토지 양도소득세 계산 시 사업용토지 여부 및 설계비의 필요경비 인정 여부

서울에 거주하고 있으나, 지방에 상가주택용지를 취득하여 착공계를 냈고 건물신축을 하려던 중 건축비와 인건비 상승으로 포기하고 동 토지를 매각하게 되었습니다.(2년 미만 보유) 매도계약시 설계감리비를 포함하여 여타 착공신고시 들어간 비용(지반조사, 기술지도 계약 등)을 매도가격에 포괄하여 양도하기로 하였습니다. 양도소득세를 계산하려 하는데, 이 경우 사업용토지로 보아도 되는지와 설계비, 감리비, 건축을 위해 지출한 제반 비용(평판시험료, 지반조사료, 기술지도계약비 등)을 필요경비에 산입하여도 되는지가 궁금합니다.

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안녕하세요? 세무사·행정사 허훈 사무소 허훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 설계비 등 지출하신것이 금액이 꽤 되실터인데 안타깝습니다. 필요경비 산입은 어려울 듯 합니다. 또한 사업용토지로 보기도 어려울 듯 합니다. 안타깝습니다. 다만, 구체적인 접근 방안 등 더 세부적인 사항이 궁금하시면 편하신 시간에 연락바랍니다. - 허훈 세무사 배상. (참고 사례) 서면4팀 -1088, 2006.04.24. [질의] ○ 펜션사업을 하기위해 토지를 매수하여 건축과 관련된 설계비, 허가비 등이 1억원 발생하였고 현재는 구청에 허가가 난 상태이며 개인적인 사정으로 토지를 양도하려고 함. - 상기와 같은 상황에서 설계비와 허가비를 자본적지출로 보아 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 및 토지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당하는 지 여부 [회신] 1. 실지거래 가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이므로, 건물 신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기 지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것이며, 2. 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.

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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 사업용 토지로 보는 것은 실제로 착공이 이루어 지고 있었는가(터파기 이상의 기초공사를 하여 땅을 원래의 형태로 돌리기 힘든 경우)가 가장 중요합니다. 착공계만 내고 실제 공사를 들어가지 않았다면 비사업용토지로 분류될 가능성이 큽니다. 설계비는 토지의 자본적 지출로 보지 않으므로 양도소득세 필요경비로 인정되지 않습니다. 그 외 감리비 평판시험료, 지반조사료 등 또한 자본적지출이라기에는 무리가 있지 않나 싶습니다. - 참고 - 양도, 서면인터넷방문상담4팀-1088 , 2006.04.24 [ 제 목 ] 건축과 관련된 설계비와 허가비의 필요경비 해당 여부 등 [ 요 지 ] 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 건물신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것임 [ 회 신 ] 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이므로, 건물신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것이며, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의 3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당되지 아니하는 것입니다.

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비사업용토지가 부득이하게 수용되는 경우,비사업용토지의 양도에 해당하는지 여부(중과세 해당 여부)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.비사업용토지를 양도할 경우, 일반세율이 적용되지 않고 일반세율+10%로 양도소득세가 중과됩니다. 부동산 투기방지 차원에서 비사업용토지 양도소득세를 중과한다는 취지인데요. 세율만 중과될 뿐 일반 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 최소 3년부터 적용. 1년당 2% 적용, 최대 15년 30%한도)은 적용받을 수 있습니다.비사업용토지의 세법적 정의는 매우 복잡하지만 간단히 정의하면 다음과 같습니다. 일부 예외 규정은 있지만, 일반적인 경우 아래 중 어느 하나에 해당하지 않을 경우에는 비사업용토지에 해당한다고 보시면 됩니다.1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용3) 보유기간중 100분의 60 이상을 사업에 사용만약, 비사업용토지(나대지 등)을 보유하고 있다가, 본인 의사와 관계 없이 해당 토지 공공사업에 따라 수용당하는 경우가 있을 수도 있습니다. 이럴 경우, 본인 의사와 달리 강제적으로 토지가 처분된 것이므로 중과세율을 적용하면 불합리할 수 있겠습니다.따라서 이러한 점을 방지하고자, 토지가 공공사업에 따라 강제수용을 당할 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용토지로 보지 않아 양도소득세가 중과되지 않습니다. 또한, 토지가 공공사업에 따라 수용되는 경우, 양도세 감면도 적용받을 수 있습니다.양도, 사전-2018-법령해석재산-0131, 2018.08.13[요지]「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임[답변내용]토지가 도시계획사업부지로 지정되어 구「도시계획법」에 따라 실시계획인가 된 후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 「소득세법 시행령 」 제168의14제3항제3호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것입니다.소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나.취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지보유하고 있는 토지가 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당한다면, 토지가 수용당할 경우 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 감면율은 다음과 같습니다.1) 현금으로 보상받을 경우 : 10%2) 보상채권으로 받는 경우 : 15%3) 만기 3년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 30%4) 만기 5년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 40%

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.