종중원, 종중 증여 문의드립니다.

–종중 토지를 직접 양도하면 양도소득세가 많이 나올 것으로 예상되자,한 종중은 토지를 먼저 종중원 40명에게 증여한 뒤 곧바로 매수인에게 양도하는 구조를 선택했습니다.겉으로 보면 절차는 있었습니다.증여등기도 했고,증여세 신고도 했고,이후 종중원 명의로 매매계약도 체결했습니다.그런데 조세심판원은 이를 인정하지 않았습니다.이유는 단순히 “증여 후 바로 팔았다”는 것 때문만은 아닙니다.핵심은 실제 증여가 있었다고 보기 어려웠다는 점입니다.종중재산은 일반적인 공유재산과 다릅니다.종중원이 각자 지분을 마음대로 팔거나 상속할 수 있는 재산이 아니라, 종중이라는 단체에 귀속되는 총유재산의 성격이 강합니다.그런데 이 사건에서는 종중 토지를 일부 종중원 40명에게 먼저 넘긴 뒤 바로 매각했습니다.문제는 그 다음입니다.매각대금이 종중원 각자에게 실제로 귀속되어 자유롭게 사용된 것으로 보기 어려웠습니다.통장만 종중원 명의로 만들어졌을 뿐,계좌 개설, 증여등기, 매매계약, 대금 인출 등이 사실상 종중 차원에서 일괄 처리된 것으로 조사되었습니다.또한 일부 종중원은 자신들이 증여를 받은 사실을 제대로 몰랐거나, 종중 차원에서 세금을 줄이기 위해 진행된 거래였다는 취지로 소명했습니다.즉, 형식은 다음과 같았습니다.종중 → 종중원 40명에게 증여종중원 40명 → 매수인에게 양도하지만 실질은 이렇게 본 것입니다.종중 → 매수인에게 직접 양도세법에서는 명의나 계약서 형식보다 실제 경제적 실질을 봅니다.국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 따라, 제3자를 거치거나 여러 단계의 거래를 하더라도 세법상 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되면 그 실질에 따라 과세할 수 있습니다.이 사건에서 조세심판원은 종중원 명의를 거친 것은 양도소득세를 줄이기 위한 우회 구조에 불과하다고 보았습니다.그래서 종중원들의 증여 및 양도 형식을 부인하고, 종중이 직접 토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 정당하다고 판단했습니다.더 무서운 부분은 가산세입니다.이 사건은 단순히 “세법 해석을 잘못했다”는 정도로 끝나지 않았습니다.종중이 직접 양도할 경우 고액의 양도소득세가 예상된다는 점을 알고 있었고, 법무사와 세무사에게 의논한 뒤 종중원들에게 먼저 증여한 후 양도하는 구조를 만든 점, 일부 종중원이 이를 탈세 목적의 문서 조작이라고 소명한 점 등이 문제 되었습니다.결국 조세심판원은 이를 과세표준이나 세액 계산의 기초가 되는 사실을 은폐하거나 가장한 행위로 보았습니다.그 결과 부당무신고가산세 40%까지 적용되었습니다.정리하면 이 사건이 인정되지 않은 이유는 다음과 같습니다.✓ 종중재산은 종중원 개인 지분처럼 자유롭게 처분할 수 있는 재산이 아니었던 점✓ 증여 직후 바로 매각되어 독립적인 증여로 보기 어려웠던 점✓ 매각대금이 종중원 개인에게 실질적으로 귀속되었다고 보기 어려웠던 점✓ 계좌 개설, 등기, 계약, 대금 인출이 종중 차원에서 일괄 처리된 점✓ 처음부터 양도세 절감을 염두에 둔 우회거래로 보인 점✓ 일부 종중원이 증여 사실이나 거래 구조에 문제를 제기한 점결국 세법은 “누구 명의로 등기했는가”보다“누가 실제로 처분했고, 누가 돈을 지배했는가”를 봅니다.토지보상, 종중재산, 공유재산처럼 금액이 큰 거래에서는명의를 나누는 방식만으로는 절세 구조가 완성되지 않습니다.형식보다 중요한 것은 실질입니다.

안녕하세요. 세무회계 조예 대표 세무사 정 현 입니다.8월 29일서울지방국세청 대강당에서 종교단체․종중․사회적 기업․사회적 협동조합 등을 대상으로｢종합부동산세법인 일반세율 특례 설명회｣를개최하였습니다.법인 일반세율 특례는공익법인,종교단체, 종중,주거취약계층에 대한 지원 사업을 하는사회적 기업․협동조합및사업 목적상 주택 취득이 필수적인공공주택사업자 등에게 세율․기본공제와 같은혜택을부여하는 제도입니다.즉, 주택을 소유한 법인에 대해서는 투기목적으로 업무무관자산을 소유한 것으로 보아 2021년부터 종합부동산세가 중과되고 있는데 앞서 말한 법인에 대해서는 사업 또는 공익목적으로 주택을 소유한 것으로 보아 중과를 하지 않는 것 입니다.○ 구체적으로는 특례 신청 시종합부동산세 기본공제가 적용되어 보유주택의공시가격 합산금액이6억 원 이하인주택은과세되지 않고, 단일 최고세율(3%, 6%) 대신일반 누진세율(0.6%~6%)을 적용하는 등의혜택이부여됩니다.[특례 적용 전․후의 종부세 혜택 비교]구분특례 적용 전특례 적용 후기본공제없음6억 원세율1~2주택(조정지역 2주택 제외)3%0.6%~3%3주택 이상(조정지역 2주택 포함)6%1.2%~6%세부담상한1~2주택(조정지역 2주택 제외)없음150%3주택 이상(조정지역 2주택 포함)300%법인 일반세율 특례 신청기간은 매년 9. 16.부터 9. 30.까지이며, 홈택스․손택스 및 서면을 통해 관할 세무서에 신청할 수 있습니다.< 작년에 특례를 신청한 경우에도 매년 신청하여야 합니다!!!!! >1법인 일반세율 특례 제도□ 개요○(원칙) ’21년부터 주택을 소유한 법인에 대해서는 종합부동산세 단일세율* 적용, 종합부동산세 기본공제 및 세부담상한 미적용* (1주택, 일반 2주택) 3%, (조정대상지역 2주택, 3주택 이상) 6%○(특례) 종교단체 등 시행령에서 정하는 요건을 갖춘 법인이 일반세율적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 적용일반 누진세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는공공주택사업자2. ｢상속증여세법｣에서 정하는공익법인 등3.｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발사업시행자및주택조합4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상건설임대주택사업자’21년 부터 적용5.주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상사회적 기업또는 ｢협동조합 기본법｣ 상사회적협동조합6. 종중(宗中)’22년 부터 적용□ 특례 신청 시 혜택○(기본공제) 일반세율 적용 시 종합부동산세 기본공제 6억 원 적용 → 과표 기준 6억 원 이하 주택은 과세되지 않음○(일반 누진세율) 높은 수준의 단일 세율 대신 일반 세율*이 적용되어 세부담 완화* (1주택, 일반 2주택) 0.6%~3%, (조정대상지역 2주택, 3주택 이상) 1.2%~6%○(세부담상한) 세부담상한(150%, 300%)이 적용되어 공시가격 상승 등에 따른 세부담 급증 예방□ 신청 방법○9월 16일부터 30일까지 홈택스, 손택스 및 서면으로 특례 신청* 가능* 작년에 특례를 신청한 경우에도 매년 신청하여야 함(종부령§4의3②)2법인 일반세율 특례 신청 방법□ 홈택스 신청① 홈택스 접속 → 신고/납부 → 종합부동산세 법인 주택분 일반세율 적용 신청 클릭② 법인 주택분 일반세율 적용 신청 클릭③ 사업자등록번호 입력 후 조회 → 저장 후 다음이동 클릭④ 해당하는 적용법인 구분 체크⑤ 법인 세부 구분 목록 체크 → 다음이동 클릭⑥ 신청서 제출 클릭앞서 말씀 드린 바와 같이 작년에 신청을 하셨더라도 올해분에 대해서는 기한 내에 다시 신청하셔야 합니다.감사합니다.

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 반도체 소부장 etf 한국 미국 3개씩 추천 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 8시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 투자자들 사이에서 가장 많이 언급되는 반도체 소부장(소재·부품·장비) ETF에 대해 정리해 드리겠습니다. 국내 상장 3종(WON 반도체밸류체인액티브, SOL AI반도체소부장, UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브)과 미국 상장 3종(SMH, SOXX, XSD)의 장단점, 그리고 10년 전 3천만원을 넣었다면 지금 얼마가 되었을지까지 숫자로 비교해 보겠습니다.- 먼저 분명히 말씀드리면, 저는 세무사이지 투자자문업자가 아닙니다. 아래 내용은 특정 상품의 매수 권유가 아니라 공개된 자료를 바탕으로 한 정보 정리이며, 세금 부분을 중심으로 실무적인 관점을 더했습니다.​​​​반도체 소부장, 요즘 왜 이렇게 주목받을까요?- 반도체 하면 삼성전자와 SK하이닉스를 먼저 떠올리시지만, 이 두 회사가 공장을 짓고 칩을 만들려면 수백 개의 장비·소재·부품 회사가 함께 움직여야 합니다. 이들을 묶어 '소부장'이라고 부릅니다.- 첫째, AI 서버용 고대역폭메모리(HBM) 수요가 폭발적으로 늘었습니다. HBM은 메모리를 여러 층 쌓아 올리는 구조라 본딩·검사·후공정 장비가 일반 메모리보다 훨씬 많이 필요합니다.- 둘째, 메모리 업체들의 설비투자(CAPEX)가 확대되고 있습니다. 증설이 결정되면 장비 발주가 먼저 나가고, 이후 소재·부품 납품이 시차를 두고 실적에 반영되기 때문에 소부장 기업의 이익 개선이 뒤따라오는 경우가 많습니다.- 셋째, 공정 미세화와 첨단 패키징이 진행될수록 공정 단계별 전문 장비와 특수 소재의 중요성이 커집니다.- 넷째, 매출 규모가 작은 소부장 기업은 업황이 좋아질 때 이익 증가율이 대형주보다 가파르게 나타나곤 합니다. 다만 반대로 업황이 꺾이면 하락 폭도 대형주보다 큽니다. 설비투자 사이클에 따라 주가가 크게 출렁이는 업종이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.· · ·​​​​국내 ① WON 반도체밸류체인액티브 (474590)- 우리자산운용이 2024년 1월 16일 상장한 액티브 ETF로, FnGuide 반도체 밸류체인 지수를 비교지수로 삼습니다. 총보수는 연 0.31%로 이번에 소개하는 국내 3종 중 가장 낮습니다.- 구성은 삼성전자(21.3%)와 SK하이닉스(19.7%)로 중심을 잡고, 대덕전자·이오테크닉스·DB하이텍 등 밸류체인 기업으로 초과수익을 노리는 구조입니다(2026.10.1 기준). 순자산은 약 3,959억원입니다.- 장점은 대형 메모리 2강이 포트폴리오의 버팀목 역할을 하면서도 소부장 랠리의 탄력을 함께 누릴 수 있다는 점입니다. 상장 이후 수익률은 +416.85%(2026.10.1 기준)에 이릅니다.- 단점은 빅2 비중이 40%를 넘어 '순수 소부장' 상품은 아니라는 점, 그리고 액티브 ETF이기 때문에 운용역의 판단에 따라 성과가 달라질 수 있다는 점입니다.· · ·국내 ② SOL AI반도체소부장 (455850)- 신한자산운용이 2023년 4월 25일 상장한 상품으로, 삼성전자·SK하이닉스를 제외하고 소재·부품·장비 기업 20종목만 담는 지수형(패시브) ETF입니다. 기초지수는 FnGuide 반도체 소부장 지수이고 총보수는 연 0.45%입니다.- 상위 종목은 한미반도체(15.5%), 주성엔지니어링(10.9%), 이수페타시스(9.2%), 대덕전자(6.8%), 원익IPS(6.3%)이며, 순자산은 약 1조 3,092억원으로 국내 소부장 ETF 중 규모가 가장 큽니다(2026.10.2 기준).- 장점은 이름 그대로 '진짜 소부장'에 투자한다는 점과 거래가 원활하다는 점입니다. 최근 3년 NAV 수익률은 +163.53%입니다.- 단점은 20종목에 상위 5종목 비중이 절반 가까이 되는 집중 구조라는 점입니다. 설비투자가 둔화되는 국면에서는 빅2보다 하락 폭이 커질 수 있습니다.· · ·국내 ③ UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브 (494220)- 현대자산운용이 2024년 11월 7일 상장한 액티브 ETF로, SK하이닉스와 그 협력사·장비사·고객사로 이어지는 생태계에 투자합니다. 총보수는 연 0.50%입니다.- 상위 종목은 SK스퀘어(21.3%)와 SK하이닉스(20.7%)이고, 피에스케이홀딩스·티씨케이·디아이 같은 소부장 기업이 뒤를 받칩니다. 순자산은 약 1,936억원입니다.- 장점은 HBM 경쟁에서 앞서 있는 SK하이닉스 밸류체인에 집중한다는 점입니다. 설정 이후 수익률은 +355.31%로 비교지수(+238.91%)를 크게 웃돌았습니다(2026년 8월 말 기준).- 단점은 사실상 '한 회사의 업황'에 크게 좌우된다는 점입니다. 총보수도 셋 중 가장 높고, 2026년 9월 3일 기준 3개월 수익률이 -18.74%였을 만큼 조정 폭도 큽니다.· · ·미국 ① SMH – VanEck Semiconductor ETF- 미국 상장 반도체 25개 안팎의 대형주를 시가총액 가중으로 담는 ETF로, 총보수는 연 0.35%, 순자산은 약 778억달러입니다.- 엔비디아(19.1%), TSMC(9.2%), AMD, 브로드컴, 마이크론에 더해 어플라이드머티어리얼즈·KLA·램리서치 같은 장비 3강이 모두 편입되어 있어, 미국 ETF 중에서는 소부장 성격도 함께 갖추고 있습니다.- 장점은 TSMC처럼 미국에 상장된 해외 반도체 기업까지 담는다는 점과, 지난 10년 수익률이 +1,892.86%(분배금 재투자, 2026.10.2 기준)로 세 ETF 중 가장 높았다는 점입니다.- 단점은 엔비디아 한 종목 비중이 약 19%로 쏠려 있다는 점입니다. 엔비디아 주가가 흔들리면 ETF 전체가 크게 영향을 받습니다.· · ·미국 ② SOXX – iShares Semiconductor ETF- 2001년 상장한 대표적인 반도체 ETF로, 34종목에 투자하며 총보수는 연 0.33%로 미국 3종 중 가장 낮습니다. 순자산은 약 488억달러입니다.- 상위 종목은 AMD(9.3%), 인텔(9.2%), 마이크론(7.7%), 엔비디아(7.3%), 브로드컴 순이고, KLA·어플라이드머티어리얼즈·램리서치 등 장비주도 담겨 있습니다.- 장점은 개별 종목 비중이 10% 안쪽으로 관리되어 특정 종목 쏠림이 적다는 점입니다. 10년 수익률은 +1,617.69%입니다.- 단점은 상위 편입 종목이 미국 기업 위주라 TSMC·ASML 같은 해외 핵심 기업의 비중이 거의 없고, 엔비디아 비중이 낮아 AI 랠리 구간에서는 SMH보다 덜 오를 수 있다는 점입니다.· · ·미국 ③ XSD – SPDR S&P Semiconductor ETF- 미국 반도체 기업 48종목을 동일가중으로 담는 ETF입니다. 총보수는 연 0.35%, 순자산은 약 31.5억달러입니다.- 각 종목 비중이 2~3%대로 비슷해 맥스리니어·크레도·램버스 같은 중소형 칩·부품 기업까지 고르게 담깁니다.- 장점은 대형주 쏠림 없이 반도체 업종 전체에 넓게 분산한다는 점이며, 10년 수익률은 +992.08%입니다.- 단점은 지수 구성상 장비 기업은 거의 편입되지 않아 '소부장' 중 장비 비중이 낮다는 점, 그리고 대형 AI 수혜주의 상승을 충분히 반영하지 못해 10년 성과가 세 ETF 중 가장 낮았다는 점입니다. 베타가 2.03으로 변동성도 큽니다.· · ·​​​​10년 전 3천만원을 넣었다면 지금 얼마일까?- 미국 3종은 2016년 10월부터 2026년 10월 2일까지 분배금을 재투자했다고 가정한 10년 누적 수익률에, 원·달러 환율 변화(2016.9.30 1,101.69원 → 2026.10.2 약 1,358원)를 함께 반영해 원화로 계산했습니다. 세금은 빼지 않은 세전 금액입니다.- SMH : 3천만원 → 약 7억 3,695만원 (달러 기준 +1,892.86%에 환차익 약 23% 추가)- SOXX : 3천만원 → 약 6억 3,519만원 (+1,617.69%)- XSD : 3천만원 → 약 4억 385만원 (+992.08%)- 참고로 같은 기간 나스닥100을 추종하는 QQQ는 약 2억 5,020만원(+576.60%)이었습니다.- 국내 3종은 모두 상장한 지 3년이 안 되어 10년 수익률 기록 자체가 존재하지 않습니다. 그래서 국내 반도체 대표 지수형 ETF인 KODEX 반도체(091160, KRX 반도체 지수 추종)의 10년 성과로 대신 비교하면, 3천만원 → 약 2억 964만원(+598.8%, 연평균 21.46%, 2026.9.30 기준)입니다.- 국내 3종의 실제 기간 성과로 3천만원을 환산하면 WON 반도체밸류체인액티브는 약 1억 5,506만원(약 2년 9개월), UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브는 약 1억 3,659만원(약 1년 10개월), SOL AI반도체소부장은 최근 3년 기준 약 7,906만원입니다.- 다만 이 성과는 짧은 기간에 AI 메모리 랠리가 집중된 결과입니다. 미국 반도체 ETF들도 2022년 한 해에만 30%대 하락을 겪은 적이 있습니다. 10년 숫자만 보고 같은 속도의 상승이 반복된다고 가정하시면 안 됩니다.​· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 차이 – 국내 상장 vs 미국 상장- 수익률만큼 중요한 것이 세후 수익입니다. 같은 반도체 ETF라도 어디에 상장되어 있느냐에 따라 세금 구조가 완전히 다릅니다.- 국내 상장 국내주식형 ETF(WON·SOL·UNICORN)는 매매차익에 세금이 없습니다. 펀드 안에서 상장주식을 사고판 이익은 집합투자기구 이익에서 제외되기 때문입니다. 분배금만 배당소득으로 15.4%(지방소득세 포함) 원천징수됩니다. (소득세법 제17조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제26조의2)- 미국 상장 ETF(SMH·SOXX·XSD)를 직접 사고팔면 국외 주식 양도소득으로 보아, 연 250만원 기본공제 후 22%(지방소득세 포함) 양도소득세를 매도한 다음 해 5월에 직접 신고·납부해야 합니다. (소득세법 제94조 제1항 제3호, 소득세법 제103조, 소득세법 제104조 제1항)- 예를 들어 SMH에 3천만원을 넣어 10년 뒤 약 7억 3,695만원에 한 번에 판다면, 양도차익 약 7억 695만원에서 250만원을 뺀 금액에 22%가 붙어 양도소득세가 약 1억 5,498만원이 됩니다. 세후 금액은 약 5억 8,197만원입니다. 환차익도 양도차익에 함께 포함된다는 점이 실무에서 자주 놓치는 부분입니다.- 미국 ETF 분배금은 미국에서 15%가 원천징수되며, 국내 세율(14%)보다 높아 국내에서 추가로 떼는 세금은 없는 것이 일반적입니다. 다만 국내외 분배금을 합쳐 연 2천만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 됩니다.- 절세 계좌도 차이가 납니다. 국내 상장 ETF는 ISA·연금저축·IRP 계좌에서 매수할 수 있는 경우가 많아 과세이연이나 저율 과세 혜택을 볼 수 있지만, 미국 상장 ETF는 이런 계좌에 직접 담을 수 없습니다. 계좌별 편입 가능 여부는 증권사에서 꼭 확인하세요.· · ·​​​실무 한마디- 소부장 ETF는 '반도체가 좋다'는 한 문장보다 훨씬 변동성이 큰 상품입니다. 한 번에 몰아서 사기보다 나누어 매수하고, 전체 자산에서 반도체 비중의 상한을 정해 두시는 것이 기본입니다.- 미국 ETF로 큰 수익이 났다면 매년 250만원 기본공제를 활용해 수익 일부를 나누어 실현하는 방법, 배우자 증여 후 양도 시의 이월과세(1년) 규정 등을 함께 검토해야 세후 수익이 달라집니다. 매도 전에 세무 전문가와 상의하시길 권합니다.- 다시 한 번 말씀드리지만 저는 세무사이지 투자자문업자가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있으며, 과거 수익률은 미래 수익을 보장하지 않습니다.· · ·​참고 법령 및 예규소득세법 제17조 제1항 제5호 (집합투자기구로부터의 이익 – 배당소득)소득세법 시행령 제26조의2 (집합투자기구의 범위 및 과세 제외 이익)소득세법 제94조 제1항 제3호 (양도소득의 범위 – 주식등, 외국법인 발행 주식 포함)소득세법 제103조 (양도소득 기본공제 250만원)소득세법 제104조 제1항 (양도소득세 세율)소득세법 제97조의2 (배우자 등 증여자산 양도 시 이월과세)한·미 조세조약 제12조 (배당소득 원천지국 과세 한도)​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.