양도세/취득세 제3자가 내주면 증여인가요

[증여, 부담부증여]제 3자 채무를 담보하는 주택을 증여받은 경우(채무 공제 불가)<부담부증여 해당 여부>서면인터넷방문상담4팀-1299귀속년도 : 2005등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2005.07.25.요지제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서공제되지 아니하는 것임회신「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것이나,제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서 공제되지 아니하는 것입니다.2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○상속세및증여세법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】② 법 제47조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우󰡓라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30 개정)나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면인터넷방문상담4팀-1448. 2004.9.161.상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것이나, 제3자의 채무를 담보하는 부동산을 증여받은 경우에는 부담부증여와는 관련이 없는 것임2.소득세법 제88조 제1항및상속세및증여세법 제47조 제3항단서의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 당해 증여자산이소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임○ 재삼 46014-818,1999.4.29.상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 하는 것이나, 제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서 공제되지 아니하는 것임○ 재삼 46014-2054,1998.10.23.구상속세법 제29조의4 규정에 의하여 시아버지로부터 부동산을 증여받은 경우 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분은 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 증여자가 부담하고 있는 보증채무를 담보하는 부동산을 증여받은 경우, 그 보증채무의 주채무자가 증여일 현재 파산선고, 부도발생등의 사유로 인하여 변제불능의 상태로서 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 증여자의 보증채무를 인수하는 경우에는 위의 부담부증여에 해당하는 것임도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억]= 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ]= 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억]= 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억]= 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 조세특례제한법 99조의 3에 따른 신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.​조세특례제한법 제99조의3 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100% 감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을 한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.​<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.​<결론>​1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례 대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음​2. 고급주택의 요건​양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음(타세무대리인도 이 요건때문에 적용이 안된다라고 판단하였다고함)​1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을 사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의 범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)​2) 양도 당시(2021년) : 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면 실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음​3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~ 당시의 고급주택 기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된 규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택 기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.​3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)]​[제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과​​4. 세제혜택 및 양도소득세 신고​1) 해당 주택 외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시 2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아 최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음​[출처] [업무사례] 조세특례제한법 제99조의 3 [신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]|작성자 세무사 강홍구

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 조세특례제한법 99조의 3에 따른 [신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례] 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌,산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100%감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.<결론>1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음2. 고급주택의 요건양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)2) 양도 당시(2021년): 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~당시의 고급주택기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)][제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과4. 세제혜택 및 양도소득세 신고1) 해당 주택외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음이와 같이 조세특례제한법에 따른 주택의 경우 감면 혜택을 받을 수 있는 주택들이 있으니, 위와 같이 검토를 진행하셔서 절세하시기 바랍니다.감사합니다.