부부간 상가 증여 문의드립니다.

1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요. 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.부모가 소유한 집에자녀가 월세 없이 거주하거나,자녀 명의 사업장에서 임대료를 받지 않은 경우이런 질문이 많이 들어옵니다.이거, 혹시 문제 안될까요?결론부터 말씀드리면무상임대는 무조건 증여세가 과세된다! 는 아닙니다.다만, 조건에 따라 증여로 보기도 합니다.오늘은부모 자녀 간 무상임대 혹은 저가임대시언제 증여세가 과세되는 것이고언제 괜찮은건지실무에서 자주 걸리는 포인트가 무엇인지정리해드리도록 하겠습니다.무상 임대 할 때 증여세가 과세되려면?부모 소유 자택에 자녀가 무료 거주부모 소유 상가를 자녀가 무상으로 사용가족 간 임대차 계약은 있으나 월세가 없는 경우이런 사례의 경우 '무상임대' 로 볼 수 있는데요.세법에서는 무상으로 '사용하는 자' 가<임대료> 만큼 이익을 얻게 된다고 하여증여세를 과세하게 됩니다.무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하고이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 합니다.단, 기준금액 미만인 경우는 제외하는데이 '기준금액' 조건이 중요하게 됩니다.향후 5년간의 이익을 합쳐서 무상사용 이익이[1억원] 미만인 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다.1억원의 기준 금액을 구하는 계산 식은 다음과 같습니다.해당 부동산 가액 X 1년간 부동산 사용요율 (2%) = 각 연도별 무상사용이익전체 부동산 무상사용이익 = 각 연도별 무상사용이익 X 연금현가 (10%, 5년) (3.790787)증여세 문제가 없으려면 얼마까지 괜찮을까요?부동산 가액이약 13억1천만원까지는증여세 문제 없이 무상으로 사용할 수 있게 됩니다.Q. 부모님과 함께 사는 경우도 과세되나요?아니요. 동거주택은 제외됩니다.별도세대인 경우에 문제가 됩니다.Q. 특수관계인이 아닌 경우 무상 임대는 괜찮은가요?아니요. 특수관계인이 아니어도'거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에는'과세할 수 있는 근거가 있습니다.다만, 입증되기가 어려워 특관이 아닌 경우과세되는 가능성은 많지 않습니다.저가 임대 할 때 증여세가 과세되려면?그럼 무상 임대는 아니고시가 대비 저가로 임대하는 경우는 어떻게 될까요?타인의 재산을 저가로 사용하거나용역을 저가로 제공받는 경우그 사용일 또는 제공일을 증여일로 하여저가로 이익을 얻은 자의 이익을 계산하여 증여한 것으로 봅니다.이 경우 5년 이 아닌 1년 을 기준으로'기준금액'을 계산하며이때 이익에 상당하는 금액이시가의 30% 미만인 경우는 제외합니다.기준금액은 어떻게 계산할까요?증여재산가액 = 시가 - 대가부동산 임대용역의 시가 : 1) 임대료의 시가 2) 부동산가액 X 2%*이 이익이 시가의 30% 이상이어야 합니다.여기서 임대료는① 임대보증금을 환산한 금액과(임대보증금 X 3.1%, 현재 세법 기준)② 1년간 월세를 합한 금액 입니다.임대료의 시가는 부동산가액 X 2%를 기준으로 합니다.예를 들어10억 기준 부동산의 '임대료 시가'는10억 X 2% = 2천만원이 됩니다.2천만원의 임대료보다 30% 저가인연간 14백만원보다 저가로 임대하고 있는 경우과세 대상이 될 수 있습니다.어떤 경우 주의해야 할까요?시가가 큰 상가를 무상 임대하거나,장기간 무상 사용하는 경우,혹은 부모님의 건물에서 자녀가 무상으로 지속 사업을 하는 경우위의 과세요건에 저촉될 가능성이 높습니다.특히나부동산 무상 사용을 개시한 날을증여일로 하는 점을 참고하셔야 합니다.종종 5년을 살고 난 다음에 검토하고자 했다가중간에 안내문을 받는 경우도 계십니다.개시일 기준으로 5년치를 계산하여야 하며,과세 이슈가 있다면 꼭 신고 여부를세무사와 함께 고민하셔서 진행하시길 바랍니다.이런 질문도 종종 들어옵니다.Q. 계약서를 안 쓰면 괜찮을까요?아니요. 임대차 계약서 유무는 핵심이 아닙니다.- 실제 사용 여부- 사용 기간- 시가 대비 이익사실관계가 더 중요합니다!부모 자녀 간 무상임대 혹은 저가임대를 하는 경우시가 기준으로 임대료를 설정하고임대차 계약서를 정상적으로 작성하며임대료에 대한 입금 기록을 남기는 것이 중요합니다.특히 고가 부동산, 장기 무상 사용은꼭 사전 세무 상담을 하시기를 권합니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.1. 이번에도 무산된 상속세 개정,상속세는 10배 증가!안녕하세요.세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅 해드리는 세로움입니다.최근 상속세 개정이 다시 한번 무산되었습니다. 작년 국민의힘 정부에서 상속세 개정안이 무산되고, 올해 정부가 바뀌면서 기대가 컸지만 세수결손 문제로 결국 다시 미뤄졌습니다.상속세법 유산세는 1950년 제정 후 약 75년간 유지되고 있고, 상속세 공제한도는 약 30년째 그대로입니다.법이 유지되는 동안 부동산가격은 가파르게 상승했습니다. 공제한도가 유지된 30년 전과 아파트 가격과 비교해보면'20배'까지도 가치가 증가했습니다.예전에는 부자세라고 여겨지던 상속세 대상이 20년 전에 비해'10배'이상 증가했습니다.(2020년 0.66%, 2023년 6.82%)사회적 질서는 흐름에 맞춰 적절하게 바뀌어야하는데 상속세는 그러지 못하고 있습니다.반면 상속재산 30억부터 적용되는 50% 세율은 OECD국가 중 최고수준입니다.간단하게 부모님 재산이 100억일때 상속세 공제를 적용하여 상속세 계산하더라도40억원에 육박합니다.상속 한번으로 가족 재산의 40%가 사라지는 것이죠이제 상속세는 대중화된 세금이라고 봐야하며, 규모가 가장 큰 세목인만큼 미리 관리하는 분들일수록 세금이 크게 차이날 수 밖에 없습니다.그래서 오늘은 상속세를 대비하여 가장 효과적인 절세방안, 그리고 상속세 공제 및 상속세 계산, 상속세 신고에 대해서 자세히 설명드리려 합니다. 오늘 설명드리는 내용은 앞으로 상속세가 일부 완화되는 경우에도 충분히 절세효과를 누릴 수 있는 효과적인 방법입니다.[상속 vs 증여 세액비교]먼저 세금을 비교한 간략한 예를 하나 보여드리겠습니다.최근 상속세 컨설팅으로 진행했던 실제사례의 검토내용 중 일부를 조금 바꿔서 간단하게 가져와봤습니다.상속세를 모의진단하면서 순자산 약 100억원 정도를 보유한 부모님의 예상되는 상속세가 약 43억(상속세 공제 적용 및 계산)인 상황에서 단 한 번의 양도와 증여컨설팅으로 약75%의 세금이 줄어든 사례입니다.오랜시간동안 여러번 증여과정을 거치지 않더라도,한번의 증여만으로도 이렇게 큰 절세효과를 얻을 수 있는데, 오늘은 어떻게하면 이런 절세효과를 얻을 수 있는지 자세하게 설명드리겠습니다.아울러 상속세는 미래시점을 예상해서 계산하는 것이고, 각종 변수들이 많은 세목이기 때문에 사실관계에 따라 작은 차이날 수 있는 부분들은 제외하고 설명드리겠습니다. 중요한 부분들은 따로 전제조건을 두고, 편의상 먼저 돌아가시는 분을 아버지, 이후에 돌아가시는 분을 어머니라고 표현하겠습니다.2. 상속 vs 증여그래서 뭐가좋아요?먼저 상속과 증여의 차이부터 이해해야 합니다. 상속세 계산과 상속세 공제를 간단하게 살펴보면,구분상속세증여세세율10%~50%(동일)과세구간동일과세체계모든 재산 합계액에 과세받은 재산을 나누어 과세상속 및 증여시기상속시기 조절 불가능증여시기 조절 가능공제금액5억~37억원1천~6억원<1> 세율, 과세구간먼저 상속세와 증여세 세율은 10~50%로 동일하고, 세율이 적용되는 과세구간도 똑같습니다.<2> 과세체계상속과 증여의 세율은 같지만 세금차이가 큰 이유는 과세체계가 다르기 때문입니다. 상속세는 부모님의모든재산에 대해 과세하지만, 증여는받은재산만 과세합니다.이해를 위해 극단적인 예를 들어보면 100억의 재산을 상속으로 받으면 50%세율이 적용되고 약45억원의 세금을 내지만, 자녀 100명이 1억씩 나눠서 증여받는다면 각자 10% 세율이 적용되서10억원만 내면 됩니다.따라서 상속세 절세의 중요한 원칙 중 하나는 최대한 많은 사람들에게 증여하는 것입니다.<3> 상속 및 증여시기또 다른 차이는 상속세는 돌아가실 때 받는 것으로 시기를 임의로 조절할 수 없지만, 증여는 시기를 조절할 수 있기 때문에 더 효율적인 계획을 세울 수 있는 장점이 있습니다.<4> 공제금액마지막으로 상속세는 5억원에서 최대 37억원까지 공제를 해주지만, 증여는 사람마다 1천만원에서 6억원까지 공제해줍니다.이것만 봤을땐 재산이 37억이 안되면 상속세가 없다고 생각할 수 있겠지만, 배우자상속공제는 한도도 있으며, 나중에 어머니가 돌아가실 때 결국 상속세를 내기 때문에 실질적인 공제액은 10억원 수준입니다.따라서 통상 부모님의 자산이 20억원 정도 이상부터는 충분히 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.사전증여의 컨설팅증여의 가장 큰 장점은 증여시기와 증여받을 금액을 조절할 수 있다는 장점이 있기 때문에사전증여 플랜의 완성도가 높을수록 절세효과는 기하급수적으로 커지게 됩니다.사전증여 컨설팅은 단순히 상속 vs 증여의 비교가 아니라 상속세 절세를 위해 증여를 추가로 활용하는 것입니다.상속보다 증여가 좋다가 아니라, 상속보다‘증여+상속’이 좋다는 개념으로 증여받는 대상, 증여시기, 증여횟수, 증여재산의 종류 등을 종합적으로 고려하여 최선의 방향을 정하는 것입니다.3. 상속세 90% 절세효과이제 구체적인 사례를 들어보겠습니다.요즘 흔하게 볼 수 있는 케이스를 들어볼게요.[사전증여 사례1]<1> 아버지 소유 재산① 반포아파트 : 시세 50억원 / 10년이상 거주 / 취득금액 5억원② 주식 등 금융자산 : 10억원<2> 가족① 어머니 ② 자녀 3명(기혼) ③ 미성년 손자 5명아버지가 반포에 50억짜리 아파트를 가지고 있고, 주식이나 현금을 10억원정도 가지고 있습니다. 아파트는 30년 전에 5억원에 샀고, 자녀는 삼남매에 모두 결혼하고 손자는 5명 있습니다.지금 아버지가 돌아가신다면 상속세는 공제를 모두 적용해서 상속세를 계산했을 때 약 19억원 정도 발생합니다.그런데 이걸 조금만 바꿔서 아버지가 집을 50억에 팔고 그돈을 자녀부부와 손자들에게 효율적인 구간으로 나눠서 증여한다면 전체 발생하는 세금은약 11억원으로상속세의 약 45%가 줄어듭니다.① 간단하게 양도소득세는 10년이상 거주한 1세대 1주택자라면 비과세와 장기보유공제를 받아서 45억원의 시세차익이지만 양도소득세는 2.7억원만 내면됩니다.② 양도소득세를 내고 남은 약 47억원을 자녀에게 5,5억원, 자녀배우자에게 5.1억원, 나머지 손자 5명에게 3억원씩 증여한다면 발생하는 증여세는 약 8억원입니다.③ 이후 아버지가 돌아가신다면 기본 10억원은 공제 받기 때문에 남은 금융재산 10억원에 대한 상속세는 0원입니다.이렇게 간단한 계획으로도 19억원의 상속세가 11억으로 줄어들 수 있습니다.[사전증여 사례2]현재 아버지는 70세이며, 20년 뒤에 상속이 개시되는 것으로 가정20년간 부동산 가치상승 2배 가정이외의 사실관계는 모두 사례1과 동일상속세는 현재가치가 아닌 아버지가 돌아가시는 미래시점 기준의 부동산 시세로 세금을 부과합니다.사례1에서 조금 더 현실적인 내용을 반영하여, 현재 70세인 아버지가 앞으로 20년 뒤에 돌아가신다고 가정하고 미리 증여했을 때 상속세가 얼마나 줄어드는지 비교해보겠습니다.압구정 현대아파트 가장 작은 평수 최근거래가격이 60억원 이상, 10년 전 가격은 16억원이었습니다.반포자이 40평의 최근거래가는 60억원, 10년 전 20억원이었습니다. 10년동안 시세가 3~4배정도 오른 것이죠.우리는 보수적으로 현재 아버지의 50억원 아파트가 20년 뒤에는 2배만 오른다고 가정해보겠습니다.그때 상속재산은 110억원이 될 것이고, 이에따른 상속세는 약 43억이 발생합니다. 만약 아파트가 50억원일 때 계획대로 사전증여를 진행했다면 세금은 43억원에서 10.7억원으로 상속세의 75%정도가 줄어드는 효과입니다.여기서 조금 더 나아간다면 증여는 10년 주기로 리셋됩니다. 더 효율적으로 충분한 기간을 두고 10년에 한번씩 나눠서 여러차례 증여한다면상속세의 '90%' 이상줄어드는 케이스도 존재합니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com반면 이런 생각이 드실 수도 있습니다. 아버지가 50억원짜리 아파트를 가지고 있었기 때문에 2배 이상이 오를 수 있는 것이 아니냐? 자녀부부에게 미리 증여한 현금을 활용해서 각자 부동산을 취득한다면 자녀들 역시 시세 상승효과를 얻을 수 있으며, 각자 1세대 1주택자로서 시세가 아무리 올라도 향후 양도소득세 역시 거의 발생하지 않습니다.자녀들의 부동산 규모가 비교적 작을 수는 있겠지만, 잠실에 있는 엘스아파트를 보면 가장 작은 평수가 올해 30억원, 10년 전에는 8억원으로 비슷하게 4배정도 올랐습니다. 규모가 작지만 상승률은 비슷하거나 큰 것을 확인할 수 있습니다.4. 사전증여 컨설팅의 단점사전증여 외에 상속세를 크게 줄일 수 있는 방법은 거의 없습니다.상속이 이루어지면 평가방식에 따라 조금의 세금차이는 있겠으나, 어느 세무사님에게 가시더라도 결과적인 세금은 비슷할 수 밖에 없습니다.이렇게 사전증여가 상속세 절세의 확실한 방법이라는 것을 많은 분들이 알고계시지만실제로 실행하시는 분들은 그렇게 많지 않습니다.이유를 생각해본다면,<1>첫 번째로 사전증여는 상속이 개시되기10년 전에 이루어지는 것이 효과적입니다. 증여 후 10년내에 아버지가 돌아가신다면 증여재산은 상속세에 합산되기 때문에 절세효과가 많이 줄어듭니다.따라서 사전증여는 무조건 미리 증여하실수록 절세효과가 클 수 밖에 없습니다.<2>두 번째는부모님께서 원치 않는 경우가 많습니다. 자녀분들은 세금이 줄어든다는 것을 알지만, 선뜻 부모님께 말씀드리기가 어렵고, 부모님은 평생 유지하던 자산인데 이제와서 큰 변화를 주는 것을 보통 선호하지 않습니다.<3>상속이라는 것이당장에 닥친 일이 아니기 때문에 선뜻 실행하기가 쉽지 않을 수 밖에 없습니다.이외에도 상속세가 앞으로 개정될 수 있다는 생각도 있습니다.앞으로 상속세 개정은 충분히 가능성이 있기 때문에 상속이 개시될 시점을 기준으로 자산이 약 20억원원 이하이신 분들은 굳이 증여를 하시지 않으셔도 괜찮아 보입니다.다만, 상속세가 완화된다고 가정 하더라도 특정 구간의 분들의 세액이 줄어드는 효과는 있겠으나 고액 자산가분들의 상속세에는 큰 변화가 없을 수 있습니다.부모님이 아직 건강하시고 충분한 자산을 보유한 분들이라면 담당세무사님과 정확하게 세금을 분석하고 효율적인 방향으로 진행하신다면 상속세 개정 후에도 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있을 것입니다.컨설팅의 방식은 다양할 수 있습니다. 오늘 말씀드린 사례처럼 양도 후 증여도 있겠지만, 부모님의 부동산을지분으로 증여받을 수도 있고, 부동산을교환하거나 저가로 양도하는 방식의 증여도 활용할 수 있습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com[교환전문세무사]일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com5. 어떤 자산을 먼저 증여해야 유리할까요?사전증여를 할 때도 증여하면 좋은 자산의 종류가 정해져있습니다. 각자 상황에서 가장 순위가 높은 자산부터 증여한다면 절세효과를 극대화할 수 있습니다.자산의 종류는 크게 다음과 같이 구분해볼 수 있습니다.금융자산(예금·주식 등)아파트단독주택, 상가, 토지 등 부동산꼬마빌딩세법에는 자산종류에 따라 평가하는 기준을 달리 정하고 있습니다.<1>아파트는 최근 거래되고 있는 시세를 기준으로 하는 반면, 단독주택이나 상가, 토지와 같이 시세가 불분명한 부동산들은 기준시가로 증여나 상속을 할 수 있습니다.따라서 예금이나 아파트는 상속이나 증여로 받을 때 불리한 자산에 해당합니다. 기준시가가 시세보다 훨씬 낮기 때문에단독주택이나 상가를 먼저 증여하는 것이 일반적으로 유리할 수 있습니다.<2>상가와 같은 수익형 부동산의 경우 부모님이 고소득자라면 임대소득의 절반을 세금으로 내야하는데, 자녀에게 증여한다면종합소득세가 줄어드는 효과가 있을 뿐만 아니라 향후 임대소득이 상속재산에서 제외되는 효과도 있습니다.<3>만약 아파트 밖에 없다면 앞으로시세상승이 더 높을 것으로 예상되는 것을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 재개발·재건축처럼 현재 저평가되어 있는 부동산이 있다면 미리 증여하는 것이 특히 유리할 수 있습니다.<4>꼬마빌딩과 같이 규모가 큰 부동산이라면 정해진 시세가 없더라도 기준시가로 신고가 어려울 수 있습니다. 아직 법원의 판결을 기다려야하는 부분이 있지만,국세청에서 적절한 시세로 평가해서 다시 세금을 부과할 수 있기 때문에규모가 큰 부동산은 보다 더 세밀한 컨설팅이 필요합니다.6. 이미 상속이 개시된 분들에게(상속세 계산, 상속세 신고)상속이 개시됐거나 얼마 남지 않아서 사전증여가 의미 없는 분들이라면 상속세보다 향후 발생할 양도소득세나 보유세를 더 중요하게 검토해야합니다.앞서 말씀드린 것처럼 상속세는 누가 하더라도 크게 달라지지 않습니다.다만, 상속세보다 중요하게 고려해야하는 것이양도소득세입니다.[사례1]어머니가 계시다면 기본적으로 상속세는 10억원까지 0원입니다. 아버지가 공시지가 5억짜리 토지만 물려주셨다면 당연히 상속세는 0원입니다. 하지만, 공시지가가 5억이니 시세는 10억정도 할 수 있겠죠.아버지로부터 5억원에 상속받은 토지를 10억원에 양도한다면 내용에 따라 다르지만 1.5억원 정도의 양도세가 나올 수 있는데,만약 상속받을 때 공시지가 아니라 10억원으로 감정평가를 받아서 신고했다면 상속세는 그대로 0원이고, 취득금액이 10억원이기 때문에 양도소득세도 0원이 됩니다.평가방법 하나로 1.5억원의 세금이 줄어드는 것입니다.[사례2]시세 20억, 기준시가 12억짜리 상가를 상속받을 때 기준시가로 상속을 받는 경우 상속세는 3천만원 밖에 발생하지 않지만, 이후 시세가 올라서 30억원에 양도한다면 양도세는 약 6.4억원이 발생합니다.반면, 20억원에 감정평가 받아서 신고한다면 상속세는 2.4억원이 발생하지만, 이후 양도세는 3.3억원에 그치지 때문에오히려 1억원의 세금이 적게 발생합니다.[사례3]만약 상속재산이 아파트거나 농지와 같이 양도소득세 비과세 또는 감면을 받을 수 있는 부동산이라면 평가액을 최대한 낮춰서 상속신고하는 것이 유리합니다.자녀가 상속받은 아파트가 1세대 1주택이라면 향후 시세가 오른다고 하더라도 세금이 거의 발생하지 않기 때문에 차라리 상속세를 적게 내는 것이 유리한 것입니다.이렇게 상속세 신고는 상속 후 발생할 양도소득세가 오히려 더 중요할 수 있으며, 양도세를 고려한 재산평가가 이루어져야 합니다.[사례4]마지막으로 누가 어떤 자산을 받을지 정해야합니다. 상가나 토지는 상속인들이 공동으로 받아도 괜찮지만,주택은 잘 따져봐야합니다.가장 먼저 무주택자인 동일세대원 상속인이 받는 것이 좋습니다. 10년 이상 함께 거주한 자녀가 있다면 상속세에서도 6억원을 추가공제받을 수 있고, 상속 이후 양도세에서도 비과세를 받으면 됩니다.무주택 상속인이 없다면 다주택자보다 1주택만 소유한 상속인이 받는 것이 유리합니다. 1주택을 보유한 상속인이 상속으로 주택을 추가로 취득할 때 상속주택은 주택 수에서 제외해주기 때문에 기존 1주택은 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.상속주택이 1채일 때 주택은 무주택이나 1주택 자녀가 받고, 나머지 재산들은 다주택인 자녀가 받는다면 수억 이상의 양도세가 줄어들 수 있는 것이죠.만약 아버지의 상속주택이 2채인 경우에는 더 복잡해집니다. 상속주택특례는 2채 중에서 선순위요건을 충족한 1채만 혜택을 받기 때문에 혜택을 못받는 주택은 다주택자인 자녀가, 혜택을 받는 주택은 무주택자나 1주택자인 자녀가 받는 것이 유리합니다.이외에도 상황에 따라 유불리는 달라질 수 밖에 없기 때문에 상속인들의 사실관계를 충분히 고려하여 상속계획을 세우는 것이 필요합니다.완벽한 상속은 상속 이후 발생할 세금까지 포함하는 것이 가장 완벽한 상속입니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.