비거주자인 자매에게 해외 부동산 증여

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.증여는현금, 부동산 등 모든 재산적 가치가 있는 것을 무상으로 이전하는 것을 말합니다.일반적으로부모가 자녀에게 재산을 무상 이전 하고 있습니다.요즘 외국에서 거주하고 계신 분들이 많기 때문에이 경우 만약 받는 사람이'거주자' 가 아닌 '비거주자'의 경우라면증여세가 어떻게 달라질까요?세법상 비거주자는 이렇게 하라는구분된 조문은 없지만대부분 어떤 공제나, 감면 관련 한 조항에서는'거주자는~' 하고 시작되는 경우가 있습니다.때문에 거주자와 비거주자의세금이 각각 다르게 계산될 수 있습니다.오늘은 비거주자의 증여 핵심 포인트를정리해보도록 하겠습니다!비거주자란 누구인가요?세법에서 말하는비거주자는국내에 주소 또는 183일 이상의 거소가 없는 사람입니다.해외 이민을 간 자녀나,해외 장기 체류자,외국 국적을 소유한 자등 다양한 경우에 비거주자가 될 수 있습니다.비거주자를 판정할 때는단순히 국적, 체류일수로 결정 되는 것이 아니라소득, 재산, 직업, 가족 등종합적으로 판단되고 있습니다.비거주자 증여세는 무엇이 다를까요?1. 과세 대상 기준재산이 어디에 있느냐에 따라 과세 여부가 달라집니다.거주자 부모가 비거주자 자녀에게 증여를 하는 경우재산이국내에 있다면 → 과세해외에 있다면→과세되지 않습니다.국내의 부동산, 주식 등에 대해 증여를 하고자 할 때는받는 자녀가 비거주자라 할지라도 꼭 증여세를 납부해야 합니다.2. 증여재산공제거주자에게 증여할 때는많은 분들이 알고 계신'증여재산공제'를 적용할 수 있습니다.배우자 6억원,직계존비속 5천만원 등의증여공제를 받게 됩니다.그런데 받는 사람이 비거주자라면증여 공제 혜택이 전혀 없습니다.즉, 1원부터 바로 증여세가 발생합니다.3. 증여자의 연대납세의무 발생원칙적으로 증여세는 받는 사람이 내야 합니다.부모가 자녀의 증여세를 대신 납부해주는 경우증여세의 증여세가 또 발생하여 전체 증여재산가액이 커지게 됩니다.그런데 비거주자라면 한국에서 세금을 징수하기가 어렵기 때문에부모인 증여자에게 '연대납세의무'를 부여합니다.받은 사람이 증에세를 못내면준 사람이 대신 납부해야 하는 의무를 부여하는 거죠.연대납세의무는 세법에서 굉장히 무서운 규정인데,증여세의 경우 이 규정 덕분에증여세 대납분에 대해 또 다른 증여세를 부과하지 않습니다.즉, 비거주자에게 증여하는 경우부모는 증여세 부담 없이 세금을 대신 납부해줘도 됩니다.4. 신고 및 납부 기한증여세 신고 기한은 동일합니다.증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내관할 신고 기관은증여재산의 소재지 관할 세무서에 신고하게 됩니다.상속의 경우 비거주자가 상속인으로 있다면6개월이 아닌 9개월이라는 신고기한 특례가 있는데요.증여의 경우 거주자와 동일하게3개월 이내에 모든 신고를 마치셔야 합니다.'해외 송금' 이슈세법적인 내용을 잠시 벗어나서해외로 '송금'을 하게 되면국내에서 단순히 '계좌이체'를 하는 것보다보다 엄격하게 관리되고 있습니다.해외 송금은 해외 자금 이동이나외환 거래 이슈가 있기 때문에국내에서 같은 금액을 같은 형식으로 보냈을 때보다증여로 의심받거나 적발될 리스크가훨씬 많습니다.따라서 비거주자에게'증여'를 진행하시거나단순 송금 등을 하실 때는꼭 세법에 문제가 없는지확인하시고 진행하시길 권장드립니다!AI 활용비거주자는우리가 흔히 알고 있는 세법상식이적용되지 않을 때가 종종 있습니다.이 부분을 충분히 검토하시고자산 이전이나, 송금 계획 등을살피시길 바랍니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 비거주자가 부동산 양도를 하게 될 경우의 매매계약, 등기이전 및 매각자금의 송금까지 전반적인 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 비거주자의 개념2. 납세의무3. 부동산양도신고확인서4. 부동산매각자금확인서5. 정리[비거주자 업무대행 후기]<https://blog.naver.com/jang-sung/223190679191>1. 비거주자의 개념거주자, 비거주자 의 개념에 대해서 명확히 알 필요가 있습니다.그리고, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자, 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하는 자를 재외국민이라고 하는데, 재외국민이라하더라도세법상 비거주자에 해당되는 지 여부를 판단하여야 합니다.1. 비거주자의 개념국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인은 거주자라 하고, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 함 ※ 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정 ※ 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소따라서,비거주자의 판정에 있어서 국내에 주소나 거소를 두었는지 여부가 중요합니다.(1) 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때(2) 국외에 거주 또는 근무하는 자가 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우외국국적을 가졌거나 외국 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때(3) 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 봄(4) 거주기간의 계산국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 함위에 말씀드린 비거주자의 개념에 부합하는지를 판단하는게 가장 먼저하셔야 할 일입니다.해당 사항을 판단하기 위해서는 출입국기록 등을 토대로 판단하며, 국내에 생계를 같이하는 가족의 유무, 직업 및 자산상태 등을 종합적으로 판단하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받아 판단하시기 바랍니다.2. 납세의무비거주자가 국내 소재하는 자산을 양도하였을 때, 어떤 자산에 대해서 과세가 되는 지, 그리고 거주자와 다르게 어떤 혜택 등이 달라지는 지 다음의 표를 통하여 간략하게 살펴보겠습니다.(1) 납세의무최대 30%의 장기보유특별공제를 제외하고 대부분의세법상 혜택을 거주자와 달리 적용받을 수 없습니다.다만, 비거주자가 된 경우에도 2년 이내에는 주택비과세 및 자경감면 등을 받을 수 있기에해외이주 등의 계획을 세우실 때,필히 향후 자산의 처분, 이동계획을 세우셔야할 것입니다.(2) 원천징수의무그리고, 개인간 부동산 거래에 대해서는 원천징수의무가 면제되지만,매수자가 법인인 경우 원천징수를 하게 되어있습니다.원천징수금액은 매수자가양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 작은 금액을 원천징수하게 되어있습니다.매수자가 매수대금 지급 전 원천징수금액을 제외하고 대금지급을 하게 되고, 매도자인 비거주자는 원천징수된 금액을 제외하고 양도소득세를 납부하게 됩니다.비거주자로서 국내에 토지를 가지고 계신 분들이 국가로부터 수용될 경우 이렇게 원천징수가 되게 됩니다.따라서,토지보상을 앞둔 비거주자께서는 해당 사항을 참고하시기 바랍니다.3. 부동산등 양도신고확인서(1) 개념비거주자 혹은 재외국민이 토지 또는 건물을 양도할 경우, 부동산등 양도신고확인서를 제출하셔야 합니다.해당서류를 제출하지 아니할 경우, 매수자에게 등기가 넘어가지 않습니다.따라서, 매도인 측에서 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성 후 신고진행할 떄 함께 양도신고확인서를 발급 받아야 합니다.양도신고확인서를발급 받기 위해서 양도소득세 신고를 해야하나, 납부까지는 하지 않으셔도 괜찮습니다.사실, 잔금이 치러지지도 않아 양도시기가 도래하지 않았는데 양도소득세를 납부하는게 논리적으로 맞지 않아보입니다.재외국민의 경우,재외국민인감경유를 한 경우 위 양도소득신고확인서를 제출하지 않아도괜찮습니다.(2) 발급방법1) 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성2) 부동산등양도신고확인서 작성3) 전국 가까운 세무관서 방문하여 관련 서식 접수4) 발급기한은 보통 1~2일이면 발급 가능합니다.(3) 관련서식4. 부동산매각자금확인서(1) 내용이 단계까지 왔다면 이미 양도계약을 하고 잔금을 모두 지급받고 양도소득세 신고까지 마친 경우일 것입니다.거주자는 이제 매매대금으로 세금을 납부하고 끝나게되지만, 비거주자는 해당 대금을 해외로 송금하기 전에 세무서로부터 양도소득세 신고 및 납부까지 완료되어해당 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 확인서를 받아야 합니다.이러한확인서의 취지는, 양도소득세 신고 후 납부하지 않고 해외로 송금 및 잠적하여 발생할 수 있는 세수일실을 사전에 막기 위함입니다.따라서, 해당 단계에서는신고는 물론 납부까지 완료하여야 확인서발급이 가능합니다.또한, 신고 및 납부만 하면 끝이아니라 해당 신고의 적정성 및 과소신고여부, 세금계산내역의 적정성 등을 모두 종합적으로 검토하게됩니다. 그러므로해당 확인서는 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 점을 꼭 아셔야 합니다.이러한 사실을 모르고, 확인서 제출만하면 바로 발급이 가능한 줄 알고 자금계획을 세워놓은 분들이 있습니다.본의 아니게,해외로 송금하는 일정이 상당부분 늦춰질 수 있다는 점을 꼭 양지하시기 바랍니다.아래는 부동산매각자금 확인서 및 각종 자금출처관련 확인서 관련사항을간략하게 요약된 표입니다.참고하시기 바랍니다.<각종 자금확인신청서 요약본>(2) 관련서식5. 정리오늘은 비거주자의 부동산 양도에 대한전반적인 절차에 대해서 알아보았습니다.간략하게 요약하면 다음과 같습니다.1. 부동산(토지,건물) 매매계약2. 부동산 양도소득세 신고서 작성3. 부동산양도신고확인서 접수 및 발급4. 해당 자료토대로 등기이전절차 진행5. 잔금청산6. 양도소득세 및 지방소득세 납부7. 부동산매각자금확인서 접수 및 발급8. 최종 부동산매각자금 해외로 송금외국에 거주하고 계신분들 중 국내 토지가 수용되어 토지보상관련 이슈로 귀국하시는 분들이 많습니다.이런 분들께서 양도소득세 절차에 대해 잘 숙지하시어서해외송금까지 원활하게 진행될 수 있게 국내방문일정을 세우시면 좋을 것 같습니다.또한, 서류의 신청 및 발급단계에서 일부 서류 누락이 발생하거나 사실관계가 달라질 경우, 세무사를 수차례 방문해야하는 번거로움도 있습니다.이러한 번거로움을 덜어드리고자비거주자분들의 양도와 관련하여양도소득세 신고서 작성 및 접수대리, 양도소득세신고확인서 및 부동산매각자금확인서의작성 및 신청접수, 발급대행까지 원스톱으로 진행해드리고 있습니다.시차때문에 전화통화로 진행하기 어렵더라도, 메일로 납세자분의 의견을 반영하여 최대한 빠른시일내 처리해드리고 있습니다.궁금하신 점 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다감사합니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 해외에 사시던 부모님이 돌아가셨을 때, 즉 피상속인이 '비거주자'인 경우 상속세 신고가 거주자와 어떻게 달라지는지 설명드리겠습니다.해외 이민·영주권자 부모님이 국내에 아파트나 예금을 남기고 돌아가시는 사례가 늘고 있는데, 거주자와 똑같이 생각하고 신고했다가 예상보다 훨씬 큰 상속세를 마주하는 경우가 많습니다.· · ·​​거주자·비거주자, 누구를 기준으로 판정하나요?​-상속세에서 거주자 여부는 돌아가신 분(피상속인)을 기준으로, 사망 당시의 상태로 판정합니다. 상속받는 자녀가 한국에 살고 있어도 부모님이 비거주자라면 비거주자 규정이 적용됩니다.​-상속세 및 증여세법 제2조 제8호는 거주자를 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람 으로 정의하고, 비거주자는 거주자가 아닌 사람을 말합니다.​-주소는 국적이나 영주권 유무가 아니라 국내에서 생계를 같이하는 가족, 직업, 국내 재산 등 생활관계의 객관적 사실을 종합해 판단합니다(상증법 시행령 제2조, 소득세법 시행령 제2조 준용).​-다만 비거주자라도 영주할 목적으로 귀국해 국내에서 사망하면 거주자로 봅니다. 말년에 한국에 들어와 요양하다 돌아가신 경우라면 거주자 규정이 적용될 수 있어 판정이 매우 중요합니다.​· · ·​거주자 신고와 달라지는 7가지​-피상속인이 비거주자이면 과세 범위부터 공제, 신고기한, 관할 세무서까지 거의 모든 단계가 달라집니다. 핵심만 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.​① 과세 대상 : 거주자는 국내·국외 모든 재산이 과세되지만, 비거주자는 국내에 있는 재산만 과세됩니다(상증법 제3조). 재산이 국내에 있는지는 상증법 제5조에 따라 판정하는데, 부동산은 소재지, 예금은 거래 금융회사 영업장 소재지, 주식은 발행법인 본점 소재지 기준입니다.​② 사전증여재산 합산 : 상속개시 전 10년(상속인 외 5년) 이내 증여재산을 합산하는 것은 같지만, 비거주자는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 합산합니다(상증법 제13조 제2항).​③ 공과금·장례비·채무 : 비거주자는 해당 국내 상속재산에 관한 공과금, 그 재산에 설정된 전세권·임차권·저당권 등으로 담보된 채무, 국내 사업장의 장부로 확인되는 사업상 채무만 공제됩니다. 장례비는 아예 공제되지 않습니다(상증법 제14조 제2항). 해외 은행 대출은 공제받을 수 없습니다.​④ 상속공제 : 가장 큰 차이입니다. 아래에서 따로 설명드립니다.​⑤ 외국납부세액공제 : 국외재산을 과세하지 않으므로 상증법 제29조 외국납부세액공제도 적용되지 않습니다.​⑥ 신고기한 : 거주자는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이지만, 피상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다(상증법 제67조 제4항).​⑦ 납세지(관할 세무서) : 거주자는 피상속인 주소지 관할 세무서, 비거주자는 주된 국내 재산 소재지 관할 세무서에 신고합니다(상증법 제6조).​-참고로 연부연납·물납·신고세액공제(3%)는 비거주자도 동일하게 적용됩니다.· · ·​상속공제는 '기초공제 2억원'만 남습니다​-거주자라면 일괄공제 5억원, 배우자상속공제 최소 5억원(최대 30억원), 금융재산상속공제, 동거주택상속공제 등을 받을 수 있습니다.​-그러나 피상속인이 비거주자이면 상증법 제18조의 기초공제 2억원과 감정평가수수료만 공제됩니다. 일괄공제(제21조), 배우자공제(제19조), 그 밖의 인적공제(제20조), 금융재산공제(제22조), 동거주택공제(제23조의2), 가업·영농상속공제는 모두 거주자의 사망 을 요건으로 하므로 적용되지 않습니다.​-특히 배우자가 살아 계셔도 배우자공제가 전혀 없다는 점을 실무에서 가장 많이 놓칩니다.· · ·​사례로 보면 차이가 이렇게 큽니다​-국내에 시가 10억원 아파트 1채만 있고, 상속인은 배우자와 자녀 2명, 채무는 없다고 가정해 보겠습니다.​-거주자가 사망한 경우 : 일괄공제 5억원 + 배우자공제 최소 5억원 = 10억원이 공제되어 상속세는 0원입니다.​-비거주자가 사망한 경우 : 기초공제 2억원만 빠져 과세표준 8억원 → 8억 × 30% − 누진공제 6천만원 = 1억 8,000만원, 신고세액공제 3%를 빼면 약 1억 7,460만원을 납부해야 합니다.​-같은 비거주자라도 전세보증금 4억원이 있었다면 : 국내 아파트에 담보된 임대보증금은 채무로 공제되므로 과세표준 4억원 → 7,000만원, 신고세액공제 후 약 6,790만원으로 줄어듭니다.​-같은 아파트 한 채인데 피상속인의 거주자 여부에 따라 세금이 0원에서 1억 7천만원대로 달라지는 것입니다.· · ·​신고 절차와 함께 챙겨야 할 것들​-① 거주자 판정 자료 확보 : 출입국사실증명, 해외 주소·영주권 서류, 국내 가족 거주 여부 등 사망 당시 생활 근거를 입증할 자료를 먼저 정리합니다.​-② 국내 재산 확정 : 국내 부동산, 국내 금융회사 예금, 국내 법인 주식 등을 상증법 제5조의 소재지 기준으로 분류합니다.​-③ 납세관리인 지정 : 상속인도 해외에 거주한다면 국내에서 신고·납부와 세무서 연락을 맡을 납세관리인을 지정해야 합니다(국세기본법 제82조).​-④ 9개월 이내 신고·납부 : 주된 국내 재산 소재지 관할 세무서에 신고합니다. 상속 부동산 취득세 신고기한도 외국 주소 상속인은 9개월(지방세법 제20조 제1항)이므로 함께 관리하세요.​-한편 대법원은 비거주자 상속에서 공동상속인의 연대납부의무 한도는 '국내에 있는 상속재산'만을 기준으로 한다고 판단했습니다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2022두64143 판결). 해외 재산을 많이 받은 상속인이라도 국내 상속분을 넘어서까지 연대책임을 지지는 않는다는 의미입니다.· · ·​실무 한마디 — 이런 분들은 꼭 체크하세요​1. 말년에 귀국해 국내에서 돌아가신 경우 : '영주 목적 귀국'이 인정되면 거주자가 되어 국외 재산까지 과세되는 대신 일괄·배우자공제를 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 국내외 재산 비중에 따라 달라지므로 사실관계를 먼저 정밀하게 검토해야 합니다.​2. 사전증여 합산 범위 : 비거주자가 국내 재산을 10년 이내 상속인에게 증여했다면 합산됩니다(기획재정부 재산세제과-1078, 2020.12.9.). 반대로 비거주자 시절 국외 재산을 비거주자 자녀에게 증여한 뒤 거주자로 사망했다면 그 증여분은 합산하지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1071, 2022.8.30.).​3. 국내 부동산 보유 해외 교포 : 공제가 2억원뿐이므로 국내 부동산의 담보채무·보증금 구조와 생전 증여 계획을 미리 점검하는 것이 좋습니다. 단, 채무는 실제로 존재하고 입증되어야 하며 가공채무는 가산세 대상입니다.​4. 해외 금융기관 예금 : 외국 은행의 해외 지점 예금은 국외 재산이라 과세되지 않지만, 외국계 은행이라도 국내 지점 예금은 국내 재산입니다.· · ·​​​참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제2조 제8호 (거주자·비거주자의 정의)상속세 및 증여세법 시행령 제2조 (주소·거소의 판정, 영주 목적 귀국 후 국내 사망 시 거주자 간주)상속세 및 증여세법 제3조 (상속세 과세대상 — 비거주자는 국내 재산)상속세 및 증여세법 제5조 (상속재산의 소재지)상속세 및 증여세법 제6조 (과세 관할)상속세 및 증여세법 제13조 제2항 (비거주자 사전증여재산 합산 — 국내 재산에 한정)상속세 및 증여세법 제14조 제2항 (비거주자의 공과금·채무 공제 범위)상속세 및 증여세법 제18조 ~ 제23조의2 (기초공제 및 거주자 한정 상속공제)상속세 및 증여세법 제29조 (외국납부세액공제)상속세 및 증여세법 제67조 제4항 (상속세 신고기한 9개월)국세기본법 제82조 (납세관리인) / 지방세법 제20조 제1항 (취득세 신고기한)기획재정부 재산세제과-1078 (2020. 12. 9.) (비거주자의 국내재산 사전증여 합산)기획재정부 재산세제과-1071 (2022. 8. 30.) (비거주자 당시 국외재산 증여분 합산 제외)대법원 2024. 9. 12. 선고 2022두64143 판결 (비거주자 상속 시 연대납부의무 한도)​​​​​#비거주자상속세 #피상속인비거주자 #해외교포상속 #영주권자상속세 #상속세신고기한 #상속공제 #기초공제 #배우자상속공제 #상속세절세 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

1. 개요1세대 1주택자가 소득세법에 따라 비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주) 의무를 충족해야 합니다. 하지만 거주를 목적으로 주택을 취득했지만 보유 및 거주기간을 충족하지 못한 상황에서 예기치 못하게 취학 또는 직업상 해외로 나가야 하는 경우들이 있습니다.이런 경우를 구제하기 위하여'1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우'로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있는 특례가 마련 되어 있습니다.1해외이주법에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 나목)2취학 또는 근무상 형편에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 다목)1편에서 안내드렸던‘해외이주법에 따른 이주’와 차이점은 출국의 사유가 해외이주법에 따른 해외이주가 아닌 1년 이상 계속 외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편인 것이며, 이외의 요건들은 대부분 유사합니다.2. 요건1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1세대 1주택자는 보유기간 및거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.따라서 다음의 요건을 충족하는 경우 2년 거주의무가 있는 주택 보유자가2년 거주하지 않고 해외로 출국하는 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관)2출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자31년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편(양도일 현재 사유 유지)4세대 전원이 출국5출국일로부터 2년 이내 양도<1> 취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관)출국 이후 비거주자 상태에서 취득한주택 또는 임대주택을 분양 전환으로 취득한 경우에는 비과세 적용이 불가능 합니다.해당 특례의 취지는 예측하지 못한 취학·근무상 형편에 따라 출국하는 경우 적용하는 것으로 출국 전이라고 하더라도해외출국을 알면서 취득하는 경우에는 비과세가 적용되지 못하는 경우도 있음을 유의해야 합니다.다만, 출국 사실을 알고 취득한 경우의 해당 여부는 사실관계 판단문제이므로 해당 부분에 대해서는전문가와 검토를 통하여 출국 사실을 알 수 없다는 것을 입증할 필요가 있습니다.[출국일 현재 아파트를 분양 받은 경우]출국 전 아파트를 분양받아 중도금 불입 중 출국한 경우에는 해당 특례를 적용 받을 수 있다는 예규가 있으나,무주택으로서 불가능하다는 심판례도 있으므로 유의해야 합니다.<2> 출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자해당 특례는 양도일 뿐만 아니라출국일 현재에도 1주택을 보유해야합니다.따라서 출국일 현재일시적 2주택 또는 혼인·상속 등으로 소득세법시행령 제155조에 따라 1주택자로 보는 세대라고 하더라도 해당 특레가 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<3> 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편(양도일 현재 해당 사유 유지)해당 특례가 적용되기 위한 취학, 근무상 형편의 의미는 다음과 같습니다.(1)취학취학에는 유치원, 초등학교, 중학교 취학은 제외되며, 연수과정으로 세대 전원이 출국하는 경우에도 취학의 사유에 제외됩니다.해당 특례 적용시 취학에 대한 구체적인 법규정은 없지만, 이는 같은 조문의 제1항 제3호의 근무상 형편에 따른 비과세 특례의 규정과 동일한 의미로 해석하는 것으로 판단됩니다.양도소득세집행기준 89-154-45 [1년 이상 국외거주를 필요로 하는 사유에 해당하지 아니하는 경우]사업상 형편 또는 유치원·초등학교 및 중학교 취학으로 인하여 출국하는 경우 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 사유에 해당되지 아니한다.만약취학의 사유에 따라 출국하였으나 국외에서 취업하여 거주하는 경우에도 특례가 적용되지 않습니다.(2)근무상 형편근무상의 형편이란 회사와 근로계약에 의한 근로자가 근무를 위한 해외출국하는 것을 의미하며, 사업상 형편은 근무상 형편과 구분해야 합니다.급여를 받지 않는 사업상 형편의 경우에는 비과세 특례 해당 사유에 되지 않으므로 유의해야 합니다.동일한 논리로해외연수의 경우라도 급여를 받는 경우에는 특례가 적용됩니다.[유의사항]주택의 양도일 현재 출국사유가 해소된 경우에는 특례가 적용되지 않으므로 조심할 필요가 있습니다.따라서취학을 위해 출국하였으나 취업하면서 거주하거나, 해외발령 등 근무상 형편으로 출국하였으나 발령기간이 경과된 경우에는 비과세 특례를 받을 수 없으니 유의해야 합니다.<4> 세대 전원이 출국세대 전원이 출국해야 하므로세대원 일부가 출국하지 않는 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.반대로세대원 중 일부가 먼저 출국한 상황에서 소유주가 이후에 출국하는 경우에도 세대전원이 출국한 것에 해당합니다.세대원 중 별도로 1세대를 구성할 수 있는 자가 출국하지 않은 경우에는 예외적으로 세대 전원이 출국한 것으로 봅니다.또한 병역의무 또는 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 출국하지 못한 경우에는 예외적으로 세대전원이 출국한 것으로 봅니다.다만, 부득이한 사유란 제한적으로 적용 되는 것으로 판단되므로 사실관계 해당 여부는 충분한 검토가 필요합니다.<5> 출국일로부터 2년 이내 양도비과세 특례를 받기 위해서는 출국일로부터2년내에 반드시 양도해야 합니다.'출국일이란 세대 전원이 출국하는 날을 의미'하므로 별도세대를 구성할 수 없는세대원 중 일부가 출국하기 전 주택을 양도한다면 해당 특례를 적용 받을 수 없습니다.만약 세대원 중 일부가 재입국하여 계속하여 국내에 거주하는 경우에도 비과세 특례를 적용받을 수 없으므로양도 전에 세대원 중 일부가 재입국 하는 것을 유의해야 합니다.3. 입증서류위 내용에 대한입증 서류는 사실을 증명하는 서류에 의하는 것으로 구체적인 내용은 아직 부족한 상황이므로 구분과 입증에 대한 자세한 내용은 관련 판례 등을 검토해야 합니다.따라서블로그에 자세히 기재할 수는 없지만 실무에서 사실관계에 따라 입증서류 및 인정 여부가 달라질 수 있으니 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.소득세법시행규칙 제71조 [ 1세대 1주택의 범위 ]④ 영 제154조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다.4.영 제154조 제1항 제1호(세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우만 해당한다), 제2호 다목 및 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류(2020.03.13. 개정)4. 기타 절세 방안(2년내 양도 하지 못하는 경우)(1) 만약 취학 등의 사유로 출국하였으나 2년 내 양도를 하지 못한 경우라도 이후영주권 등을 취득하는 경우에도 현지이주에 따른 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 사실관계 판단 사항에 해당하므로 입증 과정이 중요합니다.(2) 또한 출국일로부터 2년 내 양도하기 어려운 경우배우자간 부담부증여를 통하여 증여재산공제 6억원을 적용받아 증여세 없이 취득세만 부담하여, 취득가액을 높혀 증여 후 5년 뒤 양도시 양도소득세를 절세할 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222717281513[부동산전문세무사] 중과유예기간을 활용한 자녀에게 부담부증여 절세컨설팅오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따...blog.naver.com함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222900181316[양도전문세무사] 2년 보유, 거주하지 못하고 해외로 나가는 경우에도 비과세 받는 방법 총정리 - 1편(해외이주법에 따른 비과세 특례)1. 개요 소득세법에 따라 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주)의무를 충족해야 합니다....blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222676692062[거주자·비거주자 세무사] 세법상 거주자, 비거주자 판단 방법 모든 것(주소, 183일 이상의 거소, 이중거주자)1. 개요 국제거래 및 국가 간 이동이 활발해지면서 거주자와 비거주자를 판정하는 문제의 중요성이 점점 증...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222671555859[상속세전문세무사] 외국에서 사망하는 경우 불리해지는 상속세(비거주자 상속세)우리나라 상속세는 '유산과세형'으로서 상속인 각각이 받은 상속재산과는 별개로 피상속인의 총...blog.naver.com

해외에 살면서 국내에 집 한 채를 남겨 둔 분들이 매도를 앞두고 가장 먼저 묻는 것이 1세대1주택 비과세가 되는지입니다. 영주권자는 안 된다, 국적이 있으면 된다, 10년 넘게 갖고 있었으니 된다는 식의 답이 인터넷에 떠돕니다. 세법이 보는 기준은 그 어느 것도 아닙니다. 파는 날에 거주자인지 비거주자인지가 하나이고, 비거주자라도 비과세가 되는 경우를 검토해야하고, 귀국해서 팔면 계산이 다시 바뀝니다. 비거주자에게만 생기는 주요 포인트를 다섯가지로 정리했습니다.■ 첫째, 영주권이나 국적이 아니라 거주자 판정이 먼저입니다소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로 봅니다. 주소가 있는지는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는지, 국내에 자산이 있는지 같은 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 영주권이나 외국 국적은 그 판단에 들어가는 요소 중 하나일 뿐이고, 반대로 한국 국적과 주민등록이 남아 있다고 거주자가 되는 것도 아닙니다. 조세심판원은 15년 넘게 해외에 살면서 국적과 주민등록을 유지하고 국내에 전셋집까지 둔 사람도, 국내에 생계를 같이하는 가족과 직업이 없다는 이유로 비거주자로 봤습니다. 조심2025서1664, 2025년 12월 2일 결정입니다.예외가 하나 있습니다. 국내 회사의 해외 사업장이나 그 회사가 100퍼센트 출자한 해외 현지법인에 파견된 임직원, 해외 근무 공무원은 해외에 살아도 거주자로 봅니다. 해외 근무의 형태가 파견인지 현지 채용인지가 모든 결론을 바꿉니다.■ 둘째, 양도일에 비거주자이면 1세대1주택 비과세는 없습니다소득세법 제121조 제2항 단서가 국내 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대1주택 비과세 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 보유기간이 아무리 길어도, 취득할 때 거주자였어도, 파는 날 비거주자이면 적용이 안됩니다. 국세청도 미국 영주권자의 국내 1주택 양도 건에서 양도 당시에도 비거주자에 해당하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0111, 2016년 5월 13일입니다.조정대상지역 지정 전에 계약해서 2년 거주요건을 면제받는 특례 같은 것들도 거주자를 전제로 하는 것이지, 거주자 요건 자체를 대신하지는 못합니다.■ 셋째, 비거주자라도 비과세가 되는 경우가 2가지 있습니다.첫 번째는 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 그 주택 한 채를 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않고 비과세합니다. 여기서 자주 놓치는 것이 현지이주입니다. 먼저 나가서 살다가 현지에서 영주권을 받은 경우에는 실제로 비행기를 탄 날이 아니라 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 소득세법 시행규칙 제71조 제6항이고, 국세청도 출국 후 8년 만에 영주권을 받은 사람이 영주권 취득일부터 2년 안에 판 주택을 비과세로 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0466, 2016년 11월 25일입니다. 오래전에 출국했더라도 영주권을 받은 지 2년이 안 됐고 그때 이미 집을 갖고 있었다면 이 규정이 적용될 소지가 있습니다. 두 번째는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무 때문에 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 주택을 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세합니다. 다만 출국할 때 주택이 아니라 분양권을 갖고 있었다면 이 규정에 해당되지 않습니다. 기준-2025-법규재산-0043, 2025년 8월 29일입니다.■ 넷째, 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 계산을 다시 해야 합니다.비거주자였던 사람이 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 문제는 보유기간을 언제부터 세는가입니다. 원칙은 거주자가 된 날부터입니다. 그러니까 귀국하고 2년을 더 보유해야 비과세 요건이 채워집니다. 기획재정부와 국세청 모두 같은 입장입니다.예외가 있습니다. 비거주자로 그 주택을 3년 이상 계속 보유했고, 그 주택에 거주하는 상태로 거주자가 되면 비거주자였던 기간의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 시행령 제154조 제8항 제2호이고, 위에서 인용한 2016년 회신도 같은 내용을 담고 있습니다. 이때 배우자가 여전히 해외에 남아 있어도 됩니다. 국세청은 남편만 귀국해 거주자가 되고 배우자는 해외에 거주하는 상태에서 판 주택에 대해, 비과세를 받기 위해 배우자까지 거주자일 필요는 없다고 회신했습니다. 사전-2025-법규재산-0917, 2025년 11월 25일입니다.매매가가 12억원을 넘는 집이라면 장기보유특별공제도 문제가 됩니다. 취득할 때 비거주자였고 팔 때 거주자로 1세대1주택 요건을 채웠다면, 비거주자였던 기간을 포함한 전체 보유기간과 거주기간에 대해 1세대1주택용 높은 공제율을 적용한다는 것이 국세청의 사전답변입니다. 사전-2023-법규재산-0691, 2025년 4월 11일입니다.■ 다섯째, 비거주자로 팔면 세금은 이렇게 계산됩니다비거주자의 양도소득세도 세율과 계산 방식은 거주자와 같습니다. 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트가 그대로 적용되고, 기본공제 250만원도 받습니다. 다른 것은 두 가지입니다. 비과세가 없다는 것과, 장기보유특별공제를 일반 공제율로만 받는다는 것입니다. 일반 공제율은 3년 보유 6퍼센트에서 시작해 1년마다 2퍼센트씩 올라 15년 이상이면 30퍼센트입니다. 1세대1주택에 적용되는 최대 80퍼센트 공제율은 비거주자에게는 없습니다.한 가지 절차가 더 있습니다. 매수인이 법인이면 매매대금을 줄 때 양도가액의 10퍼센트와 양도차익의 20퍼센트 중 적은 금액을 원천징수해서 국세청에 냅니다. 소득세법 제156조 제1항 제5호입니다. 위 예에서 매매가가 10억원이면 1억원과 6천만원 중 적은 6천만원을 떼고 받게 되고, 이 금액은 나중에 양도소득세를 신고할 때 이미 낸 세금으로 빼 줍니다. 매수인이 개인이면 원천징수는 없습니다. 신고는 거주자와 같이 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.■ 정리하면 이렇습니다파는 날 거주자이면, 1세대1주택 요건을 채웠는지만 보면 됩니다.파는 날 비거주자이면, 원칙은 과세이고, 해외이주 또는 취학·근무 출국 후 2년 이내라는 두가지 예외가 존재합니다. 현지이주는 영주권 취득일부터 2년입니다.귀국해서 팔 생각이면, 그 집에 들어가 살면서 거주자가 되는지를 판정해야 합니다.■ 지금 확인해 보실 것첫째, 해외 근무가 국내 회사의 파견인지 현지 채용인지 확인하십시오. 파견이면 지금도 거주자입니다.둘째, 영주권을 받은 날짜와 해외이주 신고 여부를 확인하십시오. 2년이 아직 안 지났을 수 있습니다.셋째, 귀국 계획이 있다면 어느 집에 들어가 살 것인지를 먼저 정하십시오. 그 집에 거주하는 상태로 거주자가 되어야 보유기간이 이어집니다.이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.