소송취하를 조건으로 한 합의금 종소세신고

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 토지나 주택이 공익사업으로 수용되거나 협의매수될 때, 양도소득세를 신고하기 전에 반드시 점검해야 할 사업인정고시일 기준 판단, 보상금의 소득 구분, 감면과 비과세, 신고시기에 대해서 설명드리겠습니다​​수용이라도 세금은 '매매'와 똑같이 시작합니다​-도로, 택지, 철도 같은 공익사업으로 땅이 수용되면 소유자가 원하지 않았더라도 세법은 이를 양도로 봅니다. 그래서 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세 신고 대상입니다.​-다만 수용이나 협의매수에는 일반 매매와 다른 특례가 있습니다. 일정 요건을 갖춘 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있고, 공익사업용 토지등의 양도소득세 감면이나 수용되는 1세대 1주택의 보유·거주기간 특례를 적용받을 수 있습니다. 취득시점뿐 아니라 사업의 법적 성격, 양도 당시 주택 수, 보상방법과 양도시기까지 함께 확인해야 합니다.​-또 보상금 통지서에 적힌 금액이 모두 양도소득은 아닙니다. 아래 순서대로 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.· · ·​​​​​1단계 : 취득시점 판단의 핵심 기준, 사업인정고시일-수용 관련 특례의 취득시기 요건은 대부분 사업인정고시일을 기준으로 따집니다. 보상 협의 요청서나 수용재결서에 적힌 날짜를 가장 먼저 확인하세요.​-이 날짜는 공익사업의 근거 법률마다 정해지는 방식이 다릅니다. 도시개발, 산업단지, 택지개발 등은 실시계획 고시일이나 지구지정 고시일처럼 별도의 날을 사업인정고시일로 보는 경우가 많으므로 해당 사업의 고시 공문으로 확인하는 것이 안전합니다.​-고시일이 정해지면 내 토지의 취득일이 아래 세 문턱을 넘는지 비교합니다.· · ·​​​​2단계 : 취득일이 갈라놓는 세 가지 문턱​1. 비사업용 토지에서 제외되려면 : 고시일부터 5년 이전 취득​-농지·임야·나대지 등이 비사업용 토지로 판정되면 중과세율 등 불이익이 따릅니다. 수용되는 토지는 소유자의 의사와 무관하게 팔리는 점을 고려해 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이면 취득시기 제한이 없습니다. (소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호)​-2021년 5월 4일 전에 사업인정고시된 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지는 경과규정에 따라 종전의 2년 기준을 확인합니다. 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업부터는 5년 기준이 적용됩니다.​2. 양도소득세 감면을 받으려면 : 고시일부터 소급하여 2년 이전 취득​-감면은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등이어야 합니다. 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 소급합니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 증여자의 취득일을 취득일로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제1항, 제9항)​3. 1세대 1주택 비과세 특례 : 고시일 전에 취득한 주택​-양도 당시 1세대 1주택이고 주택과 부수토지의 일부 또는 전부가 협의매수·수용되는 경우, 그 주택을 사업인정고시일 전에 취득했다면 보유기간·거주기간의 제한 없이 비과세를 적용합니다. 이 특례는 해당 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지에도 적용될 수 있습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 등 다른 요건은 별도로 확인해야 합니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목)​-다만 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 전액 비과세는 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 계산식은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'입니다. (소득세법 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조)​-세 가지 기준은 적용 대상과 요건이 서로 다릅니다. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못했다고 해서 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 수용 특례에 따른 제외만 적용받지 못할 뿐이며, 실제 토지 이용현황과 기간 기준, 다른 비사업용 토지 제외 사유를 따로 확인해야 합니다. 예를 들어 고시일 3년 전에 취득한 토지는 수용 특례에 따른 제외는 받지 못하더라도, 실제 사업용으로 사용한 사실에 따라 사업용 토지로 판정되거나 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있습니다.· · ·​​​​3단계 : 보상금 봉투를 열어 항목별로 쪼개 보기​-공익사업 시행자는 대개 토지만 취득하고, 토지 위의 건물·수목·농작물 같은 지장물은 철거나 이전에 대한 손실보상으로 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 보상금 안에는 성격이 다른 돈이 섞여 있습니다.​-토지와 건물은 보상금 명목이 '손실보상'이어도 사실상 양도대가이므로 양도소득세 과세대상입니다. 반면 지장물 보상은 다음처럼 나누어 봅니다.​-수목·과수·농작물 : 실제 손실에 대한 보상인지, 별도의 매매대가인지를 구분해야 합니다. 토지 양도가액과 별도로 지급받는 과수·농작물 등의 손실보상금 중 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 반면 매매의 대가에 해당하면 사업소득과 관련 비과세 규정을 별도로 검토해야 합니다. (서면1팀-1514, 2005.12.9., 소득세법 제12조 제2호)​-합의금 : 토지를 원활하게 명도받으려고 법적 의무 없이 주는 합의금은 기타소득(사례금)으로 볼 수 있습니다. 지급 사유, 약정 내용, 평가내역을 종합해 판단합니다. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 서면1팀-1514, 2005.12.9.)​-영업손실보상금 : 원칙적으로 양도소득이 아니라 사업소득의 총수입금액에 포함해 종합소득세로 과세됩니다. 다만 시설·기계장치 자체의 보상금은 자산의 종류와 양도 여부에 따라 별도로 소득을 구분해야 하므로, 영업손실보상금과 한 항목으로 묶어 신고하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제51조 제3항 제5호)​-차량·기계장치 등 : 보상금이 자산의 양도대가인지, 이전비인지, 영업손실이나 다른 사업 관련 보상인지부터 구분해야 합니다. 토지·건물이 아닌 사업용 유형자산의 양도로 발생하는 소득은 복식부기의무자의 사업소득에 포함됩니다. 간편장부대상자는 해당 유형자산 양도소득 규정의 적용 대상이 아니지만, 영업손실보상금 등 다른 성격의 금액까지 모두 비과세가 되는 것은 아닙니다. (소득세법 제19조 제1항 제20호)​-분묘 이장비 : 항목명만으로 소득을 결정하지 않습니다. 분묘를 이장하는 데 따른 사례의 성격으로 지급받는 금액은 기타소득에 해당할 수 있으며, 기타소득금액은 수입에서 실제 필요경비를 공제해 계산하므로 이장에 소요된 비용 중 증빙으로 확인되는 금액은 공제합니다. 지급사유·지급조건·당사자 간 약정에 따라 판단하므로 보상내역서와 합의서, 이장비용 영수증을 함께 보관하세요. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 제3항, 국세청 해석 2008.8.21. '분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산')​-결국 보상내역서를 받으면 항목별로 분리해서 어느 소득에 해당하는지부터 표시해 두는 것이 신고의 첫걸음입니다.· · ·​​​​4단계 : 감면, 얼마나 줄어들까요?-공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 소득은, 앞서 본 2년 요건을 갖추면 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 양도소득세를 감면받습니다. (조세특례제한법 제77조 제1항)​-현행 조문의 감면율은 다음과 같습니다. 보상을 받는 방식에 따라 달라집니다.​-현금으로 받는 부분 : 양도소득세의 15%​-대통령령으로 정한 채권으로 받는 부분 : 20%​-「공공주택 특별법」 등 대통령령이 정한 법률에 따라 협의매수 또는 수용되고, 대통령령에서 정한 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 : 35%(만기 5년 이상이면 45%). 단순히 채권으로 받거나 개인적으로 보유하기로 결정하는 것만으로 우대감면이 적용되는 것은 아닙니다.​-예를 들어 산출세액이 1억원이고 전액 현금 보상이라면 감면액은 1,500만원입니다. 만기 5년 이상 채권 특약이 있는 부분은 같은 1억원이어도 4,500만원까지 감면됩니다. (이해를 돕기 위한 가정이며 한도 이내 기준입니다.)​-만기보유 특약을 위반하면 3년 이상 특약은 해당 양도소득세의 15% 상당액, 5년 이상 특약은 25% 상당액이 즉시 추징됩니다. 일반 채권 감면율 20%를 초과해 우대받은 부분을 추징하는 구조이므로, 채권을 만기까지 보유할 수 있는 자금 계획인지 먼저 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제4항)​-인터넷에서 10%, 15%, 30%, 40%를 감면율로 소개하는 자료를 보셨다면 개정 전 수치입니다. 감면율은 2025년 3월 14일 개정으로 상향되었고, 적용 시기는 부칙(적용례)에 따르므로 양도일이 어느 법령에 해당하는지 확인해야 합니다. 과거 양도분은 당시 법령과 부칙을 따로 확인하세요.​-감면에는 한도가 있습니다. 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 감면세액은 감면하지 않으며, 감면되는 세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부합니다. (조세특례제한법 제133조 제2항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호) 위 예에서 현금 보상 1,500만원이 감면되면 농어촌특별세는 300만원입니다.​-감면은 신청해야 적용됩니다. 협의매수처럼 사업시행자에게 양도하는 경우에는 사업시행자가 감면신청을 하도록 되어 있고, 수용으로 인한 소득은 본인이 신청해야 합니다. 누가 신청하는지, 신청서가 접수됐는지 신고 전에 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제6항, 제7항)​​대토보상을 받는 경우​-현금이나 채권 대신 사업으로 조성된 토지로 보상받는 대토보상은 따로 특례가 있습니다. 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 양도하고 대토로 보상받는 부분은 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중에서 선택할 수 있습니다. (조세특례제한법 제77조의2 제1항)​-과세이연은 당장 세금을 내지 않는 대신, 나중에 받은 대토를 팔 때 이연된 세금이 정산됩니다. 반대로 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받거나 소유권이전등기의 원인이 대토보상으로 기재되지 않는 경우에는 감면·이연받은 세액과 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 대토를 받은 후의 처분 계획까지 함께 설계해야 합니다. (조세특례제한법 제77조의2 제3항)​-대토보상 감면도 위의 감면한도 계산에 함께 합산됩니다. (조세특례제한법 제133조 제2항)· · ·​​​​5단계 : 양도일과 신고기한을 시간순으로 확정하기-협의매수의 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호)​-수용의 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날입니다. 다만 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송의 판결확정일로 봅니다. 보상금 증액 소송과 소유권 소송은 구분해야 합니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호)​-협의매수에서는 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해 주는 경우가 많습니다. 이때는 등기접수일이 양도일이 되므로, 보상금을 받은 달이 아니라 등기를 넘긴 달을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다. 신고 전에 등기부등본으로 접수일을 꼭 확인하세요.​-신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고)이고, 같은 해 다른 양도소득이 있다면 다음 해 5월에 합산해서 확정신고합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호)​-감면 적용기한이 2026년 12월 31일 이전 양도분이므로, 올해 연말 가까이에 대금청산·등기 일정이 걸려 있는 분은 양도일이 어느 해에 속하는지 먼저 확인하셔야 합니다. 기한 이후 연장 여부는 세법 개정 상황을 별도로 확인하세요.· · ·​​​​6단계 : 보상금이 늘어나는 소송을 했다면​-보상금에 불복해 이의신청이나 행정소송을 진행하면 최종 보상금이 달라질 수 있습니다. 이때 양도일이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 소송으로 보상금이 증액되면 당초 신고한 양도소득금액이 변동되므로 추가 신고가 필요합니다.​-판결 확정일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가로 신고·납부하면 법정 신고기한까지 신고·납부한 것으로 봅니다. (소득세법 시행령 제173조 제4항)​-증액을 받기 위해 직접 쓴 소송비용과 화해비용은 증액된 보상금을 한도로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 다만 그 연도의 다른 소득금액 계산에서 이미 필요경비로 인정받은 금액은 제외합니다. (소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2)· · ·​​​​7단계 : 환산취득가액 적용 시 수용 기준시가 특례를 확인하세요​-오래전에 취득하여 실지취득가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등 법정 추계 방법의 적용 가능성과 순서를 검토해야 합니다. 환산취득가액은 그 요건을 충족하는 경우 적용하며, 단순히 세금이 적게 나온다는 이유로 실지취득가액 대신 선택할 수는 없습니다. (소득세법 제97조·제114조, 소득세법 시행령 제176조의2)​-협의매수·수용되는 토지는 일반적인 양도 당시 기준시가, 보상액, 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 가장 낮은 금액을 적용하는 특례를 확인해야 합니다. 보상액이나 그 기초 기준시가가 일반 기준시가보다 낮으면 그 차액을 빼서 양도 당시 기준시가를 계산하기 때문입니다. 여기서 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가는 보상금 산정 당시 해당 토지의 개별공시지가를 뜻하며, 표준지 공시지가나 감정평가액과 혼동하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호, 소득세법 시행규칙 제80조 제8항)​-환산취득가액 계산에서 조정된 양도 당시 기준시가가 분모에 들어가면 취득가액과 양도차익이 달라질 수 있으므로, 보상평가 자료와 당시 개별공시지가를 함께 확인해야 합니다. 수용이라고 해서 반드시 기준시가가 낮아지는 것은 아닙니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 보상 통지를 받으면 먼저 사업인정고시일을 찾고, 토지별로 취득일을 표로 정리해 5년·2년·고시일 전 기준을 대조하세요. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못한 토지도 실제 사용현황과 다른 제외 사유에 따라 사업용 토지로 판정될 수 있으므로 별도 검토합니다.​2. 보상내역서를 토지·건물, 지장물, 영업손실, 합의금으로 나누어 소득 구분부터 하세요.​3. 현금과 채권 중 어느 쪽이 유리한지는 감면율뿐 아니라 한도(연 2억원·5년 3억원)와 농어촌특별세, 자금 필요 시기를 같이 보고 정하세요.​4. 협의매수라면 소유권이전등기 접수일이 양도일이 될 수 있는지, 감면 적용기한(2026.12.31.)을 넘기지 않는지 날짜부터 확인하세요.​5. 주택이 수용된다면 고시일 전 취득 여부와 12억원 초과 여부를 먼저 확인하고, 잔존주택이 있으면 5년 안에 처분하는 계획을 세우세요.· · ·​​​​​수용 보상금, 신고 전에 세금 계산부터 해 보세요-자연세무회계컨설팅은 공익사업 수용 양도소득세 신고, 감면·비과세 요건 검토, 대토보상 설계 등 부동산 관련 세무 상담을 해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​※ 본 글은 2026년 10월 12일 기준 관계 법령을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 감면율·한도·적용기한은 세법 개정과 부칙 적용시기에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.​​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제12조 제2호 (비과세 사업소득 — 작물재배업 등)소득세법 제19조 제1항 제20호 (사업용 유형자산 양도소득)소득세법 제21조 제1항 제17호 (기타소득 — 사례금)소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)소득세법 제95조 제3항 (고가주택 양도차익 계산)소득세법 제97조, 제98조, 제114조 (양도차익, 양도시기, 결정·경정)소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)소득세법 시행령 제51조 제3항 (총수입금액의 계산 — 영업손실보상금)소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목 (수용되는 주택의 보유·거주기간 특례)소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산)소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호 (양도시기 — 협의매수·수용)소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2 (보상금 증액 소송비용의 필요경비)소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호 (수용 시 양도 당시 기준시가)소득세법 시행령 제176조의2 (기준시가 등에 따른 취득가액 추계)소득세법 시행규칙 제80조 제8항 (보상액 산정 기초 기준시가)소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 (비사업용 토지로 보지 않는 수용 토지)소득세법 시행령 제173조 제4항 (보상금 증액 시 추가신고 특례)조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)조세특례제한법 제77조의2 (대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)조세특례제한법 제133조 제2항 (양도소득세 감면의 종합한도)농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 (감면세액에 대한 농어촌특별세)서면1팀-1514, 2005.12.9. (토지양도대가와 별도로 지급받는 임목 등에 대한 대가의 소득구분)​국세청 해석 2008.8.21. (분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산)​

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 부모님이 돌아가신 뒤 가장 먼저 결정해야 하는 문제, 단순승인·한정승인·상속포기의 차이와 실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 선택하는 이유, 그리고 각각의 신청 방법까지 정리해 드리겠습니다-상속은 재산만 물려받는 것이 아닙니다. 돌아가신 분의 빚(채무)까지 함께 넘어옵니다. (민법 제1005조) 그래서 재산보다 빚이 많을 수 있는 상황이라면, 정해진 기간 안에 어떤 방식으로 상속을 받을지 반드시 선택해야 합니다.먼저 기억할 것, 기한은 '3개월'입니다-단순승인, 한정승인, 상속포기 중 하나를 선택할 수 있는 기간은 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내입니다. (민법 제1019조 제1항)-'상속개시가 있음을 안 날'은 단순히 사망 사실만이 아니라, 그로 인해 내가 상속인이 되었다는 사실을 안 날을 말합니다. 그래서 선순위 상속인이 모두 포기해서 후순위가 상속인이 된 경우에는, 후순위 상속인이 그 사실을 안 날부터 3개월이 다시 시작됩니다.-재산·채무 조사에 시간이 더 필요하면, 이해관계인이 가정법원에 청구해 기간을 연장받을 수도 있습니다. (민법 제1019조 제1항 단서)-3개월 안에 아무것도 하지 않으면 '단순승인'으로 봅니다. (민법 제1026조 제2호) 가만히 있으면 빚까지 모두 떠안는 선택을 한 셈이 되는 것이죠.· · ·​​​​​세 가지 방법 한눈에 비교-① 단순승인 : 재산과 빚을 제한 없이 모두 물려받습니다.-② 한정승인 : 물려받은 재산의 한도 안에서만 빚을 갚습니다. 상속인 지위는 유지됩니다.-③ 상속포기 : 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 됩니다. 재산도 빚도 받지 않습니다.-아래에서 하나씩 개념, 장점과 단점을 자세히 보겠습니다.· · ·① 단순승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속인이 피상속인의 권리와 의무를 아무 제한 없이 그대로 승계하는 것입니다. (민법 제1025조)-단순승인은 별도로 법원에 신청하는 경우가 거의 없습니다. 대부분 아래 '법정단순승인' 사유에 해당해 자동으로 단순승인이 됩니다. (민법 제1026조)· 상속재산을 처분한 경우 (예: 고인 예금을 인출해 사용, 부동산 명의이전, 차량 매도 등)· 3개월 안에 한정승인이나 포기를 하지 않은 경우· 한정승인·포기를 한 뒤에 상속재산을 숨기거나 부정하게 쓴 경우, 또는 고의로 재산목록에 적지 않은 경우-장점· 별도 절차나 비용이 없습니다.· 재산이 빚보다 확실히 많다면 가장 간단하고 자연스러운 방법입니다.-단점· 상속재산보다 빚이 많으면 상속인 본인 재산으로라도 갚아야 합니다.· 무심코 고인 통장에서 돈을 꺼내 쓰거나 재산을 팔면 의도와 무관하게 단순승인으로 확정될 수 있습니다.-다만 단순승인을 했더라도 중대한 과실 없이 빚이 더 많다는 사실을 몰랐다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있습니다. 이를 '특별한정승인'이라고 합니다. (민법 제1019조 제3항)-또 상속인이 미성년자였는데 법정대리인이 단순승인을 했다면, 성년이 된 뒤 빚이 더 많다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 한정승인을 할 수 있도록 2022년에 특례가 신설되었습니다. (민법 제1019조 제4항)· · ·② 한정승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속으로 얻은 재산의 한도 내에서만 피상속인의 빚과 유증을 갚는 조건으로 상속을 받는 것입니다. (민법 제1028조)-예를 들어 재산이 1억원, 빚이 3억원이라면, 한정승인한 상속인은 1억원 범위 안에서만 갚으면 되고 나머지 2억원에 대해서는 내 돈으로 갚을 책임이 없습니다.-공동상속인 중 일부만 한정승인할 수도 있습니다. 이 경우 각자 자기 상속분에 따라 받은 재산의 한도 내에서 책임을 집니다. (민법 제1029조)-장점· 빚이 재산보다 많아도 내 고유재산은 보호됩니다.· 빚을 다 갚고 재산이 남으면 남은 재산은 상속인이 가집니다. 빚이 얼마인지 정확히 모를 때 특히 유리합니다.· 상속인 지위가 유지되므로 다음 순위 친척에게 빚이 넘어가지 않습니다. (뒤에서 자세히 설명드립니다)-단점· 상속재산목록을 작성해야 하고, 수리 후에도 채권자 공고 → 채권 신고 접수 → 배당 변제 같은 청산 절차를 직접 진행해야 합니다. (민법 제1030조, 제1032조~제1034조)· 청산 절차를 잘못 진행해 일부 채권자에게만 먼저 갚으면, 손해 본 다른 채권자에게 배상 책임을 질 수 있습니다. (민법 제1038조)· 재산목록에 고의로 빠뜨린 재산이 있으면 단순승인으로 간주되어 한정승인 효과를 잃습니다. (민법 제1026조 제3호)· 세금 문제가 남습니다. 상속받은 부동산이 경매로 넘어가면, 대법원은 한정승인한 상속인도 양도소득세 납세의무자라고 보았습니다. 배당금을 한 푼도 받지 못해도 양도세가 나올 수 있다는 뜻입니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결)· · ·③ 상속포기, 개념·장점·단점-개념 : 상속인의 지위 자체를 버리는 것입니다. 포기하면 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 봅니다. (민법 제1041조, 제1042조)-포기한 사람의 몫은 다른 공동상속인에게 상속분 비율대로 넘어갑니다. (민법 제1043조)-장점· 재산도 빚도 받지 않으므로 이후 청산 절차에 관여할 필요가 없습니다. 법원 수리만 되면 절차가 사실상 끝납니다.· 상속인이 아니게 되므로 상속채권자가 상속인 개인에게 청구할 수 없습니다.· 상속포기는 상속인 본인의 채권자가 사해행위로 취소할 수 있는 대상이 아니라는 것이 판례입니다. (대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결)-단점· 빚이 다음 순위 상속인에게 넘어갑니다. 자녀가 모두 포기하면 손자녀나 부모님, 형제자매에게 순서대로 넘어갈 수 있어 가족 전체가 연달아 포기해야 할 수 있습니다.· 나중에 숨은 재산이 발견되어도 되돌릴 수 없습니다. 포기는 수리된 뒤에는 원칙적으로 취소할 수 없습니다.· 상속세 문제에서 완전히 벗어나는 것도 아닙니다. 이 부분은 아래 '세금' 편에서 설명드리겠습니다.· · ·실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 하는 이유-1. 빚이 다음 순위로 '도미노처럼' 넘어가는 것을 막을 수 있습니다-상속순위는 ① 직계비속(자녀, 손자녀)과 배우자 → ② 직계존속(부모)과 배우자 → ③ 형제자매 → ④ 4촌 이내 방계혈족 순서입니다. (민법 제1000조, 제1003조)-1순위인 자녀가 모두 포기하면 빚이 손자녀에게, 손자녀까지 포기하면 고인의 부모님, 형제자매, 사촌에게까지 차례로 넘어갈 수 있습니다. 그때마다 각 순위 친척이 따로 법원에 상속포기를 신청해야 하고, 연락이 안 되는 친척이 있으면 그 사람이 빚을 떠안게 되는 문제가 생깁니다.-반면 1순위 상속인 중 한 명이라도 한정승인을 하면, 그 사람이 상속인으로 남아 있으므로 후순위로 빚이 넘어가지 않습니다. 가족 전체를 지키는 가장 효율적인 방법이죠.-2. 2023년 대법원 전원합의체 이후, '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합이 일반적입니다-과거에는 배우자와 자녀 중 자녀 전원이 포기하면 배우자와 손자녀가 공동상속인이 된다고 보았습니다. 그래서 어린 손자녀까지 포기·한정승인 절차를 밟아야 했습니다.-대법원은 2023년 견해를 바꿔 자녀 전원이 포기하면 배우자가 단독상속인이 된다고 판단했습니다. (대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정)-그래서 실무에서는 배우자가 한정승인을 하고 자녀들은 상속포기하는 방식으로 손자녀나 후순위까지 빚이 넘어가는 것을 차단하는 경우가 많습니다.-3. 빚과 재산을 정확히 알 수 없을 때 '보험' 역할을 합니다-고인의 보증채무, 개인 간 채무, 체납 세금처럼 조회에 잘 나오지 않는 빚이 있을 수 있고, 반대로 몰랐던 재산이나 환급금이 나중에 나올 수도 있습니다. 한정승인은 빚이 많으면 재산 한도까지만, 재산이 남으면 상속인이 가져가는 구조라 불확실성이 클 때 유리합니다.-4. 다만 이런 경우에는 상속포기가 더 나을 수 있습니다· 부동산은 있는데 담보 빚이 더 큰 경우 : 한정승인 후 경매되면 양도소득세가 상속인에게 부과될 위험이 있어(대법원 2010두13630), 후순위까지 모두 포기하는 방식이나 상속재산파산 절차를 검토합니다.· 빚이 명백히 훨씬 많고, 후순위 상속인이 적어 함께 포기하기 쉬운 경우· 청산 절차를 진행할 여력이 없는 경우· · ·신청 방법 ① 상속포기-어디에 : 피상속인의 마지막 주소지(상속개시지)를 관할하는 가정법원(가정법원이 없는 지역은 지방법원)에 신고합니다. (가사소송법 제44조)-언제까지 : 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내 (민법 제1019조 제1항)-누가 : 상속인 본인. 미성년자는 법정대리인(부모)이 대신 신청하고, 공동상속인은 한꺼번에 함께 신청할 수 있습니다.-준비서류 (법원·사안에 따라 다를 수 있음)· 상속포기 심판청구서 (가사소송규칙 제75조)· 피상속인 : 기본증명서, 가족관계증명서, 말소자 주민등록초본· 청구인(상속인) : 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)와 인감 날인· 인지대·송달료 납부-방법 : 법원 방문 접수 또는 대법원 전자소송 사이트에서 온라인 신청도 가능합니다.-이후 : 법원이 신고를 수리하면 '심판문'을 받습니다. 채권자가 독촉하면 이 심판문을 제시하면 됩니다. 그리고 후순위 상속인에게 포기 사실을 꼭 알려주세요. 후순위 상속인도 그때부터 3개월 안에 포기 또는 한정승인을 결정해야 합니다.· · ·신청 방법 ② 한정승인-어디에·언제까지·누가 : 상속포기와 같습니다. 피상속인 마지막 주소지 관할 가정법원, 상속개시를 안 날부터 3개월 이내입니다.-준비서류 : 상속포기 서류에 더해 상속재산목록을 반드시 첨부합니다. (민법 제1030조 제1항) 적극재산(부동산, 예금, 차량, 보험 해약환급금 등)과 소극재산(대출, 카드대금, 보증, 세금 등)을 빠짐없이 적고, 조회 자료를 증빙으로 붙입니다.-재산·채무 조회 방법 : 사망신고를 할 때 주민센터나 정부24에서 '안심상속 원스톱서비스'를 함께 신청하면 금융거래, 토지·건물, 자동차, 국세·지방세, 연금 가입 여부 등을 한 번에 조회할 수 있습니다.-수리 후 청산 절차 (이 부분이 한정승인의 핵심입니다)① 수리일(심판문을 받은 날)부터 5일 이내 일반 상속채권자와 유증받은 사람에게 2개월 이상 기간을 정해 채권을 신고하라고 신문에 공고하고, 알고 있는 채권자에게는 개별 통지합니다. (민법 제1032조)② 신고 기간이 끝나기 전에는 채권자에게 변제를 거절할 수 있습니다. (민법 제1033조)③ 기간이 끝나면 상속재산으로 우선권 있는 채권자(담보권자 등) → 신고한 채권자 및 알고 있는 채권자에게 채권액 비율대로 배당 변제합니다. (민법 제1034조)④ 부동산 등을 현금화해야 하면 민사집행법에 따른 경매로 매각합니다. (민법 제1037조)-이 절차를 어기고 특정 채권자에게만 먼저 갚으면 다른 채권자에게 손해배상 책임을 질 수 있으니(민법 제1038조), 수리 후 청산 단계까지 전문가와 함께 진행하시는 것이 안전합니다.· · ·세금은 이렇게 달라집니다-1. 상속포기를 해도 상속세 납부의무는 남을 수 있습니다-상속세법상 '상속인'에는 상속을 포기한 사람도 포함됩니다. (상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항) 그래서 다음과 같은 경우에는 포기했더라도 상속세를 부담할 수 있습니다.· 돌아가시기 전 10년 이내에 고인에게서 미리 증여받은 재산이 있는 경우 : 상속재산에 다시 합산되어 상속세 계산에 들어갑니다. (상속세 및 증여세법 제13조 제1항)· 사망보험금을 받은 경우 : 고인이 보험료를 낸 보험금은 상속재산으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 제8조)-2. 사망보험금은 상속포기를 해도 받을 수 있지만, 세금 체납은 따라옵니다-수익자로 지정된 상속인이 받는 사망보험금은 상속재산이 아니라 상속인 고유재산이므로, 상속포기를 해도 받을 수 있다는 것이 판례입니다. (대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결)-다만 2015년부터는 상속포기자가 사망보험금을 받은 경우 고인이 체납한 국세는 그 보험금 한도에서 승계하도록 바뀌었습니다. (국세기본법 제24조 제2항)-3. 한정승인을 해도 상속세 신고 대상입니다-한정승인은 상속을 받은 것이므로 일반 상속과 똑같이 상속세 신고 대상입니다. 다만 빚이 많아 상속재산에서 채무를 빼면 과세할 금액이 없는 경우가 대부분입니다. 고인이 체납한 국세는 상속받은 재산의 한도 내에서만 승계합니다. (국세기본법 제24조 제1항, 같은 법 시행령 제11조)-4. 한정승인 후 부동산 경매 시 양도소득세에 주의하세요-앞서 말씀드린 대로, 상속 부동산이 경매로 팔려 시세차익이 생기면 한정승인 상속인에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결) 이 세금을 상속재산에서 먼저 갚을 수 있는 '상속비용'으로 볼 수 있는지는 최근 하급심과 실무에서 인정하는 흐름이 있지만, 다툼의 소지가 있습니다.-부동산 시세가 취득가보다 크게 오른 상태라면 한정승인 전에 양도소득세까지 미리 계산해 보고, 상속포기나 상속재산파산 등 다른 방법과 비교하셔야 합니다.-5. 부동산을 상속받으면 취득세도 생각해야 합니다-한정승인도 상속이므로 부동산을 경매하려면 상속등기가 필요하고, 그 과정에서 상속 취득세가 발생합니다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 3개월 기한을 달력에 표시하세요. 기한을 넘기면 단순승인으로 확정됩니다.2. 결정 전에는 고인 계좌 인출, 차량 처분, 부동산 명의이전을 하지 마세요. 상속재산 처분은 단순승인으로 간주될 수 있습니다.3. 사망신고와 함께 안심상속 원스톱서비스로 재산·채무를 먼저 조회하세요.4. 빚이 많을 때는 '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합을 우선 검토하세요. 후순위로 빚이 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.5. 상속포기를 했다면 후순위 상속인에게 즉시 알려주세요.6. 한정승인은 수리 후 5일 이내 채권자 공고부터 시작되는 청산 절차가 진짜 시작입니다.7. 상속 부동산이 있다면 경매 시 양도소득세, 사전증여·사망보험금이 있다면 상속세까지 함께 계산하세요.· · ·​참고 법령 및 판례민법 제1000조, 제1003조 (상속의 순위, 배우자의 상속순위)민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리의무의 승계)민법 제1019조 제1항·제3항·제4항 (승인·포기의 기간, 특별한정승인, 미성년자 특례)민법 제1025조, 제1026조 (단순승인의 효과, 법정단순승인)민법 제1028조~제1038조 (한정승인의 효과, 공동상속인의 한정승인, 재산목록, 채권자 공고, 배당변제, 경매, 부당변제 책임)민법 제1041조~제1043조 (상속포기의 방식, 효과, 포기한 상속재산의 귀속)가사소송법 제44조 (관할), 가사소송규칙 제75조 (한정승인·포기 신고)상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항 (상속포기자를 포함한 상속세 납부의무)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제13조 제1항 (사전증여재산 합산)국세기본법 제24조 제1항·제2항, 같은 법 시행령 제11조 (상속으로 인한 납세의무 승계)대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정 자녀 전원 상속포기 시 배우자 단독상속대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결 한정승인 상속인의 경매 양도소득세 납세의무대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결 상속포기는 사해행위취소 대상 아님대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결 수익자 지정 사망보험금은 상속인 고유재산이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

건물 양도과정에서 임차인에게 지급한 퇴거합의금이명도비용에 해당하는지 여부(양도세 경비로 공제 가능)사전-2021-법령해석재산-0573 [법령해석과-2089]등록일자 : 2021.08.10.생산일자 : 2021.06.16.요 지매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당함답변내용매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 끝.상세내용1. 사실관계○ ’20.9월 질의자가 소유하던 건물의 임차인이 만기퇴거한다는 동의하에 신규매수자의 실거주 조건으로 부동산 매매계약 체결 - 이후, 임차인 변심으로 갱신권을 주장하여 기체결된 매매계약에 의한 목적물의 인도의무를 이행하기 위해 부득이 임차인이 요구하는 퇴거합의금 1천만원을 명도비용으로 지급하고 ’21.3월 만기 퇴거시킴2. 질의내용○양도자가 매매계약을 이행하기 위하여 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 양도소득세 필요경비 중 명도비용에 해당하는지 여부3. 관련법령 및 관련사례○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.) 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용※소득세법 시행령부칙 < 제28637호, 2018.2.13. >제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. (생략)제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요?종부세 경정청구 전문 허프로입니다.종합부동산세 경정청구 관련 납세자의 권리를 확대하는 취지의 국세기본법 개정이 최근에 있었습니다.개정된 국세기본법 제45조의 2를 종부세에 해당하는 것만 쉽게 보실수 있도록 제가 다시 작성했습니다.원문은 아닙니다. 원문을 보고 싶으시면, 국가법령정보시스템(https://www.law.go.kr) 등에서 보실 수 있습니다.국세기본법제45조의2(경정 등의 청구)① 과세기준일이 속한 연도에 종합부동산세를 부과ㆍ고지받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 납부고지서에 기재된 국세의 과세표준 및 세액의 경정을 종합부동산세의 납부기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다.<개정 2010. 12. 27., 2014. 12. 23., 2019. 12. 31.>1. 납부고지서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 고지하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때② 과세기준일이 속한 연도에 종합부동산세를 부과ㆍ고지받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.<개정 2015. 12. 15., 2022. 12. 31.>1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 제7장에 따른 심사청구, 심판청구,「감사원법」에 따른 심사청구에 대한 결정이나 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때2. 소득이나 그 밖의 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있을 때3. 조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어졌을 때4. 결정 또는 경정으로 인하여 그 결정 또는 경정의 대상이 된 과세표준 및 세액과 연동된 다른 세목(같은 과세기간으로 한정한다)이나 연동된 다른 과세기간(같은 세목으로 한정한다)의 과세표준 또는 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 또는 세액을 초과할 때5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 종합부동산세의 납부기한이 지난 후에 발생하였을 때③ 제1항과 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다. 다만, 청구를 한 자가 2개월 이내에 아무런 통지(제4항에 따른 통지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)를 받지 못한 경우에는 통지를 받기 전이라도 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 제7장에 따른 이의신청, 심사청구, 심판청구 또는「감사원법」에 따른 심사청구를 할 수 있다.<개정 2014. 12. 23., 2020. 12. 22.>④ 제1항과 제2항에 따라 청구를 받은 세무서장은 제3항 본문에 따른 기간 내에 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정이 곤란한 경우에는 청구를 한 자에게 관련 진행상황 및 제3항 단서에 따라 제7장에 따른 이의신청, 심사청구, 심판청구 또는「감사원법」에 따른 심사청구를 할 수 있다는 사실을 통지하여야 한다.<신설 2020. 12. 22.>과거에는 (특단의 사정이 없는 한) 종부세의 경우 따로 신고를 한 납세자만 경정청구가 가능하였습니다. 그러므로, 종부세 납부고지서를 받고 90일이 경과하면 원칙적으로 경정청구 등으로 환급을 다툴수 있는 방법이 없었습니다.그러나2023년 1월 1일 이후에는요건을 충족한 납세자분들은 종부세 경정청구가 가능합니다.다만, 경정청구를 한다고 해서 무조건적으로 세무서에서 이를 받아들여 환급을 해주지는 않습니다. 꼼꼼하게 검토해서 해당되는 경우에만 환급을 해줍니다. 또한 다소 애매한 쟁점의 경우 거부하는 경우도 많습니다. 이 경우 납세자는 포기하거나 거부처분에 대한 불복(조세심판청구 등)을 하셔야 하는데, 일반인이 하시기에는 결코 쉽지 않습니다.과거 연도 종부세 납부하신것이 경정청구 대상에 해당하는지(많이 납부하신것 같다던가 등) 검토를 받고 싶은 경우에도 부담갖지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다.허프로는전문적인 지식,다년간 국세청에서 쌓은 노하우,가족의 일처럼 생각하는 진실한 마음으로당신의 파트너가 되어 도와드리겠습니다.

1. 이사비용 개요​계약갱신청구권이 생긴 이후로 임대차시장에는 새로운 문화가 생겼습니다. 바로 이사비입니다. 원래 이사비는 임대차계약에서 임대인이 임차인에게 반드시 지급해야 하는 법적인 의무는 아닙니다. 법적으로는 임대인은 본인 소유 물건을 임차인이 사용, 수익할 수 있도록만 해주면 됩니다. 하지만 임대인 입장에서 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 실비 성격의 이사비를 지급하는 것이 관행처럼 되어 있습니다. 반대로 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 임대인이 종용한 것이 아니기 때문에 이사비를 요구하기는 어렵습니다.​이처럼 얼마전까지만해도 임대차계약 중에 계약을 조기 종료시킬 때만 이사비 문제가 불거졌는데요, [계약갱신청구권]이 생기고, [양도소득세 개정]이 이루어지고 나서는 이사비에 새로운 성격이 생겼습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지, 일시적 2주택에 협조하는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지 하는 일이 잦아졌습니다. 좀 더 자세히 살펴보면,​계약갱신청구권은 1회에 한하여 임대차를 2년간 연장시키고, 보증금이나 월세를 5%만 증액시키도록 하여 임차인을 보호하는 제도입니다. 그러다 보니 임대인 입장에선 임대차계약이 끝날 때, 안그래도 전세보증금이 물가상승을 반영하지 못하고 있는 상태인데, 앞으로 2년간 그 보증금을 5%만 올려 유지해줘야 합니다. 그래서 내심 세입자가 계약갱신청구를 하지 않기를 원하지만, 세입자는 부담없이 2년을 더 살 수 있는 권리를 포기할 수 없습니다.​첫 번째 2년 만기가 다 되어가는 물건, 요즘이 그런 물건 많은 시즌입니다. 임대인이 현금이 급하지 않으면 관계없는데, 이런 집을 팔려고 내놓으면 문제가 생깁니다. 집을 사러 온 손님은 이런 물건을 ① 본인이 실거주할 것은 아니지만 전세금이 너무 싸서 실투자금이 많이 들어서 꺼리거나, ② 본인이 실거주하고 싶지만, 계약갱신청구권 거절을 못하여 실거주하기 어려운 경우가 생깁니다.​그래서 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 제공하게 됩니다. 이때의 이사비는 이제까지 말하던 실비로써의 이사비가 아니고요, [주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호]에서 말하는 [서로 합의하여 임대인이 임차인에게 제공한 상당한 보상]에 해당합니다. 그래서 수천만원의 이사비도 등장하게 됩니다.​주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (생략)3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.​​한편 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 규정에서 이런 내용이 있었습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 신규 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고해야 합니다. 그런데 신규주택 취득 당시에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 처분과 전입 기간이 임대차계약 종료일까지로 연장된다고 하였습니다.​임차인은 임대차계약의 종료일까지 점유할 권리가 있으므로 임차인이 '임대차계의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 문제가 없습니다. 그러니 [임대차계약의 종료일]과 [처분/전입 유예기한]이 같은 날로 겹쳐서, 그 날 전입을 못하면 자칫 일시적 2주택 비과세 혜택을 못 받을 수도 있습니다. 그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전하다고 말씀드렸습니다. 이때 실무상 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권해드립니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. 이사비용의 비용성격​양도를 원활하게 하기 위해서 이사비용을 지급했다면, 이사비용을 준 것은 그렇다 치고, 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요? 그럴려면 이사비용이 양도차익에서 차감하는 필요경비라고, 법에 명시되어 있어야 합니다. 양도소득세에서 필요경비는 열거된 것만 인정하기 때문입니다. 그런데 법문을 보면 내용이 분명하지가 않습니다. 가장 해당 가능성이 높은 것이, [소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목]의 [매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용]이 될 것 같습니다. 계약갱신청구를 막기 위한 이사비, 양도세 비과세를 받기 위해 임차인을 내보내며 지급한 이사비는 어떨까요? 해석이 분분합니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (생략)2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑤법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용​​3. 필요경비 긍정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서는 법문 그대로 매매계약에 명도 의무가 있었고, 명도 의무를 다하지 않을 경우에는 계약이 성립할 수 없었으므로, 명도 비용을 양도의 불가피한 비용으로 보아 경비로 인정한 케이스입니다.​조심 2011서15, 2011.03.25쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다.​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 그 명목이 [화해금]이라고 표현되었지만, 역시 매매계약을 위해 불가피하게 지출된 점을 인정하였습니다.​서울행법 2007구단3087, 2008.01.09이 사건 부동산의 양도가액은 625,000,000원임이 분명하고, 원고가 이사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 당시부터 이전 세입자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있으면서 그 명도를 거부하고 있었기 때문에 이 사건 매매계약에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있었고, 원고가 2000.12.19. ○○○ 주식회사 대표이사 한○○에게 이 사건 매매계약 체결에 따른 중개수수료, 건물 명도를 위하여 세입자들에게 지급할 화해금 등의 명목으로 38,500,000원을 지급하였으며, 한○○가 그 중 23,000,000원을 이 사건 부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위 돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구 소득세법(2001. 3. 28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제4호, 같은법 시행령(2001. 1. 29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당한다.​​4. 필요경비 부정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서 필요경비를 인정받지 못한 이유는 무엇이었을까요? 이는 아마도, [매매계약을 이행하기 위하여 명도를 하지 않으면 안되는 상황]이 아니었기 때문일겁니다. 왜냐하면 명도를 하지 않고도 그 비용을 매매가액에 적절히 가감하는 것으로 매매계약이 체결될 수 있었기 때문입니다.​재산 -810, 2009.11.23【사실관계】○ 양도인은 단층상가 건물을 임대하던 중 2009.9월 건설법인에 매도○ 매수인이 세입자들을 퇴거시키기로 하고 양도인은 양도가액을 12억 7천만원으로 하여 2009.4월 가계약 체결○ 2009.9월 양도대금 12억 7천만원에 미합의 세입자 퇴거명도비 4천만원을 더한 13억 1천만원을 받고 양도자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 본계약 체결【회신내용】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함​​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 아마도 양도자가 원활한 매매를 위해서 자진해서 세입자를 내보낸 것으로 보이는데요, 왜냐하면, 매매계약서 상에 명도의무가 있었다는 표현 대신에, 임의로 지출했다는 표현이 있기 때문입니다.​조심 2010서1180, 2010.12.28「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 ○○○, 2008.10.24. 같은 뜻).​​(3) 사례 3​세 번째 사례에서는 무엇이 문제였을까요? 긍정되는 사례와 큰 차이가 없어보이죠. 제 사견으로는, 이런 것이 아닐까 생각합니다. 우선, [부동산을 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다]라고 표현하여, 명도를 끝내기 전에 양도가 이루어질 수도 있음을 시사했습니다. 그렇다면 매매계약을 이행하기 위해 불가피하게 지불하는 명도비가 아닐 수 있지요. 두 번째로는 이 합의서는 매도인과 임차인 사이에서 쓰인 것으로 보이는데요, 매도인과 매수인 사이의 계약서에 명도가 이루어지지 않으면 매매도 없다는 취지의 내용이 없었던 것이 문제가 아닐까 합니다.​조심 2013서0890, 2013.06.21 대법원 패소(서울행법 2013구단53939, 2014.02.07→대법원 심리불속행)임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다. (중략) 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임)​​5. 결론​매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 정말로 엄격하게 적용한다면, 이사비용을 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.​① 매매계약에 따른 인도의무여야 합니다. 분설하면, 매매계약 효력이 발생하기 위해, 임차인의 인도의무를 요건으로 하고 있어야 합니다. 반대로 말하면, 임차인의 인도 없이는 매매계약도 성립할 수 없음을 특약사항으로 분명히 명시해야 합니다.​② 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하여야 합니다. 양수자가 아니라 양도자가 지출해야 하는 것은 물론이고요, 매매계약 이전에 이미 양도자의 지출이 이루어졌음을 의미하고, 양도가액에 이사비를 적절히 가감하는 것으로는 안 됩니다. 이사비를 가감해서 해결될 문제 같았으면, 인도 의무 없이도 가액만 적당하면 매매계약은 성립할 수 있었음을 시사하기 때문입니다.