양도시 시가는 어디서 확인할 수 있나요?

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권의 일부 지분 증여시유사 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0046 [법규과-294]등록일자 : 2026.02.13.생산일자 : 2026.02.03.요 지해당 분양권과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 분양권의 일부 지분을 증여받는 경우, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 각 호의 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 경우에는 같은 조 제4항 및 같은 조 제1항제2호에 따라해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것입니다. 이때, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한지 여부는 구체적으로 확인하여 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○‘25.11월 서울특별시 서초구 소재 아파트 분양권 취득(신청인의 배우자)○‘25.12월 배우자로부터 분양권 1/2지분 수증 - 단지내 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 참고하여 증여재산을 평가하려고 함 ※ 고시된 기준시가는 없으며 해당 아파트의 분양권은 3년간 전매 제한 있음2. 질의내용○ 아파트 분양권의 1/2지분을 증여한 경우 당해 아파트와 동일단지 내 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권의 일부 지분 증여시유사 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0046 [법규과-294]등록일자 : 2026.02.13.생산일자 : 2026.02.03.요 지해당 분양권과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 분양권의 일부 지분을 증여받는 경우, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 각 호의 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 경우에는 같은 조 제4항 및 같은 조 제1항제2호에 따라해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것입니다. 이때, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한지 여부는 구체적으로 확인하여 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○‘25.11월 서울특별시 서초구 소재 아파트 분양권 취득(신청인의 배우자)○‘25.12월 배우자로부터 분양권 1/2지분 수증 - 단지내 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 참고하여 증여재산을 평가하려고 함 ※ 고시된 기준시가는 없으며 해당 아파트의 분양권은 3년간 전매 제한 있음2. 질의내용○ 아파트 분양권의 1/2지분을 증여한 경우 당해 아파트와 동일단지 내 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사