님 보유 부동산을 저가로 양수하는 경우가 많아 저가양수도를 중점적으로 설명드렸으나,오늘은 고가로 양도하는 경우에 대해 알아보겠습니다.고가양도 또한, 저가양수도 거래와 판단하는 조건은 같습니다.다만, (시가 - 대가) 즉, 시가보다 주는 대가가 적은 것을 전제로 한 저가양수도와 다르게,(대가 - 시가)를 기준으로 판단하게 된다는 것이 차이점입니다.고가양도는, 자녀가 보유한 부동산을 부모님에게 시세보다 고가로 양도하여 증여세 이슈가 걸리지 않고, 현금을 더 받기를 원할 때 고려해볼 수 있는 좋은 방법입니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223683958709?[증여] 저가양수도 거래(증여세, 양도소득세 절세)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 저가양수도 거래와 관련하여 알아보겠습니다. 1. 증...blog.naver.com(2) 내 용고가양도를 통해서 절세하는 방법은, 자녀가 부모에게 본인 소유의 부동산을 넘길 때입니다.이때 중요한 포인트는, 크게 세 가지입니다.1) 부동산 재산평가특수관계인 간 거래에 있어서 시가 산정이 중요합니다. 해당 시가를 기준으로 30%를 가산하여 거래를 하기 때문에, 시가 산정에 조금이라도 문제가 생기면, 바로 증여세 이슈가 개입됩니다.따라서, 감정평가를 받아서 진행하는 것을 권장드립니다.2) 주택 비과세 여부고가로 양도하게 될 경우, 저가양수도에 비해 양도소득세 부당행위부인 규정이 적용되지 않습니다.즉, 비싸게 판 만큼 더 늘어난 차액에 대해 양도소득세를 부과하겠다는 것입니다.이때, 고가로 양도하는 부동산이 12억 이하의 주택으로서, 1세대 1주택 비과세 대상이 된다면,시가보다 고가로 양도해도 양도소득세는 똑같이 0원입니다.따라서, 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 주택일수록 고가양도의 실익이 커집니다.3) 증여세 여부시가 대비 30% 또는 3억원을 벗어난 거래가 아니어야 증여세 이슈 없이, 부동산의 시가보다 더 많은 현금을 줄 수 있습니다.위 1)에서도 말씀드렸듯이, 시가자체에 문제가 있지 않는 이상 증여세 이슈는 사전에 충분히 검토하여 피할 수 있습니다.4) 사 례최근 진행한 사례는, 남편 1주택 보유, 아내 1주택 보유 상태로서 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 경우입니다.이때, 남편주택을 시부모에게 고가로 양도하여 자금확보를 하는 컨설팅이었습니다.최종적으로양도소득세는 0원, 증여세 0원, 부모님의 유상취득세만 일부 발생되게 세팅하여 진행한 건입니다.해당 납세자께서는 지방의 본인 소유주택을 정리하고, 서울로 옮기는 과정에서 부족한 자금 마련에 증여를 고민하시다가 고가양도로 진행한 사례였습니다.어떤 누군가는 저가양수도 혹은 고가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히, 증여 혹은 양도시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종 절세액에 집중합니다.친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.