양도세 감면 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 양도소득세 감면율에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용으로 인한 양도소득세 감면율 (1) 개 념 (2) 내 용2. 관련법령1. 토지수용으로 인한 양도소득세 감면(1) 개 념토지의 효율적인 이용이나, 토지의 공급확대를 위해 국가,지자체에서 토지를 수용하여 개발을 하고 있습니다.공익사업의 효율적인 추진을 도모하고, 토지 소유자의 불가피한 손실에 대한 합리적인 보상을 취지로 하고 있으며, 투기 목적이 아닌 실수요자에 대한 보호, 국가 경제 발전 및 공공복리 증진에 기여하기 위한 것 또한 양도소득세 감면의 취지입니다.일정 요건을 갖추어, 공익사업목적으로 토지가 수용되는 경우, 양도소득세에서 10% ~ 40%의 감면을 적용해오고 있었습니다.2025년 3월 24일부로 해당 세법이 개정되어 감면율과 한도가 더 늘어나게 되어 납세자들에게 유리해졌습니다.관련된 내용 함께 알아보겠습니다.토지수용에 따른 대체취득에 대한 취득세 감면에 대해 작성한 글도 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223790585882토지수용으로 인한 대체취득에 대한 취득세 감면 총정리안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 토지수용 대체취득 감면에 대해 알아보겠습니다. 1. ...blog.naver.com(2) 내 용이번 세법개정을 통해 토지수용에 따른 양도소득세 감면율이 상향 변동되었습니다.기존에 현금보상 받고, 채권보상 받을 때 10%, 15% 감면이 적용되었고, 3년 혹은 5년 이상 만기보유채권의 경우, 30~40%의 세율이 적용되었으나, 개정안에서는 모두 5%씩 감면율이 상승되었습니다.해당 개정안은 2025년 3월 14일에 개정되었으며, 적용시기는 개정일이 속한 과세연도에 양도하는 경우부터 적용하기로 하였습니다.즉,2025년 1월 1일부터 토지수용된 경우, 해당 감면율을 적용하겠다는 것입니다.관련된 내용 함께 공유드립니다.2. 관련법령조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(2003.12.30 제목개정) ]① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는100분의 20으로 하되, 「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는100분의 45)]에 상당하는 세액을 감면한다.(2025.03.14 개정)1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정)2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정)3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득(2010.01.01 개정)② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 “지정 전 사업자”라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2015년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.(2013.01.01 개정)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항 또는 제2항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2010.12.27 개정)1. 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업을 시작하지 아니하는 경우(2020.06.09 개정)2. 제1항 제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행계획인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우(2017.02.08 개정)④ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다(2025.03.14 개정)⑤ 제1항 제1호ㆍ제2호 또는 제2항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조 제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제4항에 따라 징수하는 경우에는 제66조 제6항을 준용한다.(2020.12.29 개정)⑥ 제1항 제1호 또는 제2호에 따라 세액을 감면받으려면 해당 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.12.27 개정)⑦ 제1항 제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.12.27 항번개정)⑧ 제1항과 제4항을 적용하는 경우 채권을 만기까지 보유하기로 한 특약의 내용, 특약을 위반하였을 때 그 위반사실을 국세청에 통보하는 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2010.12.27 개정)⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조의2 제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다(2014.01.01 개정)친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.*상담문의*☎ 010 - 5658 - 7879상담 중에 통화가 어려운 경우가 있으므로, 문자로 연락주시면 감사하겠습니다.재산제세(상속, 증여, 양도세) 상담은 유료상담이 원칙입니다.◆ 전화 : 02-565-2200◆ 메일 : ctashin6251@naver.com◆ 유튜브 : 택스신

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세 비과세 · 감면 배제 ▶ 토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우에는 비과세 · 감면을 적용받지 못합니다 .​▶ 토지 또는 건물 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다를게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면을 받았거나 받을 세액에서 아래 ① 과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 또는 감면합니다. ① 비과세 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액​​3주택 이상 보유자에 대한 중과3주택 (조합원입주권 포함) 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우에는 중과 및 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 수도권, 광역시, 특별자치시(세종시) 외 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택- 국민주택규모 이하의 주택으로서 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택- 상속받은 주택 (5년 이내 양도)- 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택- 5년 이상 운영한 가정어린이집 등​​​2주택 보유자에 대한 중과2주택 (조합원입주권 포함)을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는 기본세율에 10%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우에는 중과 및 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 3 주택 이상자의 중과제외 대상 주택- 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시,군 에 소재하는 주택으로서 일정요건을 충족하는 경우- 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택- 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택- 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 (확정판결일로부터 3년 이내 양도)- 일시적 2주택인 경우 종전 주택- 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 주택​

사업인정고시 절차 없이 양도한 토지의 감면 적용여부(감면 불가능)서면-2019-부동산-2210 [부동산납세과-747] 생산일자 : 2020.06.18.요 지「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그밖의 법률에 따른 사업인정고시 절차 없이 양도(양도 이후 사업인정고시가 된 경우는 제외)한 경우 조세특례제한법 제77조의 양도소득세 감면 대상에 해당하지 않는 것임회 신귀 질의의 경우 기존해석사례 “서면법규과-462, 2014.5.2.”를 참고하시기 바랍니다.1. 사실관계- 2007.9월 경남 김해 한림면 장방리 소재 A토지* 취득 * A토지 - ’17.11.23. 환경부 고시(제2017-213호)로 「습지보전법」제8조에 따라 ‘화포천 습지보호구역’으로 지정‧고시 - ’19.2.25. 김해시청 ‘화포천 습지보호구역 토지 등 매수’ 계획 공고- 2020.00월 A토지 양도 예정2. 질의내용○ A토지 양도 시 「조세특례제한법」제77조의 공익사업용 토지에 대한 수용감면이 적용되는 지 여부3. 관련법령○조세특례제한법 제77조(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정된 것)【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2021년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되,「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2013.1.1, 2014.1.1, 2014.1.14, 2015.8.28, 2015.12.15, 2018.12.24> 1.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 2.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득○ 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○부동산납세과-919, 2014.12.3.「조세특례제한법」제77조제1항의 규정을 적용할 때 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 동 규정에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것이나, 귀 질의의「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제7조의 규정에 따라 한강유역환경청에 소유의 토지등을 양도한 경우에는 「조세특례제한법」제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)제1항 각 호 외의 본문에서 규정하는 요건에 해당하지 아니하므로 동 감면규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○서면법규과-462, 2014.5.2.귀 서면질의의 경우, 토지를 지방자치단체에 양도하였으나「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그밖의 법률에 따른 사업인정고시 절차 없이 양도(양도 이후 사업인정고시가 된 경우는 제외)한 경우조세특례제한법 제77조의 양도소득세 감면대상에 해당하지 않는 것입니다.○법규재산2011-0531, 2011.12.29.위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「자연공원법」제19조제2항의 공원사업 시행계획 절차 없이 같은 법 제76조에 따라 공원관리청에 부동산을 양도한 경우에는 「조세특례제한법」제77조가 적용되지 아니하는 것입니다.○ 부동산거래관리과-192, 2010.2.4.「조세특례제한법」 제77조제1항제1호의 규정은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되지 않는 사업의 시행자에게 토지 등을 양도하는 경우에는 적용되지 않는 것입니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 농사짓던 땅을 팔 때 양도소득세를 전액 감면받는 8년 자경농지 감면의 요건·내용·혜택·한도·사후관리, 그리고 세무서가 자경을 입증하라고 할 때 내야 하는 자료와 세무조사 대응 방법까지 정리해 드리겠습니다-고향 땅이나 부모님께 물려받은 농지를 팔 때 오래 농사를 지었으니 양도세는 없겠지 하고 신고했다가, 몇 년 뒤 세무서에서 자경을 입증해 주세요 라는 연락을 받는 경우가 적지 않습니다.-감면 금액이 큰 만큼 사후 검증도 꼼꼼합니다. 그리고 이 검증에서 입증 책임은 세무서가 아니라 감면을 받은 납세자에게 있습니다.■ 자경농지 감면, 어떤 제도인가요?-농지가 있는 곳에 살면서 8년 이상 직접 농사를 지은 농지를 양도하면, 그 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100을 감면해 줍니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항》)-감면을 받으려면 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서를 제출해야 합니다. (《조세특례제한법 제69조 제3항》, 《같은 법 시행령 제66조 제9항》)-이 감면은 농어촌특별세도 비과세 대상입니다. (《농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호》)-한 가지 알아두실 점은, 농지이양은퇴보조금 지급 대상 농지를 한국농어촌공사나 영농조합법인·농업회사법인에 양도하는 경우에는 경작기간이 3년 이상이면 되는데, 이 특례는 법에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우로 적혀 있다는 것입니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항》, 《같은 법 시행령 제66조 제1항·제2항·제4항》)· · ·​​​​​■ 감면 요건, 이 다섯 가지를 모두 통과해야 합니다-① 재촌 : 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내에 거주하면서 경작해야 합니다. 양도일 현재 소득세법상 거주자여야 하고, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 경우도 포함됩니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제1항》)-② 8년 이상 경작 : 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있어야 합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제4항》)· 상속받은 농지는 상속인이 1년 이상 계속 경작하면 피상속인(직전 피상속인, 그리고 피상속인이 배우자에게서 상속받았다면 그 배우자)이 경작한 기간도 상속인의 경작기간으로 봅니다. (《시행령 제66조 제11항》)· 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나, 택지개발지구·산업단지 등으로 지정되어 수용되는 경우에는 1년 경작하지 않았어도 위 기간을 합산해 줍니다. (《시행령 제66조 제12항》)-③ 직접 경작 : 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 본인의 노동력으로 경작·재배해야 합니다. 남을 시켜 농사를 짓게 하거나 다른 일에 전념하면서 간접적으로 관리한 정도로는 부족합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제13항》, 《농지법 제2조 제5호》)-④ 소득 요건 : 경작한 기간 중 총급여액과 사업소득금액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간이 있으면 그 해는 경작기간에서 빠집니다. 농업·임업에서 나온 소득, 일정한 부동산임대업 소득, 농가부업소득은 이 계산에서 제외됩니다. 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 기준금액 이상인 과세기간도 마찬가지입니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제14항》)-⑤ 감면 제외 농지 : 양도일 현재 특별시·광역시·시 지역의 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 지 3년이 지났다면 감면에서 제외됩니다. (도농복합시의 읍·면 지역은 제외 대상이 아닙니다.) 환지예정지로 지정된 지 3년이 지난 농지도 마찬가지입니다. 다만 대규모개발사업의 단계적 시행이나 보상 지연 등 시행령이 정한 예외가 있습니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제4항 각 호》)-농지에 해당하는지는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매수인이 계약 후 형질변경이나 건축을 시작한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 봅니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제5항》)· · ·​​​​​​■ 감면 내용과 혜택, 한도는 이렇게 됩니다-혜택은 양도소득세 100% 감면입니다. 그런데 100%라고 해서 무제한은 아닙니다. 양도소득세 감면에는 종합한도가 있습니다. (《조세특례제한법 제133조 제1항》)· 과세기간별(1년) 감면세액이 1억원을 넘으면 넘는 부분은 감면하지 않습니다.· 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간을 합친 5개 과세기간의 감면세액이 2억원을 넘으면 넘는 부분은 감면하지 않습니다.· 자경농지(제69조)뿐 아니라 제66조~제69조, 제69조의2~제69조의4, 제70조(농지대토) 등의 감면이 한도를 함께 합산해서 계산됩니다.-예를 들어 (가정) 감면 전 양도소득세가 1억 5천만원이라면, 감면은 한도인 1억원까지만 받고 나머지 5천만원은 납부해야 합니다.-한도를 피하려고 토지를 나누어 팔아도 소용이 없습니다. 토지를 분할해 일부를 양도하거나, 지분을 양도한 뒤 2년 안에 나머지를 본인이나 배우자에게 양도하면 한 과세기간에 모두 양도한 것으로 봅니다. (《조세특례제한법 제133조 제3항》)-또 하나, 농지가 주거지역 등에 편입되었거나 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그날까지 발생한 소득에 대해서만 100% 감면을 받습니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항 단서》) 이때 감면대상 소득은 양도소득금액에 [(편입일 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가)]를 곱해 계산합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제7항》)· · ·​​​​​■ 이런 경우에는 감면이 부인되기 쉽습니다​-① 근로소득이 있는 직장인·사업자인 경우-급여를 받으며 출근하는 분이 퇴근 후와 주말에 농사를 지었다고 주장하는 경우, 소득 요건과 직접 경작 요건 두 군데에서 걸립니다. 법원은 법률사무소에 계속 근무한 양도인에 대해, 매일 출근했다고 보는 것이 상당하고 본인 노동력이 2분의 1 이상 투입되었음을 인정할 자료가 부족하다며 감면을 인정하지 않았습니다. (《수원지방법원 2024.06.03. 선고 2023구단12303 판결》)-② 다른 사람에게 맡겨 농사를 지은 경우-위탁경작이나 대리경작을 시키고 본인은 다른 직업에 전념했다면 농업을 간접적으로 경영한 것에 불과하다고 판단됩니다. 법원은 경작사실확인서와 증언이 있어도 그대로 믿기 어렵다고 보았습니다. (《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》)-③ 소득 요건이 시행되기 이전 기간도 따져 보는 경우-조세심판원은 양도 시점을 기준으로 감면 요건을 판단해야 하므로, 시행령 제66조 제14항이 시행된 2014년 7월 1일 이후에 양도했다면 그 이전 과세기간의 소득도 경작기간 제외 여부 판단에 들어간다고 보았습니다. 이 사건에서는 가산세 배제 주장도 받아들여지지 않았습니다. (《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》)-④ 감면이 부인되면 세금만 늘어나는 것이 아닙니다-감면이 부인된 사건들을 보면 해당 농지를 비사업용 토지로 보아 중과세율과 장기보유특별공제 배제까지 함께 다투는 경우가 많습니다. 신고 단계에서 요건을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.· · ·​​​​​■ 사후관리, 감면받았다고 끝이 아닙니다-개인이 농지를 일반 매수인에게 양도한 경우에는 감면 후 계속 지켜야 하는 별도의 사후관리 요건이 법에 정해져 있지는 않습니다. 하지만 신고 이후에도 세무서의 사후검증은 가능합니다.-① 부과제척기간 : 세금을 부과할 수 있는 기간은 원칙적으로 5년이고, 무신고는 7년, 사기나 그 밖의 부정한 행위가 있으면 10년입니다. (《국세기본법 제26조의2 제1항·제2항》)-② 가산세 : 감면이 부인되면 본세뿐 아니라 가산세도 함께 부담합니다. 법령을 잘 몰랐다는 사정은 가산세를 면할 정당한 사유로 보지 않는 것이 심판례의 경향입니다. (《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》)-③ 농업법인에 양도한 경우 : 한국농어촌공사나 농업법인에 양도해 3년 특례를 적용받았다면, 법인이 그 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 토지를 양도하거나 휴업·폐업·해산하는 경우, 또는 3년 이상 경작하지 않고 다른 용도로 사용하는 경우에는 감면된 세액 상당액을 법인이 법인세로 납부해야 합니다. (《조세특례제한법 제69조 제2항》, 《같은 법 시행령 제66조 제8항》)· · ·​​​​■ 세무서가 자경 입증을 요구할 때 내는 자료​-자경 사실은 양도소득세 감면을 주장하는 납세자가 입증해야 합니다. 법원도 같은 입장입니다. (《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》) 그래서 양도 전에 자료를 미리 모아 두는 것이 가장 안전합니다.-① 핵심 증빙 : 제3자가 발행하거나 보관하는 객관적 자료입니다.· 농지원부 (《농지법 제49조》) : 기본 중의 기본입니다. 다만 농지원부 등재만으로는 8년 직접 경작을 증명하기에 부족하다고 본 심판례도 있어, 아래 자료와 함께 제출하는 것이 좋습니다. 실질적으로 과거 90년대에는 농사를 짓지 않아도 농지원부를 쉽게 발급 해주었을때가 있었으므로 농지 원부 하나만으로는 부족합니다.​따라서 아래의 농기구등을 꾸준히 신용카드나 계좌이체로 구입한 내역, 농지 근처에서 카드 사용한 내역이 꾸준히 있는것이 가장 중요합니다.· 농업경영체 등록확인서, 직불금 수령내역· 농협 등에서 비료·농약·종자 같은 영농자재를 구입한 내역· 수확한 농산물의 판매·출하 내역과 대금 입금내역-② 보강 증빙 : 본인이 직접 일했고 소득 요건에 해당하지 않음을 보여 주는 자료입니다.· 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 (3,700만원 기준 확인)· 건강보험 자격득실 확인서 (직장가입인지, 지역가입인지)· 주민등록초본 (농지 소재지 등 거주 이력)· 농기계 구입·임차·수리 내역, 연도별 위성·항공사진-③ 보조 자료 : 경작사실확인서, 인우보증서, 영농일지, 현장 사진입니다. 있으면 도움이 되지만 이것만으로는 부족한 경우가 많습니다.-법원은 지점장으로 근무한 양도인이 낸 사인 간 인우보증서를 자경을 증명할 객관적 증빙으로 보기 어렵다고 판단했습니다. (《수원지방법원 2017.05.31. 선고 2016구단8337 판결》) 조세심판원도 객관적 증빙자료가 보이지 않는 사건에서 자경 여부를 확인하기 어렵다며 감면을 인정하지 않았습니다. (《조세심판원 조심 2012서4063, 2012.12.11. 결정》)· · ·​​​​■ 세무서가 가장 중요하게 보는 증빙은 무엇일까요?​-공식적인 우선순위표가 있는 것은 아닙니다. 다만 판례와 심판례에서 반복되는 판단 기준을 정리하면 세 가지로 요약됩니다.-첫째, 본인이 실제로 농사에 상시 종사하거나 노동력 2분의 1 이상을 투입했다고 볼 수 있는 직업·소득 자료입니다. 근로소득이나 사업소득이 있으면 이 부분이 가장 먼저 검토됩니다. (《시행령 제66조 제13항·제14항》)-둘째, 영농자재 구입 → 농산물 판매·출하 → 대금 입금으로 이어지는 본인 명의의 거래·금융 기록입니다. 사인 간에 만들 수 있는 문서가 아니라, 금융기관과 농협 등 제3자가 남긴 기록이어야 신빙성이 높습니다.(농지 주변에서 사용한 신용카드 사용내역이 가장중요함!)-셋째, 해마다 이어지는 연속성입니다. 8년 중 일부 연도의 자료만 있고 나머지가 비어 있으면 그 공백이 쟁점이 됩니다.-반대로 친척·이웃이 써 준 확인서만 있는 경우, 비료 몇 포대 구입 영수증 정도만 있는 경우는 인정받지 못한 사례가 많습니다.· · ·​​​​■ 세무조사(사후검증)가 나왔을 때 대응 방법-세무서에서 소명요청이나 현지확인 통지를 받았다면 당황하지 마시고 아래 순서로 준비하세요.-1. 통지서의 요청 항목과 제출기한부터 확인합니다. 기한 연장이 필요하면 사유와 함께 미리 요청합니다.-2. 취득일부터 양도일까지 연도별 거주지·직업·소득·경작 내용을 한 장의 연표로 정리합니다.-3. 연표의 각 연도마다 영농자재 구입, 농산물 판매, 직불금, 농지원부 등 증빙을 짝지어 배치합니다.-4. 약한 고리를 먼저 점검합니다. 소득이 3,700만원을 넘는 연도, 대리경작이나 임대로 오해받을 수 있는 구간, 인건비를 지급한 내역이 있다면 본인 노동력 비율을 어떻게 설명할지 정리합니다.-5. 현지확인 면담이나 문답서 작성 전에 예상 질문을 점검하고, 진술이 서류와 어긋나지 않게 합니다.-특히 주의하실 점은 사후에 확인서를 급히 만들어 제출하는 일입니다. 허위로 판단되면 부정행위가 되어 부과제척기간이 10년으로 늘고 가산세도 무거워질 수 있습니다. (《국세기본법 제26조의2 제2항 제2호》, 《같은 법 제47조의3》)-과세처분이 나왔는데 납득하기 어렵다면 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구로 다툴 수 있습니다. (《국세기본법 제61조》)· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 양도 계약 전에 재촌·8년·직접경작·소득 요건을 연도별로 점검하세요. 하나라도 빠지면 감면이 부인될 수 있습니다.2. 근로소득이나 사업소득이 있었다면 해당 연도의 합계가 3,700만원 이상인지부터 확인하세요.3. 영농자재 구입과 농산물 판매는 가급적 본인 명의 계좌와 카드로 기록을 남겨 두세요.4. 상속받은 농지는 1년 이상 계속 경작해야 피상속인의 경작기간을 합산할 수 있습니다. 상속 직후 방치하지 마세요.5. 다른 감면(농지대토, 공익사업용 토지 등)을 함께 받는 경우 종합한도(과세기간 1억원, 5년 2억원)를 먼저 계산하세요.6. 감면신청서는 양도소득세 신고 시 함께 제출해야 합니다.7. 법령은 양도 시점을 기준으로 적용되고 개정도 잦습니다. 양도 직전에 현행 법령을 다시 확인하세요.· · ·​​​​​■ 참고 법령·예규·판례《조세특례제한법 제69조》 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)《조세특례제한법 시행령 제66조》 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면: 재촌·경작기간·제외농지·상속 특례·직접 경작·소득 요건·신청)《조세특례제한법 제133조 제1항·제3항》 (양도소득세 감면의 종합한도)《농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호》 (농어촌특별세 비과세)《농지법 제2조 제5호, 제49조》 (자경의 정의, 농지원부)《국세기본법 제26조의2, 제47조의3, 제61조》 (부과제척기간, 과소신고가산세, 불복청구기간)《국세청 법령해석 2007.05.02. 회신》 8년이상 자경농지 감면대상 농지의 정의 및 직접 경작기간의 의미《국세청 법령해석 2007.02.09. 회신》 8년이상 자경농지 감면 여부, 경작사실 확인서류와 취득가액 산정, 세율《국세청 법령해석 2010.07.20. 회신》 자경농지에 대한 양도소득세 감면의 직접 경작 여부《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》 소득 요건(시행령 제66조 제14항)의 적용 시기, 가산세《조세심판원 조심 2012서4063, 2012.12.11. 결정》 객관적 증빙 부족으로 자경 확인 불가《조세심판원 조심 2025중1284, 2025.11.13. 결정》 1필지 농지를 2회 분할 양도한 경우 감면 적용 쟁점《수원지방법원 2024.06.03. 선고 2023구단12303 판결》 근로소득자의 자경 입증 부족《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》 직접 경작 입증책임은 납세자, 위탁·대리경작《수원지방법원 2017.05.31. 선고 2016구단8337 판결》 사인 간 인우보증서의 증명력《서울고등법원 2010.10.07. 선고 2010누13519 판결》, 《대법원 2011.02.24. 선고 2010두23682 판결(심리불속행)》 직접 경작의 의미