양도세 주택수 판정 문의드립니다.

지방에 소재하는 일정요건을 갖춘 주택에 대하여 양도소득세 계산시와 종부세 계산시 주택에서 제외시키는 규정이 있습니다. 1. 양도세 측면 조세특례제한법 99조의4 농어촌주택취득자에대한 양도소득세 과세특례 조항에 규정되어 있는 내용으로서 다음과 같이 규정되어 있습니다. ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2022.12.31 개정) 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)(2008.12.26 개정) 가. 취득 당시 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것(2023.12.31 개정) 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 제외한다. 2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.(2023.06.09 개정) 3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정) 4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역(2016.01.19 신설) 5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역(2016.01.19 개정) 나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것(2022.12.31 개정) 2. 종합부동산 세법측면 종합부동산세법 제8조 제4항4호에 지방저가주택과 다른 주택을 소유하는 경우에는 지방저가 주택을 제외하고 1세대 1주택으로 보아 종부세를 계산하는 규정을 두고 있는데 여기서 말하는 지방저가주택은 다음과 같습니다. ③ 법 제8조 제4항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 지방 저가주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다.(2022.09.23 신설) 1. 공시가격이 3억원 이하일 것(2022.09.23 신설) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것(2023.02.28 개정) 가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역(2023.02.28 개정) 나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군(2023.02.28 개정) 다. 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면(2023.02.28 개정) 라. 서울특별시를 제외한 수도권 중 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 인구감소지역이면서 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역 참조하시기 바랍니다.

수도권과 광역시를 제외한 지역에 소재한 주택으로서 공시가액이 3억원 미만에 해당하면 주택 중과세 판단할 때 주택수((소세령 제167조의3/10 등)에서 제외되는 특례가 있습니다. 한편 비과세에 있어서는 지방에 있고 기준시가가 낮다는 것만으로 주택수 제외되는 조항은 없습니다. 다만 유사한 규정으로 일정한 지역 내에서 일정한 공시가액 이하의 주택을 소유주택에서 제외하는 농어촌 특례(조특법 제99조의4)이 있긴 합니다. 더 궁금하신 사항 있으시면 개별적으로 상담받으시길 바랍니다.

소득세법 제88조 6호를 보면, 1세대란, 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 같은 거소에서 "생계"를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 세대입니다. 이 경우 가족이란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속을 포함할 뿐 아니라, 취학, 질변, 근무, 사업상 일시 퇴거자도 포함이 된다고 명시하고 있습니다. 하지만, 지인은 아예 언급이 되어있지 않습니다. 따라서, 양도세 주택 수 따질 때는 상관없을 것으로 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

실제로 혼인신고를 하지 않은 사실혼이라면 세법상 배우자에 해당하지 않기 때문에 동일세대로 보지 않습니다. 따라서 서로의 주택과 세금에 영향을 미치지 않으므로 본인 주택수를 기준으로 1세대 1주택 양도세 비과세나 주택임대소득 비과세가 적용됩니다. 참고로 양도가액이 12억 이하인 경우 양도세 비과세(12억 초과분은 과세)가 되며, 공시가격이 12억 이하인 경우 주택임대소득이 비과세 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

지방세법상 입주권은 관리처분인가후 주택이 멸실되어야 입주권이 되고 멸실전에는 주택으로 봅니다. 그리고 입주권이 취득세 중과를 위한 주택수에 포함되는 것은 2020.8.12이후 멸실되는 분부터 입니다. 2020.8.11이전 멸실된 입주권이므로 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 비조정지역 2주택취득이므로 중과가 되지 않습니다.