취득세 절세 관련 문의(기존 주택 매도시 등기 먼저 넘기고 근저당 설정 방법)

1. 임대보증금 보증보험 가입 대상​세간에서 말하는 주택임대사업자는 대부분 민간매입임대주택을 임대하는 자인데요, 임대보증금보증보험(이하 “보증보험”)에 가입하여야 한다고 되어 있습니다. 어떤 분들은 나대지에 주택을 지으면서부터 주택임대사업자로 등록하는 경우가 있는데 이런 것은 민간건설임대주택이라고 합니다. 이 경우도 가입 대상입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)① 법 제49조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 100호를 말한다.② 법 제49조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.​​2. 내용​(1) 금액​들어가기에 앞서, 법에서는 임대사업자가 자기 물건을 담보로 하여 대출을 받을 수도 있고, 자기 물건을 세입자에게 임대할 수도 있다고 전제하고 있습니다. 이때 대출을 해준 은행에서는 채권을 담보하기 위하여 물건에 근저당권을 설정할 것이고, 세입자는 전세보증금을 담보하기 위하여 점유와 주민등록 그리고 확정일자를 갖추어 우선변제권을 확보하고 보증금을 지키려 합니다. 근저당권 설정과 확정일자는 먼저 갖춘 순위대로 보호받게 됩니다. 그 중에서도 특히 세입자에 대한 전세보증금을 초점으로 하는 보험이라고 생각하면 되겠습니다.​내용을 살펴보면, 일단 보증보험은, 세입자로부터 받은 임대보증금 전액에 대하여 보증보험을 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 전액을 가입하지 않고 일부만 가입해도 되는 경우가 있습니다. 아무래도 보험으로 보호되는 금액이 클수록 보험료도 비싸지기 때문에, 임대인은 일부만 가입할 수 있으면 좋습니다. 또는 일부 가입 대상금액이 0이 되는 경우에는 아예 가입하지 않아도 되기도 합니다. 대신 까다로운 요건을 여러 개 충족하여야 합니다.​① 우선, 근저당권이 세대별로 분리되어야 합니다. 근저당권이든 우선변제권이든 구분등기가 되는 물건 단위로 설정하게 되는데요, 여러 세대가 있는 상태에서 세대별로 근저당권이 설정된다는 뜻은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 의미하고, 단독주택, 다가구주택은 일부가입이 불가하다는 뜻입니다. 이런 물건의 경우는 보통 물건에 대해 채무불이행으로 경매가 개시되면 문제없는 다른 세대까지 통째로 경매되기 때문에, 모든 세입자가 영향을 받습니다. 그러니 보증금 전액에 대해 보험 가입을 시키는 것입니다.​② [저당권으로 보호되는 채권]와 [우선변제권으로 보호되는 보증금 채권]이 경합할 때, 보증금보다 선순위채권이 없어야 합니다. 그 이유는, 물건에 대해 경매가 개시되면 선순위채권자가 먼저 배당을 받고, 이어서 후순위채권자가 배당을 받는데, 세입자가 후순위채권자이면 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 처음부터 선순위채권이 있는 물건 자체를 조심하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 후순위채권자일 때는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서 보호해주라는 뜻입니다.​③ 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖추거나 좀 더 강한 전세권 설정을 통해 제3자에 대하여 널리 우선변제권이 보장되어야 합니다. 반대로 말하면, 우선변제권이나 전세권을 갖추지 않은 세입자는 경매가 개시되면 담보권을 설정한 사람보다 순위가 밀리게 되어 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 전세나 월세로 들어가자마자 제일 먼저 우선변제권을 확보하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 그런 것을 누락하는 경우에는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서줘야 합니다.​④ 마지막으로 임차인이 일부가입에 동의해주어야 합니다. 임차인은 당연히 자기의 보험금이 전부 보호되는 것을 원하게 되는데요, 그럼에도 불구하고 일부 가입을 하는 경우에는 임차인에게 위험성을 미리 고지해주라는 의미로 해석됩니다.​이렇게 일부만 가입하는 경우에는 얼마나 가입해야 할까요? 일단 기본 원리는, 주택가격의 60%는 경매에 넘어가더라도 회수가 가능하다는 생각을 가지고 있습니다. 만약 그 금액으로 보증금과 그 밖에 대출을 다 커버해주고도 남는다고 하면, 가입을 할 필요가 없습니다. 만약 보증금과 대출을 커버하기에 모자라는 금액이 있다면 그 금액만 가입을 하면 됩니다. 다시 식으로 정리하면 [보증금 + 대출금액 – 주택가격*60% = 일부가입 대상금액]입니다. 이때 주택가격이 크게 잡힐수록 일부가입 대상금액은 적어질텐데요, 주택가격은 감정을 받은 경우 그 금액이고, 감정을 받지 않으면 공시가에 130% ~ 190%를 곱한 금액을 주택가격으로 합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조(보증대상액)① 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.1. 감정평가법인등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」 제99조제1항제1호다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법​​(2) 기간​보험가입기간은 등록 말소일까지입니다. 그러니까 임대사업자를 유지하는 동안은 계속 가입이 유지되어야 합니다. 임대사업자등록을 먼저 하고 세입자를 받은 경우에는 임대차계약 개시일부터 하면 되고, 세입자가 있는 상태에서 임대사업자등록을 한 경우 등록일부터 시작하면 됩니다.​보험료를 한 번에 내기에는 부담이 크기 때문에 1년 단위로 산정해서 내게 됩니다. 그러다가 임대인이 보험료를 안 내게 되면 보험사에서 보험상품을 해지시킬텐데요, 이때 일단 임차인이 보험료를 내고 나서 보험을 유지할 수도 있습니다. 나중에 구상청구의 대상이 됩니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다.​​3. 면제​주택임대사업자이면서 아예 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.​① 임차인의 보증금이 최우선변제대상인 경우에는 어차피 주택임대차보호법에 의해 보호되므로, 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 현행법상 서울 기준으로 보증금 5천만원까지는 최우선으로 보호됩니다. 이 경우에도 세입자에게 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 받도록 되어 있습니다.​② 공공주택사업자가 조치를 취했거나, 임차인이 미리 보험에 가입했길래 임대인이 보증금수수료를 보전해준 경우에도 보증보험 가입이 면제됩니다. 보증보험에 가입한 것과 똑같은 효과를 내기 때문입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우​​4. 기타​(1) 보증수수료보증보험은 주택보증보험공사(HUG), 서울보증보험 등에서 취급하는데, 수수료율은 제각각입니다. 이 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이고, 월세에 얹어서 받는 방식으로 합니다.​(2) 신고임대사업자가 보증보험에 가입하였으면 구청에 신고해야 합니다. 그래야 의무를 제대로 이행한 것으로 보고 과태료 등을 물리지 않습니다. 또한 임대사업자는 보증보험에 가입하고 나서 보증서를 세입자한테도 줘서, 세입자가 임대보증금을 지킬 수 있다는 사실을 알 수 있도록 해줘야 합니다.​(3) 과태료얼마 전까지만 해도 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상이었습니다. 하지만 형사처벌로 다스리기는 너무 과하다는 의견이 많아서 9월 14일에 행정과태료로 바꾸었습니다. 최대 3천만원을 한도로 보증금의 10%를 과태료로 부과합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조(보증수수료의 납부방법 등)법 제49조제7항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. 1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)③ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.④ 제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다.⑤ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.⑥ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.​구 민간임대주택에 관한 특별법 제65조(벌칙)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자​민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료)⑤ 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 상담에서 정말 많이 받는 질문, 주택연금에 대해 개념부터 요건, 혜택, 사후관리, 신청방법, 그리고 세무사 입장에서 가장 궁금해하시는 주택연금으로 상속세를 줄일 수 있나요? 까지 한 번에 정리해 드리겠습니다주택연금, 한 줄로 말하면 내 집에 살면서 받는 국가보증 연금 -주택연금은 집은 있지만 매달 들어오는 소득이 부족한 분들이, 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 평생(또는 일정 기간) 매달 연금을 받는 제도입니다.-법적으로는 '주택담보노후연금보증'이라고 부르며, 한국주택금융공사(HF)가 보증을 서고 은행이 연금을 지급하는 구조입니다. (한국주택금융공사법 제2조 제8호·제8호의2)-쉽게 말해 집을 팔지 않고 집값의 일부를 매달 나눠서 미리 쓰는 것이라고 보시면 됩니다. 연금으로 받은 돈은 형식상 대출이지만, 살아계시는 동안에는 갚을 필요가 없고 부부가 모두 돌아가신 뒤 집을 처분해 정산합니다.· · ·주택연금 가입요건 (2026년 9월 기준)-가입요건은 생각보다 단순합니다. 다음 네 가지만 확인하시면 됩니다.① 연령 : 부부 중 1명이 만 55세 이상 (월지급금은 부부 중 나이가 적은 분 기준으로 산정)② 주택가격 : 부부 합산 공시가격 12억원 이하 (시세가 아니라 공시가격 기준이므로, 시세 16~17억원대 아파트도 가능할 수 있습니다)③ 주택 수 : 1주택이 원칙이지만, 보유주택 합산 공시가격이 12억원 이하면 다주택자도 가입 가능하고, 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입할 수 있습니다④ 거주 : 담보로 제공하는 주택에 실제 거주해야 합니다. 주거용 오피스텔, 노인복지주택도 대상입니다-그리고 2026년에는 가입자에게 유리한 방향으로 제도가 크게 바뀌었습니다.· 2026. 3. 1. 이후 신규 신청분부터 월지급금 평균 3.13% 인상 (72세·주택가격 4억원 평균 가입자 기준 월 129.7만원 → 133.8만원)· 초기보증료 주택가격의 1.5% → 1.0%로 인하 (4억원 주택 기준 600만원 → 400만원)· 연보증료는 보증잔액의 0.75% → 0.95%로 소폭 인상, 중도해지 시 초기보증료 환급기간은 3년 → 5년으로 확대· 2026. 6. 1.부터 질병 치료·요양시설 입소·자녀 봉양 등 부득이한 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입 가능· · ·연금은 어떻게 받나요? 지급방식 정리-주택연금은 받는 방법을 고를 수 있습니다.· 종신방식 : 평생 매월 받는 가장 기본적인 방식 (정액형, 초기에 더 받는 초기증액형, 일정 주기로 늘어나는 정기증가형)· 종신혼합방식 : 목돈(인출한도)을 일부 떼어두고 나머지를 평생 연금으로 수령· 확정기간방식 : 정해진 기간 동안만 연금으로 수령· 대출상환방식 : 기존 주택담보대출을 목돈으로 갚고 나머지를 연금으로 수령· 우대방식 : 저가주택·기초연금 수급자 등에게 월지급금을 우대-한 번 정해진 월지급금은 가입 이후 집값이 떨어져도 줄어들지 않습니다. 반대로 집값이 올라도 늘어나지 않는다는 점은 알고 계셔야 합니다.-정확한 수령액은 한국주택금융공사 홈페이지 '예상연금조회'에서 본인 나이·집값으로 바로 확인하실 수 있습니다.· · ·주택연금의 혜택 – 세금까지 줄여줍니다-주택연금의 가장 큰 혜택은 평생 거주·평생 지급 보장, 그리고 집값을 넘게 받아도 부족분을 자녀에게 청구하지 않는다(비소구)는 점입니다. 여기에 세금 혜택도 꽤 쏠쏠합니다.1. 가입할 때 – 근저당 설정 관련 세금 감면-저당권 설정 시 내는 등록면허세(설정금액의 0.2%)와 지방교육세가 최대 50% 감면됩니다. 공시가격 5억원 이하 1세대 1주택자는 50% 감면, 그 외에는 등록면허세 300만원 이하면 50% 감면, 300만원 초과면 150만원 공제입니다(2027. 12. 31.까지). (지방세특례제한법 제35조 제1항)-농어촌특별세는 면제되고, 국민주택채권 매입의무도 없습니다.2. 이용하는 동안 – 재산세 감면-1가구 1주택인 담보주택은 시가표준액 5억원 이하이면 재산세의 25%, 5억원 초과이면 5억원 해당분 재산세의 25%를 2027년 12월 31일까지 감면받습니다. 신탁방식 주택연금도 포함됩니다. (지방세특례제한법 제35조 제2항)3. 이용하는 동안 – 이자비용 소득공제-국민연금·개인연금 등 연금소득이 있는 분이 주택연금을 받으면, 그해 발생한 주택연금 이자 상당액을 연금소득금액에서 연 200만원 한도로 공제받을 수 있습니다. (소득세법 제51조의4, 같은 법 시행령 제108조의3)-다만 연금소득금액을 초과하는 부분은 없는 것으로 보고, 종합소득 확정신고 때 금융기관에서 발급한 '주택담보노후연금이자비용증명서'를 첨부해야 합니다. 공적연금만 있어 분리과세·연말정산으로 끝나는 분은 실익이 작을 수 있습니다.· · ·사후관리 – 가입 후에도 꼭 지켜야 할 것들-주택연금은 가입으로 끝이 아닙니다. 다음 사항을 꼭 기억해 두세요.· 담보주택에 계속 거주해야 합니다. 정당한 사유 없이 1년 이상 계속 거주하지 않으면 지급정지 사유가 될 수 있습니다· 담보주택을 팔거나 소유권이 바뀌면 연금이 종료되고 대출을 상환해야 합니다· 이사를 가더라도 담보주택을 변경할 수 있습니다 (새 집 가격에 따라 월지급금 재산정)· 중도에 해지하려면 그때까지의 대출잔액(월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료 + 이자)을 전액 상환해야 합니다-가입자가 사망하면 어떻게 될까요?· 배우자가 살아계시면 감액 없이 같은 금액을 계속 받습니다. 다만 저당권방식은 배우자가 주택 소유권을 이전받아야 하므로 자녀 등 다른 상속인의 동의가 없으면 승계가 어려울 수 있고, 신탁방식은 자녀 동의 없이도 배우자가 계속 받을 수 있습니다· 부부가 모두 돌아가시면 집을 처분해 정산합니다. 집값이 연금지급총액보다 크면 남는 돈은 상속인에게, 집값이 부족해도 상속인에게 추가 청구는 없습니다.· 상속인이 대출잔액을 현금으로 갚고 집을 그대로 상속받는 것도 가능합니다· · ·신청방법 – 4단계면 끝납니다① 상담·예상연금 조회 : 한국주택금융공사 홈페이지 또는 콜센터(1688-8114), 지사 방문 상담② 보증 신청 : 관할 HF 지사에 보증신청서, 신분증, 가족관계 확인서류, 등기사항 확인 서류 등 제출③ 심사·보증약정 : 주택가격 조사와 가입요건 심사 후 보증약정 체결④ 대출약정·연금 수령 : 근저당권(또는 신탁)등기 → 취급은행과 대출약정 → 매월 연금 입금-저당권방식과 신탁방식 중 무엇을 선택하느냐에 따라 배우자 승계, 등기비용, 상속 절차가 달라지므로 가입 전에 꼭 비교해 보시길 권합니다.· · ·주택연금이 이렇게 인기 있는 이유-최근 주택연금 가입이 꾸준히 늘고 있는 데는 분명한 이유가 있습니다.1. 집은 있는데 현금이 없는 은퇴 세대에게 집을 팔지 않고도 생활비를 만들어 줍니다2. 국가(한국주택금융공사)가 보증하므로 금융기관 사정과 무관하게 지급이 안정적입니다3. 오래 사셔서 받은 돈이 집값을 넘어도 자녀에게 빚이 넘어가지 않습니다4. 집값이 떨어져도 월지급금은 그대로 → 집값 하락 위험을 공사가 떠안는 구조입니다5. 2026년 개편으로 수령액은 오르고 초기비용은 내려가 가입 문턱이 낮아졌습니다6. 무엇보다 자녀 입장에서도 부모님 생활비 부담이 줄어드니, 가족 모두에게 부담이 적은 노후대책이라는 인식이 커졌습니다· · ·세무사가 알려드리는 주택연금과 상속세 절세 원리-이 부분이 오늘의 핵심입니다. 주택연금이 상속세를 줄일 수 있는 이유는 크게 세 가지입니다.1. 연금대출 잔액은 '상속채무'로 공제됩니다-상속세는 돌아가신 분의 재산에서 사망일 현재 갚아야 할 확정된 채무를 빼고 계산합니다. 주택연금으로 받은 금액(월지급금 누계 + 보증료 + 이자)은 금융기관 대출이므로, 사망 시점의 연금대출 잔액은 금융기관 부채증명서로 입증되는 상속채무로 공제됩니다. (상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제10조)2. 생활비를 '자녀 돈'이 아닌 '부모님 집'에서 꺼내 쓰는 구조가 됩니다-실무에서 가장 많이 보는 손해 사례가 자녀들이 자기 돈으로 부모님 생활비·병원비를 대는 경우입니다. 이렇게 하면 부모님 재산은 그대로 남아 상속세가 그대로 나오고, 자녀가 낸 돈은 원칙적으로 부모님 채무로도 잘 인정되지 않습니다.-반면 주택연금으로 생활비를 충당하면 집값의 일부가 생활비로 소비되고, 그만큼이 채무로 잡혀 상속재산이 줄어듭니다. 위 예시(주택 10억 + 예금 5억, 연금대출 잔액 4억)에서는 상속세 산출세액이 약 2억 1,000만원 → 1억 1,400만원으로 약 9,600만원 차이가 납니다.3. 오래 사실수록 유리한 '비소구' 구조-연금지급총액이 집값을 넘어도 상속인에게 청구하지 않으므로, 장수하실수록 집값 이상의 금액을 생전에 사용하고도 상속인 부담은 0원이 됩니다. 반대로 집값이 많이 오르면 정산 후 남는 금액은 상속인에게 돌아갑니다.-다만, 세무사로서 꼭 짚어드려야 할 주의사항도 있습니다.​① 금융재산상속공제가 줄어들 수 있습니다-주택연금 대출은 금융기관 채무이므로, 순금융재산(금융재산 – 금융채무)을 계산할 때 차감됩니다. 그 결과 금융재산상속공제(순금융재산의 20%, 최대 2억원)가 줄어들 수 있습니다. 위 예시에서도 1억원이던 공제가 2천만원으로 줄었습니다. (상속세 및 증여세법 제22조)② 동거주택 상속공제도 줄어듭니다-10년 이상 동거 봉양한 무주택 자녀가 받는 동거주택 상속공제(최대 6억원)는 2020년 이후 상속분부터 주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액을 기준으로 합니다. 주택연금 대출잔액만큼 공제액이 줄어들 수 있으니, 동거자녀가 있는 경우 미리 비교해 보셔야 합니다. (상속세 및 증여세법 제23조의2)③ 목돈 인출은 '추정상속재산'을 조심하세요-피상속인이 부담한 채무가 사망 전 1년 이내 2억원 이상, 2년 이내 5억원 이상이면서 사용처가 명확하지 않으면 상속받은 것으로 추정하여 과세가액에 다시 더합니다. 매월 받는 소액 연금은 문제가 되기 어렵지만, 수시인출(목돈 인출)을 사망 직전에 크게 받은 경우에는 사용처 증빙이 필요합니다. (상속세 및 증여세법 제15조 제1항 제2호)-국세청은 1년 이내 기준과 2년 이내 기준에 모두 해당하면 각각 계산한 추정액 중 큰 금액을 상속재산으로 추정한다고 해석하고 있습니다. (서면-2021-법규재산-5066, 2022.12.22.)④ 받은 연금을 쓰지 않고 쌓아두면 효과가 없습니다-연금으로 받은 돈을 그대로 예금해 두면 채무 4억원이 생기는 만큼 예금도 4억원 늘어나 상속세는 거의 줄지 않습니다. 또한 받은 돈을 현금으로 인출해 보관하면 현금은 금융재산상속공제 대상도 아닙니다. (재삼46014-3030, 1997.12.26.)-마찬가지로 부모님께 이미 충분한 예금이 있다면, 그 예금을 생활비로 쓰는 것도 비슷한 상속세 효과가 납니다. 주택연금의 절세효과는 현금이 부족해 자녀가 생활비를 대야 하는 가정에서 가장 크게 나타납니다.⑤ 연금을 자녀에게 다시 넘기면 증여입니다-주택연금으로 받은 돈을 자녀 생활비나 손주 교육비로 보내주면 그 자체가 증여가 될 수 있고, 10년 이내 증여는 상속재산에 다시 합산됩니다. 연금은 부모님 본인의 생활비·병원비로 쓰는 것이 원칙입니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 가입 전에 저당권방식 vs 신탁방식을 비교하세요. 배우자 승계, 자녀 동의 필요 여부, 등록면허세 부담이 다릅니다.2. 상속세가 예상되는 가정이라면 금융재산상속공제·동거주택 상속공제 감소분까지 포함해 가입 전후 상속세를 시뮬레이션해 보세요.3. 연금은 부모님 명의 계좌로 받아 부모님 생활비·의료비로 지출하고, 병원비 영수증 등 사용처 자료를 보관해 두세요.4. 목돈 인출(수시인출)은 사용처를 명확히 남기고, 사망 전 1~2년 이내 큰 금액 인출은 특히 주의하세요.5. 연금소득이 있는 분은 종합소득세 신고 시 이자비용증명서를 첨부해 200만원 공제를 놓치지 마세요.· · ·부모님 노후와 상속, 주택연금으로 함께 설계하세요-자연세무회계컨설팅은 주택연금 가입 전 상속세 시뮬레이션, 상속·증여 설계, 상속세 신고, 부동산 양도·보유세 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​참고 법령 및 예규한국주택금융공사법 제2조 제8호·제8호의2 (주택담보노후연금보증, 신탁 방식)소득세법 제51조의4 (주택담보노후연금 이자비용공제)소득세법 시행령 제108조의3 (주택담보노후연금 이자비용공제 등)지방세특례제한법 제35조 제1항 (주택담보노후연금보증 대상 주택 등록면허세 감면)지방세특례제한법 제35조 제2항 (주택담보노후연금보증 담보주택 재산세 감면)상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제10조 (상속재산가액에서 빼는 채무 및 입증방법)상속세 및 증여세법 제15조 (상속개시일 전 처분재산 등의 상속 추정)상속세 및 증여세법 제22조 (금융재산 상속공제)상속세 및 증여세법 제23조의2 (동거주택 상속공제)서면-2021-법규재산-5066 (2022.12.22.) 1년·2년 기준 모두 해당 시 추정상속재산 계산재삼46014-3030 (1997.12.26.) 현금·수표는 금융재산상속공제 대상 아님금융위원회·한국주택금융공사 「2026년도 주택연금 개선방안」 (2026.02.)#주택연금 #주택연금가입조건 #주택연금수령액 #주택연금상속세 #주택연금세제혜택 #주택연금신청방법 #2026주택연금 #상속세절세 #노후대비 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사]상속 유언대용신탁 & 보험금 청구권 신탁 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 상담 문의가 부쩍 늘고 있는 '상속신탁'에 대해 정리해드리려고 합니다. 유언대용신탁과 보험금청구권신탁을 중심으로 개념과 세금 처리, 신청방법을 살펴보고, 그 밖에 시장에 나와있는 다양한 상속신탁 상품까지 함께 소개해드리겠습니다. 먼저 왜 요즘 이렇게 상속신탁 상품이 인기를 끌고 있는지부터 짚어보겠습니다.​· · ·​​​​​​상속신탁, 왜 이렇게 인기가 많아지고 있을까요​-초고령화·저출산이 빠르게 진행되면서 재산승계와 후견에 대한 수요 자체가 커지고 있습니다. 배우자나 자녀에게 언제, 어떻게 재산을 넘길지 미리 설계해두려는 분들이 늘고 있는 것이죠.​-유언장은 민법이 정한 방식(자필증서, 공정증서 등)을 엄격히 지켜야 하고, 형식 요건을 하나라도 어기면 무효가 되어 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 반면 신탁은 계약을 통해 재산의 관리와 승계 시기·방법을 비교적 유연하게 정할 수 있고, 생전에도 내용을 변경·조정할 수 있다는 점이 큰 매력으로 꼽힙니다.​-상속분쟁·유류분 소송이 늘어나는 상황에서 분쟁을 예방하려는 목적으로 신탁을 활용하려는 수요도 커지고 있습니다.​-치매 등으로 의사결정능력이 저하되었을 때도 계약에 따라 수탁자가 재산을 관리할 수 있어, 재산이 방치되거나 일부 가족이 임의로 처분하는 위험을 줄일 수 있다는 점도 신탁이 주목받는 이유입니다.​-재혼가정, 미성년 자녀, 장애 자녀 등 복합적인 가족 구조에서 맞춤형으로 재산승계를 설계할 수 있다는 점도 실무에서 신탁을 찾는 대표적인 이유입니다.​-실제로 5대 시중은행의 유언대용신탁 잔액은 2026년 6월 말 기준 5조 5,926억원으로, 올해 들어서만 1조원 넘게 늘었습니다. 보험금청구권신탁 역시 삼성생명·한화생명·교보생명 등 생명보험 3사의 누적 계약액이 2026년 8월 말 기준 1조 140억원을 넘어섰습니다.· · ·​​​​​​유언대용신탁이란 무엇인가요​-유언대용신탁이란 위탁자가 생전에 신탁회사와 신탁계약을 체결하면서, 위탁자가 사망할 때 비로소 수익자가 수익권을 취득하거나, 위탁자 사망 이후 신탁재산에 기한 급부를 받도록 약정하는 신탁을 말합니다. (신탁법 §59)​-유언과 가장 큰 차이는 설정 방식입니다. 유언은 유언자의 단독행위이지만, 유언대용신탁은 위탁자와 수탁자 간의 계약입니다. 계약이기 때문에 생전 재산관리와 사후 승계를 함께 설계할 수 있고, 원칙적으로 위탁자가 수익자를 변경할 권리를 가지므로 상황 변화에 따라 유연하게 조정할 수 있습니다.​-세금 처리는 다음과 같습니다. 상속세및증여세법은 유증·사인증여·유언대용신탁·수익자연속신탁을 통한 재산 이전은 증여로 보지 않습니다. (상증법 §2⑥) 대신 피상속인이 신탁한 재산이나 피상속인이 신탁이익을 받을 권리는 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다. (상증법 §9) 즉 신탁을 활용한다고 해서 상속세 자체가 줄어드는 것은 아니며, 어디까지나 '재산승계를 어떻게 설계할 것인가'의 문제라는 점을 이해하고 계셔야 합니다.· · ·​​​​보험금청구권신탁이란 무엇인가요-보험금청구권신탁은 보험계약자가 생전에 사망보험금을 받을 권리를 신탁회사에 맡기고, 피보험자 사망 후 미리 정한 조건과 시기에 따라 유가족에게 나누어 지급하도록 설계하는 제도입니다.​-그동안 법적 근거가 없어 도입이 지연되었으나, 2024년 11월 자본시장법 시행령 개정을 통해 공식적으로 허용되었습니다. 3,000만원 이상의 일반사망보장(종신보험 등)에 대해 보험 수익자를 신탁업자로 변경하고, 신탁 수익자는 배우자·직계존비속으로 지정하는 방식으로 설계됩니다.​-다만 재해·질병사망 등 특약사항에 대한 보험금은 신탁이 불가능하고, 보험계약대출이 있는 계약도 신탁 설정이 제한됩니다.​-어린 자녀가 있는 경우 고등학교 졸업까지 매달 생활비·교육비를 지급하고 대학 입학 시 목돈을, 나머지는 졸업 이후 지급하는 식으로 설계하거나, 고령 배우자에게 먼저 생활비를 지급한 뒤 남은 보험금을 자녀에게 승계하는 식의 설계도 가능합니다.​-세금 처리는 유언대용신탁과 마찬가지입니다. 피상속인의 사망으로 지급받는 보험금은 상증법 §8에 따라 간주상속재산으로 상속세 과세대상이 되며, 이는 신탁을 통해 지급방식을 바꾸더라도 달라지지 않습니다.​-현재 보험사 중 신탁업 점유율 1위는 삼성생명으로, 2007년 종합신탁업 자격을 취득해 유언대용·장애인·증여·치매신탁 등에 이미 진출해 있습니다. 한화생명·미래에셋생명·흥국생명 등도 관련 서비스를 준비하고 있어 앞으로 시장 경쟁이 더 활발해질 전망입니다.· · ·​​​​​​신청방법은 어떻게 될까요​-유언대용신탁과 보험금청구권신탁 모두 대체로 아래와 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.​-먼저 은행, 보험사, 증권사의 신탁센터를 방문해 재산현황과 가족관계, 재산을 어떤 목적과 시기로 넘기고 싶은지 상담을 통해 설계합니다.​-이후 신탁계약서를 작성하는데, 이 단계에서 수익자와 지급조건·시기·금액을 구체적으로 확정하게 됩니다. 신분증, 가족관계증명서, 재산 관련 증빙서류 등이 필요합니다.​-부동산을 신탁재산으로 하는 경우에는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 필요하며​, 이 과정에서 등록면허세 등의 비용이 발생합니다. 보험금청구권신탁의 경우 보험사에 보험 수익자를 신탁업자로 변경하는 절차를 거칩니다.​-계약 체결 이후에도 위탁자가 생존해 있는 동안에는 원칙적으로 수익자나 지급조건을 변경할 수 있으므로, 가족 상황이나 재산 변동이 있을 때 정기적으로 내용을 점검해보시는 것이 좋습니다.· · ·​​​​​​그 밖에도 이런 상속신탁 상품들이 있습니다​-유언신탁은 유언(단독행위)으로 신탁을 설정한다는 점에서 계약으로 설정하는 유언대용신탁과 차이가 있습니다.​-수익자연속신탁은 1차 수익자가 사망한 이후 2차 수익자에게 순차적으로 재산을 승계하도록 설계하는 상품으로, 재혼가정이나 다세대에 걸친 재산승계 설계에 활용됩니다.​​-치매·후견신탁은 의사결정능력이 저하되었을 때를 대비한 생전 자산관리 목적의 신탁이며, 장애인신탁은 상증법 §52의2에 따른 증여세 과세가액 불산입 특례와 결합해 활용되는 경우가 많습니다.​-그동안 은행이 주도해온 신탁시장에 보험사·증권사가 속속 진출하면서 경쟁이 본격화되고 있어, 앞으로 상품 구성과 서비스도 더 다양해질 것으로 예상됩니다.· · ·​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 상속신탁은 상속세를 줄여주는 절세 수단이 아니라 '재산을 누구에게, 언제, 어떻게 넘길지'를 설계하는 수단입니다. 상속세 과세는 신탁을 이용하더라도 동일하게 적용된다는 점을 먼저 이해하셔야 합니다.​2. 유언대용신탁이 유류분 문제를 완전히 회피할 수 있는 수단은 아닙니다. 신탁재산이 유류분 산정의 기초재산에 포함되는지에 대해서는 하급심 판결들이 엇갈리고 있고, 실질적으로 위탁자가 재산에 대한 지배권을 계속 유지했다고 판단되면 유류분 반환 대상이 될 수 있다는 취지의 판결도 있습니다. 유류분 분쟁 가능성이 있는 가족관계라면 신탁 설계 단계에서부터 유류분까지 종합적으로 검토하셔야 합니다.​3. 신탁보수 등 부대비용, 부동산 신탁 시 발생하는 등록면허세 등 이전비용을 사전에 확인하시기 바랍니다.​4. 보험금청구권신탁은 가입 중인 보험이 3,000만원 이상 일반사망보장에 해당하는지, 보험계약대출이 있는지 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.​5. 신탁계약 체결 전에는 세무·법률 전문가와 함께 가족관계, 재산현황, 예상 세부담까지 종합적으로 설계하시길 권해드립니다.​​​참고 법령신탁법 제59조 (유언대용신탁)상속세 및 증여세법 제2조 제6호 (증여의 정의 및 유언대용신탁 등 제외)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제9조 (상속재산으로 보는 신탁재산)상속세 및 증여세법 제52조의2 (장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입)민법 제1112조부터 제1118조까지 (유류분)자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 (보험금청구권신탁 관련 개정, 2024.11. 시행)#자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #유언대용신탁 #보험금청구권신탁 #상속신탁 #상속설계 #유류분 #상속세 #신탁법 #자산승계이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#자연세무회계컨설팅#강서구세무사#마곡세무사#가양동세무사#등촌동세무사#화곡동세무사#유언대용신탁#보험금청구권신탁#상속신탁#상속설계#유류분#상속세#신탁법#자산승계#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#가양동상속세전문세무사#등촌동상속세전문세무사#여의동상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#일산상속세전문세무사

양도소득세양도세전문세무사 이혼에 따른 세금 문제 (위자료, 재산분할, 취득세, 양도세, 절세방법) 이혼재산분할, 이혼취득세, 재산분할취득세, 이혼양도세 머털도사 절세도사・2022. 8. 8. 17:40URL 복사 통계본문 기타 기능위치자연세무회계컨설팅안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 이혼 시 발생하는 세무 문제에 대해서 사례를 통해서 설명드리겠습니다.◆ 사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득(결혼 전 취득 재산분할 대상이 안됨)-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-이혼일 : 2022년 09월 15일1. 이혼 시 양도세 문제이혼을 하게 되면 크게 2가지 방법에 따라 재산을 나누게 됩니다첫째는위자료로 재산을 나누는 방법입니다.-위 사례에서 남편이 아내에게A 주택을위자료로 재산을 나누었을 때는 남편이 아내에게 법적으로 한쪽이 다른 쪽에 과실을 갚기 위해서 본인 소유의 재산을 넘기는 것이므로유상 이전에해당되어 남편은양도세 부과 대상이 됩니다.-아내가 A 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 A 주택의 취득 시점은 위자료에 따른 등기이전 시점이 취득시기가 됩니다.둘째는재산분할에 의해서 자산을 이전하는 방법입니다.-위 사례에서B 주택을남편이 아내에게 양도 시에는양도세 과세 대상이 아닙니다. 재산분할은 부부가 혼인 기간 동안 함께 노력해 일군 재산을 이혼에 따라 나누는 절차로서 내 것을 내가 가져간다는 개념이므로유상 이전에 해당하지 않으므로 양도세가 과세되지 않습니다.-아내가 B 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 취득시기는 남편이 취득한 2018년 7월 25일이 취득시기가 될 것입니다.⇒ 따라서 부부가 부동산을 나눌 때 위자료가 아니라재산분할 형태로 나누셔야 유리합니다. 그러나 이러한 재산분할은 결혼 이후에 취득한 재산에 대해서만 가능하며 결혼 전부터 본인이 가지고 있어 재산에 대해서는 재산분할 대상 자체가 안됩니다.이점 유의해야 합니다.● 사례별 과세 문제◆사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-이혼일 : 2022년 09월 15일Q : 만약 위 사례 1에서 이혼 후(2022.09.15) 남편이 A 주택을 양도하고 나서 현금화 시킨 후에 아내에게 주었다면 어떤 세금 문제가 생길까요?A :만약 소유권이전등기시 등기원인이 '재산분할'로 되어있다면 양도세나 증여세가 없을 것입니다. 이때 재산분할임을 입증하는 서류에는 이혼 합의서 혹은 판결문 등이 있습니다.[불확실,관세관청의 유권해석에따라 판단]관련 예규 번호 ※ 서면4팀-3806,2006.11.17◆ 사례 2.(혼인 유지 기간중에 남편이 아내에게 증여 후,이혼 후 아내가 제3자에게 양도시)- 법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일- 남편 소유 주택 A :서울시 강서구 주택 / 2018년 7월 21일 취득 (세대 전원 2년 이상 거주함)- 남편이 아내에게 주택 A 증여 : 2019년 05월 26일- 이혼일 : 2021년 09월 15일- 아내가 A 주택을 제3자에게 양도 : 2022년 02월 21일Q : 아내가 제3자에게 양도시1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다근거 :남편이 아내에게 증여하고 나서 이혼 후에 증여받은 날로부터 제3자에게 5년 이내에 양도시 양도세 이월과세규정이 적용이 되는것이 원칙이나이처럼 양도세가 이월과세적용으로 비과세되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.(소득세법 97조의 2 제 2항 제2호)따라서 아내가 증여받은날(2019.05.26)로 부터 2년 이상 보유 및 거주했다면양도가액 12억이하 비과세가능할 것입니다◆사례 3(이혼 후 재결합 경우에 양도세 문제)- 법적 혼인신고일 : 2015년 12월 4일- 남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2017년 7월 21일 취득- 남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 8월 21일 취득-남편이 아내에게 주택 B 증여 : 서울시 양천구 주택 / 2018년 10월 24일- 이혼일 : 2019년 09월 15일- 재결합으로 인한 혼인신고 : 2022년 8월 15일- 아내가 제3자에게 B 주택 양도 : 2023년 12월 17일Q : 아내가 B 주택을 제3자에게 양도시혼인합가에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세가능한가요?A : 가능합니다근거 :재결합으로 인하여 1세대 2주택이 되었으나 재결합일로 부터 5년 이내 양도시 혼인합가에의한 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하기 때문입니다(사전-2015-법령해석재산-0441,생산일자 2016.01.29)아내의 B 주택 취득시기는 남편의 취득시기인 2017년 07월 21일이 됩니다2. 이혼 시 취득세 문제-민법상 이혼이나 재산분할청구에 따른 재산분할로 부동산을 배우자 등으로부터 취득하는 경우 무상 승계취득취득세율 3.5%에서 중과 기준세율 2%를 차감한 1.5%의 세율로 취득세가 부과됩니다. 여기다가 농어촌특별세도 감면되며 지방교육세만 추가적으로 0.2% 내시면 됩니다.이상으로 이혼 시 양도세 및 취득세 문제에 대해서 설명드렸습니다. 추가적으로 궁금하신 사항 및 업무 문의는010-9071-3720으로연락 부탁드립니다.자연세무회계컨설팅 대표세무사 김주성