한시적 1가구 2주택자입니다 월세소득에 대한 세금 관련문의드립니다

일시적 1가구 2주택자입니다 A주택 : 공시지가 5억미만 (전세 5억) B주택: 공시지가 7억미만(월세 보증금 2억에 160만원, 부부공동명의이며 남편명의로 주담대 4억5천 대출받음) 만약 이집을 보증금 1억에 220만원으로 변경한다면 또 어떻게 될까요? 이 경우 월세수입에 대한 세금이 어떻게 될까요? 분리과세 종합과세 어느게 유리한가요? 답변주시면 감사합니다

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부부 합산 2주택 이하의 경우에는 보증금에 대한 간주임대료는 발생하지 않습니다. 따라서 월세로만 판단하면 됩니다. 따라서 보증금의 비중을 더 높이시는 것이 세금 측면에서는 좋겠습니다. 월세 220만 원을 기준으로 말씀드리면 총 연 소득은 2640만 원이고 연 2천만 원이 넘으면 분리과세가 되지 않고 종합과세가 되기 때문에 타 소득이 있으신 경우에 합산되어 높은 세율이 적용될 확률이 높습니다. 따라서 타 소득이 있으신 분이 있으시다면 160만 원으로 유지해서 연 2천만 원이 넘지 않도록 하시는 것이 좋겠습니다. 소득이 없으신 분은 종합소득으로 신고해서 6%의 낮은 세율도 적용받으실 수 있겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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부동산[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 2026년 9월 발표 주거안정플랜 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 국토교통부가 9월 22일 발표한 「주거안정플랜」을 쉽게 정리해 드리겠습니다. 향후 5년간 공공임대·공공분양·청년월세·신혼부부 지원이 어떻게 바뀌는지, 그리고 세무사 입장에서 연말정산·세금과 연결되는 부분까지 함께 짚어보겠습니다.주거안정플랜, 한 줄로 요약하면?-정부가 2030년까지 공적주택 119만호를 공급하겠다는 5년짜리 주거정책 실행방안입니다. 연평균 약 24만호씩 공급하는 셈입니다.-목표는 10년 이상 안정적으로 살 수 있는 장기공공임대주택 재고를 250만호 이상(전체 주택 수의 10% 수준)으로 늘리는 것입니다. 2024년 193.1만호에서 크게 늘어나는 수치입니다.-이번 플랜은 주거기본법 제2조(주거권)에서 정한 국민의 주거권을 실현하기 위한 정책으로, 주거기본법 제5조(주거종합계획)에 따른 중장기 주거정책의 연장선에 있습니다.· · ·공적주택 119만호, 어떤 방식으로 공급하나요?-공공임대는 공공택지에 짓는 건설임대 35만호, 도심에서 빠르게 확보하는 매입임대 31만호, 기존 민간주택을 활용하는 전세임대 23만호로 나누어 공급합니다.-내 집 마련 수요를 위해 3기 신도시 등에 공공분양 24만호(수도권 21만호)를 공급하고, 초기 부담을 낮춘 지분적립형·수익공유형 분양 모델도 도입합니다.-119만호 중 77%인 92만호가 수도권에 배정되며, 올해 4분기부터 내년 말까지 입주 가능한 물량이 전국 약 15만호(수도권 약 10만호)로 전월세 시장 안정에도 도움이 될 것으로 정부는 기대하고 있습니다.-참고로 8·13 등 공급대책의 149만호는 민간 정비사업까지 포함한 '수도권 착공' 목표이고, 이번 119만호는 매입·전세임대까지 포함한 '전국 공적주택' 물량이라 기준이 다릅니다.-또한 금융지원과 임대료 규제 완화를 통해 20년 이상 운영되는 장기 민간임대 모델을 도입하며, 이를 위한 HUG 보증부 장기 모기지 상품이 올해 하반기 출시될 예정입니다(민간임대주택에 관한 특별법 관련).· · ·새로 생기는 '보편형 공공임대' 19만호-이번 플랜의 가장 큰 변화는 취약계층뿐 아니라 다양한 계층이 입주할 수 있는 '보편형 공공임대'를 새로 도입한다는 점입니다.-역세권·도심 등 선호 입지에 넓은 면적, 고급 마감재로 짓고, 2030년까지 건설형 17.5만호(착공) + 매입형 1.8만호(약정), 총 19만호를 공급합니다.-예시 사업장으로 고양창릉 B-1(1,594호, '26년 착공), 남양주진접2 A-2(342호), 남양주왕숙2 A-5(351호, 각 '27년 착공)가 제시되었습니다.-취약계층 몫이 줄어드는 것 아니냐는 우려에 대해 정부는, 전체 공공임대 89만호 중 57만호(64%)는 통합공공임대·매입임대·전세임대 등 취약계층용으로 공급한다고 밝혔습니다.· · ·주거취약계층 지원과 기존 공공임대 품질 개선-신축 공공임대는 중형평형 비중을 늘리고 층간소음을 줄이는 바닥구조로 짓고, 1인가구용 전용 31㎡형도 발코니 확장으로 실사용 36㎡까지 넓힙니다.-중계1(882→1,370세대), 하계5(640→1,336세대)처럼 노후 공공임대는 재건축·리모델링을 적극 추진합니다.-저소득층 주거급여는 대상과 범위를 확대하고, 기존 임차료·주택수선 지원에 더해 공용관리비 지원도 국회 논의를 거쳐 마련할 계획입니다(주거급여법 제7조(임차급여), 주거급여법 제8조(수선유지급여)).-쪽방·고시원 거주 가구의 공공임대 이주를 돕는 주거상향 지원도 확대되고, 제도를 몰라 신청하지 못한 가구는 데이터 연계로 먼저 찾아서 지원합니다.· · ·청년·신혼·고령자, 생애주기별로 이렇게 달라집니다① 미혼청년 (공적주택 24.3만호)-행복기숙사, 공유형 청년주택, 신축매입임대 공급이 확대됩니다.-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 연 5천만원 → 7천만원으로 완화됩니다.-청년월세 지원은 '27년부터 소득기준이 중위소득 60% → 100%(274만원)로 완화되고, 연령도 18세부터(군복무 기간만큼 최대 3살 연장) 지원합니다. 차상위 이하 청년은 지원기간이 24개월 → 48개월로 2배 늘어납니다.② 신혼·양육가구 (공적주택 32.8만호)-공공임대 입주 시 신혼부부 소득요건은 미혼청년의 2배로 적용하고, 혼인으로 소득·자산 기준을 넘더라도 1회 재계약을 허용합니다.-부부 중 1명만 일반 소득기준(디딤돌 6천만원, 버팀목 5천만원)을 충족해도 정책대출이 가능해지고, 혼인 후 소득 초과 시 붙던 버팀목 가산금리는 0.3% → 0.15%로 50% 인하됩니다.-육아특화주택을 공급하고, 출산·양육으로 넓은 집이 필요하면 평형 이동도 지원합니다.③ 고령자 (공적주택 5.4만호)-주거서비스가 연계된 맞춤형 주택을 민간임대(실버스테이), 대규모 은퇴자마을까지 확대합니다.-자가 거주 고령자(자가거주율 75.9%)를 위해 안전손잡이 설치 등 주택개보수와 지역사회 통합돌봄 연계를 강화합니다.· · ·공공임대 신청, 150일 → 40일로 빨라집니다-LH·지방공사가 따로 하던 모집공고와 자격검증을 대기자 통합시스템 하나로 연계해, 입주자 선정 기간을 150일에서 40일로 단축합니다.-상담 창구는 지역 주거복지센터 중심으로 일원화하고 설치를 확대·의무화합니다(주거기본법 제22조(주거복지센터)).-변화된 주거수준을 반영해 최저주거기준도 개선합니다(주거기본법 제17조(최저주거기준)).-마이홈포털에는 주거지원이 필요한 취약계층 전용 페이지가 새로 생깁니다.· · ·절세도사의 실무 한마디 – 주거지원과 세금, 이렇게 연결됩니다1. 청년월세 지원금을 받은 금액은 월세 세액공제를 받을 수 없습니다.-무주택 세대주 근로자는 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제95조의2). 다만 국세청은 국가·지자체로부터 지원받은 월세 상당액은 세액공제 대상에서 제외된다고 해석했습니다(서면-2024-법규소득-0214, 2025.01.31.).-예를 들어 월세 50만원 중 20만원을 청년월세로 지원받았다면, 본인이 실제 부담한 30만원만 공제 대상입니다. 청년월세 수혜자가 24만명으로 늘어나는 만큼, 연말정산 때 지원금까지 공제받아 추징되는 사례가 생기지 않도록 주의해야 합니다.2. 청약통장은 '가입 요건'과 '소득공제 요건'을 따로 보세요.-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 7천만원으로 완화되더라도, 납입액 소득공제는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주만 연 300만원 한도로 납입액의 40%를 공제받을 수 있습니다(조세특례제한법 제87조 제2항). 세대원이거나 주택을 보유하면 공제가 되지 않습니다.3. 월세 세액공제 한도 확대는 아직 '정부안'입니다.-2026년 세법개정안에 월세 세액공제 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘리는 내용이 담겼지만, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으니 확정 후 적용 여부를 확인하셔야 합니다.· · ·꼭 알아두실 점-이번 「주거안정플랜」은 정부의 정책 계획입니다. 공용관리비 지원(국회 논의 필요), 청년월세 기준 완화('27년 시행 예정) 등은 법령 개정·예산 확정 과정에서 내용이나 시기가 바뀔 수 있습니다.-실제 신청 시에는 마이홈포털, 복지로, LH청약플러스의 공고문을 반드시 확인하시기 바랍니다.참고 법령 및 예규주거기본법 제2조 (주거권)주거기본법 제5조 (주거종합계획의 수립)주거기본법 제17조 (최저주거기준의 설정)주거기본법 제22조 (주거복지센터)주거급여법 제7조 (임차급여), 제8조 (수선유지급여)공공주택 특별법 / 민간임대주택에 관한 특별법조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)조세특례제한법 제87조 제2항 (주택청약종합저축 등에 대한 소득공제)서면-2024-법규소득-0214 (2025.01.31.) – 국가·지자체 지원 월세액은 월세 세액공제 대상에서 제외국토교통부 보도자료 「두텁고 촘촘한 주거복지 실현을 위한 주거안정플랜」 (2026.9.22. 조간)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #주거안정플랜 #보편형공공임대 #공적주택119만호 #청년월세지원 #청년주택드림청약통장 #월세세액공제 #신혼부부공공임대 #버팀목대출 #주거급여 #공공분양 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 주택임대 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다.주택임대 소득신고란?-주택의 전ㆍ월세 임대 소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.주택임대 소득 과세대상 판단은?(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단 ①1 주택인 경우-1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대 소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로기준 시가12억 원 초과이거나국외 주택의월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.②2 주택인 경우-2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.③3 주택 이상인 경우-3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상입니다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.(인별 기준3억 공제 가능합니다)★부부별 합산하여 주택수 계산합니다. 세대별이 아닙니다. 즉 부부합산 1채, 동일세대인 아들 2채 있어도부부합산하여 1채뿐이므로 임대료 과세 대상 아닙니다. ★(2) 임대 유형별 과세대상 판단①월세의 경우-과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하는국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 국내 소재 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.②보증금의 경우3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.주택 수*월세보증금1주택비과세(단, 기준 시가 12억 원 초과 고가주택과 국외 주택은 과세)비과세2주택과세3주택 이상간주임대료 과세(단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하의 소형 주택은 주택 수 제외 & 비과세)* 주택 수는 부부합산하고 수입 금액을 계산할 때는 부부합산하지 않고 소유자별로 각각 계산합니다 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법은?-거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세합니다.간주임대료= (보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대 사업에서 발생한 수입 이자와 할인료 및 배당금주택수 계산 방법은?(1) 다가구주택-다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. (소득령 §8의 2 ③ 1호).(2) 공동소유 주택-공동소유하는 주택은지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 2호).소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우① 해당 공동소유 주택 임대수입 금액이연간 6백만 원 이상인 사람② 과세기간의종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하면서지분을 100분의 30 초과보유하는 사람(3) 부부 공동소유 주택의 주택 수 계산-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 부부 공동소유 주택은 위에도 불구하고지분이 더 큰 사람의 소유로 계산합니다.지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 합니다.(소득령 §8의 2 ③ 4호).■ 부부합산 주택 수 계산1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수 지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).2.주택 수 계산할 때만 합산한다.3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시각각 3억 원을 공제한다.4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.■ 주택 수 계산 사례사례 : 남편 보유 주택 1채, 아내 보유 주택 1채, 부부 공동명의 주택 1채주택 수 : 총 3주택■ 사업장현황 신고방법남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억 원 공제방법남편 3억 원, 아내 3억 원, 공동명의 3억 원까지 공제 가능하다.(4) 전대 또는 전전세임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 3호).주택임대 사업자의 세무서 사업자등록 의무화란?-2019년부터 주택임대 사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우미등록한 기간의 주택임대수입 금액의 1천 분의 2에해당하는 가산세가 적용됩니다.-만약 부부합산 1주택일 경우라 임대료 과세가 안되는 경우에는 세무서 사업자등록을 하지 않아도 가산세는 없습니다. 그러나 저는 상담할 때 그래도 세무서에 사업자등록을 하라고 합니다. 그 이유는 거주주택 비과세 등 다른 양도세 혜택을 받을 때 세무서 사업자등록이 필수이기 때문에 혜택을 위해서는 등록을 해놓는 것이 좋습니다.주택임대 사업자등록에 따른 세금 혜택은?-지자체와 세무서에 임대 사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데임대 등록한 경우는 60%이다.② 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데임대 등록한 경우는 4백만 원까지가능하다.(주택임대 소득이외에 타 종합소득 금액이2천만 원 이하로 있을 때만기본공제 가능합니다.)③ 임대 등록한 경우 소득세 감면은 다음과 같다.감면 등을 받은 후 의무임대 기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.구분2021년 이후 개시하는 과세 연도세액감면율① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%)② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%)→소득 감면은 실무적으로 감면을 받으면 감가상각비 의제에 걸려서, 나중에 주택을 양도 시 취득가액이 감가상각비를 차감한 금액이 취득가액으로 잡혀서 양도세 폭탄이 나올 수 있으므로 감면 신청하지 않는 것이 유리합니다.(1) 임대 등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지의무임대 기간 경과하기 전에 자진 말소하거나 자동 등록말소되는 경우 세법상 의무임대 기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.(2) 세금 혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기 임대주택과 장기일반 민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.2) 2020년 7월 11일 이후에 단기 민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.주택임대 종합소득세 신고 자주 묻는 질문은?◆상황◆:남편과 아내가 합쳐서 주택수가 4채이며그중 한 채를 남편과 아내가 50% 지분 소유권이전등기해서 보유하고 있습니다그리고 세무서 사업자등록증 땔 때 공동사업자 배분 명세서(동업 계약서)를 50%씩 하기고 하였습니다Q 1.그러나 실제 종합소득세 신고 시 위의 상태에서아내의 건보료 피부양자 자격을 유지하기 위해서주택임대 소득을 남편의 100% 귓속으로 하고 아내의 귀속으로 없는 것으로 해서 종소세 신고해도 될까요?A1:-사업자등록증 낼 때 공동사업 사업자 배분 명세서에 50%씩 하기로 했는데 남편 100% 신고하려면 동업 계약서와 협의서를 세무서에 제출한다음에 세무서에서 공동명의 사업장을 단독 명의 사업장으로 만들고 사업자등록 정정신고를 한 다음에야 100%로 할 수 있습니다.-만약 사업자등록증을 내지 않은 상황에서 주택을 남편과 아내가 50%씩 갖고 있다면 남편 100%로 종소세 바로 신고할 수 있는 것이 아닙니다. 소유권이전등기부 등본상에 50%씩 되어 있기 때문입니다 이때에도 사업자등록을 단독 명의 사업장으로 한 다음에야 남편 단독 명의로 신고할 수 있습니다-그러나 실무적으로는 결국 남편과 아내 50%씩 공동사업자 배분 명세서 작성 후에도 남편 100%로 신고해도 10년 이내에 배우자에게 증여한 증여재산가액이 6억을 넘지 않는다면, 증여세 배우자 공제 6억을 공제가 가능하므로 남편 100%로 바로 신고해도 상관없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#주택임대소득신고#주택임대소득세무사#주택임대전문세무사#주택임대종합소득세신고#주택임대종합소득세신고세무사#주택종합소득세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사 태그수정

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.오늘은2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.목차 구조지방 저가 주택 취득세율 개정 배경적용 대상 및 요건적용 제외 지역 유의사항주의할 점: 주택 수 포함 여부지방 저가 주택 취득세율 개정 배경최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:- 지방 부동산 시장 활성화- 실수요자·임대사업자 세부담 완화- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소적용 대상 및 요건1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***적용 제외 지역 유의사항이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다. 주의할 점 : 주택 수 포함 여부지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.① 양도소득세 중과세는 없음현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.