신탁 빌라 어머니 명의에서 제 명의로 변경하려는데요

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 남의 이름으로 주식 등을 보유했을 때 문제가 되는 명의신탁재산의 증여의제(《상속세 및 증여세법 제45조의2》)에 대해 증여의제 대상, 제외되는 경우, 요건, 증여 시기, 재산가액, 그리고 명의신탁을 해지하는 경우까지 설명드리겠습니다-창업할 때 지분을 가족이나 지인 이름으로 올려 두었다가, 세무조사에서 이 주식의 실제 주인은 누구냐 라는 질문을 받는 경우가 있습니다. 대금을 낸 사람과 주주명부에 이름이 올라간 사람이 다르면, 세법은 명의자에게 증여한 것으로 의제합니다.-놀라운 점은 실제로 증여하려는 마음이 없었더라도 과세될 수 있다는 것입니다. 그래서 요건과 예외, 그리고 해지 시점이 매우 중요합니다.■ 명의신탁재산 증여의제, 어떤 제도인가요?-재산의 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는, 그 명의자로 등기등을 한 날에 그 재산의 가액을 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 봅니다. 이를 명의신탁재산의 증여의제라고 합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-실제로는 증여계약이 없었더라도 증여한 것으로 보는 '의제' 규정이어서, 실질과세의 원칙을 정한 《국세기본법 제14조》에도 불구하고 적용됩니다.-한 가지 알아두실 점은 납세의무자가 실제소유자라는 것입니다. 명의자가 증여받은 것으로 보지만 증여세는 실제소유자가 납부할 의무가 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제4조의2 제2항》) 이 조항은 2018.12.31. 신설되었으므로, 과거에 이루어진 명의신탁은 해당 시점의 법령을 확인해야 합니다.-실제소유자가 증여세 등을 체납하여 그의 다른 재산으로 강제징수를 해도 부족하면, 명의자에게 증여한 것으로 보는 재산으로 징수할 수도 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제4조의2 제9항》)· · ·​​​​■ 증여의제 대상 : 어떤 재산이 해당될까요?-대상은 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서가 필요한 재산입니다. 다만 토지와 건물은 제외됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》) 실무에서는 대부분 비상장주식이나 출자지분에서 문제가 됩니다.-토지·건물이 제외되는 이유는 부동산 명의신탁은 별도의 법으로 규율하기 때문입니다. 《부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조》는 명의신탁약정을 무효로 하고 있고, 이와 관련한 과징금 등 제재는 같은 법에서 정하고 있습니다.-양도담보처럼 명의신탁과 비슷해 보이는 거래도 있습니다. 주식이 채권자의 양도담보 목적물로 제공된 것이라면 이를 명의신탁으로 보아 증여의제할 수 없다고 본 판결이 있습니다. (《서울고등법원 2021.07.02. 선고 2020누46655 판결》) 따라서 거래의 실질이 명의신탁인지부터 확인해야 합니다.· · ·​​​​​■ 증여의제 요건 : 3가지가 갖춰지면 과세됩니다-① 등기등이 필요한 재산일 것 : 위에서 본 대로 주식·출자지분 등이 대표적입니다.-② 실제소유자와 명의자가 다를 것 : 실제로 대금을 부담한 사람과 주주명부 등에 올라간 사람이 다른 경우입니다. 타인 명의로 취득한 경우뿐 아니라, 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우도 포함됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항, 제3항》)-③ 조세 회피 목적이 있을 것 : 이 요건은 추정됩니다. 타인 명의로 재산의 등기등을 한 경우 및 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우에는 조세 회피 목적이 있는 것으로 추정하기 때문에, 과세관청이 목적을 입증하지 않아도 됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제3항》)-추정을 깨려면 납세자가 조세 회피 목적이 없었다는 점을 입증해야 하는데, 이 입증은 쉽지 않습니다. 대법원은 조세 회피 목적이 없었다고 인정될 정도로 조세 회피와 상관없는 뚜렷한 목적이 있었다거나, 명의신탁 당시나 장래에 회피할 조세가 없었다는 점에 대한 증명이 부족하고, 명의자 자신에게 조세 회피 목적이 없다는 점만으로는 추정을 피할 수 없다고 판단했습니다. (《대법원 2017.05.31. 선고 2014두43905 판결》)-여기서 '조세'는 국세뿐 아니라 지방세와 관세도 포함합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제6항》)· · ·​​​​​■ 증여의제에서 제외되는 경우-① 증여의제 자체가 적용되지 않는 경우입니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-ⅰ. 조세 회피의 목적 없이 타인의 명의로 재산의 등기등을 하거나, 소유권을 취득하고도 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우 (제1호)-ⅱ. 《자본시장과 금융투자업에 관한 법률》에 따른 신탁재산인 사실의 등기등을 한 경우 (제3호)-ⅲ. 비거주자가 법정대리인 또는 재산관리인의 명의로 등기등을 한 경우 (제4호)-(제2호는 삭제되었습니다.)-② 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않았더라도 조세 회피 목적이 있는 것으로 추정하지 않는 경우가 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제3항》)-ⅰ. 매매로 소유권을 취득한 경우로서 종전 소유자가 양도소득세 신고(《소득세법 제105조, 제110조》) 또는 증권거래세 신고와 함께 소유권 변경 내용을 신고하는 경우-ⅱ. 상속으로 소유권을 취득한 경우로서 상속인이 상속세 과세표준신고(또는 수정신고, 기한 후 신고)와 함께 해당 재산을 상속세 과세가액에 포함하여 신고한 경우. 다만 상속세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정할 것을 미리 알고 수정신고하거나 기한 후 신고를 하는 경우는 제외됩니다.-즉 주식을 사고도 명의개서를 하지 않았다면, 매도인의 양도소득세 신고 때 소유권 변경 내용이 함께 신고되었는지를 점검해야 합니다.· · ·​​​​​■ 증여 시기 : 언제 증여한 것으로 보나요?-증여 시기는 재산의 종류에 따라 다릅니다.-① 일반적인 경우 : 명의자로 등기등을 한 날에 증여한 것으로 봅니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-② 명의개서를 해야 하는 재산(주식 등)인 경우 : 소유권취득일이 속하는 해의 다음 해 말일의 다음 날에 증여한 것으로 봅니다. 취득일 당일이 아니라 최소 1년 이상의 시차를 둔 것이 특징입니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-③ 주주명부 또는 사원명부가 작성되지 않은 경우 : 법인세법에 따라 제출한 주주 등에 관한 서류 및 주식등변동상황명세서로 명의개서 여부를 판정하고, 증여일은 증여세·양도소득세 등 과세표준신고서에 기재된 소유권이전일, 그것이 없으면 주식등변동상황명세서에 기재된 거래일로 봅니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제4항》, 《같은 법 시행령 제34조의2》)-주주명부가 작성되어 있다면 주식등변동상황명세서가 아니라 주주명부의 명의개서 여부가 기준이라는 취지의 판단도 있습니다. (《대법원 2014.05.16. 선고 2011두11099 판결》) 다만 위 판결은 조세심판원 결정문에 인용된 것이므로 인용 전 원문을 확인하시기 바랍니다.-예를 들어 갑이 2023.5.10. 을 명의로 비상장주식을 취득하고 주주명부에 등재했다면, 소유권취득일(2023년)이 속하는 해의 다음 해(2024년) 말일의 다음 날인 2025.1.1.이 증여일이 됩니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달(2025년 1월)의 말일부터 3개월 이내인 2025.4.30.입니다. (《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》)· · ·​​​​■ 재산가액 : 어떻게 평가하나요?-증여의제 되는 재산의 가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가입니다. (《상속세 및 증여세법 제60조 제1항》) 시가를 산정하기 어려운 경우에는 《상속세 및 증여세법 제61조》부터 제65조까지의 보충적 평가방법으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제60조 제3항》)-그런데 명의개서를 해야 하는 재산의 경우에는 평가 기준일이 다릅니다. 증여일은 위에서 본 대로 '다음 해 말일의 다음 날'이지만, 재산의 가액은 소유권취득일을 기준으로 평가한 가액으로 합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》) 즉 증여일과 평가 기준일이 일치하지 않습니다.-비상장주식은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하는 보충적 평가방법으로 평가하며(《상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목》), 최대주주 등의 주식이라면 평가액에 20%를 가산하는 규정(《상속세 및 증여세법 제63조 제3항》)이 적용될 수 있습니다. 가산 대상에서 제외되는 법인의 범위가 있으므로 개별 확인이 필요합니다.-가정 예시 갑이 을 명의로 비상장주식 6,000주를 취득했고, 소유권취득일 기준 1주당 평가액이 5만원이라면 증여재산가액은 3억원입니다. 증여재산공제가 적용되지 않는다고 단순화하면 과세표준 3억원에 대한 산출세액은 1천만원 + (3억원 - 1억원) × 20% = 5,000만원입니다. (《상속세 및 증여세법 제56조》, 《같은 법 제26조》 세율) 여기에 신고·납부 여부에 따라 가산세 등이 더해질 수 있습니다.-(위 금액은 설명을 위한 가정입니다. 증여재산공제 적용 여부와 평가 방법은 명의자와 실제소유자의 관계, 법인의 재무상태에 따라 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.)· · ·​​​​​■ 신고기한과 부과제척기간-증여세 납부의무가 있는 실제소유자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세표준을 신고해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》)-증여세의 부과제척기간은 원칙적으로 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년입니다. 다만 신고서를 제출하지 않은 경우, 부정행위로 증여세를 포탈한 경우, 거짓신고 또는 누락신고를 한 경우에는 15년입니다. (《국세기본법 제26조의2 제4항》)-또한 납세자가 부정행위로 증여세를 포탈하는 경우로서 명의신탁재산의 증여의제에 해당하면, 포탈세액 산출의 기준이 되는 재산가액이 50억원을 초과하는 경우 등에는 증여가 있음을 안 날부터 1년 이내에 과세할 수 있는 특례도 있습니다. (《국세기본법 제26조의2 제5항 제7호》)-제척기간이 길기 때문에, 오래전 명의신탁이라도 안심할 수 없습니다.​​​​​· · ·​​​​​■ 명의신탁 해지 : 언제 하느냐가 핵심입니다-명의신탁이 문제가 되었다면 가장 먼저 떠올리는 방법이 '해지'입니다. 해지의 효과는 시점에 따라 달라집니다.-① 증여세 신고기한 내에 반환하는 경우 : 수증자가 증여재산(금전은 제외)을 당사자 간의 합의에 따라 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만 반환하기 전에 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외됩니다. (《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》)-② 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 반환하는 경우 : 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다. 다만 이는 반환 행위 자체에 대한 규정이므로, 이미 성립한 증여의제에 대한 과세와는 구분하여 검토해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》)-③ 명의신탁 증여의제에도 위 규정이 적용되는지가 다투어졌는데, 조세심판원은 증여로 의제된 명의신탁재산을 신고기한 내에 해지하고 반환한 경우에도 위 규정이 적용된다는 취지로 판단했습니다. (《조세심판원 조심 2025중3758, 2026.05.06. 결정》) 이 결정에서는 대법원 2011.9.29. 선고 2011두8765 판결이 같은 취지로 인용되었습니다.-이 사건의 개요는 이렇습니다. 주권을 발행한 적이 없는 법인의 지배주주가 대표이사 명의로 주식을 명의신탁해 두었다가, 신고기한 내에 해지하여 주주명부상 본인 명의로 환원했습니다. 과세관청은 신고기한 내에 명의만 되돌리면 제재를 피할 수 있어 입법 취지에 반한다 고 주장했으나, 조세심판원은 받아들이지 않고 증여세 부과처분을 취소했습니다.-다만 이 결정은 개별 사실관계에 따른 판단입니다. 특히 해지 시점이 주주명부에 적법하게 반영되었는지가 쟁점이 되었고, 과세관청은 법인이 제출한 주식등변동상황명세서와 다르다는 점, 주주명부가 사후에 작성되었을 가능성 등을 다투었습니다. 해지를 증명하는 객관적인 자료가 결과를 좌우합니다.-④ 신고기한이 이미 지난 경우 : 신고기한 후 3개월이 지난 뒤의 반환이 이미 성립한 증여의제 과세에 어떤 영향을 주는지는 사실관계에 따라 달라집니다. 과거 국세청도 '명의신탁 증여의제 자산을 신탁해지로 소유권 환원 시 증여세 과세 여부'에 관한 해석을 낸 적이 있으나(《국세청 법령해석 1994.12.22. 회신》, 《국세청 법령해석 1994.02.24. 회신》, 《국세청 법령해석 1993.12.21. 회신》) 현행 법령과 실무에 그대로 적용할 수 있는지는 별도로 확인하셔야 합니다.-해지를 주장하는 쪽이 이를 증명해야 합니다. 명의신탁 주식의 명의환원 주장에 대한 증명책임은 그 주장을 하는 자에게 있다고 본 판결이 있습니다. (《서울행정법원 2017.08.10. 선고 2015구합53336 판결》)-따라서 해지할 때는 다음을 갖추시기 바랍니다. 해지 합의서와 환원 일자를 입증할 자료, 주주명부의 명의개서와 그 작성 시점이 의심받지 않도록 하는 객관적 자료, 주식등변동상황명세서 등 법인세 신고자료와의 일치 여부, 그리고 증여세 신고기한 관리입니다.· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 현재 주주명부와 실제 대금 부담자가 일치하는지 먼저 확인하세요. 창업 때 이름만 빌려준 지분, 상속 후 정리하지 못한 지분이 가장 흔한 사례입니다.2. 매매·상속으로 취득했다면 명의개서 대신 신고 요건을 점검하세요. 양도소득세 신고 때 소유권 변경이 신고되었는지, 상속세 신고에 포함했는지에 따라 조세 회피 추정이 배제될 수 있습니다.3. 조세 회피 목적이 없었다는 입증은 매우 어렵습니다. 명의자 본인에게 목적이 없었다는 사정만으로는 부족하므로, 사업상의 뚜렷한 이유와 객관적 자료가 필요합니다.4. 증여일과 평가 기준일이 다릅니다. 주식은 증여일이 '다음 해 말일의 다음 날'이지만 평가는 소유권취득일 기준이므로, 신고기한과 평가 시점을 따로 관리해야 합니다.5. 해지는 증여세 신고기한 안에 하는 것이 중요합니다. 신고기한 내 반환이면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보지만, 반환하기 전에 과세표준·세액을 결정받았다면 적용되지 않습니다.6. 제척기간이 길다는 점을 유념하세요. 신고하지 않은 경우 15년이므로, 오래전 명의신탁도 점검 대상입니다.· · ·명의신탁 정리는 '언제, 어떻게' 증빙을 남기느냐가 결정합니다-명의신탁 증여의제는 요건이 추정되고 제척기간도 길어 사후 대응이 어렵습니다. 현재 주주 구성을 점검하고, 정리가 필요하다면 증여세 신고기한 안에 객관적인 증빙과 함께 정리하시는 것이 가장 안전합니다.-자연세무회계컨설팅은 명의신탁주식 점검, 해지·환원 절차 설계, 증여세 신고, 세무조사 대응을 도와드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.※ 본 글은 2026년 10월 8일 기준 관계 법령, 심판례, 판례를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 예시 금액은 설명을 위한 가정이며, 개별 사안의 사실관계와 적용 시점의 법령에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다.​​​​​■ 참고 법령·예규·판례《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》 (증여재산의 반환)《상속세 및 증여세법 제4조의2 제2항, 제9항》 (명의신탁재산 증여의제의 납세의무자, 징수)《상속세 및 증여세법 제26조, 제56조》 (세율)《상속세 및 증여세법 제45조의2》 (명의신탁재산의 증여 의제)《상속세 및 증여세법 시행령 제34조의2》 (명의신탁재산의 증여의제: 증여일)《상속세 및 증여세법 제60조, 제63조》 (평가의 원칙, 유가증권 등의 평가)《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》 (증여세 과세표준신고)《국세기본법 제26조의2 제4항, 제5항》 (부과제척기간)《부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조》 (명의신탁약정의 효력)《대법원 2017.05.31. 선고 2014두43905 판결》 명의신탁 증여의제와 조세회피목적의 입증책임《서울고등법원 2021.07.02. 선고 2020누46655 판결》 양도담보 목적 주식은 명의신탁으로 보아 증여의제할 수 없음《서울행정법원 2017.08.10. 선고 2015구합53336 판결》 명의환원 주장에 대한 증명책임《조세심판원 조심 2025중3758, 2026.05.06. 결정》 신고기한 내 명의신탁 해지·환원과 증여의제 적용 여부《대법원 2014.05.16. 선고 2011두11099 판결》, 《대법원 2011.09.29. 선고 2011두8765 판결》 (조세심판원 결정에서 인용된 판결로서 원문 확인 필요)《국세청 법령해석 1994.12.22. 회신》, 《1994.02.24. 회신》, 《1993.12.21. 회신》 명의신탁 증여의제 자산의 신탁해지 시 증여세 과세 여부

안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.오늘은'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응사례'에 대한 내용과 과정에 대하여 안내드리려고 합니다.이번 조사건은22년 4월 18일에 개시되었으며, 조사대상기간은20년 1월 1일 ~ 21년 4월 30일로서 해당기간 내에미성년자인 자녀의 명의로 부동산을 8건 취득하였습니다.​(1)소득이 없는 미성년자 자녀의 명의로(2)20.1.1~21.4.30까지8개의 부동산을 취득하였고,(3)조사대상기간 이후에도3개의 부동산을 추가로 자녀 명의로 취득하였으며,(4)최초 취득금액에 대해서는 부모와 자녀가차용증을 작성하여 취득대금을 조달하였습니다.​실제로 이런 형식으로 자녀 명의로 취득하시려는 분들이 많기 때문에유사한 내용에 해당하시는 분은 꼼꼼히 보시는 것이 좋을 것 같습니다.​전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.이미 부모 명의로 다수의 부동산을 취득한 상황에서미성년자 자녀의 명의로 총 11개의 부동산을 취득하였고, 해당 건에 대하여 증여세 신고 등을 하지 않았습니다.​소득이 없는미성년자 자녀의 명의로 11개의 부동산을 취득하면서 부족금액에 대하여 차용증으로 자금을 조달한 것이 자금출처조사의 가장 큰 이유였습니다.​차용증 금액은 이자를 지급하지 않은 상태에서 대부분의 금액을 전세보증금으로서 상환한 상황이었습니다.​자녀가 소득이 전무하면서 미성년자이기 때문에 법정대리인인 부모가 매매계약 등을 진행하였으므로 실제로 자녀가 해당 부동산을 취득했음과 차용관계를 입증하는 것이 가장 중요했습니다.해당 건에 대하여 가장 큰쟁점은 다음과 같습니다.부동산의 실권리자와 명의자가 다름이 인정되는 경우에는부동산실명법에 따라 부동산 명의신탁에 해당하여 해당 거래는 무효가 되며, 명의신탁에 대한 과징금이 부과, 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.​또한양도소득세 등의 국세에서는 명의자와 실권리자가 다른 경우에는 실권리자의 주택으로 보아 다주택자 양도소득세 등을 과세하고 있습니다.​따라서 부동산명의신탁에 해당한다면'부동산 가격에 대한 최대 30%의 과징금'과'시세차익의 70%에 육박하는 다주택자 양도소득세'등의 세금이 부과될 수 있습니다.​부동산 명의신탁은 가볍게 여길 문제가 아니므로 충분한 검토 없이 다른 분의 명의로 취득하는 행위를 지양해야 합니다.​부동산 명의신탁 해당 여부는매매계약의 내용과 자금의 이체상황, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제이기 때문에 관련 판례 및 법적 근거에 따라 해당건은 부동산 명의신탁에 해당하지 않음을 주장하여 인정받았습니다.​실권리자가 부모가 아닌 자녀임을 관련 사실관계에 맞추어 입증하는 것이 가장 주요했습니다.상속세및증여세법에서원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 금전소비대차(차용증)은 인정하지 않고 있습니다.​다만, 형식과 실질이 차용증으로 볼 수 있는 경우에는 관련 판례에 따라예외적으로 인정받을 수 있습니다.​가족간의 차용증이 당연하게 인정되는 것으로 알고 자유롭게 차용증을 쓰시는 분들이 굉장히 많이 계시는데,차용금액과 차용내용 및 형식들이 굉장히 중요한 부분이니 충분한 검토를 통하여 차용거래를 해야 합니다.원칙적으로 가족간 자금이 오간 것에 대해서는 각각을 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 따라서 차용증이 인정되지 않고 증여로 추징된다면 증여세와 가산세를 포함하여 큰 세금이 부과될 수 있습니다.​해당 조사건의 경우 관련 판례를 근거로 사실관계를 기반으로 하여 차용증으로 인정되어야 하는 논리를 만들어 인정받을 수 있었습니다.​차용금액을 상환한 사실, 차용증 작성의 동기 등의 사실관계를 입증하는 것이 가장 주요했습니다.보유세 중 재산세는 지방세이지만, 종합부동산세는 국세입니다. 지방세는 일반적으로 형식주의를 취하고 있으므로 자녀 명의로 취득한 것이 등기무효가 되지 않는다면 명의자를 기준으로 부과되지만,국세는 실질과세원칙에 따라 실권리자의 주택으로 보아 부과될 여지가 있습니다.​다만,종합부동산세는 지방세법의 납세의무자를 차용하고 있으며 부동산 수익의 귀속 및 궁국적인 귀속이 자녀에게 있음을 근거로 보유세 추징을 막을 수 있었습니다.조사대상기간 이외의 기간이더라도 명백한 탈세혐의가 포착되는 경우에는 조사범위를 확대할 수 있습니다.​해당 건의 경우 조사대상기간 이후에3건의 부동산을 자녀 명의로 추가로 취득하였지만, 추가 취득부분에 대해서는 일부에 대해서만 기한 후 신고를 하는 것으로 잘 마무리할 수 있었습니다.해당 조사건의 경우 쟁점사항부분을 어떻게 보느냐에 따라세액차이는 다음과 같습니다.이번 조사건은법리 판단이 중요했던 건으로서 관련 판례 및 법적 근거를 통하여 조사를 잘 대응함으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.같은 조사건이라고 하더라도담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.​특히자금출처조사는 기장으로 파생되는 개인사업자 및 법인세 등의 세무조사건과는 쟁점이 다르기 때문에 평소 부동산 및 개인 재산을 전문으로 하는 세무사와 함께하는 것이 좋은 결과를 만들어 낼 수 있습니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 장애가 있는 자녀나 가족에게 재산을 물려줄 때 꼭 알아야 할 제도, 장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입(상속세 및 증여세법 제52조의2)에 대해서 설명드리겠습니다- 내가 떠난 뒤에도 장애가 있는 아이가 안정적으로 생활할 수 있을까? 많은 부모님들이 가장 걱정하시는 부분입니다. 세법은 이런 가정을 위해 신탁을 활용하면 최대 5억원까지 증여세를 매기지 않는 제도를 두고 있습니다.장애인 신탁 불산입, 어떤 제도인가요?-장애인이 재산을 증여받아 신탁업자(은행·증권사 등)에 신탁하고 그 신탁의 이익을 전부 받는 경우, 증여받은 재산가액을 증여세 과세가액에 넣지 않는(불산입) 제도입니다. (상속세 및 증여세법 제52조의2)-'비과세'와 비슷해 보이지만, 정확히는 증여세 계산 대상에서 빼주되 신탁이라는 틀 안에서 장애인을 위해 쓰이도록 사후관리를 하는 구조입니다. 재산이 다른 데로 새지 않도록 신탁으로 묶어 두는 대신 세금을 면제해 주는 것이죠.-방식은 두 가지입니다.① 자익신탁 : 장애인이 재산을 증여받은 뒤 본인을 수익자로 직접 신탁하는 방식 (제52조의2 제1항)② 타익신탁 : 증여자(부모 등)가 위탁자가 되어 장애인을 수익자로 신탁하는 방식, 2020년 1월 1일 이후 신탁분부터 도입 (제52조의2 제2항)-대상 재산은 금전, 유가증권, 부동산이고, 두 방식을 합쳐 장애인이 살아 있는 동안 평생 5억원까지 적용됩니다. (제52조의2 제3항)-참고로 2016년까지는 직계존비속·친족에게 받은 재산만 대상이었지만, 2017년부터는 타인에게 받은 재산도 적용됩니다.· · ·적용 요건 ① 누가 '장애인'에 해당하나요?-여기서 장애인은 소득세법상 장애인을 말합니다. (소득세법 시행령 제107조 제1항)· 「장애인복지법」에 따른 장애인, 발달재활서비스를 지원받는 장애아동· 국가유공자 등 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는 사람· 희귀난치성질환 등으로 중단 없이 주기적인 치료가 필요하고, 의료기관장이 취업·취학 등 일상생활에 지장이 있다고 인정한 사람(이른바 중증환자)-마지막 항목 때문에 장애인 등록이 되어 있지 않더라도 암·희귀질환 등 중증환자로서 의료기관의 장애인증명서를 발급받으면 대상이 될 수 있습니다.· · ·​​​​​적용 요건 ② 신탁 요건과 신고 요건-자익신탁의 경우 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다. (상속세 및 증여세법 제52조의2 제1항)· 증여받은 재산을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자에게 신탁할 것· 그 장애인이 신탁의 이익 전부를 받는 수익자일 것· 신탁기간이 장애인이 사망할 때까지로 되어 있을 것 (그 전에 끝나면 사망 시까지 계속 연장)-타익신탁은 여기에 더해 신탁계약서에 다음 내용이 들어가 있어야 합니다. (제52조의2 제2항)· 장애인 사망 전에 신탁이 해지·만료되면 잔여재산이 장애인에게 귀속될 것· 장애인 사망 전에는 수익자를 변경할 수 없을 것· 장애인 사망 전에 위탁자가 사망하면 위탁자 지위가 장애인에게 이전될 것-그리고 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 안에 증여계약서, 신탁계약서, 장애인 증명서류를 첨부해 신청해야 합니다. (제52조의2 제5항)-주의하실 점은 반드시 '신탁'이어야 한다는 것입니다. 장애인 명의로 예금을 넣어두거나 부동산 등기를 넘겨주는 것만으로는 적용되지 않고, 법정 요건을 갖춘 신탁이 아니면 일반 증여로 과세됩니다. (서면인터넷방문상담4팀-875, 2007.03.14.)· · ·​​​​​얼마나 아낄 수 있을까? 계산 사례-부모님이 성인 장애인 자녀에게 현금 5억원을 증여하는 경우를 간단히 비교해 보겠습니다.· 일반 증여 : 5억원 − 증여재산공제 5천만원 = 과세표준 4억5천만원 → 산출세액 8,000만원 → 신고세액공제(3%) 후 7,760만원· 장애인 신탁 : 5억원 전액 과세가액 불산입 → 증여세 0원-즉, 요건만 잘 갖추면 약 7,760만원의 증여세를 아낄 수 있습니다. 게다가 장애인 신탁 불산입과 별개로 성인 자녀 증여재산공제(10년간 5천만원)도 따로 활용할 수 있습니다.-신탁에서 생기는 이자·배당 같은 운용수익은 장애인 본인의 금융소득으로 과세되지만, 원본 자체에 대한 증여세는 나오지 않습니다.· · ·​​​​​이렇게 하면 증여세가 다시 나옵니다 (사후관리)-장애인 신탁은 사후관리가 엄격합니다. 다음 사유가 생기면 그 날을 기준으로 증여세가 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 제52조의2 제4항)① 신탁을 해지하거나 신탁기간이 끝난 경우 (해지·만료일부터 1개월 안에 다시 신탁한 경우는 제외)② 신탁기간 중 수익자를 변경한 경우③ 신탁의 이익 전부 또는 일부가 장애인이 아닌 사람에게 귀속된 것이 확인된 경우④ 신탁원본을 인출하거나 처분해 원본이 줄어든 경우-다만 다음과 같은 부득이한 경우는 추징하지 않습니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제45조의2)· 신탁회사의 영업정지·허가취소 등으로 해지되어 2개월 안에 다른 신탁에 재가입한 경우· 신탁한 부동산이 재개발·재건축되어 해지하고 준공인가일부터 2개월 안에 재가입한 경우· 신탁회사가 운용하는 중에 재산가액이 감소한 경우· 중증장애인 등이 본인의 의료비·간병인 비용, 특수교육비, 생활비(월 150만원 이하)로 쓰기 위해 원금을 인출한 경우-이 원금 인출 허용 규정 덕분에 신탁에 묶어 두면 정작 필요할 때 못 쓰는 것 아니냐 는 걱정이 많이 줄었습니다. 다만 인출이 허용되는 사람은 중증장애인 등으로 한정되어 있으니, 경증 장애인이라면 인출 시 추징될 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.· · ·​​​​​함께 알아두면 좋은 장애인 세제 혜택 3종-장애인 가족을 위한 상속·증여 설계는 아래 세 가지를 함께 보시면 효과가 커집니다.1. 장애인 신탁 불산입 : 평생 5억원 (상속세 및 증여세법 제52조의2)2. 장애인을 수익자로 한 보험의 보험금 : 연 4천만원까지 증여세 비과세 (상속세 및 증여세법 제46조 제8호)3. 장애인 상속공제 : 상속인 또는 동거가족 중 장애인이 있으면 1천만원 × 기대여명 연수만큼 공제 (상속세 및 증여세법 제20조 제1항 제4호)-또 하나 중요한 장점이 있습니다. 보통 증여 후 10년(상속인 외 5년) 안에 증여자가 사망하면 그 증여재산을 상속재산에 다시 합산하지만, 자익신탁으로 불산입된 재산은 상속세 과세가액에 가산하지 않습니다. (상속세 및 증여세법 제13조 제3항) 부모님 연세가 많더라도 미리 설계해 두는 것이 유리한 이유입니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 장애인 해당 여부를 서류로 먼저 확인하세요. 등록 장애인이 아니라면 의료기관의 장애인증명서(중증환자) 발급이 가능한지부터 봐야 합니다.2. 신탁할 재산이 부동산이라면 취급 가능한 신탁 상품이 있는지 금융기관에 미리 확인하세요. 금전에 비해 부동산 신탁은 받아주는 곳이 제한적입니다.3. 증여 후 3개월 안에 신탁과 신고를 모두 마쳐야 합니다. 신탁만 하고 신고를 놓치면 불산입을 받지 못할 수 있습니다.4. 5억원 한도는 평생 누적입니다. 자익신탁과 타익신탁을 합산하고, 과거에 신탁한 금액도 포함해 관리하세요.5. 원금 인출은 허용 용도와 대상자 범위 안에서만 하고, 영수증 등 사용처 증빙을 보관하세요.6. 신탁 해지나 수익자 변경은 곧 증여세 추징입니다. 해지·변경 시점의 신탁재산 가액 전액이 과세될 수 있습니다.· · ·참고 법령 및 예규상속세 및 증여세법 제52조의2 (장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입)상속세 및 증여세법 시행령 제45조의2 (장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입 요건 및 추징 제외 사유)소득세법 시행령 제107조 제1항 (장애인의 범위)상속세 및 증여세법 제46조 제8호 (장애인 수익자 보험금 비과세)상속세 및 증여세법 제20조 제1항 제4호 (장애인 상속공제)상속세 및 증여세법 제13조 제3항 (상속세 과세가액 가산 증여재산 제외)서면인터넷방문상담4팀-875 (2007.03.14.) 장애인 신탁 불산입 요건(신탁업자 신탁 필수)#장애인신탁 #장애인증여세 #증여세과세가액불산입 #상증법52조의2 #장애인자녀증여 #자익신탁 #타익신탁 #장애인보험금비과세 #장애인상속공제 #강서구세​