이주비 대출 건 증여세 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)

안녕하세요재개발/재건축 전문 황정민 세무사입니다.정비사업 구역 내 증여나 매도 업무를 진행할 때의 업무처리 순서입니다 .​저한테 맡기지 않더라도 기본적인 절차 진행은 숙지하시면 도움이 될 듯 합니다 .재개발 재건축 정비사업 지역 내 증여나 매매는해당 분야에 대한 세무적인 지식도 필요하지만도시 및 주거환경정비법, 대출 문제, 정비사업의 절차, 진행과정에 대한 이해가 필요합니다.[Step-1] 조합원 지위승계의 법률상 리스크 검토상담 과정 - > 조합 및 구청 도시정비과 - > 변호사 자문투기과열지구의 조합원지위전매는 원칙적으로는재건축은 조합설립인가 후재개발은 관리처분계획인가 후조합원 지위전매가 제한됩니다 .​아래 세무사가 알고 있는 지식을 공유 드렸을 때 해당 내용에 속한다면조합 또는 구청 도시정비과에 추가 질의를 하여 다시 한 번 확인해주시면됩니다.투기과열지구가 아닌 경우1세대 1주택자 + 보유기간 10년 + 거주기간 5년재개발 2018.01.24 이전 사업시행계획인가신청 단지재건축 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획인가 신청이 이루어지지 않은경우 해당 기간재건축 사업시행계획인가 이후 3년 이내 착공이 이루어지지 않은경우 해당 기간재개발/재건축 착공 이후 3년 이내 준공이 이루어지지않은 경우 해당 기간세대 전원 해외 출국 등 부득이한 사유​​재개발 지역 내 다물권자나 법률 관계가 다소 복잡한 경우에는변호사의 법률 자문을 권장드립니다 .[Step-2] 감정평가 등을 통한 시가 산정재개발/재건축 지역 중 프리미엄이 큰 한남 재개발 지역이나 성수전략정비구역 등 기준시가 증여가 매우 위험하다고 여겨져세무사 상담 결과 감정이 필요하다고 판단된다면세무사가 탁감을 통한 가액 전달 - > 실제 감정평가의뢰 ( 소요기간 7일 내외 )​기준시가/유사매매사례가액 절차 진행시 해당 절차는 건너뛰시면 됩니다 .[Step-3] 특수관계인 매매약정서 작성 / 증여계약서 작성 및 등기 일정 조율변호사/법무사 서류 작성 및 등기 업무 진행저희 사무실은 필요서류 다 안내드리나 별도 사무실에서 진행한다면등기 법무사/변호사 알아보셔서 서류 준비 및 방문하여 계약서 작성해주시면 됩니다 .​신탁 방식의 정비사업이나 관리처분계획인가 후 신탁되어 있는 경우에는신탁 해지 후 등기 - > 재신탁 해주시면 됩니다 .[STEP-4] 등기권리증 수령 및 조합 명의변경신고등기 접수 이후 3일 정도 뒤 등기가 완료되며약 7~10일 내외로 등기권리증이 자택으로 등기 발송됩니다 .​해당 권리증 및 필요서류를 가지고 조합에 가서 조합원 명의변경신고혹시 조합원 1인 - > 지분 증여의 경우대표조합원 선임동의서 작성 및 서류 제출 해주시면 됩니다 .​이 또한 필요서류가 있으니 미리 알아보시는게 좋습니다.[STEP-5] 증여세 및 양도소득세 신고증여세 신고 및 양도소득세 신고 후 업무는 마무리 됩니다.납부기한 안내 및 증여세의 경우 연부연납 신청(담보제공동의서 작성)까지 대행하여 모든 절차는 마무리됩니다 .이주비 대출 승계 등의 경우에는 금융기관에 채무인수(승계)확인서 작성 및 제출, 근저당 이전 등기까지 필요합니다.​황정민 세무사는 정비사업 전문으로관련된 모든 법령을 다 암기하고 있으며,노량진, 한남, 성수, 압구정, 서초 , 방배 재건축 단지 및 재개발 지역의 실무 처리 경험이 많습니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796