주임사 거주주택 임대시 신고는어디에

부동산 임대사업과 관련된 세법은 매우 복잡합니다. 특히,임대사업자로 등록한 주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고, 어떤 주택을 얼마간 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.오늘은 실제 유사한 구조를 가진 사례를 바탕으로, “임대등록을 말소한 뒤 2년 이상 거주하면 1세대1주택 비과세가 가능한가?”에 대해 살펴보겠습니다.1️⃣사실관계 요약구분내용A주택2018.4 오피스텔 분양권 취득 → 2018.12 임대사업자 등록(8년) → 2019.3 취득 → 2021.5 임대개시(주택으로 사용)B주택2018.5 오피스텔 분양권 취득 → 2020.5 취득 및 임대개시 → 2021.6 임대등록(10년) → 추후 임대말소 후 거주 예정C주택2020.3 취득 → 2023.1 양도 (2년 미거주로 과세)정리하자면, 납세자는 장기임대주택 2채(A, B)와 일반주택 1채(C)를 보유하고 있었고, C주택을 거주하지 않은 채 양도하여 과세를 받았습니다.이후B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 비과세를 받을 수 있는지가 쟁점입니다.2️⃣쟁점: 임대주택 말소 후 거주하면 비과세가 될까?핵심은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항입니다.이 규정은 흔히 말하는 ‘거주주택 + 장기임대주택 특례’로 불리는 조항으로, 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세로 인정받을 수 있습니다.“1세대가 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있을 때, 각 주택이 각각의 요건(임대요건·거주요건)을 충족하면 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용 가능”다만, 여기서 문제는임대사업자가 임대의무기간을 채우지 못하고 등록을 말소한 경우인데요.일반적으로는 의무기간 미이행 시 각종 세제혜택이 취소되지만, 이번 사안처럼 “임대 말소 후 실제로 2년 이상 거주”했다면 이야기가 달라집니다.3️⃣회신 요지: 비과세 가능과세당국의 회신은 명확합니다.“장기임대주택(A·B)과 일반주택(C)을 보유한 1세대가 일반주택을 과세로 양도한 후,임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주하여 거주주택으로 전환한 경우, ‘거주주택 및 장기임대주택’ 요건을 갖추면 비과세 특례 적용 가능.”즉,① B주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록된 장기임대주택이고,② 임대등록을 말소한 후③ 실제로2년 이상 본인 거주하여④ 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 ‘거주주택’ 요건을 충족한다면양도 시 1세대 1주택 비과세를 인정한다는 것입니다.4️⃣실무상 유의할 점임대사업자등록과 사업자등록(세무서 등록)두 가지 모두 되어 있어야 합니다.말소 시점과 양도 시점 사이의 거주기간이2년 이상이어야 하며, 그 기간 동안 세대 전원이 실제 거주해야 합니다.임대료 증액률 5% 초과, 임대기간 5년 미만 등의 사유로 요건 불충족 시 비과세 적용 불가합니다.실제 양도 전말소신청, 거주이전신고, 임대차계약 종료서류등을 꼼꼼히 보관해야 합니다.5️⃣결론: 임대 말소 후 거주, 충분히 전략이 된다정리하면, 장기임대주택으로 등록한 오피스텔이라 하더라도 임대의무기간 중 자진말소 후 2년 이상 실거주하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.다만 이 규정은임대등록 시기·임대유형·가격기준등 세부 요건이 까다롭기 때문에 반드시 사전에 전문가 검토가 필요합니다.임대주택을 여러 채 보유 중인 분들이라면, 양도 순서와 시점, 거주계획을 종합적으로 설계해야 수천만원의 양도세를 절감할 수 있습니다.임대등록, 거주전환, 양도까지는 단순한 절차처럼 보이지만 하나라도 요건이 어긋나면 ‘비과세’에서 ‘중과세’로 뒤바뀌는 위험한 구조입니다.따라서임대사업자 말소 전·후 자금흐름, 거주사실, 보유주택 수등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택임대사업자등록을 하게 되는 경우,감면 혜택 들이 많이 없어졌다고 하지만세법을 잘 들여다보면여전히 누릴 수 있는 혜택을 발견할 수 있습니다.최근에 주택임대사업자 등록을 도와드리며취득세 감면은 아니지만,중과세를 피하고 일반세율을 적용받게 되어약 4천만원의 취득세 중과세 세액을 아낄 수 있는 방안을 안내 드렸는데요.취득도 양도 처럼미리 전에 세팅하신다면충분히 절세할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.오늘은주택임대사업자 등록시취득세 감면 및 중과배제 혜택을 볼 수 있는 부분에 대해자세히 살펴보도록 하겠습니다.주택임대사업자 취득세 감면 규정지특법 31조 <공공임대주택 등에 대한 감면>지특법에는 분명임대사업자에 대한 취득세 감면 조항이 있음에도많은 분들이 이 감면 혜택을 받지 못합니다.이 감면의 요건 중 하나가 '신축'이어야 하기 때문입니다.'실제 입주한 사실이 없는' 임대형기숙사, 공동주택, 오피스텔 을 최초 유상 취득하는 경우임대형기숙사, 전용 60제곱 이하 공동주택, 오피스텔 → 100% 감면장기임대주택을 20호 이상 취득→ 50% 감면취득세가 200만원 초과시 85%에 대해서만 감면이 적용되고취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요합니다.일반적으로 분양받는 경우보다는임대사업자 물건이나 세낀 물건을승계 취득, 매매 하여 임대사업자가 되는 경우가 더 많기 때문에해당 감면 요건에 맞지 않게 됩니다.그럼 승계 취득하는 경우취득세제 상 어떤 혜택도 없는걸까요?아래 내용을 살펴보시죠.주택 수 배제가 가능한 주임사 조건유상승계취득하는 주택으로서(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외합니다.)다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 하나일 것전용면적 60제곱 이하 일 것취득당시가액이 3억원 (수도권 소재 6억원) 일 것임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대주택으로 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것위의 요건을 모두 충족해야 합니다.소형평수, 소형가액의빌라 등 다세대주택을 매입하고주택임대사업자로 등록한 경우에는현재 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다.이게 무슨 의미일까요?1주택을 보유하시면서주택임대사업을 하시기 위해 추가 1주택을 취득하신 경우조정지역이라면 2주택이 되어 중과세율을 적용받습니다.그런데 위의 요건을 지키신다면현재 취득 주택은 제외하고기존 1주택만 주택 수로 보아 1주택자로 보게 되는 것입니다.즉, 감면 대상은 아니라 할지라도일반세율 적용 1주택자로 보는 것이죠.취득세는 주택 수에 세액이 천차만별로 달라져서이 요건을 충족시킨다면 세액 감소 효과가 클 수 있습니다.가장 중요한건 60일 이내에주임사를 등록하고 임대물건으로 등록해놓는 절차입니다.이 부분을 놓치시지 마시고, 꼭 진행하시길 바랍니다.만약 임대사업 등록 후주택 수에 대한 중과취득세를 낸 경우에는경정청구를 통해 취득세 환급을 받을 수 있는검토가 들어가야 합니다.이미 납부한 취득세는끝이 아닙니다.과하게 낸 경우 환급을 검토할 수 있고,적게 낸 경우 추징 리스크를 줄이는 방안이 필요합니다.취득세에 대해서도납부 전, 납부 후를 통틀어서전문적으로 관리하고 검토해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자가 양도소득세 중과가 되면서양도세는 크게 3부분으로 나뉘게 되었습니다.1세대 1주택 비과세 적용일반 세율 적용 (6~45%)중과 세율 적용 (20%, 30% up)확실하게 1주택이거나확실하게 2주택인 경우 명확히 판별이 가능합니다만,2주택자지만특례 주택을 보유하고 있어요건에 잘 맞는다면1세대 1주택 비과세가 될 수도 있는 것이고,비과세는 불가능하지만2주택자임에도 중과 배제가 되는 주택인 경우에일반 세율을 적용받을 수 있게 될 수도 있습니다.하지만 경우에 따라비과세 특례도 불가능하고, 중과 배제도 불가능하다면조정지역 2주택자가 주택을 매도하게 되면중과 세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과세율의 차이는양도차익이 크면 클수록 어마어마한 차이가 날텐데요.양도차익이 4억 정도로 가정해본다면(12억 이하)대략적으로 다음과 같이 차이가 날 수 있습니다.장기보유특별공제까지 고려한다면 그 차이는 더 어마어마해집니다.비과세일반 세율중과 세율0원1.3억원2.1억원따라서 2주택자인 경우,비과세 특례를 적용받는 것이 불가능하다면반드시 중과가 적용되는지 여부를 판단해야 합니다.중과 배제 규정은 비과세 규정과 전혀 다르기 때문에각각 따로 검토해야 하는 점을 기억해주셔야 합니다.오늘은 양도소득세 중과 배제에 대해알아보도록 하겠습니다.양도소득세 중과 배제다주택자 양도소득세 중과 배제 판정은다음의 3단계로 이루어집니다.1단계. 조정대상지역 확인양도주택이 비조정지역에 소재 ? 중과 제외양도주택이 조정지역에 소재 ? 중과!중과 대상인,조정지역에 소재하는 주택을 매도하게 되었습니다.그럼 2단계로 넘어가게 됩니다.2단계. 중과대상 주택 수 판정중과대상 주택 수라는 것은,매도하는 주택이 아닌기존에 보유하고 있는 주택을 의미합니다.기존에 보유하고 있는 주택이주택 수에 들어간다면 2주택, 3주택자가 되어 중과가 되는 것이고기존에 보유하고 있는 주택이세법상 주택 수가 배제되는 주택에 해당한다면주택 수에 산입되지 않아보유주택 + 매도주택 2주택을 보유하여도1주택자가 되어 중과가 배제되게 됩니다.중과대상 주택 수에서 배제되는 주택은아래 두 종류에 해당합니다.이 외에는 중과대상 주택 수에서 배제되지 않습니다.많이들 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등이 배제된다고 알고 계시지만,해당 주택은 그 주택을 양도할 때 중과가 배제되는 것이지보유 주택 수에는 산입되고 있습니다.1) 지방 저가주택(취득 시기 관계 없음)가액 기준 / 지역 기준수도권, 광역시, 세종시수도권의 읍, 면지역광역시의 군 지역세종시의 읍, 면지역기타지역3억원 초과무조건 포함3억원 초과시 포함3억원 초과지역 & 가액 요건 모두 충족시 제외지방 저가주택 중주택공시가격이 공시되지 않은 조합원입주권과 주택분양권은종전 부동산의 감정가액과 분양가액으로 가액요건을 판정합니다.다가구주택의 경우 개별주택가격 전체 금액이 아닌각 가구별 안분금액으로 가액 요건을 판정합니다.2) 일정 기간 이내에 취득한(2024.1.10. 이후)소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택해당 주택의 요건은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택___추가적으로 혼인으로 인해 중과가 배제되는 조항은2주택 중과 배제에는 적용이 안되나3주택 이상이 된 경우 중과 배제가 가능합니다.(혼인 후5년 이내주택 수 계산시 제외됩니다.)3단계. 중과제외 주택 확인여기까지 내용을 검토한 결과,1단계 - 양도 주택이 조정지역에 해당하며2단계 - 기존 보유 주택이 중과 주택 수에도 모두 포함됩니다.그럼 3단계,양도하는 주택 자체가중과제외 주택에 해당하는지 여부를마지막으로 검토합니다.양도소득세 중과제도는 다주택자 투기 수요를 막기 위해서 마련된 제도로,부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책상 혜택을 준 주택 등은그 주택 자체가 양도세 중과 배제가 됩니다.대표적으로 민특법상 장기임대주택이거나, 상속 주택인 경우 등에 해당합니다.3주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 3 1항 1호 ~13호에 걸쳐 나열되어 있고2주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 10 1항 1호 ~ 15호에 걸쳐 나열되어 있습니다.1호. 지방저가주택2호. 소득세법상 장기임대주택 (주임사 등록 주택)3호. 미분양주택 등 조특법상 특례 주택4호. 장기사원용 주택 (종업원 10년 이상 무상 제공)5호. 신축주택 등 조특법상 특례주택6호. 국가유산주택7호. 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내 선순위 상속주택)8호. 저당권 실행 등으로 취득한 주택8호의 2. 장기어린이집9호. 소형주택 (2018.2.13 이전)11호. 조정대상지역 지정 전 계약을 체결한 주택12호. 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택12호의2. 중과 한시적 유예 주택 (2022.5.10 - 2026.5.9. 중 양도)13호. 1세대1주택 비과세 특례 등 적용 주택중과 여부를 판단하는 것은사실 매우 어려운 부분입니다.위의 내용을 최대한 간단하게 적어보았는데사실관계에 잘 맞추어서 판단해보시고,실제 매도 계획을 잡으신 후에는종합적인 세제 분석 상담을 받아보시는 것이 좋습니다!궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

안녕하세요, 포르코 세무사입니다.​주택임대사업자의 혜택은 [취득 – 보유와 수익 – 양도] 전 과정에 걸쳐서 마련되어 있습니다. 그 중에서 특히 [거주주택 비과세 특례]나, [8년 임대 50% 장기보유특별공제 적용] 등 양도소득세와 관련된 혜택은 그 여부에 따라 세액 차이가 크기 때문에, 여러 납세자들께서 아주 깊이 있게 알고 계십니다. [임대주택 종합부동산세 합산배제] 등의 혜택도 잘 알려져 있습니다. 그러나 상대적으로 종합소득세와 관련된 내용은 잘 알려져있지 않습니다. 오늘 말씀드릴 내용은 주택임대사업자의 종합소득세 혜택 중 반드시 주의하셔야 하는 내용을 말씀드립니다.​​​1. 소형주택 임대사업자 세액감면​주택임대소득의 종합소득세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 1단계로, 부부합산 주택 수에 따라, 비과세할 것인지, 월세만 과세할 것인지, 보증금의 이자상당액(간주임대료)도 과세할 것인지를 정하고요, 2단계로 2천만원이 넘으면 합산과세, 넘지 않으면 분리과세의 셈법(원하면 합산과세도 가능)으로 세액을 계산합니다. 분리과세 제도는 2019년 귀속 종합소득세 신고부터 적용되어 이제 2년째입니다. 이미 익숙하신 분들도 계십니다. 비과세보다는 별로지만, 상당히 유리한 셈법입니다.​이때 (구청에 등록한) 주택임대사업자로서 등록임대주택에서 발생한 임대소득이 있으면, 합산과세/분리과세를 불문하고 그 임대소득에 해당하는 세액이 감면됩니다. 4년 단기임대주택의 경우 30%, 8년/10년 장기임대임대주택의 경우 75%를 감면합니다. 주택임대를 통해 별로 버는 돈도 없는데, 전세보증금 때문에 세금을 내는 분들께는 작지만 알찬 혜택입니다. 그런데, 이 좋아 보이는 제도에는 치명적인 함정이 있습니다.​조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 “임대주택”이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액​​​2. 필요경비​10억에 산 주택을 15억에 팔았을 때, 우리는 보통 5억의 차익이 났다고 표현합니다. 좀 더 정확히는 15억 (현금)총수입을 올리며, 10억의 (현물)경비를 치렀다고 표현할 수도 있습니다. 그래서 양도소득세에서는 15억을 [양도가액], 10억의 주택을 [필요경비]라고 표현합니다.​그런데 10억의 주택 중에 1억원을, 양도가 이루어지기 전에, 먼저 경비 적용받았다면 어떨까요? 예를 들어 양도 전 어느 해에 임대소득 3억을 벌었는데, 사업소득 세금을 줄여보려고 1억원을 감가상각비로 처리하면 어떻게 될까요? 우선 그 해에는 3억원의 임대소득 총수입금액에 1억원의 필요경비를 빼고, 나머지 2억원에 대해서만 종합소득세가 발생합니다. 당장 세금을 잘 줄인 것처럼 느껴집니다.​하지만 1억원이 이미 감가상각되고 9억원어치만큼 남은 주택을 나중에 15억에 팔면 어떻게 될까요? 이때도 [필요경비]가 10억이라고 말할 수 있을까요? 뭔가 이상하시죠? 10억 중에 1억원은 이미 양도 전에 비용으로 실현이 되어버렸기 때문에, 9억만이 필요경비가 되고, 양도차익은 6억으로 늘어납니다. 그러면 양도소득세도 대폭 증가합니다.​다시 말하면, 10억원의 경비가 언제 실현되냐는 것입니다. 보유 중에 1억을 감가상각비로 하여 종합소득세를 줄이는 것이 좋을까요, 양도할 때 1억을 필요경비로 하여 양도소득세를 줄이는 것이 좋을까요? 항상 그렇다고 할 수는 없지만 양도소득세에서 비용을 늘리는 것이 더 좋을 때가 많습니다. 양도소득세는 일거에 실현되기 때문에 높은 누진율이 적용될 가능성이 높고요, 다주택자 중과세도 있기 때문입니다. 1세대 1주택으로서 양도소득세를 확실히 줄일 수 있는 자신이 있는 분들께서는 종합소득세를 줄이는 것이 좋을 때도 있으니, 각자 판단해보시기 바랍니다. 저는 고객들께 종합소득세보다 양도소득세를 생각하라고 권하는 편입니다. 그래서 주택 임대소득이 좀 많아 보인다고 감가상각비를 넣지는 말자고 말리는 편입니다. 우선 여기까지 이해되셨나요? 다음으로 또 조금 다른 이야기를 해봅니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.​​​3. 감가상각의제​만약 어떤 사람이 X1년에는 세금감면을 받을 것이 확실하고, X2년에는 세금감면을 받지 못한다고 합시다. 그런데 이 사람이 X1과 X2년 중 비용을 어느 한 해에 반영하는 것을 선택할 수 있다고 합시다. 그러면 당연히 그 사람은 X1년의 세금감면 효과를 극대화하기 위해 X1년의 비용을 최대한 줄이고, X2년에 최대한 비용을 반영하려 할 것입니다. 세금이 클수록 세금감면도 커지니까요.​감가상각비가 X1년과 X2년 중 어디에 반영할 지 선택할 수 있는 대표적인 손비 항목입니다. 어려운 말로는 결산조정사항이라고도 합니다.​좋은 취지로 세금을 감면해줬더니, 고무줄처럼 비용을 밀고 당기며 세금을 더 줄이려고 하는게 보기 좋지 않았나 봅니다. 그래서 세법에서는 이런 행위를 방지하고 있습니다. 소득세가 면제되거나 감면되는 해에는, 감가상각비를 무조건 반영해야만 합니다. 이것을 감가상각의제라고 합니다. ​소득세법 시행령 제68조(감가상각의 의제)① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다.​​​4. 결론​이제 두 내용을 결합해보겠습니다. 만약 여러분이 2020년 등록임대주택을 통해 소득을 벌었는데요, 이때 30% 또는 75%의 감면 제도를 적용하여 세금을 줄였다고 합시다. 그러면 2020년에 여러분의 주택은 1/20이 감가상각된 것으로 의제됩니다.​예를 들어 볼까요? 2주택자이면서 2천만원 이상의 본업이 있는 A가 있다고 합시다. 10억짜리 8년 장기등록임대주택이 있고, 이 주택으로부터 월세로 10,000,000원 소득이 발생했다고 합시다. 그러면 주택임대소득에 60%의 경비(등록임대주택)를 적용하고 15.4%의 세금을 곱해 616,000원을 부담합니다. 거기에 어디서 전해들은 조세특례제한법 제96조 75% 감면제도를 적용하여 462,000원의 세금을 줄이고 나니, 154,000원만 남아서 아주 기분이 좋습니다.​그런데 이 사람은 2020년에 세액감면을 적용받은 바, 1/20(내용연수 20년)의 감가상각비를 반드시 적용하여야 합니다. 즉, 50,000,000원을 경비처리 해야 합니다. 그런데, 50,000,000원 경비는 온데간데 없습니다. 분리과세를 선택하여 수입의 50%(60%)를 경비로 하는 방법을 선택했기 때문입니다. (합산과세를 해도 감가상각의제는 마찬가지지만, 장부에 비용이 기록되므로, 다른 소득과 비용이 상계처리되거나 결손금이 이월되기는 한다) 결국 겨우 세금 몇 십만원 줄이자고 나중에 양도차익이 50,000,000원 높아지는 효과를 가져오게 됩니다. 이 사람은 다주택자니까 나중에 50,000,000원 양도차익이 얼마의 세금으로 돌아올까요? 생각만 해도 아주 끔찍합니다.​그러니 여러분이 주택임대소득에 대하여 세액감면을 적용하실 때에는, 반드시 주택이 감가상각되어 추후 양도소득세에 영향을 미친다는 사실을 기억하시고 판단하시기 바랍니다.​사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.