1가구 1주택 자녀 현금증여후 저가양도

무주택 자녀세대와 1주택 부모세대가 합가 후취득한 주택을 양도하는 경우 동거봉양합가 특례 적용 여부(불가능함)서면-2024-부동산-0478 [부동산납세과-1377]생산일자 : 2024.08.20.요 지무주택 자녀가 1주택 부모를 동거봉양하기 위해 합가 후 2주택을 추가 취득하여 1세대 3주택이 된 경우에는 동거봉양합가 특례 대상이 아님회 신귀 서면질의의 경우, 무주택 세대가 1주택(A)을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 후 2주택(B, C)을 추가로 취득하여 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 B주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제4항이 적용되지 아니하는 것입니다.1. 질의내용 -1주택(A) 부모세대와 무주택 자녀세대가 동거봉양 합가하고 합가일 이후 2주택(B, C)을 취득한 후 B주택 양도시 동거봉양 합가 비과세 적용 여부2. 관련사례○ 법규재산2014-255, 2014.07.18.1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 직계존속세대(1주택을 보유한 60세 미만인 배우자의 母와 60세 이상인 배우자의 외조모가 함께 거주하는 1세대)와 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.이 경우 별도세대인 상태에서 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.○ 사전-2016-법령해석재산-0197, 2016.08.26.국내에 1주택(이하 “갑주택”이라 한다)을 보유하는 1세대가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되었으나 합가 후 1주택을 보유하는 또 다른 1세대가 부모님과 합가함에 따라 갑주택 양도 당시 1세대 3주택이 된 경우에는「소득세법시행령」제155조제4항이 적용되지 아니하는 것임★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억]= 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ]= 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억]= 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억]= 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

이상웅 세무사1. 개요소득세법 제89조에 따른1세대 1주택 양도세 비과세 규정 적용시 주택 수 판단은‘세대’를 기준으로 판단합니다.따라서 주소를 같이 두고 있는 가족이 소득세법에 따른 세대에 포함 여부에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있으므로‘1세대’ 범위에 대한 판단이 중요합니다.소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택2. 1세대의 개념소득세법 제88조에서 ‘1세대’란거주자 및 그 배우자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위라고 규정하고 있습니다.따라서다음의 요건들을 충족하는 경우에는 같은 세대로 보아 보유 주택수 산정시 포함되며, 각 항목에 따라 구분하여 판단해야 합니다.동일세대 요건1소득세법상가족에 해당2동일한 주소 및 거소에 해당3생계를 같이하는가족3. 가족세대에 포함되는가족은 다음과 같습니다.세대에 포함되는 가족배우자법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 등사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우 포함직계존비속배우자의 직계존비속을 포함하며,직계존비속의 배우자를 포함형제자매배우자의 형제자매를 포함1. 배우자소득세법에서 동일한 세대에 포함되는 배우자란 법률상 배우자뿐만 아니라법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함하고 있습니다.따라서 법률상 이혼하여 각각 1세대 1주택 비과세를 받으려는 조세회피를 위한'위장이혼'을 하는 경우에는 세무조사를 통하여 양도소득세와 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.[혼인신고를 하지 않은 사실혼]당초 혼인신고를 하지 않았지만 사실상 혼인생활을 하는 사실혼의 경우 세 대 포함 여부는 아래의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401[양도세 전문세무사] 신혼부부가 절대 놓치면 안되는 양도세 비과세 혜택(혼인신고가 고민인 경우 포함)요즘 상담을 하다보면 청약, 대출, 양도소득세 비과세 등 다양한 문제로 혼인신고를 늦추는 분들이 굉장히 ...blog.naver.com2. 직계존비속본인의 직계존비속뿐만 아니라배우자의 직계존비속도 포함하며,직계존비속의 배우자도 포함됩니다.직계존속직계존속은 부모와 조부모를 포함직계비속배우자의 직계존비속을 포함하며, 직계존비속의 배우자를 포함직계비속은다음의 요건을 충족하는 경우에만 독립세대를 인정합니다.1.배우자가 있는 경우2. 해당 거주자의 나이가30세 이상인 경우3. 배우자가사망하거나 이혼한 경우4, 거주자의 소득이기준중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)[배우자와 별거하는 경우의 자녀]거주자의자녀가 별거하는 배우자와 생계를 같이하고 있는 경우 자녀는 거주자의 세대에서 제외될 수 있습니다.양도소득세 집행기준 89-154-9 [거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우]거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.3. 형제자매형제자매는배우자의 형제자매는 가족에 해당하지만,형제자매의 배우자는 가족에 해당하지 않습니다.따라서 매형은 생계를 같이하더라도 세대에 포함되지 않지만, 매형을 기준으로는 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.이복형제자매는 소득세법상 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.4. 동일한 주소 및 거소1세대로 보는 가족은'주민등록상 주소지'를 기준으로 판단합니다. 다만, 세대원 중에 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를일시퇴거한 사람은 가족에 포함합니다.대학교 기숙사에서 생활하는 경우, 군복무를 위해 입대한 경우 등의 일시퇴거한 사람은 세대에 포함될 수 있으므로 유의해야 합니다.만약,주민등록상 주소가 같이 되어있더라도 실제로 생계를 달리하여 별도 세대를 구성하고 있는 경우에는 해당 사실관계를 입증한다면 분리된 세대로 인정받을 수 있습니다.반대로주민등록상에 별도 세대이더라도 사실상 생계를 같이하고 있음이 밝혀진다면 동일한 세대로 보아 양도세 비과세 등이 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.5. 생계를 같이하는생계를 같이한다는 것의 의미는'일상생활에서 동일한 생활자금으로 숙식을 같이하는 등 경제적으로 함께'하고 있음을 말합니다.실질적인 생계를 같이하는지 여부는공과금 납부내역, 신용카드 사용내역, 우편물 배달내역, 재직증명서, 세대분리의 필요성, 월세 이체내역 등 사실관계를 종합하여 판단합니다.가족이같은 아파트, 다가구주택에서 거주하더라도 사실관계에 따라 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있다고 인정되는 경우 분리세대로 인정받을 수 있습니다.세대분리 인정 판례세대분리 부인 판례같은 건물에 거주하였지만 독립적 생활을 영위할 수 있는 다가구주택이면서, 배우자가 남긴 유산,이자등의 소득이 있는 경우군입대 전 6개월 동안 월평균 최저생계비를 상회하는 정도의 수입을 올린 경우동생과 같은 아파트에서 숙식을 해결하였지만,각자 별도의 직업과 소득이 있으며 본인 명의카드를 사용한 경우신용카드 사용내역, 계좌 내역 상 각자의 생활비 지출이 구분되지 않는 경우부모와 자녀가 같은 집에서 거주하였으나, 보증금 및 생활비를 분담하고 있는 경우대학원 재학생으로서 번역 등 인적용역 사업소득과 부모의 개인사업장에서 소득이 발생되는 경우부모에게 지속적인 생활비를 지급하지는 않았으나, 별도의 소득이 있으며 간헐적으로 부모에게 일정한 금전을 지급한 경우양도일 직전에 사실상 독립하여 분리세대 요건을 충족한 경우노모와 세대합가 하였으나 노령연금을 수령하고, 병원비를 자녀들이 분담하는 경우서로 다른 주거공간에 실제 거주하였더라도 양도일 이후 다시 합가한 경우다만 실제로 독립된 주거공간에서 거주했다고 하더라도,양도일 직전 세대분리 또는 양도일 이후 재합가하는 경우 역시 사실관계에 따라 조세회피 의도로 보아 비과세가 부인될 수 있으니 유의해야합니다.양도소득세 비과세를 적용함에 있어세대분리여부는 동일한 사실관계라도 법리적 논리와 근거를 세워 주장하며, 이에 맞는 핵심 근거자료를 준비함에 따라 다른 결과를 만들어 낼 수 있습니다.