사업상증여(간주공급) 분개 질문

법인세[강서구 마곡 개인사업자전문 세무사][강서구 마곡 기장 전문 세무사] 법인 주식 투자 세무 총 정리 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 4시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 개인이 아닌 법인 명의로 주식투자를 하실 때 꼭 알아두셔야 할 세무상식과 절세방법, 그리고 설립 절차·업종코드·회계처리·기장 실무·기장료까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.​​​​개인 대신 법인으로 투자하면 세금이 어떻게 달라질까요?- 개인이 국내 상장주식을 사고팔 때는 대주주가 아니라면 매매차익에 양도소득세가 붙지 않습니다. 그런데 같은 주식을 법인 계좌로 거래하면 이야기가 완전히 달라집니다.- 법인세는 '순자산이 늘어난 만큼' 과세하는 구조라서, 법인이 얻은 주식 매매차익은 금액과 관계없이 전부 각 사업연도 소득에 포함되어 법인세가 과세됩니다.- 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 법인세율은 과세표준 2억원 이하 10%, 2억원 초과~200억원 이하 20%, 200억원 초과~3,000억원 이하 22%, 3,000억원 초과 25%로 각 구간 1%p씩 올랐습니다. 지방소득세(법인세의 10%)까지 더하면 실효 부담은 11%~27.5% 수준입니다. (법인세법 제55조 제1항)- 그럼에도 법인 투자를 선택하는 이유는 ① 사무실 임차료·인건비·수수료·이자 등 투자 관련 비용을 손금으로 인정받을 수 있고, ② 손실이 나면 이월결손금으로 15년간 공제받을 수 있으며(법인세법 제13조), ③ 배당금에 대해서는 수입배당금 익금불산입으로 이중과세를 일부 덜어주기 때문입니다.- 반대로 법인 돈은 대표님 개인 돈이 아니므로 급여나 배당 같은 정식 절차를 거쳐야만 꺼내 쓸 수 있다는 점은 처음부터 염두에 두셔야 합니다.· · ·​​​​​법인 설립부터 첫 매매까지, 절차와 준비물- ① 정관 목적사업 정비 : 정관과 등기부의 목적사업에 '유가증권 투자 및 매매업', '기타 금융업' 등 투자 목적을 넣어두셔야 이후 사업자등록과 증권계좌 개설이 매끄럽습니다. 기존 법인이라면 목적사업 변경등기부터 하시는 것이 순서입니다.- ② 자본금 납입·설립등기 : 투자 원금은 자본금이나 주주(대표) 차입금으로 마련합니다. 주주 차입금으로 조달할 때는 금전소비대차 약정서를 작성해 두시는 것이 좋습니다.- ③ 법인설립신고·사업자등록 : 국세청은 법인이 불입자본금과 주주차입금으로 주식투자·주식선물거래를 하는 경우 금융업 / 기타금융업(업종코드 659900)으로 사업자등록을 하도록 회신한 바 있습니다. (서면2팀-872, 2004.04.23., 법인세법 제109조·제111조)- 다만 일부 세무서에서는 해당 코드에 대해 금융투자업 인허가 여부를 묻는 보정 요구를 하는 사례도 있어, 신청 전 관할 세무서와 업종코드를 미리 확인하시는 것이 안전합니다. 또한 외부 투자자의 돈을 모아 운용하는 구조라면 자본시장법상 인가·등록 문제가 생길 수 있으므로, 자기자본 투자 구조를 유지하셔야 합니다.- ④ 법인 증권계좌 개설 : 사업자등록증, 법인등기사항전부증명서, 법인인감증명서, 법인인감(또는 사용인감), 정관 사본, 주주명부(실제소유자 확인용), 대표자 신분증이 일반적인 준비물이며, 대리인이 방문하면 위임장이 추가됩니다. 증권사마다 요구서류와 발급기한이 다르니 사전에 확인하세요.- ⑤ 유가증권 평가방법 신고 : 주식은 총평균법과 이동평균법 중 하나를 골라 설립일이 속하는 사업연도의 법인세 신고기한까지 관할 세무서에 신고합니다. 신고하지 않으면 총평균법이 적용됩니다. (법인세법 시행령 제75조)- 참고로 주식 매매는 부가가치세 과세 대상 거래가 아니므로, 주식투자만 하는 법인이라면 사무실 임차료 등에 붙은 부가세 매입세액은 공제받지 못하고 비용으로 처리됩니다. (부가가치세법 제39조 제1항 제7호)· · ·​​​​주식을 살 때 – 취득 시 회계처리- 중소 투자법인 대부분은 일반기업회계기준에 따라 단기간 시세차익 목적의 상장주식을 '단기매매증권'으로, 장기 보유 목적의 주식을 '매도가능증권'으로 분류합니다.- 세법은 단기매매 목적으로 분류된 금융자산의 취득가액을 '매입가액'으로만 정하고 있어, 매수 수수료는 취득원가에 넣지 않고 그 해 비용(지급수수료)으로 처리합니다. 회계와 세법이 일치하므로 별도 세무조정이 필요 없습니다. (법인세법 제41조 제1항 제1호, 법인세법 시행령 제72조 제1항·제2항 제5호의2)- 반면 매도가능증권처럼 단기매매 목적이 아닌 주식은 매입가액에 부대비용을 더한 금액이 취득가액이 됩니다. 처음 분류를 어떻게 하느냐에 따라 처리가 달라지니 기장 세무사와 분류 기준을 먼저 맞춰 두세요.· · ·​​​​주식을 들고 있을 때 – 보유 시 평가와 배당- 결산일에 주가가 올랐다고 장부에 평가이익을 잡더라도, 세법은 원칙적으로 유가증권 평가손익을 인정하지 않습니다. 평가이익은 익금불산입(△유보), 평가손실은 손금불산입(유보)으로 조정하고, 실제로 팔았을 때 반대로 추인합니다. (법인세법 제42조 제1항, 서면인터넷방문상담2팀-614, 2008.04.04.)- 예외적으로 상장법인의 부도·회생계획인가 등 법에서 정한 사유가 생기면 감액손실을 손금으로 인정받을 수 있습니다. (법인세법 제42조 제3항, 법인세법 시행령 제78조 제3항)- 배당금은 개인과 달리 법인이 받을 때 원천징수가 되지 않습니다(투자신탁 분배금 등 일부 제외). 대신 법인세 계산 시 수입배당금 익금불산입 제도를 적용받습니다. (법인세법 제73조)- 익금불산입률은 피투자법인 지분율에 따라 20% 미만 30%, 20% 이상~50% 미만 80%, 50% 이상 100%입니다. 단, 배당기준일 전 3개월 이내에 취득한 주식에서 나온 배당은 적용이 배제되고, 차입금이 있으면 그 이자에 대응하는 부분만큼 익금불산입액이 줄어듭니다. (법인세법 제18조의2)- 일반적인 상장주식 소액 투자는 대부분 지분율 20% 미만에 해당하므로, 배당금의 30%가 과세에서 빠진다고 보시면 됩니다.· · ·​​​​​주식을 팔 때 – 양도 시 처분손익과 증권거래세- 주식을 팔면 처분가액에서 장부가액을 뺀 처분손익이 그 해 익금 또는 손금이 됩니다. 이때 직전 결산에서 평가손익으로 잡아둔 유보가 있다면 처분 시점에 반대로 추인해야 세무상 이익이 정확히 맞춰집니다.- 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 증권거래세율은 코스피 0.05%(농어촌특별세 0.15% 별도, 합계 0.20%), 코스닥 0.20%로 조정되었습니다. 법인이 부담한 증권거래세와 매도 수수료는 처분손익 계산 시 차감되어 결국 손금으로 반영됩니다. (증권거래세법 시행령 제5조, 농어촌특별세법 제5조)- 한 해 동안 손실이 더 컸다면 결손금은 이후 15년간 이월공제할 수 있고, 중소기업은 각 사업연도 소득의 100%까지, 일반법인은 80%까지 공제됩니다. (법인세법 제13조 제1항)- 아래 예시는 1,000주를 1만원에 사서 기말 1만2천원으로 평가하고, 다음 해 1만2,500원에 판 경우의 전체 흐름입니다. 장부상 처분이익은 473,100원이지만, 전년도 평가이익 유보 200만원을 추인하면 세무상 처분이익은 2,473,100원이 됩니다.· · ·​​​​​세무사가 법인 주식 거래내역을 하나하나 다 입력할까요?- 많이 받는 질문입니다. 하루에도 수십 번 매매하는 법인의 모든 체결 건을 한 줄씩 장부에 옮기는 경우는 드뭅니다. 실무에서는 증권사 자료를 받아 종목별·월별로 집계해 분개하는 방식이 일반적입니다.- STEP 1 증권사 자료 수령 : HTS·MTS에서 월별 거래내역, 종목별 실현손익, 기말 잔고, 배당·이자 입금내역을 엑셀로 받습니다.- STEP 2 종목별 원가 재계산 : 증권사 화면의 매입단가와 손익은 증권사 기준으로 계산된 값이라, 법인이 신고한 평가방법(총평균법 또는 이동평균법)과 다를 수 있습니다. 그래서 신고한 평가방법으로 매도원가를 다시 검증합니다. 평가방법을 신고하지 않으면 총평균법이 적용되므로 증권사 자료와 차이가 생길 수 있습니다.- STEP 3 월 단위 집계 분개 : 매수총액·매도총액·처분손익·수수료·거래세·배당을 월별로 묶어 분개합니다. 다만 종목별 원장은 엑셀 등으로 별도 보관해 두어야 세무조사나 소명 요청에 대응할 수 있습니다.- STEP 4 결산 평가·세무조정 : 기말 평가손익의 유보 관리, 수입배당금 익금불산입 계산, 해외주식이 있다면 외화환산과 외국납부세액공제까지 검토합니다.- STEP 5 법인세 신고 : 유가증권평가조정명세서, 수입배당금액명세서, 자본금과 적립금 조정명세서(을) 등을 갖춰 신고합니다.· · ·법인 주식투자 기장료, 얼마가 적정할까요?- 세무사 기장료에는 정해진 공식 요금이 없습니다. 같은 투자법인이라도 거래 건수, 보유 종목 수, 해외주식·파생상품 여부, 자료 정리 상태에 따라 업무량이 크게 달라지기 때문입니다.- 참고 범위로 말씀드리면, 국내주식 위주로 매매가 많지 않은 법인은 월 10~20만원 선, 다종목을 자주 매매하는 법인은 월 20~40만원 선, 해외주식이나 파생상품을 함께 하는 법인은 월 30만원 이상에서 협의되는 경우가 많고, 결산·세무조정료는 별도로 책정되는 것이 일반적입니다.- 기장료만 비교하기보다는 ① 평가방법 신고와 유보 관리를 제대로 하는지, ② 증권사 자료와 장부 잔고를 매월 맞춰보는지, ③ 인출(급여·배당) 설계까지 함께 봐주는지를 확인하시는 것이 결과적으로 세금을 줄이는 길입니다.· · ·놓치기 쉬운 주의사항과 절세 포인트- 1. 법인 계좌만 사용하세요. 대표님 개인 계좌로 법인 자금을 굴리거나 법인 계좌로 개인 투자를 섞으면 손익 귀속이 부인되고 상여 처분으로 이어질 수 있습니다.- 2. 가지급금을 만들지 마세요. 투자 수익을 대표님이 임의로 인출하면 가지급금이 되고, 인정이자 익금산입과 함께 상여 처분 위험이 생깁니다. (법인세법 제52조, 법인세법 시행령 제89조)- 3. 소규모 법인 요건을 점검하세요. 지배주주 등 지분 50% 초과, 상시근로자 5인 미만, 부동산임대업 주업 또는 이자·배당·부동산임대 수입이 매출액의 50% 이상인 요건을 모두 갖추면 성실신고확인 대상이 되고, 과세표준 2억원 이하 구간에도 10%가 아닌 20%(2026년 이후 개시 사업연도)가 적용됩니다. 매출 구성 판정이 까다로우니 설립 단계에서 미리 검토가 필요합니다. (법인세법 제55조 제1항, 법인세법 제60조의2 제1항 제1호, 법인세법 시행령 제97조의4)- 4. 배당기준일 3개월 룰을 기억하세요. 배당을 노린 단기 매수분은 익금불산입을 받지 못합니다.- 5. 인출 구조를 미리 설계하세요. 대표·가족 급여(실제 근무 전제)와 주주 배당의 비중을 조절하면 법인세와 소득세 합계 부담을 낮출 수 있습니다. 실제로 근무하지 않는 가족 급여는 손금으로 인정되지 않습니다.- 6. 비용 증빙을 챙기세요. 투자와 관련된 임차료, 정보이용료, 교육비 등은 적격증빙을 갖춰야 손금으로 인정받습니다.· · ·실무 한마디- 법인 주식투자는 '세율이 낮아서'가 아니라 비용·손실 활용과 자금 인출 설계를 얼마나 잘하느냐에서 개인 투자와 차이가 납니다. 설립 전 시뮬레이션, 첫해 평가방법 신고, 매월 증권사 잔고 대사만 꾸준히 해도 대부분의 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.​· · ·​참고 법령 및 예규법인세법 제13조 (이월결손금 공제)법인세법 제18조의2 (내국법인 수입배당금액의 익금불산입)법인세법 제41조 제1항 / 시행령 제72조 (자산의 취득가액)법인세법 제42조 / 시행령 제73조·제75조·제78조 (자산의 평가, 유가증권 평가방법)법인세법 제52조 / 시행령 제89조 (부당행위계산 부인, 인정이자)법인세법 제55조 제1항 (법인세율, 2026.1.1. 이후 개시 사업연도부터 적용)법인세법 제60조의2 / 시행령 제97조의4 (성실신고확인서 제출, 소규모 법인 요건)법인세법 제73조 (내국법인의 이자소득 등에 대한 원천징수)법인세법 제109조·제111조 (법인설립신고, 사업자등록)부가가치세법 제39조 제1항 제7호 (면세사업 등 관련 매입세액 불공제)증권거래세법 시행령 제5조 / 농어촌특별세법 제5조 (증권거래세 탄력세율, 농특세)서면2팀-872, 2004.04.23. (주식투자 법인의 업종 – 기타금융업 659900)서면인터넷방문상담2팀-614, 2008.04.04. (유가증권 평가손익의 세무조정)​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

​상가 등을 임대하는 경우 대부분 보증금+월세 형태로 계약합니다. ​일반적으로 임대료가 미납하는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행합니다. ​그러나 세법상으로는 매월 세금계산서를 발행해야 합니다. ​권리의무확정주의에 따라 상가 등을 임대했으며 그로 인해 임대료를 받을 권리가 확정되었기 때문에 ​임대료의 수령여부와 상관없이 세금계산서는 발행해야하는 것입니다. ​보증금이 없는 경우에도 임대료를 받지 못하였다고 하더라도 세금계산서를 발행해야합니다. ​------------------------------------------(서면3팀-997, 2008.05.19)사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.​(부가-4583, 2008.12.03)부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 다만, 개인사업자의 경우 예정신고기간의 부가가치세는 직전 과세기간에 대한 납부세액의 2분의 1에 상당하는 금액을 납부하고 확정신고 시 납부할 세액에서 예정고지세액만큼 차감하고 납부하는 것임.폐업신고는 부동산임대업을 더 이상 영위하지 않을 때 하는 것으로, 임대사업장이 일시적으로 공실이어도 부동산임대업을 계속하여 영위하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하지 않는 것임.------------------------------------------그렇다면 보증금에 대한 간주임대료는 어떻게 해야할까요?​당사자간에 보증금에서 매월 임대료를 차감하기로 하였다면 보증금 계산시 매월의 임대료를 차감하여 간주임대료를 계산합니다. ​그러나 단순히 임대료가 미납되어 계약 종료시에 보증금에서 차감하고 지급하는 경우에는 ​최초 보증금 전체를 기준으로 간주임대료를 계산해야합니다. ------------------------------------------(부가46015-905, 1998.05.01)1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.​부가46015-2338 (1997.10.15)[제 목]부동산임대용역을 공급하고 전세금을 받은 경우 간주임대료의 계산[요 지]사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 간주임대료를 계산하는 것이며 이 경우 임대료가 연체된 경우에도 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니함[회 신]1. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 부가가치세법시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.​​​

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.​입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.​가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.​1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.​2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.​청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 종부세, 재산세, 부가가치세상 처리입니다.세부적으로 살펴보면,1.종합부동산세, 재산세종부세상 오피스텔이주택이면, 주택+부수토지가 과세 대상이고 종부세 주택수에 포함됩니다.우선 종부세의 과세 대상에 대해 간략히 먼저 살펴보면,과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지고, 각 과세대상별 합산한 금액에서 공제금액을 차감하며 공제금액은 주택은 6억, 사무실부속토지인 별도합산토지는 80억입니다. (아래 표 참조)따라서,①오피스텔이 주택이면, 다른 아파트,단독 등과 합산하여 6억원을 공제하고②오피스텔이 사무실이면, 해당 건물은 제외한 부속토지만다른 상가 등과 합산하여80억원을 공제합니다.별도합산 토지는 사실상 법인이 아닌 개인의 경우는 흔치 않습니다.종부세 주택인지 여부는, 재산세 과세 대상과 동일하고장기간 독립된 주거생활이 가능한지 여부로 판단합니다.종부세법상 주택은 지방세법에 따른 주택을 의미하고, 지방세법상의 주택은 다시 주택법 2조 1호에 따른 주택을 의미합니다.결과적으로 주택법상의 정의를 종부세나 지방세나 동일하게 따르는 것인데, 주택법은 장기간 독립된 주거가 가능한지 여부로 판단합니다.그리고 주택법상 오피스텔은 공동주택도 단독주택도 아닌 준주택에 해당합니다.준주택이 주택인지 여부는 사실상 주택의 정의에 해당하는지에 따르는 것입니다.종합부동산세법제2조 【정의】3. “주택”이라 함은 「지방세법」제 104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.지방세법 제104조 【정의】3. 주택 이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다주택법 제2조 【정의】1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔재산세 부과시, 오피스텔이 공부상 용도와 사실상 용도가 다른 경우에는, 사실상 현황에 따른다는 것입니다.따라서, 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 모두 공부상의 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황을 따른 다는 것을 알수 있습니다.지방세법 시행령제119조 (재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.건축물 대장에는 업무용 시설로 되어있으나, 사실상 주거용으로 사용하였거나 사용가능한 경우에는 주택분으로 정정하고 환급해주는 취지의 하기 재산세 조세심판원 결과를 참고하시면 되겠습니다.조심2017지0884, 2017.10.13. (세목) 재산세【결정요지】재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당함3. 심리 및 판단(2)「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목 및 제3호에서 일반 건축물의 경우에는 과세표준에 관계 없이 1천분의 2.5(정률세율)를, 주택의경우에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하되 과세표준이 OOO천만원 미만인 경우에는 1천분의 1을 재산세율로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.한편, 「주택법」제2조 제4호에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다고 규정하고있고, 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정하고 있다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제119조에서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 현황 과세의 원칙에 부합하는 점(조심 2014지1307, 2015.8.31. 같은 뜻임), 건축물대장상 이 건 오피스텔은 업무용 시설로 등재되어 있으나, 세대의 구성원이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것으로 보이는 점,청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실이 나타나지 아니하는 점, 「주민등록법」에 따른 주민등록을 하였다는 사실만으로 거주자가 장기간 독립하여 주거하고 있다는 사실을 입증하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.재산세의 경우,오피스텔이 업무용 분류되어 건축물로 과세되는 경우보다, 주택으로 분류되는 것이 과세표준이 3억(주택 공시가격 5억)이하인 경우 세율이 낮아 주택분으로 과세됨이 유리합니다.[재산세 과세표준]-건축물: 공시가격 * 70% * 0.25%-주택: 공시가격 * 60% * 0.1% ~ 0.4% (아래표)그러나, 재산세는 유리하나 종부세, 취득세 중과, 양도세에는 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야겠습니다.2.부가가치세법오피스텔로 임대업을 하는 경우,주택으로 임대하는 경우 매입세액공제를 받지 못합니다.오피스텔은 임대사업으로 사용하는 경우가 많은데, 부가가치세법상 일반 건축물을 임대하면 과세용역이나 주택의 임대는 면세용역에 해당합니다.따라서, 분양시에부가가치세 매입세액을 공제를 받았으나, 왼공 이후 주택으로 임대하는 경우 환급받은 경우에 당초 환급액과 가산세를 납부해야 합니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임오피스텔을 일반 임대로 사용하다가,주택 임대로 전환하는 경우 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 합니다.당초에 일반임대업으로 부가세를 공제받고 업무용으로 사용하는 임차인에게 제공하던 중에 주거용 임대로 전환하는 경우에는, 부가세법상 간주공급에 해당하여 산식에 따른 부가세를 납부해야 합니다.부가, 부가가치세과-322 , 2014.04.11[ 제 목 ]감가상각 자산을 면세사업에 사용・소비하는 경우 부가가치세 과세표준 및 공급시기[ 회 신 ]가. 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 해당 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용・소비하여재화의 공급으로 보는 경우 과세표준은 부가가치세법 제29조 제11항 및 동법시행령 제66조 제3항에 따라 계산한 금액으로 합니다.나 .위 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제28조 제4항 제1호 규정에 의거당해 면세사업에 재화를 사용하거나 소비하는 때가 되는 것입니다.1. 사실관계오피스텔을 2008.1.18. 분양받은 수분양자가 동 오피스텔을 주택으로 사용하여 면세전용으로 인한 간주공급으로 부가가치세 수정신고 안내를 받음납부할 금액은 당초 공제받은 매입세액 전액이 아니라, 감가상각을 고려한 가액에 대해 납부하게 됩니다.예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔을 주거용 임대로 사용하다가,다시 상업용으로 전환하는 경우 과세 전환 감가상각자산에 대해 부가세 공제가능합니다.매입세액을 공제받고 주거용 오피스텔로 임대하는 경우와는 반대로,주거용으로 매입세액 공제를 받지않은 후에 업무용으로 전환하는 경우, 당초 매입세액 불공제액에 기간 경과분을 차감한 금액을 환급받을 수 있습니다.부가가치세법제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례 】사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.부가가치세법 시행령제85조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 】① 사업자가 법 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 법 제43조에 따라 공제되는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.1. 건물 또는 구축물공제되는 세액 = 취득 등시 해당 재화의 면세사업등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × (1- 5/100 × 경과된 과세기간의 수)업무용으로 매입세액 공제 ⇒ 주거용 전환으로 간주공급으로 부가세 납부 ⇒ 다시 업무용으로 전환하는 경우에도, 마찬가지로 공제를 받을 수 있습니다.법규 부가2013-43 2013.02.15【제목】주거용으로 임대하던 오피스텔을 상업용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[ 요 지 ]오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은과세사업전환 감가상각자산에 대하여그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임정리하면,오피스텔을 보유한 경우,종부세와 재산세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 종부세의 경우, 주택으로 분류되어 합산되고 중과 주택수의 계산시에도 포함이 됩니다.주거용 구분 여부는 종부세와 재산세 모두 동일한데, 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도를 따릅니다.재산세의 경우, 주택분으로 분류되는 경우가 공시가격 5억이하인 경우 유리하나종부세의 경우, 주택분에 합산되고 중과세율이 적용될 수 있으므로 불리합니다.오피스텔로 임대사업을 하는 경우,부가가치세법상 주택의 임대는 면세이나, 일반 건물의 임대는 과세이므로당초 분양받을시 일반 임대로 하여 매입세액 공제를 받은 경우,① 완공이후 주거용으로 임대하는 경우, 당초 환급을 추징하고 가산세를 납부해야하고② 완공이후 업무용으로 임대하다 주거용으로 전환 임대하는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 간주공급으로 하여 납부하게 됩니다.반대로, 주택 임대로 사용하던 중 일반 업무용 임대로 전환되는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 매입세액 공제해 줍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요.반포세무회계 심현주 세무사입니다.​부가가치세 신고기간을 맞이하여 기본적으로 확인해야할건 어떤게 있을까요?가장 먼저 확인할 부분은 매출입니다.​매출은 기본적으로 신용카드 매출, 현금영수증 매출, 세금계산서 매출이 있습니다.그리고 업종별로 몇가지만 이야기해보겠습니다.​1. 음식점업음식점업의 경우 각종 어플로 매출이 있는 경우 집계되지 않는 부분은 건별로 처리해서 신고하여야 합니다.해당 내역들은 보통 어플사이트 사장님 페이지에 어떻게 신고하여야 하는지 안내되어있습니다.​2. 해외직구 구매대행해외직구 구매대행의경우 매출은 스마트스토어등에서 총매출액으로 신고되나,실질적인 부가가치세 과세대상 매출은 구매가격과 판매가격 사이에 수수료 매출이기 때문에총매출액과 구매대행으로 지출된 금액의 차액이 공급대가가 되어 해당 매출액을 신고하여야 합니다.​3. 부동산임대업부동산임대업의 경우 간주임대료가 문제되는데, 간주임대료의 수입금액포함여부를 신경쓰실 필요가 있습니다.추계신고 예정인 경우에는 수입금액에 포함을,장부작성하여 신고하는 경우에는 수입금액에 포함할 필요는 없습니다.어차피 소득세기간에 확인할 문제이긴 하지만 추계신고시는 간주임대료 계산이 부가가치세법상 간주임대료 계산방법과 같기 떄문에 위와같이 처리하시면 됩니다.​​다음은 매입인데매입관련해서는 사실 요즘엔 다 불러오기가 되기때문에국세청 자료로 불러와지지 않는 종이세금계산서를 반드시 챙기셔야하고,​그외에 개인사업자는 사업용으로 사용한 타인명의(종업원 및 가족) 신용카드 사용내역법인사업자는 임원의 신용카드 사용내역 상 부가가치세는 매입세액 공제 대상입니다.​타인명의 신용카드 매입내역은 공제가 안된다고 알고계시는 분도 많은데사업과 관련이 있는 내용이라면 공제가 가능하다는 점, 꼭 기억해두시기 바랍니다.