배우자 간 주담대 금액 이체 문제 없을까요?

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

부동산[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] DSR과 LTV개념과 대출한도 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 10시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 내 집 마련의 첫 관문인 대출 한도, 즉 DSR과 LTV 개념부터 주택연금·사내대출·제1금융권/제2금융권·지방은행 대출이 한도에 포함되는지, 그리고 부부합산 소득 1억·2억·3억 가구가 강남 30억 아파트를 살 때 얼마까지 빌릴 수 있는지 설명드리겠습니다.​■ LTV와 DSR, 무엇이 다를까요?-LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 대출금 ÷ 주택가격입니다. 규제지역(서울 전 지역)의 일반 무주택자에게는 40%가 적용됩니다. 다만 생애최초 주택구입 등 별도 요건을 충족하면 기준이 달라질 수 있습니다. 이 글의 30억원 계산은 일반 차주에게 LTV 40%가 적용되는 경우를 가정합니다.-DSR은 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 40%, 제2금융권은 50% 이내여야 하고, 총대출액이 1억원을 넘는 차주에 적용됩니다. 근거는 은행업감독규정 별표 6(주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준) 등입니다.-여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 미래 금리 상승 위험을 반영해 한도 계산 때만 가산금리를 얹는 제도로, 수도권·규제지역 주택담보대출은 가산금리 하한 3.0%가 적용됩니다. 실제 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 한도가 줄어드는 것입니다.-여기에 10·15 대책(2025.10.16 시행)으로 수도권·규제지역 주택구입용 주담대에 주택가격별 한도가 생겼습니다. 15억 이하 6억원 / 15억 초과~25억 이하 4억원 / 25억 초과 2억원입니다. 이 구간의 기준은 단순한 계약서상 매매가격이 아니라 금융기관이 인정하는 시가(한국부동산원·KB 시세 등)이며, 시행 전 계약·대출신청 등 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 매매가와 인정 시가가 모두 30억원인 경우를 가정합니다.· · ·​​​​■ 주택연금·사내대출은 한도에 포함될까요?-주택연금은 노후소득 보장 성격의 상품으로 DSR 적용 대상이 아닌 대표적인 예외입니다.-사내대출은 채권자가 누구인지에 따라 다릅니다. 회사가 자체 재원으로 직접 빌려주는 대출은 금융회사 가계대출과 구분됩니다. 금융위원회는 2026년 7월 9일 사내대출에 가계대출 규제를 직접 적용하기는 어렵다는 입장을 밝히면서, 기업에 원리금 분할상환·고가주택 제한 등 자율적 관리를 요청했습니다.-반면 실제 채권자가 은행인 임직원 협약대출은 금융회사 대출이므로 해당 상품의 DSR 적용 여부를 확인하셔야 합니다.-세무 측면에서도 주의하세요. 회사가 종업원에게 주택 구입·임차자금을 무상 또는 저리로 빌려주면 그 이익은 원칙적으로 근로소득에 해당합니다(소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호). 다만 일정 요건을 충족하는 중소기업 종업원은 근로소득에서 제외될 수 있습니다(소득세법 시행규칙 제15조의3).-회사 측도 인정이자 문제가 있고(법인세법 시행령 제89조 제3항), 중소기업 직원의 주택구입·전세자금 대여에는 인정이자 계산 특례가 있습니다(법인세법 시행규칙 제44조 제7호의2). 회사의 중소기업 해당 여부, 직원의 지배주주등 해당 여부, 실제 자금 용도를 구분해 검토하세요.· · ·​​​​■ 제1금융권과 제2금융권, 한도에는 어떻게 반영되나요?-제1금융권은 시중은행·지방은행·인터넷은행·특수은행입니다. 참고로 iM뱅크는 2024년 5월 시중은행으로 전환했으므로 지방은행과 구분해야 합니다. 제2금융권은 저축은행·상호금융(신협·농협·새마을금고)·보험사·카드·캐피탈입니다.-두 곳 모두 모두 합산됩니다. 제1금융권은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 적용되고, 소득이 같더라도 제2금융권의 이론상 한도가 더 큽니다. 그러나 주택가격별 상한(25억 초과 2억원)과 LTV는 금융권과 무관하게 적용되는 것이 원칙이므로, 금융기관별 취급 기준은 확인이 필요합니다.· · ·​​​​​■ 지방은행 대출은 DSR에서 자유로울까요?-지방은행에는 부산·경남·광주·전북은행 등이 있습니다. 은행별 금리와 취급 조건은 상품·신용도·거래실적에 따라 달라지므로 개별 견적을 비교해야 합니다.-다만 지방은행을 이용하더라도 해당 대출에 적용되는 DSR과 담보주택 소재지에 따른 규제가 없어지는 것은 아닙니다. 서울 아파트를 사면서 지방은행을 이용해도 규제는 똑같습니다.-지방 주담대의 스트레스 DSR 완화는 지방은행을 이용해서 받는 혜택이 아닙니다. 수도권·규제지역 밖 주택담보대출에 적용되는 지역별 기준입니다. 스트레스 금리 1.5%에 50%를 적용하면 변동형 기준 가산폭은 0.75%p가 되며(2026년 말까지 연장 예고), 혼합형·주기형은 상품 구조에 따라 달라집니다. 서울 주택을 담보로 대출받는다면 지방은행을 이용해도 이 완화는 적용되지 않습니다.· · ·​​​​​​■ 부부 소득합산이 인정되는 경우, 강남 30억 아파트 대출 한도 예시-가정: 무주택 부부로서 금융기관이 부부의 소득합산을 인정하고(DSR은 기본적으로 차주별 지표이며, 배우자 소득을 합산하면 배우자 부채도 함께 반영됩니다), 합산 대상인 부부 모두 다른 대출이 없습니다. 금융기관 인정 시가 30억원, 일반 주택구입목적 주담대를 변동금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 받는다고 보며, 스트레스 금리 3%p를 가산한 심사금리 연 7%와 은행 DSR 40%를 적용합니다.-소득 1억원 DSR상 이론 한도 약 5.0억 / LTV 40% = 12억 / 가격별 상한 2억 → 최대 2억원-소득 2억원 DSR상 이론 한도 약 10.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-소득 3억원 DSR상 이론 한도 약 15.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-결론은 의외입니다. 소득이 1억이든 3억이든 한도를 막는 것은 DSR이 아니라 25억 초과 주택의 2억원 상한입니다. 2억원 대출의 스트레스 DSR 심사상 비율은 소득 1억·2억·3억에 대해 각각 약 16.0%·8.0%·5.3%입니다. 실제 약정금리 연 4%가 유지된다면 월 상환액은 약 95만 5천원이며, 소득 대비 실제 연간 원리금 부담은 각각 약 11.5%·5.7%·3.8%입니다.-주담대 2억원 외에 별도 차입이 없다면 매매대금 중 28억원을 별도로 마련해야 합니다. 취득 관련 세금은 일반세율 기준 전용면적 85㎡ 이하이면 3.3%(약 9,900만원), 85㎡ 초과이면 3.5%(약 1억 500만원)입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 따라서 약 29억원에 중개보수·등기비용 등을 추가로 준비해야 합니다.· · ·​​​​​■ 한도는 이렇게 정해집니다 (그리고 자금출처!)-한도는 ① LTV ② 가격별 상한 ③ DSR 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 이 예시에서는 상한 2억원이 가장 낮습니다.-주담대 외 조달자금이 28억원 이상 필요하므로 자금출처 조사에 대비해야 합니다. 직업·연령·소득 등으로 볼 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 증여로 추정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조). 부부 간 증여공제는 6억원, 직계존속은 5천만원입니다(상속세 및 증여세법 제53조). 혼인·출산 증여재산공제는 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받는 경우 적용할 수 있고, 혼인공제와 출산공제를 합한 추가 공제한도는 수증자 1인당 1억원입니다(상속세 및 증여세법 제53조의2).​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 계약 전 대출 가능액을 금융기관에서 확인하세요. 규제는 수시로 바뀝니다.​2. 대출이 2억원뿐이라면 자금조달계획서와 증빙(소득, 예금, 증여, 매각대금)을 미리 준비하세요.​3. 증여로 자금을 마련한다면 증여계약서·계좌이체 내역을 확보하고, 적용 가능한 공제와 신고·납부 의무를 검토해 자금출처 증빙과 함께 관리하세요.​4. 사내대출을 이용한다면 근로소득 과세·가지급금 문제를 사전에 점검하세요.· · ·​※ 본 글은 금융위원회 발표자료와 관련 법령을 토대로 2026.10.14 기준으로 작성한 일반적인 설명입니다. 대출한도는 담보주택의 금융기관 인정 시가, 차주의 소득·부채, 금리 유형, 주택 보유 수, 경과규정 및 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 예시의 2억원은 제시한 조건에 따른 주택구입목적 주담대 상한이며 실제 승인금액을 보장하지 않습니다. 은행업감독규정 2026.10.2 시행분의 별표 본문 전체와 이후 정책 변경은 대조하지 못했으므로, 계약 전 law.go.kr과 취급 금융기관에서 적용 규정과 대출 가능액을 확인하시기 바랍니다.​참고 법령은행업감독규정 별표 6 (주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준)소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호소득세법 시행규칙 제15조의3법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호·제7호, 제89조 제3항법인세법 시행규칙 제28조, 제44조 제7호의2지방세법 제11조 제1항 제8호상속세 및 증여세법 제45조, 제53조, 제53조의2

상증, 조심-2015-서-5867 , 2016.11.04 , 완료[전심번호][ 제 목 ]부부인 청구인들이 쟁점①ㆍ②금액을 서로에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]법원의 판결에 따라 증여된 것이 아니라고 보았고 특별한 사정이 확인되지 않는 한 쟁점①금액 또한 증여된 것으로 추정하기는 어려워 보이고자금의 위탁관리, 공동생활의 편의, 생활비 등의 이유로 쟁점①금액이 이체된 것으로 보이는 이상 청구인이 돌려받은 쟁점②금액 또한 증여받은 것으로 보기는 어려움[사실관계 및 판단]구체적으로 이 건을 보면, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 OOO까지 수 차례에 걸쳐 OOO씩 합계 OOO을 받은 후 OOO에는 청구인 OOO에게 OOO을 송금하였던 점, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 쟁점①금액을 받은 후 OOO계좌의 계약자 및 수익자 명의를 청구인 OOO로 변경하였던 점 등의 거래형태에 비추어 청구인 OOO는 부부생활의 편의 등을 위하여 쟁점①금액을 관리하다가 청구인 OOO에게 되돌려 주거나 금융상품에 투자한 것으로 볼 여지가 있다.또한, 처분청은 쟁점①금액이 OOO 아파트 2채의 취득자금으로 사용되었다는 의견이나, 위 아파트들의 매매대금은 모두 2008년에 지급된 것으로 2009년 2월 이후에 지급된 쟁점①금액이 부동산의 취득자금으로 사용되었다고 보기는 어려운 점, 처분청은 청구인들 사이에 아무런 자금관리 위임장 등이 확인되지 아니한다는 의견이나, 청구인 OOO가 법률사무소에 근무하였던 사정을 감안한다 하더라도부부 사이에 급여를 이체하면서 그 자금에 대한 관리위임장을 작성할 것을 기대하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인 OOO가 청구인 OOO에게 쟁점①금액을 증여한 것으로 보기 어려우므로 청구인 OOO에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(4) 다음으로 청구인 OOO가 청구인 OOO에게 쟁점②금액을 증여한 것인지에 대하여 살피건대, 위와 같이 쟁점①금액이 증여된 것이 아니라부부생활의 편의, 급여의 위탁관리 등을 목적으로 지급된 것으로 보이는 이상, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 받은 쟁점②금액 또한 증여된 것으로 보기는 어려우므로 청구인 OOO에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

최근 몇 년간 전례 없는 팬데믹으로 인해 전 세계 경제가 마비됐다. 각국 정부는 경제 활성화를 위해 저금리 기조와 더불어 대출완화, 지원금 보조 등 다양한 정책을 폈고, 그 결과 넘쳐나는 현금 유동성으로 주식과 부동산, 암호 화폐의 가격이 치솟았다.주택 소유욕이 남다른 한국은 주택가격이 폭발했다. 그러다 보니 집값은 오늘이 제일 싸다는 우스갯소리가 나왔다. 상속세를 걱정하는 사람들이 부동산을 사전 증여하는 일도 많아졌다. 이번 글에선 효율적인 부의 이전 전략에 대해 알아보고자 한다.단순하게 재산을 이전하는 것보단, 투자재원을 마련하고 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이다. [사진 piqsels]사전 증여 적극 활용을증여세의 공제 금액은 배우자 6억원, 직계비속은 5000만원(미성년자 2000만원), 기타 친족은 1000만원까지다. 증여공제 범위 내에 있는 금액은 세금을 부담하지 않는다. 증여일을 기준으로 10년 단위로 증여공제액이 적용되기 때문에, 10년을 주기로 증여하는 하는 것이 효율적인 증여세 절세법이라고 할 수 있다.중요한 것은 증여할 대상과 활용 방법이다. 어부를 만들려면 고기를 잡아주는 것보다 고기를 잡는 법을 알려주는 것이 중요하다. 단순히 재산을 증여하는 것이 아닌 재원을 증여해 사업 기회나 재테크의 수단으로 활용토록 하자는 이야기다. 예를 들어 미성년 자녀에게 2억원을 증여한다면 2600만원의 증여세를 내야 한다. 하지만, 2000만원을 증여한 후 해외주식에 투자했는데 수익률이 10배가 되어 2억원이 되었다면, 납부하는 증여세 없이 부의 이전이 되는 것이다. 해외주식 외에도 서화, 골동품, 암호화폐 등 다양한 재산을 활용할 수 있다. 물론 특수관계법인을 이용해 특정 사업기회를 제공(상증세법 45조의4)하고, 특혜를 제공하거나(상증세법 45조의5), 일감을 몰아주는 경우(상증세법 45조의3) 증여세 부담을 질 수 있다. 단순히 재산을 이전하는 것보다는 투자재원을 마련해 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이 되는 것이다.자금이체 목적에 따라 근거 명확히 남겨라어떠한 관계보다도 부모와 자식 간은 특별하다. 아낌없이 주어도 더 주고 싶은 게 부모 마음이다 보니 부모·자식 간의 자금거래는 ‘증여’로 오해받을 소지가 크다. 별 뜻 없이 자녀 통장에 계좌 이체를 하게 되면 과세 관청은 ‘증여’로 추정한다. 추정이라는 뜻은 반증이 없으면 ‘~으로 본다’는 의미이기 때문에 ‘증여’의 뜻이 없었다는 것을 납세자가 입증해야 한다. 말로 항변하는 것보다 해당 자금거래는 ‘증여’가 아니라는 근거를 제시해야 설득력이 있기 때문에 차용증, 확인서, 사용내역, 영수증 등의 제반 서류를 보관하는 것이 좋다. 대법원은 예금이 인출돼 수증자 명의 예금계좌에 예치되었다면, 증여된 것으로 추정되므로 증여가 아니라는 것을 납세자가 입증해야 한다고 판시한 적이 있다. (대법 2019두52690)주택 증여시 ‘세대’분리 확인하라.2017년 ‘8·2대책’을 필두로 ‘9·13대책’, ‘2·12대책’ 등 다주택자에 대한 세제 페널티가 많아지다 보니 자녀에게 주택을 증여하는 경우가 많아졌다. 2주택자가 자녀에게 주택을 증여하는 경우 각각 1주택을 소유하게 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택, 재산세 절감 효과 등의 효과를 얻을 수 있어 많이 이용된다.문제는 양도소득세 비과세를 적용 받는 주택 수가 세대를 기준으로 계산되기 때문에 증여 후 세대 분리가 안 돼 있다면 비과세 혜택을 얻을 수 없게 된다. 소득세법 88조의 ‘세대’ 개념은 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함), 형제자매와 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람 포함함)와 함께 구성하는 가족 단위로 보고 있다. 여기서 자녀도 포함되기 때문에 별도의 세대로 인정받기 위해서는 30세 이상이거나, 배우자와 결혼했거나, 별도의 독립된 생계를 유지해야 한다.‘국민기초생활 보장법’에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도의 세대로 인정하고 있다. 2021년을 기준으로 중위소득의 40% 이상 되는 소득금액이 1인 가구를 기준으로 73만1133원이다. 즉, 이 금액 이상의 소득이 있어야 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 것으로 본다는 것이다. 소득이 전혀 없는 20대 자녀에게 주택을 증여하면 별도 ‘세대’로 인정받지 못할 가능성이 높다. 이점 유의해 부의 이전 전략을 세우는 것을 추천한다.