재개발(멸실 후) 증여 취득세 신고 시 과세표준을 담당공무원이 시가표준액으로 산정할 경우

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )요즘 재건축, 재개발 정비사업 교육을 듣고 있는데요.용어에 대해 익숙해지고, 얼핏 알고 있던 상식들을 확장할 수 있어서 만족하고 있습니다.틈틈히 재건축, 재개발시 논란이 되는 세법 이슈에 대한 내용도 공부해서 남기려고 합니다.오늘은 재건축, 재개발 단계를 살펴보고,각 단계별로 취득세 / 양도세 / 재산세 및 종부세 / 상증세 는 어떻게 되는지 확인해보도록 하겠습니다.일단 재건축, 재개발 즉 정비사업 단계는 크게 아래와 같이 진행됩니다.이중 세법상 중요한 날은'관리처분계획 인가일'인데요.이 시점을 기준으로 그 부동산은주택 등에서조합원입주권으로 전환되기 때문입니다.각 세목 별로 어떤 차이가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도소득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택의 양도기본세율, 1세대1주택 비과세 가능, 다주택자 중과 (26.5 이후)관리처분계획인가고시일 후조합원입주권의 양도단기 세율 주의취득 후 1년 미만 보유시 70%취득 후 2년 미만 보유시 60%장기 보유시 기본세율1세대 다주택자로서 보유기간이 2년 이상 된 조정대상지역 주택의 경우,관리처분계획인가 고시 후 조합원입주권으로 양도하는 것이 중과세를 회피할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.(26년 5월 중과 이후)단, 종전부동산평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아장특공 측면에서 불리한 경우도 있으니 반드시 검토를 통해 진행하셔야 합니다.취득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)관리처분 고시 후 멸실 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)주택 건물 멸실 후토지4% (다주택자 등도 4%)취득세는 양도세와 달리 관처일 보다 멸실일이 더 중요합니다.건물이 멸실된 이후 조합원입주권을 유상승계 취득한 경우,취득가액이 ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 + ③분담금 납부액 이라면,취득세 과세표준은( ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 ) 만 적용됩니다.취득세는 과세표준에 X 4.6% (부가세 포함 세율) 를 납부하게 됩니다.이때 분담금 기 납부액은 토지의 취득세 과세표준에서는 제외되나,향후 건물 준공시 건물의 취득세 과세표준에는 포함되게 됩니다.재산세, 종부세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과관리처분 고시 후 멸실 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과주택 건물 멸실 후토지정비사업조합 멸실 토지는분리과세 토지로 재산세 낮은 세율 부과종부세는 부과 X재산세 및 종부세 또한 취득세와 마찬가지로멸실 전까지 주택으로 간주되어 재산세 및 종부세 주택분으로 과세됩니다.멸실 이후 분리과세 토지로 보아 재산세는 낮은 세율이 부과되며종부세는 부과되지 않습니다.멸실신고가 되지 않은 경우에도 멸실목적으로 조합에서 취득한 주택의 경우취득 후 3년 이내 주택은 종합부동산세가 과세대상에서 제외됩니다.상속세, 증여세시점구분시가관리처분계획인가고시일 전주택주택에 대한 상증세법상 평가액1) 시가증여: 전 6개월 후3 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액상속: 전 6개월 후6 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액(유사매매사례가액)2) 주택의 보충적평가액 : 기준시가관리처분계획인가고시일 후조합원입주권조합원입주권의 상증세법상 평가액1) 시가 : 주택과 상동2) 조합원입주권의 보충적평가액 : 종전부동산의권리가액 + 청산금 납부액 + 프리미엄주택의 경우 특히 아파트는 기준시가보다 시가가 높은 경우가 대다수이기에유사매매사례가액으로 산정하는 것이 안전합니다.조합원입주권의 보충적 평가액은 객관적인 프리미엄 가액을 알아야 산정할 수 있으나,프리미엄 가액은 보통 유사매매가액이나 감정가액 등을 통해 확인할 수 있게 됩니다.따라서 시가인 유사매매가액을 확보하거나 감정평가를 받아 신고하는 것이 가장 합리적입니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

이상웅 세무사도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게 됩니다.따라서 투자자분들은 보유주택 수 등상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계에 물건을 매매해야 합니다.사업진행 절차에 따라다음 4개의 단계로 나누어 단계별 발생되는 세금에 대해서 비교해보겠습니다.<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계1. 관리처분계획인가 전 단계소득세법에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는'도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.반면지방세법에서는 권리변환의 시기를'사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실됩니다.따라서관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.<1> 취득세관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는주택과 주택 외의 물건에 따라 달라집니다.종류매매 취득세율주택 무주택자 또는 1주택자가 비조정지역주택 취득 :기본세율 1~3% 1주택자가 조정지역주택 취득 또는 2주택자 :중과세율 8% 2주택자가 조정지역주택 취득 또는 3주택자 :중과세율 12%주택 외4%따라서,다주택자 분들은 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될 수 있으니 유의해야 합니다.또한 매수하는 주택이공시가격이 1억원 이하의 주택이더라도 재개발 등 정비구역으로 지정된 경우에는 중과배제 물건에서 제외됩니다.다만, 주택 외 상가 및 토지물건은 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.주택 취득세는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)재산세와 종합부동산세는매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과되는 세금입니다. 따라서 관리처분계획인가 전 주택을 취득하는 경우 6월 1일 전에 취득한다면 그해 재산세와 종부세가 과세되며,6월 1일 후에 취득한다면 다음해부터 재산세과 종부세가 과세됩니다.[절세방안]따라서 주택을 소유하신 분이라면6월 1일 후에 취득하여 당해연도의 재산세와 종부세를 피하는 것이 유리합니다.만약, 6월 1일 후에 주택을 취득을 하고 다음 해 6월 1일 전에 주택건물이 멸실된다면 준공되는날까지 계속해서 재산세와 종부세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가 전 단계에서 주택을 양도한다면입주권이 아닌 주택을 양도하는 것입니다.[절세방안]주택 비과세 대상인 경우에는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만,다주택자분의 경우에는 중과세율이 적용되므로 입주권은 중과세율이 적용되지 않기 때문에 입주권으로 변환된 후에 양도하시는 것이 유리합니다.다만, 투기과열지구의 물건은 도정법상 전매제한 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 전에 증여 및 상속하는 경우 평가액은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서주택공시가격 등다만,기준시가로 평가하여 신고하는 경우 평가심의위원회 대상에 해당할 수 있으니 유의해야 합니다.평가심의위원회는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속 부동산 전문세무사] 부동산 증여·상속시 기준시가로 평가하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(재산평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 재산평가심의위...blog.naver.com2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<1> 취득세관리처분계획인가 전 이라도멸실이 되지 않은 경우 취득세는 조합원입주권이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.[절세방안]1. 무주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우매매취득세율은 4%가 적용되지만, 무주택자는 멸실 전 주택 취득시 매매취득세율이 1~3%가 적용됩니다.따라서무주택자의 경우 멸실 전 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.2. 다주택자: 멸실 후 토지를 취득하는 경우 매매취득세율은 4%가 적용되지만, 다주택자는 멸실 전 주택 취득시중과된 취득세율 8~12%가 적용됩니다.따라서다주택자의 경우 멸실 후 주택으로 취득하는 것이 더 유리합니다.주택 외 부동산은 멸실 전과 후가 동일하게 4% 세율이 적용됩니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 후라도멸실이 되지 않은 경우 보유세는 주택으로 보아 과세됩니다.다만, 주택으로 취득했더라도 취득한 주택이6월 1일 전에 멸실되는 경우에는 당해의 보유세는 과세되지 않습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가일이므로멸실 전이라도 관리처분계획인가 후 단계는 입주권의 양도에 해당합니다.① 비과세입주권을 양도하는 경우 비과세는소득세법 제89조 제1항 제4호로서 주택 비과세와 요건이 다름을 유의해야 합니다.1.관리처분계획 인가일 현재2년 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.2. 입주권 양도일 현재다른 주택이 없거나 1주택을 보유해야 합니다.3. 입주권 보유자가1주택을 취득한 경우 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.주택은 양도일까지 보유 및 거주기간을 충족하면 되지만,입주권은 관리처분계획인가일 후에 양도하였더라도 관리처분계획인가일을 기준으로 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.따라서관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주하지 않은 주택이라면 관리처분인가일 후 양도일에 2년 보유기간을 충족하였더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.다만,관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 해당 기간을 보유기간 및 거주기간에 합산하여 판단합니다.② 다주택자 중과세율다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지만,입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.따라서다주택자분들은 관리처분계획인가 후에 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 후 증여 및 상속하는 경우 해당 물건은입주권으로 판단합니다.입주권 역시 증여(상속)일 전 6개월 ~ 후 3개월(상속은 후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 및 유사매매사례가를 인정하고 있습니다.시가가 없는 경우로서보충적 평가방법은 다음과 같습니다.= 권리가액 + 증여일 현재 불입액 + 프리미엄가액다만,실무적으로 입주권은 매매사례가액 및 프리미엄가액 산정이 어려울 수 있습니다. 권리가액과 적정 시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.평가액 산정방법은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com