은행대출을 받아 자녀에게 자금지원시 이자소득세, 증여 아파트 조정대상지역 2년 실거주 이전 매매시 세금

토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 강남, 서초, 용산, 송파의 부동산 거래가 짧은 기간 내에 급감했습니다.기존에는 동 단위로 토지거래허가구역이 지정되어 있어, 투기과열지구 및 조정대상지역 내 소재 부동산이라 하더라도, 실거주가 문제되지 않는 경우가 많았습니다.다만, 이번 구단위 지정으로 인하여 강남, 서초, 용산 및 송파구의 실거주수요가 많은 매물 역시 타격을 받게 되었습니다.토지거래허가구역이 지정되어 매물이 감소하며, 가족 간 거래에 대해 고민하시는 경우가 많습니다.토지거래허가구역 확대지정의 개요토지거래허가구역 확대지정에 따른 구체적인 개요는 아래와 같습니다.대상지역 : 강남3구(강남, 서초,송파), 용산구 전역적용대상 : 대상지역 내 유상거래 계약적용배경 : 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하였기에 이러한 부동산가격 상승 방지추가조치 : 전세대출 규제 강화 → HUG 보증비율 하향, 일부 은행 전세대출, 2주택자 대출 중단을 통해 실거주 수요 보호해당지역 내유상거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 내에서는 대가를 받고 토지를 이전하거나 설정하는 계약을 진행할 경우 토지거래계약에 대한 허가를 받아야 합니다.즉, 제 3자를 통한 일반적인 매매계약은 모두 허가 대상이 되는 것이고, 가족 등 특수관계인 간 거래를 진행할 경우에도 저가양도 등 유상거래는 토지거래허가 대상이 되는 것입니다.다만, 무상거래인 증여의 경우에는 허가가 필요하지 않습니다. 이는 별도의 대가를 주고받는 것이 아닌 재산 이전이기 때문입니다.토지거래허가 신청 시주의할 사항토지거래허가구역 지정의 주요 배경에서 알 수 있듯이, 허가 신청 시 가장 중요한 사항은실거주 목적을 밝히는 것입니다. 즉, 주택을 실거주 목적으로 취득한다면 허가를 받을 가능성이 높습니다.다만, 세입자를 들이기 위하여 주택을 구매한다거나, 다주택자가 투자용으로 주택을 구입하는 경우 실거주 목적을 밝히기 어려워 토지거래허가를 받기 어렵습니다.특히 다주택자의 경우에는 기존 주택의 매매 또는 임대 계획 등을 제출하여 구매대상 주택에 실거주할 것임을 증명해야 합니다.만약 제3자간 거래가 아닌, 특수관계인 간 저가양도를 통해 부동산을 취득하는 경우라도, 실거주 목적을 밝힌다면 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 특히 주의해야 하는 이유부담부증여는 거래대상 주택에 담보된 채무와 함께 해당 주택의 명의를 이전하는 거래 방식입니다. 이 때 채무부분은 유상, 그 외 부분은 무상으로 이전된 것으로 봅니다.이 경우 채무부분에 대해서는 종전 명의자에게 양도소득세가, 그 외 부분에 대해서는 명의를 이전받는 자에게 증여세가 발생됩니다.따라서 이를 활용하여 분산된 과세표준에 따라 누진세율 부담을 줄이거나, 양도소득세 비과세를 활용하여 절세가 가능하기에 특수관계인 거래 시 절세방안으로 활용되는 경우가 많습니다.중요한 사항은 부담부증여계약에는유상부분이 포함되기에 토지거래허가대상에 해당한다는 것입니다. 즉, 부담부증여 계약을 실행하려면 우선적으로 토지거래허가를 받을 수 있는 지에 대해 판단해봐야 합니다.일반적으로 주택에 담보된 채무는 주택담보대출 또는 임대차계약에 따른 보증금입니다. 주택담보대출을 승계하는 부담부증여의 경우에는 유상거래일지라도, 실거주와 직접적으로 관련이 없기에 토지거래허가 이후 명의 이전을 위한 계약까지 문제가 되지 않습니다.문제가 되는 것은임대보증금을 승계하는 부담부증여입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택을 증여하되, 세입자와 임대차계약이 존재하는 부동산이라면, 세입자에게 임대가 유지되기에 토지거래허가 이용 목적이 위반되는 것입니다. 따라서거주 목적이 없다고 보아 토지거래허가를 받을 수 없습니다.만약 토지거래허가를 받지 않기 위해, 증여자가 임대차계약을 종료하거나 대출을 일시적으로 상환하고, 증여 이후에 다시 수증자 명의로 대출을 실행하는 등 방안을 활용한다면, 증여 시점에 채무가 존재하지 않아 부담부증여가 성립되지 않는다는 딜레마가 있습니다.따라서, 가족(특히 직계존비속)간의 부담부증여를 계획 중이라면 세법 외에도 현재 정책에 따른 규제 등을 확인해보시고 가능 여부를 판단해보셔야 합니다.마무리부동산과 관련된 세금은 세법적인 외 정부 규제 등에도 영향을 많이 받습니다. 따라서 이러한 사항과 자금출처에서 발생될 수 있는 문제 등까지 모두 확인해보시고 거래를 진행하는 것이 탈이 없습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다​​​​​무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지​-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.​-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.​① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)​② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)​-특히 그동안 결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다 는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·​​​​청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다​-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.​-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.​-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.​· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년​· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)​· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원​· 보증비율 : 100%​-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·​​​​신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다​-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.​-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.​-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.​-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.​-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.​· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다​· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다​· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다​· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다​· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다​-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·​​​​헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요​-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.​-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.​-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트​-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.​1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제​-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)​-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.​-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)​2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)​-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)​-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.​-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)​3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다​-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)​-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)​-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.​2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.​3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.​4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·​​​내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요​-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 다시 시작된 금리 인상 국면에서부동산과 주식, 그리고 조세정책이 각각 어떻게 움직이는지, 특히 우리 세법이 정해 놓은 이자율과 시장금리의 간격에서 어떤 절세 기회와 리스크가 생기는지 정리해 드리겠습니다.3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다-2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 금통위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었습니다.-시장에서는 8월 27일 금통위에서의 연속 인상 가능성과 함께최종금리를 3.00~3.50% 수준으로 보는 전망이 나오고 있습니다. 물론 실제 경로는 물가와 환율, 가계부채 흐름에 따라 달라질 수 있습니다.-중요한 것은 방향입니다. 지난 몇 년간 우리는 '금리가 내려가는 것을 전제로' 자산과 세금 계획을 짜 왔습니다. 그 전제가 바뀌면 부동산 보유 전략, 배당 정책, 증여 시점, 상속세 납부 방식까지 모두 다시 계산해야 합니다.-특히 세법에는'연 4.6%', '연 12%', '연 10%', '연 3.1%'처럼 법으로 못 박아 둔 이자율이 곳곳에 숨어 있습니다. 시장금리가 움직여도 이 숫자들은 그대로 있기 때문에, 금리가 오르면 어떤 규정은 유리해지고 어떤 규정은 불리해집니다.금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향-금리는 부동산 가격을 결정하는 할인율입니다. 수익형 부동산의 가치는 대략 '순영업이익 ÷ 자본환원율(Cap rate)'로 결정되는데, 시장금리가 오르면 투자자가 요구하는 자본환원율도 함께 올라갑니다. 같은 임대수익이라도 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 이론상 가치는 20% 낮아지는 셈입니다.-실물 시장에서는대출이자 부담 증가 → 매수 여력 축소 → 거래량 감소의 순서로 나타납니다. 주택담보대출 금리가 오르면 실수요자의 원리금 상환액이 늘어나면서 매수 결정을 미루게 되고, 시행·PF 단계에서는 조달비용 상승이 사업성 자체를 흔듭니다.-임대차 시장에서는 전세의 월세 전환이 빨라집니다. 전세보증금을 은행에 두었을 때의 기회비용과 월세 수익을 비교하는 임대인의 셈법이 달라지기 때문입니다.-다만 2026년 현재는 조금 다른 국면입니다. 금리 인상에도 불구하고 수도권 집값 상승 기대와 가계대출 증가세가 이어지면서, 오히려 이 점이 추가 인상의 근거로 거론되고 있습니다.금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 직결된다고 단정하기 어려운 상황입니다.이자비용, 세법에서는 어디까지 인정될까요-실무에서 가장 많이 받는 질문이 대출이자도 비용으로 빼주나요? 입니다. 결론부터 말씀드리면어떤 세목이냐에 따라 완전히 달라집니다.-첫째,양도소득세에서는 인정되지 않습니다.보유기간 중 지급한 차입금 이자는소득세법 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조가 정한 필요경비 항목에 해당하지 않습니다. 10년간 이자를 수억원 냈어도 양도차익 계산에서는 한 푼도 차감되지 않는다는 뜻입니다.-둘째,부동산임대업 사업소득에서는 원칙적으로 필요경비에 산입됩니다. 다만사업용 자산가액을 초과하는 부채, 이른바 '초과인출금'에 대응하는 지급이자는소득세법 시행령 제61조 제1항에 따라 필요경비에서 제외됩니다. 사업자금과 개인자금이 섞여 있는 경우 반드시 점검해야 할 부분입니다.-셋째,법인의 경우가 가장 복잡합니다.법인세법 제28조 제1항은 채권자가 불분명한 사채이자(제1호), 수령자가 불분명한 채권·증권 이자(제2호), 건설자금이자(제3호), 그리고 업무무관자산 및 특수관계인 가지급금에 대응하는 지급이자(제4호)를손금에 산입하지 않도록 정하고 있습니다.손금불산입액 계산구조 (법인세법 시행령 제53조·제55조)지급이자 × (업무무관자산가액 + 가지급금 등 적수) ÷ 총차입금 적수→ 금리가 오르면 분자인지급이자가 커지면서 손금불산입 금액도 함께 증가합니다.-이자를 더 내는데 세금 혜택은 오히려 줄어드는 이중고가 발생합니다. 부동산매매법인이나 가족법인에서 대표이사 가지급금이 남아 있다면, 고금리 국면에서는 그 비용이 예년보다 훨씬 크게 다가옵니다.금리 인상기에 가지급금 정리가 시급해지는 이유입니다.-넷째,건설자금이자는 손금이 아니라 자산의 취득원가에 산입됩니다(법인세법 제28조 제1항 제3호, 시행령 제52조·제53조). 당장 비용 처리가 되지 않고 감가상각이나 처분 시점으로 이연된다는 점을 현금흐름 계획에 반영해야 합니다.금리가 올라도 그대로인 숫자, 임대료 환산율 12%-여기서 실무상 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 상속·증여 재산평가에서 쓰는임대료 환산율입니다.-임대차계약이 체결된부동산은 시가가 확인되지 않는 경우 '임대료 등의 환산가액'과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.임대료 등의 환산가액1년간의 임대료 ÷ 0.12 + 임대보증금근거 : 상속세 및 증여세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2 (100분의 12)-문제는 이12%가시장금리와 무관하게 고정되어 있다는 점입니다.실제 수익형 부동산의 자본환원율이 4~5% 수준이라면 환산가액은 시세보다 낮게 나오지만, 반대로 임대료가 높은 물건은 환산가액이 기준시가를 크게 웃돌아 평가액이 급등할 수 있습니다.-또한 임대보증금이 있는 부동산은상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조의 '저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례'가 적용되어, 채권잔액과 임대보증금 합계액이 보충적 평가액보다 크면 그 금액으로 평가됩니다.-즉 부담부증여나 임대부동산 사전증여를 계획하실 때는 임대료 조정 하나만으로도 평가액이 크게 달라질 수 있으므로,계약 갱신 시점과 증여 시점을 함께 설계하셔야 합니다.금리 상승이 주식시장과 금융소득 과세에 미치는 영향-주식 밸류에이션의 출발점도 할인율입니다.무위험수익률이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어들기 때문에, 이익이 먼 미래에 몰려 있는 성장주일수록 타격이 큽니다.반대로 당장의 배당과 자산가치가 뚜렷한 고배당·저PBR 종목은 상대적으로 방어력이 생깁니다.-또 하나,예금과 채권의 매력도가 올라가면서 자금이 위험자산에서 안전자산으로 이동하고, 차입 레버리지를 쓴 투자는 이자부담 때문에 축소됩니다.-세금 측면에서 가장 먼저 체크할 것은금융소득 종합과세입니다.이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 넘으면 초과분이 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다(소득세법 제14조 제3항 제6호, 제62조).-2,000만원 이하 구간은 원천징수로 종결되며 세율은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%입니다(소득세법 제129조 제1항 제1호). 초과분은 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 올라갑니다.-금리가 오르면 같은 예치금으로도 이자소득이 늘어납니다.예금금리 연 4%에 5억원이면 이자만 2,000만원입니다.지난해까지 분리과세로 끝났던 분들이 올해는 종합과세 대상으로 넘어갈 수 있고,여기에 건강보험료 피부양자 자격 문제까지 연쇄적으로 따라옵니다.-개인 간 자금대여도 주의가 필요합니다. 이른바'비영업대금의 이익'은 원천징수세율이 25%(지방소득세 포함 27.5%)로 일반 이자소득보다 높습니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 고금리 시기에 사인간 대여가 늘어나면서 실무상 다툼이 잦아지는 부분입니다.-상장주식 대주주 양도소득세 판정 기준(소득세법 제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조)역시 연말 보유 현황에 따라 결정되므로, 시장 변동성이 커진 국면에서는 12월 결산 시점의 포트폴리오 점검이 더 중요해집니다.비상장주식 평가와 가족 간 자금거래, 금리와 어떻게 연결되나요-비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 이때 순손익가치는 '1주당 순손익액 ÷ 순손익가치환원율'로 계산하는데, 상속세이 환원율은 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 고려해 기획재정부령으로 정하도록 되어 있고현재 연 10%가 적용되고 있습니다(상속세및 증여세법 시행령 제54조 제1항).-시장금리가 아무리 움직여도 10%는 고정입니다. 결국 비상장주식 평가액은 금리가 아니라 회사의 최근 3년 손익에 좌우되므로, 가업승계를 계획하신다면실적이 일시적으로 낮아진 시기가 오히려 증여 적기가 됩니다.-가족 간 금전대여도 마찬가지입니다. 타인으로부터 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 금전을 대출받으면 그 이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).특수관계인 금전대여 관련 기준· 적정이자율 :연 4.6%(상증법 시행령 제31조의4 제1항, 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 당좌대출이자율)· 기준금액 : 차액연 1,000만원 미만이면 과세 제외 (상증법 시행령 제31조의4 제2항)· 무상대여 기준 원금 약2억 1,700만원까지는 증여세 과세대상에서 제외-흥미로운 점은, 시중 대출금리가 4.6%를 넘어서면 부모님께 4.6%로 빌리는 것이 은행보다 싸지면서 '증여세 없는 정상거래'가 성립한다는 것입니다. 다만 차용증 작성, 이자의 실제 지급, 원금 상환 이력 등실질을 갖추지 않으면 대여 자체를 부인당해 원금 전액이 증여로 과세될 위험이 있으므로 형식과 실질을 모두 관리하셔야 합니다.-법인이 대여자인 경우에는법인세법 시행령 제89조 제3항의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율이 적용되며, 어느 쪽을 쓸지에 따라 결과가 달라져 실무상 다툼이 많습니다(참고: 조세심판원 조심2024중5770 결정).고금리 국면에서 오히려 유리해지는 절세 카드-금리가 오르면 세금이 다 불리해지는 것은 아닙니다.세법상 고정이자율이 시장금리보다 낮아지는 구간에서는 오히려 기회가 생깁니다.-첫째,상속세 연부연납입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 최장 10년(가업상속재산은 최장 20년)에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 이때 가산금 이자율은국세기본법 시행령 제43조의3 제2항과 같은 법 시행규칙 제19조의3이 정한 이자율을 준용하는데,현재연 1,000분의 31, 즉 3.1%수준입니다.-시중 대출금리가 5~6%인 상황에서 연 3.1%로 국가로부터 사실상 분할상환 대출을 받는 셈이므로, 부동산을 급매로 처분해 일시납하는 것보다 연부연납이 유리한 경우가 많아집니다.-둘째,자산가치 조정기의 증여입니다.금리 상승으로 자산가격이 눌리는 구간은 평가액이 낮아지는 구간이기도 합니다. 증여세는 증여일 현재의 평가액을 기준으로 하므로, 같은 자산이라도 언제 넘기느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다.-셋째,유기정기금 평가입니다. 정기금을 받을 권리는 각 연도 수령액을연 3%의 이자율로 할인해 현재가치로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제62조 제1호, 같은 법 시행규칙 제19조의2). 시장금리가 3%를 크게 웃돌수록 이 평가방식이상대적으로 불리해지므로(시장이자율로 하면 증여재산가액이 더크게 줄어서, 증여재산공제를 조금만 사용해도 되는데 유기정기금으로 하면 증여재산공제를 더많이 사용해야하므로), 정기금 형태 자산이 있다면 구조 자체를 재검토할 필요가 있습니다.-넷째,납부지연가산세는 반대 방향입니다.미납세액에 대해 1일 10만분의 22, 연 8% 상당의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4). 어떤 시장금리보다도 높은 수준이므로, 세금은 무조건 먼저 내고 자금을 조달하는 것이 정답입니다.조세정책은 어떻게 반응할까요-금리와 조세정책은 같은 목표를 두고 움직이는 두 개의 축입니다. 2026년 현재 정부는 8·13 부동산 대책 등 수요·공급·금융 규제를 병행하고 있고, 한국은행은 금융안정을 이유로 금리 인상 기조를 이어가고 있습니다.-이 조합에서 예상되는 세수 흐름은 이렇습니다.이자소득 증가로이자소득세와 금융소득종합과세 세수는 늘어나는 반면, 부동산 거래가 위축되면취득세와 양도소득세 세수는 줄어듭니다.취득세는 지방재정의 핵심 재원이므로 거래 절벽은 곧바로 지방재정 압박으로 이어집니다.-법인 부문에서는이자비용 증가로 과세표준이 줄어드는 효과가 있지만, 동시에 손금불산입 규정과국제조세조정에 관한 법률 제22조(출자금액 대비 과다차입금 지급이자 손금불산입), 제24조(소득 대비 과다 이자비용 손금불산입)같은 이자공제 제한 규정의 적용 대상이 늘어납니다.-즉 이자를 많이 냈으니 세금이 줄겠지 라는 단순한 기대는 실제 신고 단계에서 자주 빗나갑니다.-정책 측면에서는 고금리와 규제가 동시에 작동할 때 실수요자 부담이 과도해질 수 있다는 점, 그리고 세법상 고정이자율(4.6%, 12%, 10%)이 시장 현실과 벌어질수록 평가의 왜곡이 커진다는 점이 지속적으로 지적되고 있습니다. 향후 세법 개정 논의를 눈여겨보셔야 하는 이유입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.양도 예정 부동산의 이자는 필요경비가 아닙니다.보유 중 지급한 대출이자는 양도차익에서 차감되지 않으므로(소득세법 제97조), 고금리 장기 보유 전략은 세후 수익률 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다.2.법인의 가지급금과 업무무관자산을 지금 정리하십시오.손금불산입액은 지급이자에 비례하므로, 금리가 오를수록 같은 가지급금이 더 큰 세금을 만들어 냅니다(법인세법 제28조 제1항 제4호).3.금융소득 2,000만원 라인을 연중에 관리하십시오.예금 만기 분산, 배당 시기 조정, 가족 간 명의 분산(단, 차명은 절대 불가)을 통해 종합과세 진입 여부를 미리 통제할 수 있습니다.4.가족 간 차입은 연 4.6% 기준을 확인하고 실질을 갖추십시오.차용증·이자 실제 지급·계좌 이체 기록이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.5.상속이 임박했다면 연부연납을 먼저 검토하십시오.가산금 연 3.1%는 현재 시중 대출금리보다 낮은 수준으로, 자산 급매를 피할 수 있는 유효한 카드입니다.6.임대부동산 증여는 임대료 환산율 12%를 반드시 시뮬레이션하십시오.임대차 조건 하나로 평가액이 수억원 단위로 달라질 수 있습니다.7.비상장주식 승계는 실적 조정기가 기회입니다.순손익가치환원율 10%는 고정이므로, 최근 3년 손익이 낮아진 시점의 평가액을 활용하는 설계가 가능합니다.참고 법령 및 판례·예규소득세법제14조 제3항 제6호 (금융소득 종합과세 기준금액 2,000만원)제62조 (이자소득 등에 대한 종합과세 시 세액 계산의 특례)제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조 (상장주식 대주주의 범위)제97조 제1항, 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)제129조 제1항 제1호 (이자소득 원천징수세율 14%, 비영업대금의 이익 25%)시행령 제61조 제1항 (초과인출금 지급이자 필요경비 불산입)법인세법제28조 제1항 (지급이자의 손금불산입)시행령 제52조·제53조 (건설자금이자의 계산)시행령 제55조 (업무무관자산 등에 대한 지급이자 손금불산입)시행령 제89조 제3항, 시행규칙 제43조 제2항 (가중평균차입이자율·당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)시행령 제31조의4, 시행규칙 제10조의5 (적정이자율 연 4.6%, 기준금액 1,000만원)제61조 제5항, 시행령 제50조 제7항, 시행규칙 제15조의2 (임대료 등의 환산가액, 100분의 12)제66조, 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)시행령 제54조 제1항 (비상장주식 순손익가치환원율 연 10%)시행령 제62조, 시행규칙 제19조의2 (정기금을 받을 권리의 평가, 할인율 연 3%)제71조 (연부연납)국세기본법제47조의4, 시행령 제27조의4 (납부지연가산세 1일 10만분의 22)제52조, 시행령 제43조의3, 시행규칙 제19조의3 (국세환급가산금 이자율 연 1,000분의 31)국제조세조정에 관한 법률제22조 (출자금액 대비 과다차입금 지급이자의 손금불산입)제24조 (소득 대비 과다 이자비용의 손금불산입)심판례조세심판원 조심2024중5770 결정 (2025. 3. 21., 금전 무상대출 적정이자율 적용 기준)