상속포기후 1가구 1주택 비과세 혜택 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 부모님이 돌아가신 뒤 가장 먼저 결정해야 하는 문제, 단순승인·한정승인·상속포기의 차이와 실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 선택하는 이유, 그리고 각각의 신청 방법까지 정리해 드리겠습니다-상속은 재산만 물려받는 것이 아닙니다. 돌아가신 분의 빚(채무)까지 함께 넘어옵니다. (민법 제1005조) 그래서 재산보다 빚이 많을 수 있는 상황이라면, 정해진 기간 안에 어떤 방식으로 상속을 받을지 반드시 선택해야 합니다.먼저 기억할 것, 기한은 '3개월'입니다-단순승인, 한정승인, 상속포기 중 하나를 선택할 수 있는 기간은 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내입니다. (민법 제1019조 제1항)-'상속개시가 있음을 안 날'은 단순히 사망 사실만이 아니라, 그로 인해 내가 상속인이 되었다는 사실을 안 날을 말합니다. 그래서 선순위 상속인이 모두 포기해서 후순위가 상속인이 된 경우에는, 후순위 상속인이 그 사실을 안 날부터 3개월이 다시 시작됩니다.-재산·채무 조사에 시간이 더 필요하면, 이해관계인이 가정법원에 청구해 기간을 연장받을 수도 있습니다. (민법 제1019조 제1항 단서)-3개월 안에 아무것도 하지 않으면 '단순승인'으로 봅니다. (민법 제1026조 제2호) 가만히 있으면 빚까지 모두 떠안는 선택을 한 셈이 되는 것이죠.· · ·​​​​​세 가지 방법 한눈에 비교-① 단순승인 : 재산과 빚을 제한 없이 모두 물려받습니다.-② 한정승인 : 물려받은 재산의 한도 안에서만 빚을 갚습니다. 상속인 지위는 유지됩니다.-③ 상속포기 : 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 됩니다. 재산도 빚도 받지 않습니다.-아래에서 하나씩 개념, 장점과 단점을 자세히 보겠습니다.· · ·① 단순승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속인이 피상속인의 권리와 의무를 아무 제한 없이 그대로 승계하는 것입니다. (민법 제1025조)-단순승인은 별도로 법원에 신청하는 경우가 거의 없습니다. 대부분 아래 '법정단순승인' 사유에 해당해 자동으로 단순승인이 됩니다. (민법 제1026조)· 상속재산을 처분한 경우 (예: 고인 예금을 인출해 사용, 부동산 명의이전, 차량 매도 등)· 3개월 안에 한정승인이나 포기를 하지 않은 경우· 한정승인·포기를 한 뒤에 상속재산을 숨기거나 부정하게 쓴 경우, 또는 고의로 재산목록에 적지 않은 경우-장점· 별도 절차나 비용이 없습니다.· 재산이 빚보다 확실히 많다면 가장 간단하고 자연스러운 방법입니다.-단점· 상속재산보다 빚이 많으면 상속인 본인 재산으로라도 갚아야 합니다.· 무심코 고인 통장에서 돈을 꺼내 쓰거나 재산을 팔면 의도와 무관하게 단순승인으로 확정될 수 있습니다.-다만 단순승인을 했더라도 중대한 과실 없이 빚이 더 많다는 사실을 몰랐다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있습니다. 이를 '특별한정승인'이라고 합니다. (민법 제1019조 제3항)-또 상속인이 미성년자였는데 법정대리인이 단순승인을 했다면, 성년이 된 뒤 빚이 더 많다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 한정승인을 할 수 있도록 2022년에 특례가 신설되었습니다. (민법 제1019조 제4항)· · ·② 한정승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속으로 얻은 재산의 한도 내에서만 피상속인의 빚과 유증을 갚는 조건으로 상속을 받는 것입니다. (민법 제1028조)-예를 들어 재산이 1억원, 빚이 3억원이라면, 한정승인한 상속인은 1억원 범위 안에서만 갚으면 되고 나머지 2억원에 대해서는 내 돈으로 갚을 책임이 없습니다.-공동상속인 중 일부만 한정승인할 수도 있습니다. 이 경우 각자 자기 상속분에 따라 받은 재산의 한도 내에서 책임을 집니다. (민법 제1029조)-장점· 빚이 재산보다 많아도 내 고유재산은 보호됩니다.· 빚을 다 갚고 재산이 남으면 남은 재산은 상속인이 가집니다. 빚이 얼마인지 정확히 모를 때 특히 유리합니다.· 상속인 지위가 유지되므로 다음 순위 친척에게 빚이 넘어가지 않습니다. (뒤에서 자세히 설명드립니다)-단점· 상속재산목록을 작성해야 하고, 수리 후에도 채권자 공고 → 채권 신고 접수 → 배당 변제 같은 청산 절차를 직접 진행해야 합니다. (민법 제1030조, 제1032조~제1034조)· 청산 절차를 잘못 진행해 일부 채권자에게만 먼저 갚으면, 손해 본 다른 채권자에게 배상 책임을 질 수 있습니다. (민법 제1038조)· 재산목록에 고의로 빠뜨린 재산이 있으면 단순승인으로 간주되어 한정승인 효과를 잃습니다. (민법 제1026조 제3호)· 세금 문제가 남습니다. 상속받은 부동산이 경매로 넘어가면, 대법원은 한정승인한 상속인도 양도소득세 납세의무자라고 보았습니다. 배당금을 한 푼도 받지 못해도 양도세가 나올 수 있다는 뜻입니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결)· · ·③ 상속포기, 개념·장점·단점-개념 : 상속인의 지위 자체를 버리는 것입니다. 포기하면 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 봅니다. (민법 제1041조, 제1042조)-포기한 사람의 몫은 다른 공동상속인에게 상속분 비율대로 넘어갑니다. (민법 제1043조)-장점· 재산도 빚도 받지 않으므로 이후 청산 절차에 관여할 필요가 없습니다. 법원 수리만 되면 절차가 사실상 끝납니다.· 상속인이 아니게 되므로 상속채권자가 상속인 개인에게 청구할 수 없습니다.· 상속포기는 상속인 본인의 채권자가 사해행위로 취소할 수 있는 대상이 아니라는 것이 판례입니다. (대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결)-단점· 빚이 다음 순위 상속인에게 넘어갑니다. 자녀가 모두 포기하면 손자녀나 부모님, 형제자매에게 순서대로 넘어갈 수 있어 가족 전체가 연달아 포기해야 할 수 있습니다.· 나중에 숨은 재산이 발견되어도 되돌릴 수 없습니다. 포기는 수리된 뒤에는 원칙적으로 취소할 수 없습니다.· 상속세 문제에서 완전히 벗어나는 것도 아닙니다. 이 부분은 아래 '세금' 편에서 설명드리겠습니다.· · ·실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 하는 이유-1. 빚이 다음 순위로 '도미노처럼' 넘어가는 것을 막을 수 있습니다-상속순위는 ① 직계비속(자녀, 손자녀)과 배우자 → ② 직계존속(부모)과 배우자 → ③ 형제자매 → ④ 4촌 이내 방계혈족 순서입니다. (민법 제1000조, 제1003조)-1순위인 자녀가 모두 포기하면 빚이 손자녀에게, 손자녀까지 포기하면 고인의 부모님, 형제자매, 사촌에게까지 차례로 넘어갈 수 있습니다. 그때마다 각 순위 친척이 따로 법원에 상속포기를 신청해야 하고, 연락이 안 되는 친척이 있으면 그 사람이 빚을 떠안게 되는 문제가 생깁니다.-반면 1순위 상속인 중 한 명이라도 한정승인을 하면, 그 사람이 상속인으로 남아 있으므로 후순위로 빚이 넘어가지 않습니다. 가족 전체를 지키는 가장 효율적인 방법이죠.-2. 2023년 대법원 전원합의체 이후, '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합이 일반적입니다-과거에는 배우자와 자녀 중 자녀 전원이 포기하면 배우자와 손자녀가 공동상속인이 된다고 보았습니다. 그래서 어린 손자녀까지 포기·한정승인 절차를 밟아야 했습니다.-대법원은 2023년 견해를 바꿔 자녀 전원이 포기하면 배우자가 단독상속인이 된다고 판단했습니다. (대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정)-그래서 실무에서는 배우자가 한정승인을 하고 자녀들은 상속포기하는 방식으로 손자녀나 후순위까지 빚이 넘어가는 것을 차단하는 경우가 많습니다.-3. 빚과 재산을 정확히 알 수 없을 때 '보험' 역할을 합니다-고인의 보증채무, 개인 간 채무, 체납 세금처럼 조회에 잘 나오지 않는 빚이 있을 수 있고, 반대로 몰랐던 재산이나 환급금이 나중에 나올 수도 있습니다. 한정승인은 빚이 많으면 재산 한도까지만, 재산이 남으면 상속인이 가져가는 구조라 불확실성이 클 때 유리합니다.-4. 다만 이런 경우에는 상속포기가 더 나을 수 있습니다· 부동산은 있는데 담보 빚이 더 큰 경우 : 한정승인 후 경매되면 양도소득세가 상속인에게 부과될 위험이 있어(대법원 2010두13630), 후순위까지 모두 포기하는 방식이나 상속재산파산 절차를 검토합니다.· 빚이 명백히 훨씬 많고, 후순위 상속인이 적어 함께 포기하기 쉬운 경우· 청산 절차를 진행할 여력이 없는 경우· · ·신청 방법 ① 상속포기-어디에 : 피상속인의 마지막 주소지(상속개시지)를 관할하는 가정법원(가정법원이 없는 지역은 지방법원)에 신고합니다. (가사소송법 제44조)-언제까지 : 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내 (민법 제1019조 제1항)-누가 : 상속인 본인. 미성년자는 법정대리인(부모)이 대신 신청하고, 공동상속인은 한꺼번에 함께 신청할 수 있습니다.-준비서류 (법원·사안에 따라 다를 수 있음)· 상속포기 심판청구서 (가사소송규칙 제75조)· 피상속인 : 기본증명서, 가족관계증명서, 말소자 주민등록초본· 청구인(상속인) : 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)와 인감 날인· 인지대·송달료 납부-방법 : 법원 방문 접수 또는 대법원 전자소송 사이트에서 온라인 신청도 가능합니다.-이후 : 법원이 신고를 수리하면 '심판문'을 받습니다. 채권자가 독촉하면 이 심판문을 제시하면 됩니다. 그리고 후순위 상속인에게 포기 사실을 꼭 알려주세요. 후순위 상속인도 그때부터 3개월 안에 포기 또는 한정승인을 결정해야 합니다.· · ·신청 방법 ② 한정승인-어디에·언제까지·누가 : 상속포기와 같습니다. 피상속인 마지막 주소지 관할 가정법원, 상속개시를 안 날부터 3개월 이내입니다.-준비서류 : 상속포기 서류에 더해 상속재산목록을 반드시 첨부합니다. (민법 제1030조 제1항) 적극재산(부동산, 예금, 차량, 보험 해약환급금 등)과 소극재산(대출, 카드대금, 보증, 세금 등)을 빠짐없이 적고, 조회 자료를 증빙으로 붙입니다.-재산·채무 조회 방법 : 사망신고를 할 때 주민센터나 정부24에서 '안심상속 원스톱서비스'를 함께 신청하면 금융거래, 토지·건물, 자동차, 국세·지방세, 연금 가입 여부 등을 한 번에 조회할 수 있습니다.-수리 후 청산 절차 (이 부분이 한정승인의 핵심입니다)① 수리일(심판문을 받은 날)부터 5일 이내 일반 상속채권자와 유증받은 사람에게 2개월 이상 기간을 정해 채권을 신고하라고 신문에 공고하고, 알고 있는 채권자에게는 개별 통지합니다. (민법 제1032조)② 신고 기간이 끝나기 전에는 채권자에게 변제를 거절할 수 있습니다. (민법 제1033조)③ 기간이 끝나면 상속재산으로 우선권 있는 채권자(담보권자 등) → 신고한 채권자 및 알고 있는 채권자에게 채권액 비율대로 배당 변제합니다. (민법 제1034조)④ 부동산 등을 현금화해야 하면 민사집행법에 따른 경매로 매각합니다. (민법 제1037조)-이 절차를 어기고 특정 채권자에게만 먼저 갚으면 다른 채권자에게 손해배상 책임을 질 수 있으니(민법 제1038조), 수리 후 청산 단계까지 전문가와 함께 진행하시는 것이 안전합니다.· · ·세금은 이렇게 달라집니다-1. 상속포기를 해도 상속세 납부의무는 남을 수 있습니다-상속세법상 '상속인'에는 상속을 포기한 사람도 포함됩니다. (상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항) 그래서 다음과 같은 경우에는 포기했더라도 상속세를 부담할 수 있습니다.· 돌아가시기 전 10년 이내에 고인에게서 미리 증여받은 재산이 있는 경우 : 상속재산에 다시 합산되어 상속세 계산에 들어갑니다. (상속세 및 증여세법 제13조 제1항)· 사망보험금을 받은 경우 : 고인이 보험료를 낸 보험금은 상속재산으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 제8조)-2. 사망보험금은 상속포기를 해도 받을 수 있지만, 세금 체납은 따라옵니다-수익자로 지정된 상속인이 받는 사망보험금은 상속재산이 아니라 상속인 고유재산이므로, 상속포기를 해도 받을 수 있다는 것이 판례입니다. (대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결)-다만 2015년부터는 상속포기자가 사망보험금을 받은 경우 고인이 체납한 국세는 그 보험금 한도에서 승계하도록 바뀌었습니다. (국세기본법 제24조 제2항)-3. 한정승인을 해도 상속세 신고 대상입니다-한정승인은 상속을 받은 것이므로 일반 상속과 똑같이 상속세 신고 대상입니다. 다만 빚이 많아 상속재산에서 채무를 빼면 과세할 금액이 없는 경우가 대부분입니다. 고인이 체납한 국세는 상속받은 재산의 한도 내에서만 승계합니다. (국세기본법 제24조 제1항, 같은 법 시행령 제11조)-4. 한정승인 후 부동산 경매 시 양도소득세에 주의하세요-앞서 말씀드린 대로, 상속 부동산이 경매로 팔려 시세차익이 생기면 한정승인 상속인에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결) 이 세금을 상속재산에서 먼저 갚을 수 있는 '상속비용'으로 볼 수 있는지는 최근 하급심과 실무에서 인정하는 흐름이 있지만, 다툼의 소지가 있습니다.-부동산 시세가 취득가보다 크게 오른 상태라면 한정승인 전에 양도소득세까지 미리 계산해 보고, 상속포기나 상속재산파산 등 다른 방법과 비교하셔야 합니다.-5. 부동산을 상속받으면 취득세도 생각해야 합니다-한정승인도 상속이므로 부동산을 경매하려면 상속등기가 필요하고, 그 과정에서 상속 취득세가 발생합니다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 3개월 기한을 달력에 표시하세요. 기한을 넘기면 단순승인으로 확정됩니다.2. 결정 전에는 고인 계좌 인출, 차량 처분, 부동산 명의이전을 하지 마세요. 상속재산 처분은 단순승인으로 간주될 수 있습니다.3. 사망신고와 함께 안심상속 원스톱서비스로 재산·채무를 먼저 조회하세요.4. 빚이 많을 때는 '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합을 우선 검토하세요. 후순위로 빚이 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.5. 상속포기를 했다면 후순위 상속인에게 즉시 알려주세요.6. 한정승인은 수리 후 5일 이내 채권자 공고부터 시작되는 청산 절차가 진짜 시작입니다.7. 상속 부동산이 있다면 경매 시 양도소득세, 사전증여·사망보험금이 있다면 상속세까지 함께 계산하세요.· · ·​참고 법령 및 판례민법 제1000조, 제1003조 (상속의 순위, 배우자의 상속순위)민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리의무의 승계)민법 제1019조 제1항·제3항·제4항 (승인·포기의 기간, 특별한정승인, 미성년자 특례)민법 제1025조, 제1026조 (단순승인의 효과, 법정단순승인)민법 제1028조~제1038조 (한정승인의 효과, 공동상속인의 한정승인, 재산목록, 채권자 공고, 배당변제, 경매, 부당변제 책임)민법 제1041조~제1043조 (상속포기의 방식, 효과, 포기한 상속재산의 귀속)가사소송법 제44조 (관할), 가사소송규칙 제75조 (한정승인·포기 신고)상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항 (상속포기자를 포함한 상속세 납부의무)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제13조 제1항 (사전증여재산 합산)국세기본법 제24조 제1항·제2항, 같은 법 시행령 제11조 (상속으로 인한 납세의무 승계)대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정 자녀 전원 상속포기 시 배우자 단독상속대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결 한정승인 상속인의 경매 양도소득세 납세의무대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결 상속포기는 사해행위취소 대상 아님대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결 수익자 지정 사망보험금은 상속인 고유재산이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택 관련 양도소득세 특례는아래 포스팅에 자세히 기재되어 있습니다.상속주택에 대한 양도소득세 특례 (비과세. 중과배제)양도소득세는기존 주택을 '양도' 할 때 상속주택이 있다 하더라도양도소득세 혜택을 주게 되는 내용입니다.하지만,부동산은 양도만 하는 것이 아니라취득도, 보유도 하게 됩니다.만약 상속주택을 취득하게 된다면,그리고 상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하게 된다면세제적 혜택이 있을까요?이 부분에 대해 추가적으로 다뤄보도록 하겠습니다.상속주택을 취득할 때 취득세 특례상속 주택을 취득할 때는 지방세법상 여러 혜택이 있는데요.상속은 대표적인 무상취득으로서 '증여'와 비교할 수 있습니다.증여와 세율, 그리고 과세표준을 비교해보도록 하겠습니다.구분과세표준세율상속시가표준액2.8% (농지 2.3%)증여시가인정액3.5%상속과 증여는 세율 뿐만 아니라,그 과세표준을 무엇으로 삼을지부터 완전히 다른데요.지방세법상 시가인정액은 '시가' 입니다.시가표준액이란 '개별 or 공동주택가격' 혹은 '개별공시지가' 를 의미합니다.서울에 있는 A 주택은시가가 18억이지만, 시가표준액은 10억입니다.단순히 계산해보도록 하겠습니다.A 주택을상속받는 경우, 10억 X 3.16% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 4% (부가세 포함) = 약 72백만원세액이 2배 이상 차이가 납니다.하지만 여기서상속주택에 대한 특례와 증여주택에 대한 중과세가 기다리고 있습니다.상속주택의 경우,1가구 1주택 특례 세율 적용이 가능한 경우가 있습니다.간단히 무주택자인 상속인이주택 1채를 상속 받음으로써 1가구 1주택이 되는 경우세율 특례를 적용하여 0.8% 의 취득세를 납부하게 됩니다.① 1가구 : 상속인과 등본상 같이 있는 가족으로 구성된 1가구② 1주택 : 국내에 1개 주택만을 소유하는 경우③ 1주택을 공동으로 상속받은 경우 : 지분이 큰 자 기준으로 판단증여의 경우,조정대상지역에 다주택자가 증여를 하는 경우증여세가 12% 까지 중과되는 부분이 있죠.구분과세표준세율상속원칙시가표준액2.8% (농지 2.3%)특례0.8%증여원칙시가인정액3.5%중과12%그럼 각각 특례와 / 중과가 적용되는 경우세액을 비교해보도록 하겠습니다.아까의 예시를 그대로 가져와서A 주택을상속받는 경우, 10억 X 0.96% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 12.4% (부가세 포함) = 약 2억 23백만원차이가 약 2억원 정도 나게 됩니다.특히나 상속을 앞두고 사전증여를 하다는 절세컨설팅이 많은데모든 자산에 동일하게 적용되는 것은 아니라는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.국세인 상증세 뿐만 아니라 지방세 그리고 보유세, 건보료 등의 준조세를모두 종합하여 검토하는 것이 중요합니다.상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하는 경우 취득세상속주택을 보유한 채일반주택을 추가 취득할 수 있습니다.조정대상지역에서 추가 주택을 취득하면2주택인 경우 8%의 취득세 중과세율을 적용하는데요.상속주택인 경우,보유하고 있다 하더라도 중과에서 배제될 수 있습니다.아래 규정을 확인해보도록 하겠습니다.지방세법시행령 28조의 4, 주택 수 산정방법상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은상속개시일부터 5년까지는주택 수에 포함되지 않습니다.상속 관련 많은 규정이 '5년'으로 되어있습니다.여기서 5년은 상속개시일부터 기산되며,상속주택을 보유한 채기존 주택을 양도하거나신규 주택을 취득할 때에 대한골든타임이라고 생각하시면 좋습니다.또한 공동상속주택의 경우지분이 가장 큰 자지분이 동일하다면 거주하는 자이후 나이가 가장 많은 자를 기준으로최대지분권자의 주택으로만 보게 되며소수지분권자의 경우 주택 수로 보지 않습니다.만약 상속주택을 보유하면서중과 대상이 되었다면,규정 상 제외될 수 있는지요건을 따져봐야 합니다.과세관청에서는 별도로 이 부분을 체크해주지 않기 때문에상속주택을 보유하고 신규 주택을 취득하신다면꼭 상담을 받으신 뒤 진행하시길 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 오랜가만에 취득세에 대해서 설명드리겠습니다. 며칠전에 네이버 엑스퍼트로 소형기축주택을주택임대사업자로 등록으로 주택수제외 가능한지 문의 하신분이 있어서 쓰게 되었습니다.주택수에서 제외되는 특례주택이란?-특례주택에는소형신축주택, 소형기축주택, 지방 미분양주택이 있으며 , 이런 특례주택을 취득할때는 무조건 기본세율을 적용하겠다는 뜻이 아니라특례주택을 보유한 상태에서 다른 신규주택을 취득할때 특례주택을 중과대상 주택수에서 제외하고 판단하겠다는 뜻입니다 .[2026.12.31일까지 적용함]소형신축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형신축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형신축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택 (아파트는 제외됨)소형기축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형기축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형기축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득)이후의 유상승계취득(주1)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택(아파트는 제외됨) 주택임대사업자 등록의무①기존 주택임대사업자는 소형기축주택 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록할것②기존주택임대사업자가 아닌자가 소형기축주택 취득시 취득일로부터 60일이내에 주택임대사업자로 등록할것사후관리주택임대사업자로 등록후주택임대외의 용도로 사용하거나, 매각,증여, 부도 ·파산등 부득이한사유가 아닌이유로 임대사업자가 말소된다면 소형기축주택을 주택수에 포함했을때 세율로 구한 취득세와 기존혜택받았던 취득세액 차이 만큼 추징합니다 .(주1)최초의 유상승계취득이면 안됩니다. 최초의 유상승계취득이후의 유상승계취득을 의미합니다.지방 미분양주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 지방 미분양주택은 다음의 표와 같습니다.구분지방 미분양주택미분양주택 요건지방자치단체로부터 미분양주택임을 확인받은주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적85제곱미터 이하소재지비수도권취득가액비수도권:6억이하주택유형아파트만 가능함이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자가 양도소득세 중과가 되면서양도세는 크게 3부분으로 나뉘게 되었습니다.1세대 1주택 비과세 적용일반 세율 적용 (6~45%)중과 세율 적용 (20%, 30% up)확실하게 1주택이거나확실하게 2주택인 경우 명확히 판별이 가능합니다만,2주택자지만특례 주택을 보유하고 있어요건에 잘 맞는다면1세대 1주택 비과세가 될 수도 있는 것이고,비과세는 불가능하지만2주택자임에도 중과 배제가 되는 주택인 경우에일반 세율을 적용받을 수 있게 될 수도 있습니다.하지만 경우에 따라비과세 특례도 불가능하고, 중과 배제도 불가능하다면조정지역 2주택자가 주택을 매도하게 되면중과 세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과세율의 차이는양도차익이 크면 클수록 어마어마한 차이가 날텐데요.양도차익이 4억 정도로 가정해본다면(12억 이하)대략적으로 다음과 같이 차이가 날 수 있습니다.장기보유특별공제까지 고려한다면 그 차이는 더 어마어마해집니다.비과세일반 세율중과 세율0원1.3억원2.1억원따라서 2주택자인 경우,비과세 특례를 적용받는 것이 불가능하다면반드시 중과가 적용되는지 여부를 판단해야 합니다.중과 배제 규정은 비과세 규정과 전혀 다르기 때문에각각 따로 검토해야 하는 점을 기억해주셔야 합니다.오늘은 양도소득세 중과 배제에 대해알아보도록 하겠습니다.양도소득세 중과 배제다주택자 양도소득세 중과 배제 판정은다음의 3단계로 이루어집니다.1단계. 조정대상지역 확인양도주택이 비조정지역에 소재 ? 중과 제외양도주택이 조정지역에 소재 ? 중과!중과 대상인,조정지역에 소재하는 주택을 매도하게 되었습니다.그럼 2단계로 넘어가게 됩니다.2단계. 중과대상 주택 수 판정중과대상 주택 수라는 것은,매도하는 주택이 아닌기존에 보유하고 있는 주택을 의미합니다.기존에 보유하고 있는 주택이주택 수에 들어간다면 2주택, 3주택자가 되어 중과가 되는 것이고기존에 보유하고 있는 주택이세법상 주택 수가 배제되는 주택에 해당한다면주택 수에 산입되지 않아보유주택 + 매도주택 2주택을 보유하여도1주택자가 되어 중과가 배제되게 됩니다.중과대상 주택 수에서 배제되는 주택은아래 두 종류에 해당합니다.이 외에는 중과대상 주택 수에서 배제되지 않습니다.많이들 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등이 배제된다고 알고 계시지만,해당 주택은 그 주택을 양도할 때 중과가 배제되는 것이지보유 주택 수에는 산입되고 있습니다.1) 지방 저가주택(취득 시기 관계 없음)가액 기준 / 지역 기준수도권, 광역시, 세종시수도권의 읍, 면지역광역시의 군 지역세종시의 읍, 면지역기타지역3억원 초과무조건 포함3억원 초과시 포함3억원 초과지역 & 가액 요건 모두 충족시 제외지방 저가주택 중주택공시가격이 공시되지 않은 조합원입주권과 주택분양권은종전 부동산의 감정가액과 분양가액으로 가액요건을 판정합니다.다가구주택의 경우 개별주택가격 전체 금액이 아닌각 가구별 안분금액으로 가액 요건을 판정합니다.2) 일정 기간 이내에 취득한(2024.1.10. 이후)소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택해당 주택의 요건은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택___추가적으로 혼인으로 인해 중과가 배제되는 조항은2주택 중과 배제에는 적용이 안되나3주택 이상이 된 경우 중과 배제가 가능합니다.(혼인 후5년 이내주택 수 계산시 제외됩니다.)3단계. 중과제외 주택 확인여기까지 내용을 검토한 결과,1단계 - 양도 주택이 조정지역에 해당하며2단계 - 기존 보유 주택이 중과 주택 수에도 모두 포함됩니다.그럼 3단계,양도하는 주택 자체가중과제외 주택에 해당하는지 여부를마지막으로 검토합니다.양도소득세 중과제도는 다주택자 투기 수요를 막기 위해서 마련된 제도로,부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책상 혜택을 준 주택 등은그 주택 자체가 양도세 중과 배제가 됩니다.대표적으로 민특법상 장기임대주택이거나, 상속 주택인 경우 등에 해당합니다.3주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 3 1항 1호 ~13호에 걸쳐 나열되어 있고2주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 10 1항 1호 ~ 15호에 걸쳐 나열되어 있습니다.1호. 지방저가주택2호. 소득세법상 장기임대주택 (주임사 등록 주택)3호. 미분양주택 등 조특법상 특례 주택4호. 장기사원용 주택 (종업원 10년 이상 무상 제공)5호. 신축주택 등 조특법상 특례주택6호. 국가유산주택7호. 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내 선순위 상속주택)8호. 저당권 실행 등으로 취득한 주택8호의 2. 장기어린이집9호. 소형주택 (2018.2.13 이전)11호. 조정대상지역 지정 전 계약을 체결한 주택12호. 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택12호의2. 중과 한시적 유예 주택 (2022.5.10 - 2026.5.9. 중 양도)13호. 1세대1주택 비과세 특례 등 적용 주택중과 여부를 판단하는 것은사실 매우 어려운 부분입니다.위의 내용을 최대한 간단하게 적어보았는데사실관계에 잘 맞추어서 판단해보시고,실제 매도 계획을 잡으신 후에는종합적인 세제 분석 상담을 받아보시는 것이 좋습니다!궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.