공동지분 아파트 구매시 주담대 때문에 자금 비율이 달라집니다.

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

부동산[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] DSR과 LTV개념과 대출한도 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 10시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 내 집 마련의 첫 관문인 대출 한도, 즉 DSR과 LTV 개념부터 주택연금·사내대출·제1금융권/제2금융권·지방은행 대출이 한도에 포함되는지, 그리고 부부합산 소득 1억·2억·3억 가구가 강남 30억 아파트를 살 때 얼마까지 빌릴 수 있는지 설명드리겠습니다.​■ LTV와 DSR, 무엇이 다를까요?-LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 대출금 ÷ 주택가격입니다. 규제지역(서울 전 지역)의 일반 무주택자에게는 40%가 적용됩니다. 다만 생애최초 주택구입 등 별도 요건을 충족하면 기준이 달라질 수 있습니다. 이 글의 30억원 계산은 일반 차주에게 LTV 40%가 적용되는 경우를 가정합니다.-DSR은 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 40%, 제2금융권은 50% 이내여야 하고, 총대출액이 1억원을 넘는 차주에 적용됩니다. 근거는 은행업감독규정 별표 6(주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준) 등입니다.-여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 미래 금리 상승 위험을 반영해 한도 계산 때만 가산금리를 얹는 제도로, 수도권·규제지역 주택담보대출은 가산금리 하한 3.0%가 적용됩니다. 실제 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 한도가 줄어드는 것입니다.-여기에 10·15 대책(2025.10.16 시행)으로 수도권·규제지역 주택구입용 주담대에 주택가격별 한도가 생겼습니다. 15억 이하 6억원 / 15억 초과~25억 이하 4억원 / 25억 초과 2억원입니다. 이 구간의 기준은 단순한 계약서상 매매가격이 아니라 금융기관이 인정하는 시가(한국부동산원·KB 시세 등)이며, 시행 전 계약·대출신청 등 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 매매가와 인정 시가가 모두 30억원인 경우를 가정합니다.· · ·​​​​■ 주택연금·사내대출은 한도에 포함될까요?-주택연금은 노후소득 보장 성격의 상품으로 DSR 적용 대상이 아닌 대표적인 예외입니다.-사내대출은 채권자가 누구인지에 따라 다릅니다. 회사가 자체 재원으로 직접 빌려주는 대출은 금융회사 가계대출과 구분됩니다. 금융위원회는 2026년 7월 9일 사내대출에 가계대출 규제를 직접 적용하기는 어렵다는 입장을 밝히면서, 기업에 원리금 분할상환·고가주택 제한 등 자율적 관리를 요청했습니다.-반면 실제 채권자가 은행인 임직원 협약대출은 금융회사 대출이므로 해당 상품의 DSR 적용 여부를 확인하셔야 합니다.-세무 측면에서도 주의하세요. 회사가 종업원에게 주택 구입·임차자금을 무상 또는 저리로 빌려주면 그 이익은 원칙적으로 근로소득에 해당합니다(소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호). 다만 일정 요건을 충족하는 중소기업 종업원은 근로소득에서 제외될 수 있습니다(소득세법 시행규칙 제15조의3).-회사 측도 인정이자 문제가 있고(법인세법 시행령 제89조 제3항), 중소기업 직원의 주택구입·전세자금 대여에는 인정이자 계산 특례가 있습니다(법인세법 시행규칙 제44조 제7호의2). 회사의 중소기업 해당 여부, 직원의 지배주주등 해당 여부, 실제 자금 용도를 구분해 검토하세요.· · ·​​​​■ 제1금융권과 제2금융권, 한도에는 어떻게 반영되나요?-제1금융권은 시중은행·지방은행·인터넷은행·특수은행입니다. 참고로 iM뱅크는 2024년 5월 시중은행으로 전환했으므로 지방은행과 구분해야 합니다. 제2금융권은 저축은행·상호금융(신협·농협·새마을금고)·보험사·카드·캐피탈입니다.-두 곳 모두 모두 합산됩니다. 제1금융권은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 적용되고, 소득이 같더라도 제2금융권의 이론상 한도가 더 큽니다. 그러나 주택가격별 상한(25억 초과 2억원)과 LTV는 금융권과 무관하게 적용되는 것이 원칙이므로, 금융기관별 취급 기준은 확인이 필요합니다.· · ·​​​​​■ 지방은행 대출은 DSR에서 자유로울까요?-지방은행에는 부산·경남·광주·전북은행 등이 있습니다. 은행별 금리와 취급 조건은 상품·신용도·거래실적에 따라 달라지므로 개별 견적을 비교해야 합니다.-다만 지방은행을 이용하더라도 해당 대출에 적용되는 DSR과 담보주택 소재지에 따른 규제가 없어지는 것은 아닙니다. 서울 아파트를 사면서 지방은행을 이용해도 규제는 똑같습니다.-지방 주담대의 스트레스 DSR 완화는 지방은행을 이용해서 받는 혜택이 아닙니다. 수도권·규제지역 밖 주택담보대출에 적용되는 지역별 기준입니다. 스트레스 금리 1.5%에 50%를 적용하면 변동형 기준 가산폭은 0.75%p가 되며(2026년 말까지 연장 예고), 혼합형·주기형은 상품 구조에 따라 달라집니다. 서울 주택을 담보로 대출받는다면 지방은행을 이용해도 이 완화는 적용되지 않습니다.· · ·​​​​​​■ 부부 소득합산이 인정되는 경우, 강남 30억 아파트 대출 한도 예시-가정: 무주택 부부로서 금융기관이 부부의 소득합산을 인정하고(DSR은 기본적으로 차주별 지표이며, 배우자 소득을 합산하면 배우자 부채도 함께 반영됩니다), 합산 대상인 부부 모두 다른 대출이 없습니다. 금융기관 인정 시가 30억원, 일반 주택구입목적 주담대를 변동금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 받는다고 보며, 스트레스 금리 3%p를 가산한 심사금리 연 7%와 은행 DSR 40%를 적용합니다.-소득 1억원 DSR상 이론 한도 약 5.0억 / LTV 40% = 12억 / 가격별 상한 2억 → 최대 2억원-소득 2억원 DSR상 이론 한도 약 10.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-소득 3억원 DSR상 이론 한도 약 15.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-결론은 의외입니다. 소득이 1억이든 3억이든 한도를 막는 것은 DSR이 아니라 25억 초과 주택의 2억원 상한입니다. 2억원 대출의 스트레스 DSR 심사상 비율은 소득 1억·2억·3억에 대해 각각 약 16.0%·8.0%·5.3%입니다. 실제 약정금리 연 4%가 유지된다면 월 상환액은 약 95만 5천원이며, 소득 대비 실제 연간 원리금 부담은 각각 약 11.5%·5.7%·3.8%입니다.-주담대 2억원 외에 별도 차입이 없다면 매매대금 중 28억원을 별도로 마련해야 합니다. 취득 관련 세금은 일반세율 기준 전용면적 85㎡ 이하이면 3.3%(약 9,900만원), 85㎡ 초과이면 3.5%(약 1억 500만원)입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 따라서 약 29억원에 중개보수·등기비용 등을 추가로 준비해야 합니다.· · ·​​​​​■ 한도는 이렇게 정해집니다 (그리고 자금출처!)-한도는 ① LTV ② 가격별 상한 ③ DSR 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 이 예시에서는 상한 2억원이 가장 낮습니다.-주담대 외 조달자금이 28억원 이상 필요하므로 자금출처 조사에 대비해야 합니다. 직업·연령·소득 등으로 볼 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 증여로 추정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조). 부부 간 증여공제는 6억원, 직계존속은 5천만원입니다(상속세 및 증여세법 제53조). 혼인·출산 증여재산공제는 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받는 경우 적용할 수 있고, 혼인공제와 출산공제를 합한 추가 공제한도는 수증자 1인당 1억원입니다(상속세 및 증여세법 제53조의2).​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 계약 전 대출 가능액을 금융기관에서 확인하세요. 규제는 수시로 바뀝니다.​2. 대출이 2억원뿐이라면 자금조달계획서와 증빙(소득, 예금, 증여, 매각대금)을 미리 준비하세요.​3. 증여로 자금을 마련한다면 증여계약서·계좌이체 내역을 확보하고, 적용 가능한 공제와 신고·납부 의무를 검토해 자금출처 증빙과 함께 관리하세요.​4. 사내대출을 이용한다면 근로소득 과세·가지급금 문제를 사전에 점검하세요.· · ·​※ 본 글은 금융위원회 발표자료와 관련 법령을 토대로 2026.10.14 기준으로 작성한 일반적인 설명입니다. 대출한도는 담보주택의 금융기관 인정 시가, 차주의 소득·부채, 금리 유형, 주택 보유 수, 경과규정 및 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 예시의 2억원은 제시한 조건에 따른 주택구입목적 주담대 상한이며 실제 승인금액을 보장하지 않습니다. 은행업감독규정 2026.10.2 시행분의 별표 본문 전체와 이후 정책 변경은 대조하지 못했으므로, 계약 전 law.go.kr과 취급 금융기관에서 적용 규정과 대출 가능액을 확인하시기 바랍니다.​참고 법령은행업감독규정 별표 6 (주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준)소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호소득세법 시행규칙 제15조의3법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호·제7호, 제89조 제3항법인세법 시행규칙 제28조, 제44조 제7호의2지방세법 제11조 제1항 제8호상속세 및 증여세법 제45조, 제53조, 제53조의2

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.

1) 개념​미술품 시장에서 요즘 떠오르는 매매형태는 공동투자입니다. 이름이 알려진 미술품은 1점에 수억원을 호가하기 때문에, 웬만한 컬렉터는 접근하기 어렵습니다. 하지만 이름이 알려진 미술품은 투자하기에 안전하고 고수익을 가져다주기 때문에 매력적인 투자상품입니다. 그래서 컬렉터 여러 명이 모여 미술품을 투자하는 형태가 흔해지고 있습니다.​사실 모임을 만들어 미술품 투자를 하는 형태는 처음 등장한 것은 아닙니다. 1914년 프랑스에서는 컬렉터 13명이 모여 [곰가죽 클럽]을 결성하고, 작품을 집단적으로 매매하여 큰 부를 얻었다고 합니다. 또, 우리나라에도 컬렉터들이 모여 작품을 연속적으로 구매하기로 약속하고 돌아가면서 좋은 가격에 작품을 낙찰받는 계모임과 같은 것도 있다고 합니다. 자세한 내용은 강지남 작가님의 [우리는 곗돈으로 그림산다]를 참고해주시기 바랍니다. 이처럼 집단을 이루어 미술품투자를 하는 경우, 서로의 안목이 보완되고, 리스크가 분산되면서 장점 많은 투자를 이어갈 수 있습니다.​최근 공동투자라고 하면, 기업이 주도하여 하나의 작품을 함께 살 사람을 다수 모집하는 형태입니다. 국내에는 [TESSA], [아트앤가이드] 정도가 유명합니다. 기업이 나서서 좋은 작품을 선택하고, 기업도 그 작품에 자본을 투자하는 형태로 하여 신뢰를 주기 때문에 컬렉터들에게 인기가 많습니다. 소액주주와 대주주가 주식회사를 공동소유하는 개념이나 대형 부동산을 소유한 부동산투자회사법인(리츠)의 주식을 보유하는 것과 비슷합니다. 2021년에 공동구매시장은 501억원 규모로 성장해있다고 합니다.​​공동투자라고 해서 다 좋은 점만 있는 것은 아닙니다.​우선 작품에 공동투자했다고 해도 작품을 배타적으로 즐기기가 어렵습니다. 실물을 눈으로 한 번 보지도 못하고 투자하는 경우도 많을 것입니다. 그런 작품을 분할 소유해서 무슨 의미가 있나 싶으시겠지만, 공동구매 회사가 전시실을 마련해놓고, 작품 지분권자에게만 실물 작품을 공개하는 식으로 배려하고는 있습니다.​다음으로 공동투자하는 경우 작품을 마음대로 처분할 수가 없습니다. 단독 소유하는 작품은 사는 것도 파는 것도 내 마음대로이고, 그 가격도 내가 정합니다. 그렇지만 공동투자하는 작품은 매수가격과 매도가격이 내 뜻과 무관하게 정해집니다. 매도하는 시점도 다수결로 정하게 되어 있습니다. 그래서 작품 투자금 회수까지 얼마나 걸릴지 알 수 없다는 단점이 있습니다.​그럼에도 불구하고, 공동구매의 인기는 점차 커지고 있습니다. 개인적인 생각으로는, 유명한 작가의 작품이 안정적으로 수익을 주기 때문에 지분 투자라도 좋으니 안전한 작품을 선호하는 경향 때문인 것도 있고, 컬렉터들이 블루칩 작가를 알아볼 안목을 갖출 시간적 여유가 있는 것이 아니기 때문에 마치 펀드매니저에게 펀드를 맡기듯이 공동구매 회사의 안목에 베팅해보는 것이 아닌가 합니다. 앞으로도 꾸준한 성장이 기대됩니다. ​​2) 법적 판정​공동투자를 하는 경우, 컬렉터들은 투자한 금액 이상의 결과물을 기대합니다. 그 기대는 투입한 금액에 비례하고, 컬렉터들은 매수가 대비 투자금의 비율을 자기의 지분으로 생각합니다. 그렇다면 그림에 대한 지분의 성격은 무엇일까요?​이 내용이 공동구매 기업에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법) 제3조]의 [금융투자상품]에 해당하는 경우, 자본시장법의 규제를 받게 되기 때문입니다. 막대한 돈이 오가는데다가 이용자가 경제적 피해를 입으면 치명타가 될 수 있는 금융투자에 대해서, 자본시장법은 엄격한 규제를 적용하고 있습니다.​또한 이 내용이 컬렉터에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장법 상 금융투자상품 중 지분증권]이나 [출자지분]에 해당하는 경우, 그 투자수익이 [2023년 시행 소득세법]의 금융투자소득에 해당하게 되어, 원래 미술품 양도소득이 적용받는 기타소득으로 구분할 수 없기 때문입니다.​미술품 공동투자에는 몇 가지 특징이 있는데, ① 일단 수인이 미술품을 소유하고 있는 형태입니다. ② 각 컬렉터들은 그 지분을 다른 사람에게 양도하지 못합니다. 지분을 포기하고 싶다고 회사에게 매수청구하는 것도 허용되지 않습니다. 하지만 어떤 공동구매 플랫폼은 컬렉터들간에 지분을 매매하는 것을 가능하게 하는 경우도 있습니다. ③ 투자금을 회수하는 방법은 미술품을 매도하는 수 밖에 없는데, 미술품을 매도하려면 컬렉터들이 다수결 투표에 부쳐 과반수가 동의해야 합니다. 어떤 공동구매 플랫폼은 작품가격이 일정 이상 상승하는 경우 회사에 매도권한을 일임하는 것처럼 하여 회사가 처분행위를 하기도 합니다.​민법에서는 물건의 공동소유에 대하여 공유, 합유, 총유라는 개념으로 나누어 설명하고 있습니다만, (민법 제262조 ~　제278조) 미술품 공동구매 행위가 어디에 속하는지 뚜렷하게 구분하기는 어려운 상황입니다. 또한 그 지분이 자본시장법의 적용을 받는지도 확실하지 않은 상황입니다. 공동구매 회사들은 자본시장법의 적용을 받지 않는 것으로 해석하고 있는 분위기입니다. 아래는 열매컴퍼니의 대표님 인터뷰 내용을 발췌한 것입니다.​[단돈 만원으로도 명작 소유…미술품 공동 구매의 매력], 유주현 기자, 중앙SUNDAY, 2022.03.05. Q : 분할소유권을 자본시장법상 증권으로 보느냐의 문제가 첨예한데.A : “우리는 증권성이 거의 없다. 회사가 사들인 미술품을 같이 살 사람을 모아서 갖고 있다가 파는 것뿐, 토큰을 발행하거나 사인 간에 소유권을 거래할 수 없기 때문에 자본시장법이 아니라 민법의 적용을 받는다. 후발 플랫폼은 거래소를 두지만, 우리는 현행법에 최대한 맞춰서 사업하려고 한다. 공유자산이 된 미술품을 리스크 없게 잘 관리하고 처분해서 이익을 남기려는 목적에 집중하고 있다.”​​하지만, 미술품보다 먼저 유명해진 음악 저작권 플랫폼에 대해서는 금융당국이 자본시장법의 규제를 적용하는 분위기입니다. 음악 저작권 플랫폼은 미술품 공동구매와는 차이가 있는데, ① 작품에 대한 소유권이 아닌 저작권료 참여청구권(수익에 대한 권리)을 거래한다는 점 ② 미술품 공동구매와는 달리 저작권자 간에 매매를 적극적으로 주선하는 플랫폼이었다는 점이 중요합니다. 하지만 공동투자라는 관점에서는 미술품 공동구매를 판정하는 데에 중요한 참고가 되겠습니다.​[뮤직카우, '증권' 가닥…'100만 플랫폼' 거래중단 위기], 류병화 기자, 뉴시스, 2022.03.11(생략) 11일 금융당국과 금융투자업계에 따르면 금융위원회·금융감독원 등 금융당국은 최근 자문위원으로 구성된 증권성검토위원회 제3차 회의를 열고 의견 수렴을 거쳐 뮤직카우의 저작권료 참여청구권에 대해 '증권'으로 잠정 결론을 내렸다. 추후 증권선물위원회(증선위)에 안건을 상정해 증권으로 인정이 확정되면 뮤직카우는 거래를 중단하는 상황에 놓이게 된다. 금융위원회 관계자는 의견수렴 결과 등을 토대로 금융위 법령해석심의위원회, 증선위 논의를 거쳐 증권성 여부가 최종 결정될 것 이라며 아울러 금융당국은 실제 투자자들이 음원 저작권에 직접 투자하는 것으로 잘못 알고 있는 경우도 많아 판매 과정에서 문제의 소지도 있다고 보고 있다 고 말했다.(이하 생략)

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는 질문에 대해 답변드리려 합니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?유튜브나 블로그 글을 보면 가족간 계좌이체하면 AI로 잡아서 세무조사 나온다 , 얼마 이상 이체하면 국세청이 들여다본다 라는 말들로 겁주는 내용이 많습니다.결론부터 말씀드리면아닙니다. 볼 수 없습니다.많은 분들이 아시는 것처럼 현금으로 입출금하면 세무조사가 나올 수 있지만, 계좌이체만으로는 세무조사가 진행되기 어렵습니다.가족간 계좌이체에 대한 절차를 어떻게 생각하시면 되냐면, 우리에게 중요한 것은 세무조사를 피하는 것이잖아요, 그러기 위해서는 정확한 인과관계를 파악하면 됩니다.현금이 아닌계좌이체로는 큰 금액을 이체하시더라도 괜찮아요. 가족간 계좌이체로 세무조사가 나오지 않습니다. 안하는게 아니라 못하는 겁니다. 은행기록은 남습니다만, 국세청에서 그 기록을 볼 수가 없습니다.하지만,‘이때’는 문제가 됩니다. 우리는 살면서 크게 3가지 이유로 세무조사를 받게 됩니다.(1) 부모님이 돌아가시거나(2) 부동산을 취득하거나(3) 사업체를 운영하시는 경우세무조사를 받습니다. 상속세의 경우 10년 치 계좌내역을 전수조사하는데, 이때기존에 계좌이체 했던 것들이 드러나게 되면서 증여세가 추징되는 것입니다.결국 계좌이체를 했기 때문에 국세청에 보고가 돼서 세무조사가 나오는 것은 아닙니다.그럼 이제 각자의 상황에 맞춰보시면 됩니다. 부모님이 연로하셔서 10년 이내에 상속이 개시될 수 있거나, 또는 몇 년내로 큰 부동산을 취득하실 계획이 있으시다면 세무조사 가능성이 높으니 해당 기간동안은안전한 방식으로 자산을 증여하시는 것이 좋습니다.(1) 부모님이 연로하시거나 상속이 예정되어 있으신 분들은 상속세 조사에서 10년 내 계좌이체한 것들은 모두 조사에서 추징되기 때문에, 상속세가 걱정되시는 분들은 계좌이체로 상속세를 줄이기보다는① 자녀에게 부동산을 저가로 양도하거나, ② 교환을 하거나, ③ 가족법인을 설립하는 방식으로안전하게 세금을 줄일 수 있습니다.(2) 부동산을 취득할 계획이 있으시다면 적절한 자금조달계획을 만들어야 합니다. 부동산을 취득하게 되면'자금조달계획서'와'부동산실거래조사소명서'를 작성해야하는데조달계획서와 소명서의 내용이 불성실하거나 문제가 있다면 자금출처조사가 나올 수 있기 때문입니다.여러가지 상황에 맞춘 자금조달계획서와 부동산실거래조사소명서 작성 방법에 대해서는 아래 글에서 자세히 설명드리고 있으니 필요하신 분들은 참고해주세요.함부로 쓰지마세요! 자금조달계획서&부동산실거래신고소명서, 이렇게 쓰세요안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로...blog.naver.com위와 같은 특수한 상황이 아닌 분들이라면 가족간 계좌이체 만으로는 세무조사가 나오지는 않습니다. 다만, 현금입출금은 작은 금액이라도 세무조사가 나올 수 있으니 반드시 조심해주시는게 좋습니다.국세청에도 정해진 절차와 매뉴얼이 있습니다. 따라서 여기저기 잘못된 정보로 혼란스러워하시기 보다는 정확한 기준과 시스템을 파악한다면 현명하게 활용할 수 있을 것입니다.2. 자녀, 부모님에게 드리는 용돈은 증여인가요?또 이런 내용이 많습니다. 가족간 계좌이체하면 다 증여다 누구에게는 맞고 누구에게는 틀립니다.계좌이체가 증여가 안되려면 크게3가지 요건을 충족해야 합니다.(1) 첫 번째로 이체하는 용도에 맞게 써야합니다. 자녀에게 용돈을 줄 목적으로 계좌이체를 했을때 자녀가 용돈으로 쓰면 증여가 아닙니다. 그런데 용돈을 차곡차곡 모아서부동산을 사거나, 주식을 사면 증여가 됩니다.간혹 대학생 자녀가 가지고 있는 수천만원을 어릴때부터 친척들이 명절마다 준 세뱃돈, 용돈을 모은 돈이라고 말씀하시면서 이게 왜 증여냐하고 화를 내시는 분들도 있습니다만,세뱃돈이나 용돈을 조금씩 모아서 소규모로 주식을 살수는 있겠지만, 그 규모가 수천만원일때는증여로 추징될 수 있습니다. 차라리 그럴때는 10년마다 세금 없이 증여할 수 있는증여공제를 활용하는 것이 좋습니다.미성년 자녀는 10년에 2천만원, 성년은 5천만원씩 증여세가 부과되지 않기 때문에 어릴때부터 10년마다 증여공제만큼만 증여하고 신고하신다면 자녀가 30살이 되었을때 1.1억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.그 외에도 친족간 증여, 혼인증여 등을 활용한다면'약 2.8억원'의 목돈을 세금 없이 마련해줄 수도 있습니다.(2) 두 번째로 경제적 능력이 없어야합니다. 예를들어 대학생 자녀에게 용돈을 주는건 증여로 보지 않습니다. 그런데 자녀가 직장을 다니면서 연봉이 5천, 6천이 넘어가는데도 용돈을 받는다면 경제적으로 자립할 수 있는 상황이기 때문에전부 용돈으로 쓰더라도 증여로 봅니다.참고로 이런 판례도 있습니다. 조부모님이 손자의 유학비를 대신 부담하는 경우, 부모님이 경제적 능력이 없다면 증여로 보지 않지만, 부모님이 충분한 경제적 능력이 있을때는 조부모님이 손자에게 지원해주는 것이 유학비라고 하더라도 증여로 본 사례입니다.조심2020서144(2020.07.21)청구인의 유학 당시 부모의 경제적 부양능력이 전혀 없어 피상속인이그 부모를 대신하여 자신의 손녀인 청구인을 부양할 의무가 있었다고 보기는 어려운 점, 유학 당시 성년에 이르렀던 청구인의 경우 유학경비를 자력으로 감당할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움(3) 세 번째로 사회통념에 들어오는 금액이어야 합니다. 사회통념이라는 것이 개인이 살아온 배경이나 경험에 따라서 판단이 다르기 때문에 애매모호할 수 밖에 없습니다.관련해서 재밌는 판례 중에서는 실제로 해당 집안의 배경을 같이 고려해서 판단한 사례도 있습니다만, 통상적으로는 100~200만원 수준으로 보시면 될 것 같습니다.3. 부부간 계좌이체도 증여인가요?부부간 계좌이체도 마찬가지로'목적'이 중요합니다.부부가 모든 자금을 각자 구분해서 관리하는 것은 불가능하죠. 부부는경제공동체이기 때문에 서로 많은 돈이 오고 갈 수 밖에 없습니다.따라서 부부간 계좌이체도공동경비로 사용하는 자금들은 증여로 보지 않습니다.실제 조사에서도 부부라는 특수성을 반영할 수 밖에 없기 때문에 대부분의 이체내역들을 증여로 보지 않지만,그래도 반드시 증여로 추징되는 것이 있습니다.배우자의 명의로자산을 취득하는 것은 증여세가 추징됩니다. 남편이 외벌이로 아내에게 생활비나 공동경비를 이체하는 것은 문제가 되지 않지만, 그 돈으로 아내 명의 집을 산다면 아내에게 증여한 것으로 봅니다.보통의 부부들이 집을 살때 공동명의로 취득하게 되는데, 부부의 소득비율이 다른 경우에도 세무조사가 나오지 않는 이유는부부는 10년에6억원까지는 증여세가 공제되기 때문입니다. 따라서 외벌이인 부부라고 하더라도 취득하는 부동산 금액이12억원을 초과하지 않는다면 문제되지 않습니다.다만, 요즘은 부동산 가격이 워낙 올라서 12억원 초과하는 부동산이 많죠. 고가의 부동산을 취득할때 적절한 자금계획 없이50:50으로 취득하시고 영문도 모른 채 세무조사를 받으시는 분들이 실제로 있습니다.그리고 또하나, 요즘 신혼부부 중에서혼인신고를 미루시는 분들이 많으시잖아요.사실혼관계에서 공동명의로 신혼집을 취득하시는 분들이 많은데,사실혼관계는 6억 공제를 받지 못합니다.요즘 사실혼관계에서 부동산 취득때문에 자금소명이나 세무조사를 통해 증여세가 추징되는 실제 사례가 많아지고 있으니 취득 전에 꼭 자금계획을 세우시는 것을 추천드립니다.누군가의 자금이 훨씬 커도 괜찮습니다. 각자의 자금비율을 정확히 산정해서 취득하는 부동신의 지분을 조정하는 것이 가능합니다.4. 부모님 집에서 무상거주 중인데세무조사 받나요?다주택자인 부모님 명의 집에서 무상으로 거주하시는 분들이 있습니다. 걱정되시는 분들 중에서는 부모님과 전세계약을 체결해서 사는 분들도 있고, 전세계약서만 작성해두고 보증금은 실제로 지급 안하신 분들도 있습니다.증여세법에는부모님 집에서 무상으로 거주하는 경우에도 경제적 이득을 얻기 때문에증여세를 부과하는 규정이 있습니다.상속세및증여세법 제37조 [ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.(2015.12.15 개정)다만, 해당 규정은 부동산 가격이'약 13억원 이상'인 경우에만 부과하도록 되어있어요. 따라서13억원 미만의 부동산에서 거주하시는 분들은 굳이 부모님에게 보증금을 드리면서 살지 않아도 괜찮습니다. 그 보증금으로 대출이자를 덜내거나 다른 곳에 투자를 하시면 남들보다 훨씬 재산적으로 유리할 수 있습니다.만약 13억원이 넘는 부동산이라도 임대차계약하시고 실제로 대금을 지급하시면 살아도 전혀 문제는 없는 것이고, 무상으로 거주할때 증여세가 부과될 수 있습니다.다만, 법상으로는 증여세가 부과되는 것이 맞지만, 실무에서 조사가 나올 가능성을 그렇게 높지는 않습니다. 원칙은 증여세가 부과된다는 점은 알고 계셔야합니다.무상사용에 대해 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고 부탁드립니다.[부동산 전문 세무사] 부모,자녀의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 각종 세금이 추징될 수 있습니다 - 증여세, 소득세, 부가가치세■ 개념 일반적으로 부모가 자녀의 부동산을, 자녀가 부모의 부동산을 사용할 때 임대차 계약서를 작성하고...blog.naver.com5. 부모님 명의 신용카드 사용하면 증여인가요?부모님 명의로 신용카드를 쓰거나 매달 생활비를 계좌로 받는 자녀분들이 많이 있죠.이때도 마찬가지로 증여 여부는경제적 능력 유무에 따라 달라집니다.소득이 충분한 자녀가 부모님의 카드를 사용하는 것은 모두증여일 수 밖에 없는데, 카드사용내역은부모님이 돌아가셨을 때 상속조사에서 걸리는 경우가 많습니다.조사를 하면서 부모님의 신용카드 사용금액이 큰 경우 사용내역을 모두 분석합니다. 요즘은 백화점에서 명품 살때도 인적사항을 기록하잖아요. 실제 여러 조사기관에서 구매자 정보들을 활용해서 조사를 진행하고 있습니다.따라서 부모님이 연로하시거나 특수한 상황으로 세무조사가 나올 가능성이 있다면 부모님 카드를 사용하거나 계좌로 생활비를 지원 받는 것은 조심하는 것이 좋습니다.이런 경우도 있습니다. 부모님이 몸이 불편하시거나 귀찮아서 자녀에게대신 구입해달라고하고 돈을 보내시는 경우가 있습니다.나중에 조사에서 대신 결제했다는 것을 입증하지 못하면억울하게 증여로 세금이 추징될 수 있기 때문에 이럴때는 돈을 받으실 때 적요에대리구매로 꼭 기록을 해주시고, 부모님과대화내용들을 캡쳐해두는 것이 좋습니다.특히 돈을 돌려받으실 때 현금으로 돌려받으시면 입증이 쉽지 않기 때문에 계좌로 받으시는 것이 더 좋겠죠.오늘은 많은분들이 실제로 가장 많이 겪게 되는 상황에서 발생하는 세금문제와 대응방안에 대해서 안내드렸습니다. 이익은 수익 - 비용 입니다. 세금에 투자하는 10분으로 1억을 벌 수 있습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.