5개년도소득세납부기록 보는법 ㅜㅜ

(아래의 캡쳐화면은 의뢰인의 개인정보 보호를 위하여 카카오톡 익명 캡쳐 옵션을 활용하였습니다)안녕하세요?전국 업무처리 가능 !!! 최근에 제가 수임하여 환급에 성공한 사례를 소개해 드리고자 합니다.의뢰인께서는 당초 정기 신고기한(5월 31일) 이내에 간편장부에 의한 종합소득세 신고를 하신 분이었습니다. 다만, 나중에 다시 보니 당초 신고서에 필요경비가 일부 빠져 있어서 과다하게 세금을 납부한 것이 확인되었습니다.그래서 전문가인 저에게 의뢰를 하셨습니다.저는 관련 증빙 등을 첨부하여 서면(경정청구서)를 작성하고, 관할 세무서에 접수하였습니다.결과는??대박! 까지는 아니고 '중박'이었습니다. 당초 3개년치를 신청했는데 3개년 전체에 대해서 환급을 받기는 하였으나,일부 쟁점에서 과세관청과의 이견이 있어서 당초 청구세액보다 다소 감액된 금액이 환급되었습니다. 과세관청의 논리가 지나쳤다면 조세불복으로 다퉈볼 수 있었지만, 제가 보기엔 과세관청의 논리가 나름 타당했습니다. 의뢰인께는 조세불복할 사안은 아니라는 소견을 말씀드렸고 다른 의견이 없으셔서 불복으로 나아가지는 않았습니다.어찌되었든 청구세액의 약 70%가 환급이 되어서 기분이 나쁘진 않습니다. 아마도 제가 서면을 기가 막히게 잘 작성해서 이런 좋은 결과가 나온 듯 합니다(아무리 사업자 자기 홍보시대라지만... 좀... 많이... 쑥스럽긴 하네요 ㅋㅋㅋ).저는, 저의 세무서 시절 업무 경험을 살려 조사관님이 빠르게 일을 처리하실 수 있게끔 필요한 자료를 충실히 작성하고 꼼꼼히 첨부합니다. 조사관님이 상급자 결재를 받아 업무를 처리함에 있어 너무 힘드시지 않게 말이죠.의뢰인께서도 좋아하시더라구요. 의뢰하실 업무가 있으시면 허프로에게 주저하지 말고 바로 연락주십시오 ! 지역은 전 ~ 혀 ~ 상관 없습니다. 이번 의뢰인께서도 저희 사무소에서 먼곳에 계신 분이셨습니다.일교차 큰 초가을 건강 유의하시고, 하루 하루 행복한 나날 되십시오.

(아래의 캡쳐화면은 의뢰인의 개인정보 보호를 위하여 카카오톡 익명 캡쳐 옵션을 활용하였습니다)안녕하세요?전국 업무처리 가능!!! 고충민원, 경정청구, 체납세금, 조세불복 전문 세무사 허프로입니다.허훈 세무사최근에 제가 수임하여 빠른 시간 내에 처리해드린, 성공 사례를 소개해 드리고자 합니다.의뢰인께서는 당초 정기 신고기한(5월 31일) 이내에 종합소득세 신고를 하지 못하셨던 대표님(개인사업자)이십니다.세무서(소득세과)에서는 주기적으로 무신고자에 대한 종합소득세 과세(소득합산표 과세자료처리라고도 하고, 무신고 결정이라고도 합니다)를 하지요.의뢰인 역시 관할 세무서의 무신고에 대한 종합소득세 결정으로 인하여 거액의 세금을 추징당하였습니다.그런데, 제가 세밀하게 살펴보니 상당히 억울한 케이스였습니다.그래서, 관련 자료를 요청하여 분석해보니 감액경정이 가능할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.저는 관련 장부 및 증빙을 첨부하여 서면을 작성하고, 관할 세무서에 고충민원신청을 하였습니다.결과를 제가 감히 예단을 할 수 없었기에... 말을 아끼며 기다렸습니다.결과는 ! 대박 ! 까지는 아니고 '중박'입니다. 당초 3개년치를 신청했는데 1개년치는 인용을 받지 못했으니까요.아무튼 2개연도는 신청내용대로 전부 인용을 받아서 너무 기분이 좋습니다. 그것도 접수 후 비교적 빠른 기간내에 결과를 얻게 되어 감사할뿐입니다. 아마도 제가 서면을 기가 막히게 잘 작성해서 초스피드로 처리가 된 것이 아닌가 생각합니다(아무리 사업자 자기 홍보시대라지만... 좀... 많이... 쑥스럽긴 하네요 ㅋㅋㅋ).저는, 저의 세무서 시절 업무 경험을 살려 조사관님들이 빠르게 일을 처리하실 수 있게끔 필요한 자료를 충실히 작성하고 꼼꼼히 첨부합니다. 조사관님들이 보시고 인용을 결정하시는데 너무 힘드시지 않게 말이죠.의뢰인께서도 매우 좋아하시더라구요. 고충민원신청, 조세불복청구 등 의뢰하실 업무가 있으시면 허프로에게 주저하지 말고 바로 연락주십시오 !지역은 전 ~ 혀 ~ 상관 없습니다. 이번 의뢰인께서도 저희 사무소에서 먼곳에 계신 분이셨습니다.늦여름 더위에 건강 유의하시고, 하루 하루 행복한 나날 되십시오

작품활동을 여러 해 하다 보면, ‘기장’이나, ‘장부’, ‘복식부기’ 등 단어를 듣게 되는 경우가 있습니다. 사업을 하는 사람들은 세무사에게 의뢰하여 장부를 만든다는데, 작가들도 장부를 만들어야 하는지, 장부 안 만들고 있다가 세금폭탄을 맞는 것은 아닌지 걱정이 됩니다. 또 신고가 너무 어렵기도 하다 보니 종합소득세 신고를 안 하면 어떻게 되는지도 자주 묻습니다. 이번 주제는 기장의무와 신고절차에 관련된 것입니다.​​(1) 종합소득세 확정신고​소득세는 신고납부세목입니다. 기한 내에 납세자가 먼저 과세표준과 세액을 신고하고 세액 납부합니다. 신고납부세목이기 때문에, 납세자가 신고한 대로 일단 확정됩니다. (국세기본법 제22조) 국세청에서 일단 납세자가 신고한 내용을 그대로 믿고 인정해줍니다. 나중에 오류가 발견되면 오류에 대해서만 더 세금을 냅니다. 신고납부세목에는 부가가치세, 소득세, 법인세 등이 있습니다.​신고납부세목의 반대말은 정부부과세목입니다. 정부부과세목에는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있습니다. 정부부과세목도 납세자가 기한 내에 일단 신고하고 세액을 납부하지만 국세청에서 신고한 내용을 믿지 않고, 다시 한 번 조사해서 세액을 결정합니다. 그래도 신고를 하는 이유는 신고를 통해 국세청이 상속, 증여 사실을 인지하고 기본 내용을 파악하기 위해서입니다. 세액을 미리 보증금처럼 내는 느낌도 있습니다.​소득세 신고의 정식명칭은 [종합소득과세표준 확정신고]입니다. 확정신고는 과세기간 이듬해 5/1∼5/31까지 해야 합니다. 그리고 세액까지 모두 납부해야 합니다. (소득세법 제70조 제1항, 소득세법 제76조 제1항) 원래는 신고와 납부를 한 번에 하는 것이 원칙인데, 코로나19 바이러스 때문에 위축된 경제를 살리기 위하여 2019년도분 종합소득세의 신고는 5/31까지로 하고, 납부만 8/31로 늘린 적도 있습니다. 일단 기한 내에 종합소득세를 신고 후 세액을 납부하면, 납세의무는 소멸합니다. 신고납부세목은 국세청에서 신고를 믿어주기 때문에 일단 절차가 완결된 것입니다.​가끔 확정신고를 안 해도 되는 경우도 있습니다.​① 근로소득만 있는 자들은 회사에서 과세기간 이듬해 2월에 연말정산이라는 것을 합니다. 회사가 근로소득만으로 가결산을 해준다고 생각하면 됩니다. 그런데 내가 정말로 근로소득밖에 가진 게 없어서, 2월의 가결산 내용이나 5월의 신고 내용이나 똑같게 되면 두 번 수고할 필요가 없어 종합소득과세표준 확정신고의무가 면제됩니다. (소득세법 제73조 제1항, 제2항)​회사가 연말정산을 해줄 때에는, 근로자가 우리 회사에서 받은 월급밖에 없다고 가정하고 연말정산을 합니다. (소득세법 제137조 제1항) 근로자가 다른 어디서 무슨 돈을 버는지 회사가 알 수 없습니다. 회사는 근로자의 세무사가 아니기 때문에 근로자의 모든 소득을 신고해주지도 않습니다. 만약 근로자가 회사 월급 말고도 다른 소득이 있다면 2월의 가결산(연말정산) 내용이 종합소득과세표준 확정신고 내용과 같지 않게 됩니다. 다른 소득을 합산하여 세액을 도출해야 하기 때문입니다. 이럴 때는 반드시 근로자가 따로 5월에 종합소득세 확정신고를 해야 합니다.​② 원천징수 파트에서 완납적 원천징수라는 것을 설명드렸습니다. 납세의무의 편의를 위해서 원천징수신고 및 납부로 납세절차가 완전히 끝나는 경우가 있다고 했습니다. 이럴 때도 확정신고를 안 해도 됩니다. (소득세법 제73조 제1항 제8호, 제4항) 그게 분리과세의 목적이었습니다. 하지만 어디까지나 원천징수의무자가 내 세액을 대신 납부해줬으니까 원천징수단계에서 납세절차가 끝나는 것입니다. 어떤 이유든 원천징수가 이루어지지 않았다면 세금을 안 내고 끝날 수는 없기에, 그때는 확정신고를 해야 합니다.​소득세 확정신고를 안 하면 어떻게 될까요? 그러면 세금이 얼마인지 모르니까 그냥 내지 않고 넘어갈까요? 그럴 리는 없습니다. 그러면 아무도 세금신고를 안 할테니까요. 그러면 국세청 마음대로 세금을 받아갈까요? 그것도 아닙니다. 나름대로 규칙을 가지고 결정 또는 경정고지합니다. (소득세법 제80조 제1항, 제3항)​가산세도 받아갑니다. 무신고한 경우에는 무신고 세액의 20%를 받아가고, 신고는 했으나 과소신고한 경우에는 과소신고 세액에 대해 10%를 받아갑니다. 국세기본법 제47조의2 제1항, (국세기본법 제47조의3 제1항) 그리고 연체이자 성격으로 연 8.030%의 가산세를 받아갑니다.(국세기본법 47조의4 제1항, 국세기본법 시행령 제27조의4) 신고관련 가산세는 얼마나 빨리 바로잡느냐에 따라 10∼75%까지도 가산세 감면이 되므로, (국세기본법 제48조 제2항) 최대한 빨리 바로잡는 게 세액을 줄이는 길입니다.​​(2) 기장의무​1) 개념​국세청은 신고가 들어오지 않아도 원칙적으로 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 과세표준과 세액을 결정합니다. 바꿔 말하면, 장부나 그 밖의 증명서류가 있는데 그것을 근거로 하지 않고 국세청 임의로 세금을 매길 수 없습니다. 그래서 신고를 하든 안 하든 장부의 존재가 중요합니다.​장부는 사업의 재무상태를 훤히 보여줍니다. 개인은 장부를 토대로 경영판단을 하고, 신용을 평가받고, 외부의 투자자를 설득하고, 은행에서 대출을 받고, 국가 사업에 참여하기도 합니다. 경제활동을 하는 자에게 장부는 건강진단서입니다. 당연히 세금도 장부를 토대로 계산합니다.​그러나 장부를 쓰기(기장)는 쉽지는 않습니다. 상행위를 하는 사람들이 하나의 언어를 합의해놓았기 때문입니다. 그래야 분야와 국가를 초월해서 장부의 뜻을 파악할 수 있기 때문입니다. 따라서 그 언어에 따라 처음부터 작성해야 하고, 그 언어를 알아야 장부를 해독할 수 있습니다. 회계기준이라는 것입니다. 전 세계가 쓰는 통일 회계기준을 IFRS(International Financial Reporting Standards)라고 합니다. 물론 세계는 넓기 때문에, 유럽과 미국의 기준에 약간 차이는 있습니다. 우리나라 로컬 회계기준은 [일반기업회계기준], [중소기업회계기준]입니다. 회계사들은 각 기업이 회계기준에 따라 제대로 장부를 작성했는지 감사하고 보증하는 사람들입니다. 그리고 이런 회계기준을 모르는 영세상인들은 세무사에게 장부작성을 맡기고 있습니다. 이것을 기장대리라고 합니다. 일반적으로 장사를 오래 하신 분들도 회계기준이 쉽지 않습니다. 그래서 세무사에게 의뢰합니다. 예술가도 마찬가지입니다.​제가 만난 대다수 예술가분들도 회계를 이해하는 데 어려움을 겪고 있었습니다. 국가에서도 이런 사정을 잘 압니다. 국가가 아무리 세금이 중요하다고 해도, 장사하고 예술해야 하는 사람한테 자기 일 할 시간에 회계공부를 하도록 강요할 수는 없는 것 아니겠습니까? 그래서 세법에서는 엄격하게 장부를 작성해야 하는 사람이 누구인지, 또 장부를 편하게 작성해도 되는 사람이 누구인지 정해놓았습니다.​IFRS, 일반기업회계기준, 중소기업회계기준은 복식부기로 장부를 쓰라고 합니다. 복식부기란 이중기록으로 장부를 만드는 복잡한 회계라고 생각하시면 됩니다. (소득세법 시행령 제208조 제1항) 반대말은 단식부기입니다. 현급의 출납만 기록하는 회계입니다. 장부를 복식부기 기준에 따라 작성해야 하는 사람을 복식부기의무자라고 합니다. 매출이 복식부기의무자 기준을 충족한다면 복식부기에 따른 기장을 해야 합니다. (소득세법 제160조 제1항) 매출이 복식부기의무자 기준에 미달하는 경우, 복식부기로 장부를 기장하지 않고 간편하게 장부를 기장해도 됩니다. 간편장부란 단식부기로 현금출납만 기록하고 영수증만 잘 보관하는 정도를 말합니다. (소득세법 시행령 제208조 제9항) 그런 사람을 간편장부대상자라고 합니다. (소득세법 제160조 제2항)​예술가가 복식부기를 하는 기준은 직전 연도 총수입금액 75,000,000원입니다. (소득세법 시행령 제208조 제5항) 기준은 순수익이 아닌 총수입금액(총매출) 기준이고, 직전 연도 기준입니다. 비용을 얼마를 썼건, 적자를 봤건, 한 해 벌어들인 돈이 75,000,000원이 넘어가면 내년부터는 제대로 된 장부를 만들어야겠다는 긴장을 해야 합니다. 올해를 2021년이라고 하면, 2020년에 총수입금액이 75,000,000원이 넘어갔다면, 2021년 새해 첫 날부터 복식부기로 장부를 만들어야 되겠다고 생각해야 합니다.​​2) 가산세와 세액공제​복식부기의무자가 복식부기를 하지 않으면 가산세를 내야 하는데 무기장가산세라고 합니다. 간편장부대상자는 간편장부를 기록하지 않으면, 무기장가산세가 부과됩니다. (소득세법 제81조의5) 가산세는 세액의 20%나 되기 때문에 꽤 비쌉니다. 하지만 간편장부대상자 중에서도 특히 영세한 소규모사업자들은 무기장가산세를 매기지 않기로 했습니다. (소득세법 시행령 제132조) 그러므로 소규모사업자는 간편장부사업자 안에 포함되는 개념입니다. 예술가 소규모사업자의 기준은 직전 과세기간 총수입금액 48,000,000원입니다.​반대로 세액공제의 혜택도 있습니다. 간편장부대상자는 복식부기를 하지 않고 간편장부를 만들면 되는데 그럼에도 불구하고 복식부기를 하는 경우, 노력을 인정해서 세액공제 혜택을 부여합니다. (소득세법 제56조의2 제1항) 세액공제는 가산세와 정반대로, 세액의 20%를 세액공제합니다. 1,000,000원이 한도입니다. 실무에서 적지 않은 혜택입니다. 그러니까 간편장부대상자가 복식부기능력이 있으면 복식부기 기장을 하는 것이 유리합니다. 복식부기의무자는 복식부기 기장이 당연하므로 세액공제 혜택은 없습니다.​① 정리하면, 직전 연도 총수입금액이 75,000,000원이 넘어가면, 다음 과세기간부터는 복식부기로 장부를 기장해야 합니다. 장부기장을 하지 않으면 무기장가산세를 내야 합니다. 세액공제의 혜택은 없습니다.​② 48,000,000∼75,000,000원 사이인 경우, 복식부기 장부를 기록하지 않아도 되지만 간편장부는 기록해야 합니다. 간편장부가 없으면 가산세를 물게 되지만, 반대로 복식부기 장부를 기록하는 경우 세액공제의 혜택을 받습니다.​③ 48,000,000원에 미달하는 경우, 복식부기 장부를 기록하지 않아도 되는 것은 물론 간편장부를 쓰지 않아도 가산세는 없습니다. 복식부기 장부를 기록하면 세액공제의 혜택이 주어집니다.

기장 업무란?안녕하세요.세금을 쉽게 Simply, Taxly 입니다.사업자 분들이라면 기장을 맡기다 기장업무 라는 말을 많이 들어보셨을 것 같습니다. ◈ 기장이란 무엇일까요?개인사업자 분들은 1년의 소득에 대하여 다음 연도 5월말까지 종합소득세 신고 납부를 진행하셔야 하는데, 간단하게는 1년 간의 모든 거래(수입과 지출)을 기록하는 것으로 해당 장부에 기록되는 거래는 법적증빙(세금계산서, 신용카드전표, 현금영수증 등)으로 적격증빙으로 뒷받침 되어야 합니다. 장부를 기록하기 위해서는 한 건 한 건 거래에 대한 기록을 해야 하는데, 이 기록하는 방식은 수입금액 등에 따라 간편장부 및 복식부기 장부 기장으로 나뉘어 집니다. (참고: 종합소득세 장부 비치 기장의 모든 것 https://taxly.kr/post/50)*참고: 소득세는 사업자가 스스로 본인의 소득을 계산하여 신고·납부하는 세금이므로, 모든 사업자는 장부를 비치·기록하여야 합니다(소득세법 §160, 소득세법 시행령§208).◈ 그렇다면, 장부를 기장하지 않는 경우는 어떻게 될까요?세법상 가산세를 부담하게 되며, 결손금액이 발생하더라도 이를 인정받지 못하게 됩니다. 기장은 사업자 스스로 할 수 있는 경우도 있지만, 대부분 사업자가 직접 매일매일의 거래를 직접 기록하고 증빙을 보관하고 관리하기가 어렵기 때문에 세무대리인(세무사, 회계사)의 도움을 받게 됩니다. (참고 무신고시 불이익)Taxly는 다양한 산업군의 기장 업무를 전문으로 하는 세무사, 회계사와 함께 합니다. 나에게 딱 맞는 전문가를 만나보세요!

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)