혼인으로인한 2주택 특례하고 장기임대사업자 실거주주택비과세 특례 중첩적용 가능한가요?

[양도세]장기임대주택 특례와 일시적2주택 특례의 중복적용으로 인한1세대1주택 비과세 여부(가능함)사전-2020-법령해석재산-0320 [법령해석과-195]등록일자 : 2021.03.22.생산일자 : 2021.01.20.요지거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 대체주택을 취득하고, 거주주택을 양도한 경우 장기임대주택특례와 일시적2주택 특례(신규주택 취득일로부터 3년 내 양도)의 중첩적용이 가능한 것임답변내용위 사전답변 신청의 경우, 아래 기존해석사례(사전-2019-법령해석재산-0721, 2020.12.28.)를 참고하시기 바랍니다.○ 사전-2019-법령해석재산-0721, 2020.12.28.귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 한다)과 2년 이상 보유 및 거주한 그 밖의 주택(이하 “거주주택”이라 한다) 1개를 보유하는 1세대가 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(이하 “대체주택”이라 한다)을 2018년 9월 13일 이전에 취득하고 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것입니다.다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 신고·납부하여야 하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )장기일반임대주택은 민간임대특별법이 정부의 기조와 부동산 정책에 따라 변화가 정말 많아서...전문가들도 난해하게 생각하는 영역입니다.이 경우 납세자 본인이자신이 취득한 임대주택의 시기와 금액, 현황, 등록 여부를 가장 잘 알고 있기 때문에그 시기에 맞는 세제 혜택에 대해 정확히 인지해야 하며,이를 위해 요구되는 각종 준수사항들을 잘 지켜야 하는 것이 첫번째 관문입니다.특히나 세무사와 상담을 진행하면서도 사실관계를 최대한 구체적이고 누락, 오류 없이 소통하는 것이 필요합니다. 이때 미리 세제혜택에 대한 전반적인 내용을 아신다면, 추후 상담이나 실행에 옮길 때 큰 도움이 될 수 있습니다.오늘은 민간임대주택의 양도에 대해서 우리가 꼭 알아야 할 비과세 요건 을 알아보도록 하겠습니다.임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 (소령 155조 20항)임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 라는 제목에서도 알 수 있듯이① A 장기일반임대주택과② B 거주주택을 보유하는 경우② B 거주주택을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.이 법령 자체가 임대주택공급 활성화 유도를 위해 임대사업자들이주택임대사업과 별도로 거주용 자가주택을 자유롭게 취득 양도할 수 있도록 마련된 법령입니다.따라서 [거주주택] 에 대한 비과세가 된 것이고[민간임대주택] 에 대한 세제 혜택은 별도로 다른 법령에 의해 검토해보아야 합니다.그렇다면 거주주택을 비과세 받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 할까요.거주주택 비과세 요건① 2년 이상 거주한 주택→ 일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년은 '보유' 요건에 해당하고조정대상지역 내 주택에 한하여 '거주' 요건이 들어가는데장기임대주택의 거주주택은 무조건 2년 '거주'가 필수입니다.조정 / 비조정과 상관없이 '거주주택' 이 되어야 합니다.장기임대주택 비과세 요건① 임대개시일 현재 기준시가 6억 (비수도권 3억) 이하② 임대주택등록시점에 따라 의무임대기간 준수20.7.10 이전20.8.17. 이전20.8.18. 이후25.6.4. 이후장기일반5년 이상8년 이상10년 이상10년 이상단기임대5년 이상XX6년 이상③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것 (5% 이내) (19.2. 12 이후 체결 or 갱신)④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것케이스별 사례 연구[1] 거주주택 비과세 특례 반복 사용 가능본래 법 규정상 '생애 한 차례만' 거주주택 비과세 특례를 사용할 수 있었었는데25.2.28. 이후 양도분 부터는 법이 개정되며 횟수에 제한 없이 거주주택 비과세 특례가 적용됩니다.즉 A 임대주택 이 있는 경우B 거주주택 을 2년 거주하고 양도한 뒤 → 비과세C 거주주택 을 다시 취득하여 2년 거주하고 양도한다면→ 비과세 가능단, B거주주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 적용됩니다![2] 오피스텔 임대주택 해당 여부종전 민특법상 매입임대주택에는 오피스텔은 포함되지 않았었는데요.12.1.26. 오피스텔도 장기임대주택에 포함되는 것으로 개정되었습니다.따라서 일정요건을 갖춘 오피스텔의 경우 임대주택에 해당합니다.요건① 전용면적이 120㎡ 이하인 것② 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것[3] 비과세 특례 중첩 적용 가능?!이런 경우는 어떻게 될까요?① A 장기임대주택② B 거주주택③ C 신규주택 취득B 거주주택을 양도하는 경우 → 비과세 ?!A + B 는 임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 가 적용되며B + C 는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례 가 적용됩니다.B 거주주택을 양도시 양도일 현재 3주택인 경우에도 불구하고비과세 특례가 중첩 적용될까요?세법은 중첩이 적용된다고 판단합니다.다만, 4주택자의 경우 3개의 비과세 특례를 중첩하는 것은 불가합니다.[4] 자동말소 및 자진 말소시 거주주택 양도 기한민간임대주택이 자진말소 하거나 자동말소가 된 경우,5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다.이때특례 요건을 준수하지 않더라도5년 이내 양도시 특례 적용이 가능하게 됩니다.1) 장기임대주택에 전입, 거주하여 임대하고 있지 않는 상태이거나2) 거주주택 양도일까지 5% 증액상한을 준수하지 않은 경우이거나3) 거주주택 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우에도특례 규정이 적용되게 됩니다. (기획재정부재산-151, 22.1.24.)장기일반주택, 단기임대주택, 거주주택에 대한 취득 / 양도 / 보유시 세법적 이슈를미리 파악하고 계획을 세우신다면 세제 혜택을 누릴 수 있는 방법이 생깁니다.관련 세법 상담은 언제나 열려있으니취득 컨설팅 ◆ 양도세 신고상담◆ 증여 / 특수관계인 고저가 매도등에궁금하신 내용이 있으시면 언제든 연락 부탁드립니다.

양도소득세에서 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우, [12억까지 비과세] 및 [장기보유특별공제 최대 80%(표2)]를 적용받을 수 있습니다. 이때 1주택이라는 것은 말 그대로 1주택인 경우와, 일시적 2주택으로서 1주택으로 보는 경우를 포괄합니다. 이 일시적 2주택은 주로 [소득세법 시행령 제155조]에서 규정하고 있는데, 유명한 것만 나열해보면 다음과 같습니다.​155조 1항 : 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후 신규주택 취득, 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우입니다. 가장 널리 알려진 일시적 2주택 규정입니다.​155조 2항, 3항 : 종전주택을 가진 자가 상속주택을 취득하는 경우, 종전주택을 양도할 때 1주택으로 보는 경우를 말합니다. 3항에서는 공동상속주택에 대해 설명합니다.​155조 4항 : 1주택을 가진 60세 이상 부모세대와 1주택을 가진 자식세대가 합가하는 경우, 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 5항 : 1주택을 가진 자가 1주택을 가진 자와 혼인하는 경우, 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 8항 : 일반주택과 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 가진 자가, 부득이한 사유 해소일로부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 20항 : 통칭 [거주주택 비과세 특례]입니다. 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택일 때, 거주주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​위의 경우 중 어느 하나만 충족되면 일시적 2주택이 될 수 있습니다. 간혹 비과세 특례를 동시에 충족하는 경우도 있고, 2가지 특례가 중첩적으로 적용되는 경우가 있어서 수많은 경우의 수가 생겨납니다.​그런데, 155조 20항은 특별히 주의해야 합니다. 다른 조항에는 없는 몇 가지 대가가 따르기 때문입니다. 1) 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택인데, 임대주택 의무임대기간을 다 채우고 거주주택을 파는 사람은 드뭅니다. 보통 거주주택을 먼저 팔고 임대주택 의무임대기간을 마저 채우는 식으로 합니다. 그러니, 155조 20항을 적용받으면 모든 임대주택의 의무임대기간이 끝날 때까지 계속해서 신경을 써주어야 합니다. 2) 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 받을 수 있는 혜택입니다. 3) 거주주택을 판 뒤 세월이 지나 임대주택이 1주택이 될텐데, 그때 임대주택은 1세대 1주택이더라도 전체 양도차익에 대해 비과세를 받지 못합니다. 직전거주주택과 겹쳤던 기간은 빼고, 그 이후 기간에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 그러니, 155조 20항을 적용하지 않고 다른 조항으로 일시적 2주택을 만들 수 있다면 그렇게 하는 것이 낫습니다. 사후관리 부담도 없고, 남은 주택에 대해 비과세를 잃을 일도 없습니다.​그동안 155조 20항과 155조 다른 항이 동시에 적용되는 경우 반드시 155조 20항을 선택해야만 하는지 궁금증이 있었습니다. 금번 사전답변으로, 선택가능함이 분명해졌습니다.​​사전-2021-법규재산-1821 [법규과-384] 2022.01.28​[사실관계]○ ’16.5월 인천 연수구 A아파트 분양권 매매계약체결- ’17.12월 아파트 잔금청산○ ’17.7월 고양시 덕양구 B아파트 분양권 당첨 후 매매계약 체결- ’18.11월 임대사업자 등록- ’20.5월 아파트 완공 후 잔금 청산○ ’21.9월 A주택 매도계약 체결 및 ’22.2월 잔금청산예정​[질의내용] A주택과 B장기임대주택을 순차적으로 보유한 상태에서, B주택 취득 후 3년안에 A주택을 매도할 경우 소득령§155⑳의 거주주택 특례가 아닌 소득령§155①의 일시적 2주택 특례가 적용되는지 여부​[요지] 일반주택(A)과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이 소득령§155①의 특례 요건을 충족한 경우 일시적 2주택 특례규정 적용 가능​[답변내용] 일반주택(A)와 장기임대주택(B)을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 요건 등을 충족한 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

[양도세]1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)★ 참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도​​서면인터넷방문상담4팀-1513귀속년도 : 2007등록일자 : 2007.06.07.생산일자 : 2007.05.07.​요지1주택 소유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이주하는 경우 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것임회신1주택(A)을 소유하고 있던 거주자가 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이민으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택(A)을 양도하는 경우에는 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.상세내용※ 붙임 : 관련 참고자료□ 질의내용 요약○ 내 용- A주택 : 3년 보유 및 2년 거주요건을 충족함- B주택 : 상속개시일 현재 세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택임- 위 A,B 주택을 보유하던 중 해외이주법에 의하여 세대전원이 출국함○ 질 의- 상속받은 B주택이 소득세법 시행령 제155조 제3항에 의한 공동상속주택의 소수지분에 해당되는 경우 A주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]1주택+공동상속주택(소수지분) 보유시해외이주로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(불가능)★ 참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도​​서면인터넷방문상담4팀-1513귀속년도 : 2007등록일자 : 2007.06.07.생산일자 : 2007.05.07.​요지1주택 소유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이주하는 경우 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것임회신1주택(A)을 소유하고 있던 거주자가 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택자가 된 후 해외이민으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택(A)을 양도하는 경우에는 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.상세내용※ 붙임 : 관련 참고자료□ 질의내용 요약○ 내 용- A주택 : 3년 보유 및 2년 거주요건을 충족함- B주택 : 상속개시일 현재 세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택임- 위 A,B 주택을 보유하던 중 해외이주법에 의하여 세대전원이 출국함○ 질 의- 상속받은 B주택이 소득세법 시행령 제155조 제3항에 의한 공동상속주택의 소수지분에 해당되는 경우 A주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트