😮 1225 저도 궁금해요!
11-13
양도세 문의(세대합산에 따른 불이익 여부)
부모님 공동명의로 서초구 고가 아파트에 실거주 요건을 채우기 위해 입주를 준비하고 있습니다.
실 입주는 아들 가족(아들, 며느리, 손녀)가 하지만 전입신고는 부모님, 며느리,손녀가 할 예정입니다.(아들은 회사 관계로 인근 아파트에 세대주로 단독 임차중)
아들은 28년 초 입주 예정인 분양권(본인단독명의)을 갖고 있는데
해당 아파트 입주 이후 고가 아파트 팔 예정입니다.
이럴 경우 양도 이후 실제 부모님 실거주 여부에 대한 후속 추적 여부 및 세대 합산으로 인해 1가구1주택 12억 비과세 적용 안될수도 있는지 여부 문의드립니다.
공유하기
제보하기
4개의 전문가 답변
채택된
답변
답변
안녕하세요? 일비 세무그룹 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
양도소득세 비과세를 위한 실거주는 실질에 따라 판단합니다.
양도소득세 비과세는 큰 혜택이고 적용여부에 따라서 세금차이가 크기 때문에 과세관청에서 꼼꼼히 확인합니다.
과세관청에서 전입신고 내역도 참고하지만 카드사용내역이나 교통카드이용내역, CCTV, 택배나 우편송달주소 등 다양한 수단을 통해서 실제로 거주했는 지 판단합니다.
그런데 실제로 부모님이 거기 거주하지 않으실 예정이라면 비과세가 배제될 수 있습니다.
물론 안걸리실 확률도 있지만, 걸렸을 때의 리스크가 너무 큽니다.
2028년까지 있으실 예정이라면 차라리 부모님과 실입주하는 자녀와 임대차계약을 체결하고 상생임대주택 특례를 적용해서 거주요건을 면제받는 방향으로 하는 것이 더 나은 방법이라고 생각합니다.
더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 신청해주시기 바랍니다.
다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!
택슬리의 회원이 되어주세요!
3초만에 회원가입하기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기

법인세
기장
종합소득세
양도소득세
상속∙증여세
김명선 세무사
세무법인 송촌 서울특별시 송파구
고객여러분의 세금고민을 풀어 드릴수 있는 지식과 경험유
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
70,000원
예약하기
안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
부모님 명의의 아파트인데 실거주는 하지 않으신다면 비과세 판단과정에서 실거주하지 아니한 사실이 드러나서 비과세가 되지 않을 가능성이 있습니다.
교통카드나 핸드폰 타임라인 등을 통해 실거주여부는 쉽게 파악됩니다. 비과세를 받으시려면 반드시 명의자가 실거주를 하시기 바랍니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
당연히 부모님이 안계시다면 후속 조사에 의해 비과세 적용이 배제될 수 있습니다.
실거주를 판단하는 요건은 다양한데 아들 가족의 자녀의 학교 위치 등을 포착하여 알 수 있거나 아파트 단지의 차량 입출입 여부, 직장, cctv 등 조사가 실제로 나온다면 적발 가능성이 매우 높다고 생각하셔야 됩니다.
하지만 실제 조사가 나오는 경우가 그렇게 빈번하지는 않으므로 이 점을 고려하셔서 최선의 선택을 하시기 바랍니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기

상속∙증여세
양도소득세
세무조사∙불복
컨설팅∙자금조달
자금조달계획서
신윤권 세무사
세무회계 장성 서울특별시 강남구
전문분야 : 상속세, 증여세, 양도소득세
15분 전화상담
55,000원
예약하기
30분 방문상담
220,000원
예약하기
안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
말씀하신 내용으로는 실제 부모님이 전입을 하지 않고, 신고만 한다는 것으로 보여집니다.
만약, 실거주요건이 필요한 경우인데 이렇게 전입신고만 할 경우, 사후관리에서 적발될 리스크가 있습니다.
비과세의 경우, 장기보유특별공제 최대 80%, 12억까지 비과세 등 그 효과가 일반주택 양도와 비교할 때 매우 크다고 볼 수 있습니다. 따라서, 비과세의 경우 조사관이 자세히 볼 가능성이 있으며 자료 요청 시 아들의 거주내역이 다르며 부모님의 실제 거주한게 아니라고 나올 때 추징되는 세액과 가산세가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.
따라서, 실거주요건이 필요하다면 반드시 실제 거주하는 것을 권장드리고 있습니다.
자세한 것은 전문가와 상의하시고 진행하시기를 권장드립니다.
세무회계 장성
세무사 신윤권 드림.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기
추천전문가
Ads
나도 질문하기
추천 전문가
Ads
김동훈
조우세무회계사무소서울특별시 금천구
[주요 업무 분야 및 경력]
- 세무조사 대응 : 대기업 및 중견기업 세무조사 수임
- 상속·증여세 전문 : 고액 자산가 자산 평가 및 맞춤형 상속·증여 절세 플랜 수립
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
110,000원
예약하기
김주성
자연세무회계컨설팅 서울특별시 강서구
머털도사 절세도사 자연세무회계컨설팅 김주성 입니다.^^
- 전문영역 : 양도소득세, 상속세,증여세 및 법인및개인기장
납세자의 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
문용현
세무회계 문서울특별시 강서구
세금은 "상담 1위(택슬리 7,600건, 타 플랫폼 포함 143,000건 이상)" 검증된 친절한 세무사에게 맡기시고, 고객님은 일상과 사업에 집중하세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
110,000원
예약하기
김동훈
조우세무회계사무소서울특별시 금천구
[주요 업무 분야 및 경력]
- 세무조사 대응 : 대기업 및 중견기업 세무조사 수임
- 상속·증여세 전문 : 고액 자산가 자산 평가 및 맞춤형 상속·증여 절세 플랜 수립
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
110,000원
예약하기
김주성
자연세무회계컨설팅 서울특별시 강서구
머털도사 절세도사 자연세무회계컨설팅 김주성 입니다.^^
- 전문영역 : 양도소득세, 상속세,증여세 및 법인및개인기장
납세자의 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
문용현
세무회계 문서울특별시 강서구
세금은 "상담 1위(택슬리 7,600건, 타 플랫폼 포함 143,000건 이상)" 검증된 친절한 세무사에게 맡기시고, 고객님은 일상과 사업에 집중하세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
110,000원
예약하기
김동훈
조우세무회계사무소서울특별시 금천구
[주요 업무 분야 및 경력]
- 세무조사 대응 : 대기업 및 중견기업 세무조사 수임
- 상속·증여세 전문 : 고액 자산가 자산 평가 및 맞춤형 상속·증여 절세 플랜 수립
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
110,000원
예약하기
관련 질문답변
모두보기양도소득세
재외국민의 가족과 세대 합산시 세제 불이익
소득령 167조의3(1세대3주택에 해당하는 주택의 범위)과 소득령 167조의10(1세대2주택에 해당하는 주택의 범위)를 보면 1세대가 보유하는 국내의 주택수를 기준으로 2주택과 3주택여부를 판단하게 되어 있습니다.
여기서 "1세대란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.(2018.12.31 개정)" 로 규정되어 있어서 국내에 주택을 보유하는 자가 부모, 형제, 처가에 전입하는 경우에는 1세대에 포함되기에 1세대 2주택에 해당되어 양도시에 중과의 불이익이 있을 수 있습니다. 또한 세대원이 다른 주택을 취득하는 경우에 주택수가 3주택이 되어 취득세가 중과될 수 있습니다.
종합부동산세는 인별로 과세하기에 동일세대에 해당되어도 불이익이 발생되지는 않습니다.
상속∙증여세
동거봉양에 따른 주택수 계산
1. 장모님의 합가 여부와는 관계 없습니다.
- 증여세 : 주택수와 관계없이 무상거주하는 주택의 시가가 약 13억 1,800만원 이하라면 무상거주로 인한 증여세 문제는 발생하지 않습니다.
- 양도소득세 : 1주택 보유자가 1주택을 보유한 직계존속(배우자 직계존속 포함)과 합가하여 2주택이 된 경우에도 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 장인어른과 장모님의 합산한 주택이 2주택이므로, 합가할 경우 총 3주택에 해당하여 동거봉양합가 양도세 비과세는 불가능합니다. 따라서 합가하고 먼저 파는 주택은 양도세가 과세가 되며 그 이후, 나머지 2개의 주택은 동거봉양 합가 양도세 비과세 가능합니다.
- 종합부동산세 : 만 60세 이상의 직계존속과 합가한 경우 10년 동안은 각각 별도 세대로 보므로 주택수를 합산하지는 않습니다.
2. 재산세는 알고 계신 것처럼 만 65세 이상에 적용되는 것이므로 65세 미만까지는 주택수가 합산이 됩니다.
3. 참고로 국세(양도소득세, 종합부동산세)는 만 60세 이상이고, 지방세(취득세, 재산세)는 만 65세 이상입니다. 기준이 달라서 통일성이 있어야 할 것으로 보여지기는 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
부모님의 아파트의 일정 지분 저가양도시 문제
종부세 장기보유 혜택은 1세대 1주택인 경우에 적용됩니다.
아버님께서는 기존에 2주택자로 종부세와 관련해
장기보유세액공제는 적용받지 못하였을 것으로 사료됩니다.
따라서 질문자님과 공동명의가 된다고 기존에 받던 혜택을
받지 못하게 되는 것은 아닙니다.
질문자님께서 해당 주택 이외에 다른 주택을 추가로 취득하지 않는다면
양도세 측면에서 발생하는 다른 불이익은 없을 것으로 사료됩니다.
다만 혼인 증여와 관련해 주의하셔야 할 부분이 있습니다.
혼인공제는 자산취득자금을 대체하는 등의 증여에 대해서는
적용되지 않습니다.
번거롭더라도 증여액 1.5억원이 부모님으로부터 질문자님께 이전되고
이후 해당 자금이 주택 취득을 위해 다시 부모님께로 이체된 내역을
남겨두셔야 이후 증여와 관련된 이슈가 발생하지 않음을 주의하셔야 합니다.
이외 궁금한점이 있으시면 다음 번호를 통해
상담신청 부탁드립니다.
Tel. 010-8849-2005
감사합니다, 오늘도 무탈한 하루 보내세요.
양도소득세
일시적2주택 미적용의 대안으로 상생임대인 제도 적용 관련
상생임대료 제도를 활용한 경우 문의하신 바와 같이 2년 거주요건을 충족할 수 있습니다.
[참고 자료]
1. 상생임대주택에 대한 적용요건
① 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며 “직전임대차계약”이라 함) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(“상생임대차계약”이라 함)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정함)하고 임대를 개시할 것
② 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
③ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 세제혜택
국내에 1주택을 소유한 1세대가 상생임대주택에 대한 요건을 모두 갖춘 주택(“상생임대주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세(소령 §155 ①), 장기임대주택보유의 경우 거주주택 양도 시 비과세(소령 §155 ⑳) 및 장기보유특별공제(소령 §159의 4)를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않고 인정될 수 있다.
3. 사후관리
① 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
② 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다(소칙 §74의 3).
4. 절차사항
상생임대주택에 대한 양도소득세 비과세 등을 적용받으려는 경우 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
양도소득세
동일해에 집 두채 매도 시 비과세 여부 문의
1. 일시적 2주택 비과세 요건
소득세법 시행령 155조 제1항 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
(1) 종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택 취득
(2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도(분양권 취득 당시 비조정지역이며, 계약금을 지급한 내용이 확인되는 경우로 한정)
(3) 종전주택 양도일 현재 2년 보유기간 충족
21.1.1 이전에 취득한 분양권은 잔금일 취득한 것으로 보며, 취득일인 20.7월로부터 3년 이내에 A주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다.
또한 A주택은 매수당시 비조정지역이었다면 2년 거주 없이 비과세 가능합니다.
2. 합산 여부
A주택을 비과세로 양도한 뒤, B주택만 남은 상황에서 2년 거주요건을 충족하여 1세대 1주택 비과세를 받는 경우 12억 초과분에 대해서만 양도소득세가 발생되며
이때 A주택은 비과세 물건으로서 12억 미만이기 때문에 과세되는 양도소득금액이 발생되지 않으므로 합산되는 금액 없이 B주택의 양도소득세만 부과됩니다.
A주택 양도 후 B주택 양도시 2년 보유 및 거주기간 재기산 문제는 이번 개정을 통하여 삭제될 예정입니다.
아래 글에 자세하게 작성하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222726379932
https://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076
관련 전문가
모두보기관련 포스트
모두보기양도소득세
회계서비스
[양도세] 1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)
[양도세]1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)★ 참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도서면인터넷방문상담4팀-1513귀속년도 : 2007등록일자 : 2007.06.07.생산일자 : 2007.05.07.요지1주택 소유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이주하는 경우 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것임회신1주택(A)을 소유하고 있던 거주자가 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이민으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택(A)을 양도하는 경우에는 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.상세내용※ 붙임 : 관련 참고자료□ 질의내용 요약○ 내 용- A주택 : 3년 보유 및 2년 거주요건을 충족함- B주택 : 상속개시일 현재 세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택임- 위 A,B 주택을 보유하던 중 해외이주법에 의하여 세대전원이 출국함○ 질 의- 상속받은 B주택이 소득세법 시행령 제155조 제3항에 의한 공동상속주택의 소수지분에 해당되는 경우 A주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

종합소득세
양도소득세
[양도세] 1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)
[양도세]1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)★ 참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도서면인터넷방문상담4팀-1513귀속년도 : 2007등록일자 : 2007.06.07.생산일자 : 2007.05.07.요지1주택 소유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이주하는 경우 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것임회신1주택(A)을 소유하고 있던 거주자가 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이민으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택(A)을 양도하는 경우에는 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.상세내용※ 붙임 : 관련 참고자료□ 질의내용 요약○ 내 용- A주택 : 3년 보유 및 2년 거주요건을 충족함- B주택 : 상속개시일 현재 세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택임- 위 A,B 주택을 보유하던 중 해외이주법에 의하여 세대전원이 출국함○ 질 의- 상속받은 B주택이 소득세법 시행령 제155조 제3항에 의한 공동상속주택의 소수지분에 해당되는 경우 A주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

양도소득세
기장
(25.10.15 부동산 대책)조정지역 여부에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 요건
(25.10.15 부동산 대책)조정지역 여부에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(취득시점, 매매계약 시점 등으로 판단)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 오늘 정부에서서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역을 조정지역으로 지정(2025.10.16부터 즉시)발표를 했습니다.출처 : 국토교통부 보도자료(25.10.15)주택 취득시 조정지역 여부에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택 양도소득세 비과세 포함)요건이 달라지는데요. 이에 대해서 살펴보겠습니다.※ 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주 등)을 충족할 것참고로 유상매매로 인한 취득은 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보고, 증여취득은 증여등기접수일을 취득일로 봅니다.취득일 기준비조정지역일 경우 :2년 이상 보유취득일 기준 비조정지역일 경우, 거주요건 없이2년 이상 보유만 하고 양도하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.취득일 기준조정지역일 경우 :2년 이상 거주또는상생임대요건 충족취득일 기준 조정지역일 경우,2년 이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 거주는 등본상 전입일로 하되, 실제 거주기간과 등본상 전입기간이 다르다면실제 거주기간을 따릅니다.즉, 실제로 판단한다고 보시면 됩니다.만약,거주를 하지 못할 경우 아래 상생임대요건을 충족하시면 2년 거주한 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서2년이상 임대 (상생임대)2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '26.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용(매년 갱신 예정)예외 : 매매계약일 기준 무주택 세대 + 비조정지역 : 2년 이상 보유취득일 기준 조정지역일 경우 2년이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야 합니다. 다만,예외적으로 계약일 기준(계약+계약금 지급), 무주택세대에 해당하고, 비조정지역에 해당한다면 취득일 기준 조정으로 변경되더라도 거주요건 없이2년 이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.※ 참고로 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과는 26.05.09까지는 배제기간이기 때문에 의사결정에 참고하시면 됩니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

양도소득세
주식 양도소득세 신고 안하면 어떻게 될까?
지금 돈이 없는데 나중에 신고할까?어짜피 손실인데 신고를 안해도 되지 않을까?요즘 세무서에 가서도 도와주지 않고, 아는 세무사에게 물어봐도 잘 안해본 업무라는데 어떡하지?세무서에서 현재 주식 양도소득세 대상자에게 신고안내문을 발송하고 있다.상장주식 대주주라면 대부분 안내문을 받고 신고를 진행에 대해 고민하는데, 매년 상반기 양도의 경우 8월까지 / 하반기 양도의 내년 2월까지 주식 양도소득세 신고를 해야한다. 결과적으로 손실인데 신고를 굳이 해야하나? 라는 생각을 하면서 신고자체에 거부감이 있는 경우도 있고, 거래가 몇 건 없는데 직접 신고해볼까? 라는 생각으로 세무전문가에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 있다.세무사들은 당연히 전문가를 통해 신고해야한다고 말하나, 주식관련 전문세무사의 부재로 업무경험이 많은 세무사를 찾기란 쉽지 않다.또한, 납세자들도 단순히 큰일이 날 것 같아서, 정확한 이유를 모른채 신고를 해야한다고 생각한다.지금까지 국내 대형증권사 VIP고객 대상 주식 양도소득세 관련 수백건의 업무처리경험으로 주식 양도소득세 신고여부에 대해 자주하는 질문에 대해 답변하자면,신고를 하지 말까? 신고를 안하면 운좋으면 그냥 넘어갈 수 있지 않을까?국내 증권사는 국세청에 증권계좌 거래내역을 제출고, 국세청에서는 납세자의 계좌내역 및 잔고내역을 분석하여 대주주여부를 전산으로 판단하여 안내문을 발송하고 있다. 신고를 하지 않아도 통상 1 ~ 2년 사이에 무신고에 대한 안내문을 발송한다.비상장주식의 경우도 주식변동상황명세서 를 매년 기업이 제출하고 있어, 미신고시 추후 국세청에서 충분한 파악이 가능하다.어짜피 손실인데, 나중에 신고해야지. 주식 계좌는 손실인데,, 나중에 문제되면 신고해야지 라고 생각하는 경우도 있다. 하지만, 주식 양도소득세는 상장주식이라면 대주주인 종목에 대해서만 신고의무가 있고, 소액주주의 장내양도로 인한 손실은 별도로 상계되지 않아, 일반적으로 대주주인 종목만 가지고 계산한다.또한 증권계좌 잔고현황상 손실일지라도 세법상 계산방법은 증권사 시스템과 차이가 있어 꼭 세법상으로 계산해야 정확한 손실여부를 판단할 수 있고, 국내주식은 이익 / 해외주식은 손실인 경우 상계처리가 가능하지만, 각각 신고기한을 달리두고 있어 국내주식이 이익이라면 매년 8월 / 2월 신고 후 우선 세금을 납부하고, 해외주식은 5월에 기존 국내주식 내역을 합산하여 신고하게 됩니다.즉, 국내주식 / 해외주식 상계 후 손실인 경우 우선, 국내주식 신고하여 세금 납부 후 5월 해외주식 신고시 환급받는 절차로 진행해야 한다.그래서 신고안하면 불이익은?주식 양도소득세의 경우 부가가치세와 달리 계산자체가 복잡하여 세무서에서 별도로 계산하여 고지를 하지는 않는다. 즉, 결국엔 계산을 납세자가 직접해야한다는 의미이다. 각각 세무서마다 조금씩 차이가 있지만 통상 빠르면 1년, 늦으면 2 ~ 3년 후 주식 양도소득세 기한후신고 안내문 이 발송되고, 이에 따라 신고를 진행해야 한다.소득세이기 때문에 손실이라면 가산세 등 불이익은 없겠지만, 그렇지 않은 경우 본세 이외의 아래와 같은 가산세도 함께 부담해야 한다.① 신고불성실 가산세무신고 납부세액의 20%② 납부불성실 가산세무신고 납부세액의 1日당 25/100,000(1년 약 9.1%)*2022년 2월 15일 이후 1日당 22/100,000(1년 약 8%)납부할 여력이 없어도 일단 신고라도 해야 신고불성실 가산세가 적용되지 않아, 세금을 나중에 납부하더라도 신고만은 이번에 해야한다.주식 양도소득세 신고는 계산방법이 복잡하고 고려할 사항이 많아, 직접 신고했다가 불필요한 가산세가 부과되는 경우가 많으니, 되도록 세무전문가와 상의하여 미리미리 한번에 잘 처리해야 한다.

상속∙증여세
종합부동산세
[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 현물출자로 받은 주식 증여세 과세 문
상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 현물출자로 받은 주식 증여세 과세 문제 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 법인에 토지·건물 같은 재산을 출자하고 신주를 받을 때 문제가 되는 현물출자에 따른 이익의 증여, 즉 상속세 및 증여세법 제39조의3에 대해서 설명드리겠습니다.· · ·현물출자, 왜 증여세 이야기가 나올까요?- 법인을 세우거나 증자할 때 돈 대신 토지나 건물 같은 재산으로 출자하고, 그 대가로 신주를 받는 것을 현물출자라고 합니다.- 그런데 현물출자 과정에서 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치 사이에 차이가 생기면, 한쪽은 이익을 보고 다른 한쪽은 손해를 보게 됩니다.- 세법은 이렇게 거래 당사자 사이에 가치가 넘어간 부분을 증여로 봅니다. 이 규정이 상속세 및 증여세법 제39조의3(현물출자에 따른 이익의 증여)입니다.- 증여일은 현물출자 납입일로 봅니다. 이 날이 신고기한과 10년 합산의 기준일이 되므로 꼭 기억해 두세요.· · ·증여세가 과세되는 두 가지 유형- 법 제39조의3 제1항은 현물출자로 얻은 이익을 다음 두 가지로 나누어 정하고 있습니다.- ① 주식을 시가보다 낮은 가액으로 인수해서 현물출자자가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제1호)- ② 주식을 시가보다 높은 가액으로 인수해서 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제2호)- 쉽게 말해 ①은 현물출자자가 주식을 시가보다 싸게 인수하여 이익을 얻는 경우입니다. 반대로 ②는 현물출자자가 받은 주식의 가치에 비해 많은 재산을 출자하여, 그 이익이 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주에게 이전되는 경우입니다.- 따라서 현물재산의 평가액이 높거나 낮다는 사실만으로 판단하지 말고, 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치를 비교해야 합니다.- 참고로 저가인수와 고가인수 모두, 현물출자 전·후의 주식 1주당 가액이 모두 0원 이하이면 이익이 없는 것으로 봅니다 (시행령 제29조의3 제1항 단서).· · ·저가 인수 이익은 어떻게 계산하나요?- 이익 계산 방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3에서 정하고 있습니다. 제1호(저가 인수)의 계산 구조는 다음과 같습니다.이익 = (현물출자 후 1주당 가액 - 신주 1주당 인수가액) × 배정받은 신주수- 현물출자 후 1주당 가액은 원칙적으로 시행령 제29조 제2항 제1호 가목의 증자 후 1주당 가액 계산식을 준용합니다.현물출자 후 1주당 가액 = [(출자 전 1주당 평가액 × 출자 전 발행주식총수) + (인수가액 × 늘어난 주식수)] ÷ (출자 전 발행주식총수 + 늘어난 주식수)- 다만 주권상장법인 등의 경우에는 별도 평가 규정을 확인해야 합니다. 저가인수 이익 계산에서는 현물출자 후 1주당 평가가액이 위 산식 가액보다 낮으면 그 평가가액을 적용하고, 고가인수 이익 계산에서는 더 높으면 그 평가가액을 적용합니다.※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.- 출자 전 1주당 평가액이 30,000원이고 발행주식총수가 100,000주인 법인에, 갑이 토지를 현물출자하고 신주 20,000주를 1주당 10,000원(총 2억원)에 인수했다고 가정합니다.- 출자 후 1주당 가액은 (30,000×100,000 + 10,000×20,000) ÷ 120,000 ≈ 26,667원입니다.- 1주당 이익은 26,667원 - 10,000원 ≈ 16,667원이고, 여기에 20,000주를 곱하면 갑의 증여재산가액은 약 3억 3,333만원이 됩니다.- 제1호(저가 인수)에는 아래 고가 인수와 달리 30%나 3억원 같은 최소 기준이 없습니다.· · ·고가 인수는 '30% 또는 3억원' 기준을 꼭 확인하세요- 제2호(고가 인수) 이익은 모든 경우에 과세하는 것이 아닙니다. 시행령 제29조의3 제2항은 다음 중 하나에 해당하는 경우에만 적용한다고 정하고 있습니다.- ① 신주 1주당 인수가액과 현물출자 후 1주당 가액의 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상인 경우- ② 해당 특수관계인 주주별로 계산한 증여이익이 3억원 이상인 경우- 두 요건을 모두 충족해야 하는 것은 아닙니다. 또한 30%나 3억원은 과세 여부를 판단하는 기준이지, 계산한 증여이익에서 차감하는 공제액이 아닙니다.- 고가인수에 따른 기존 주주의 증여이익은 다음과 같이 계산합니다.증여이익 = (신주 1주당 인수가액 − 현물출자 후 1주당 가액) × 현물출자자가 인수한 신주수 × 해당 기존 주주의 현물출자 전 지분율- 이때 과세대상은 현물출자자 외의 주주 중 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 주주가 얻은 이익입니다.※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.- 출자 전 1주당 평가액 10,000원, 발행주식총수 100,000주인 법인에 갑이 현물출자를 하고 신주 40,000주를 1주당 20,000원(총 8억원)에 인수했다고 가정합니다.- 출자 후 1주당 가액은 (10,000×100,000 + 20,000×40,000) ÷ 140,000 ≈ 12,857원입니다. 1주당 차이는 20,000원 - 12,857원 ≈ 7,143원으로, 출자 후 1주당 가액의 30%(약 3,857원)보다 큽니다.- 이 사례에서 1주당 차액에 인수한 신주수를 곱한 금액은 약 2억 8,571만원입니다. 여기에 각 특수관계인 주주의 현물출자 전 지분율을 곱하여 주주별 증여이익을 계산합니다.- 예를 들어 갑의 특수관계인인 을이 현물출자 전에 지분 50%를 보유했다면, 을의 증여이익은 약 1억 4,286만원입니다. 을의 이익이 3억원 미만이더라도 1주당 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상이므로 과세대상이 됩니다.- 한편 법 제39조의3 제2항은 저가 인수(제1호) 이익을 계산할 때 현물출자자가 아닌 주주 중 소액주주가 2명 이상이면 1명으로 보고 계산하도록 정하고 있습니다.- 여기서 소액주주란 해당 법인의 발행주식총수 등의 1% 미만을 소유하면서, 보유 주식 등의 액면가액 합계액도 3억원 미만인 주주를 말합니다. 두 요건을 모두 충족해야 합니다. 이는 법 제39조 제2항 및 시행령 제29조 제5항에 따른 기준으로, 법 제39조의3에도 적용됩니다.· · ·신고기한과 10년 합산, 놓치면 안 됩니다- 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 합니다 (법 제68조 제1항). 현물출자는 납입일이 증여일이므로 납입일이 속한 달의 말일부터 3개월이 신고기한입니다.- 법 제47조 제2항은 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만원 이상이면 이를 과세가액에 가산하도록 정하고 있습니다. 증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함하여 동일인을 판단합니다.- 법 제47조 제1항이 열거하는 합산배제증여재산에는 제39조의3이 들어 있지 않습니다. 따라서 현물출자 이익은 10년 합산 대상입니다. 이때 과거의 모든 증여를 일괄 합산하는 것은 아닙니다. 현물출자 이익을 누구로부터 얻었는지, 즉 증여자별 귀속을 확인한 뒤 과거 증여 내역과 대조해야 합니다.- 또한 법 제43조 제2항에 따른 '증여일부터 소급하여 1년 이내 동일한 거래 등의 이익 합산' 규정도 적용될 수 있습니다. 이는 동일인으로부터 받은 재산의 10년 합산과 별도의 규정이므로, 반복적인 현물출자가 있는 경우 함께 확인해야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트- 1. 출자 전 주식 평가가 가장 중요합니다. 1주당 평가액에 따라 이익이 크게 달라지므로, 현물출자 전에 반드시 시뮬레이션을 해보셔야 합니다.- 2. 현물재산과 주식을 각각 적정하게 평가해야 합니다. 현물재산의 평가액과 신주 배정수에 따른 1주당 인수가액을 확인하고, 이를 세법상 주식가치와 비교하여 저가인수 또는 고가인수 여부를 검토해야 합니다.- 3. 특수관계인 주주 현황을 확인해야 합니다. 고가 인수는 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 기존 주주가 이익을 얻은 경우에 과세됩니다.- 4. 상장법인이 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호 방식(일반공모)으로 배정·인수한 주식은 시행령 제29조의3 계산에서 제외됩니다. 해당 여부를 따로 확인하세요.· · ·현물출자, 실행 전에 시뮬레이션이 먼저입니다- 자연세무회계컨설팅은 현물출자, 증자, 명의신탁, 가업승계 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.· · ·참고 법령상속세 및 증여세법 제39조의3 (현물출자에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3 (현물출자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 시행령 제29조 (증자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 제43조 제2항 (증여의제 이익의 계산 시 합산 규정)상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)



