기존 오피스텔 + 신규 아파트 취득세 문의 드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1. 개요​먼저 법문부터 보시겠습니다.​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​정리하면 크게 3가지로 분류해볼 수 있습니다.​(1) 령 28조의5 1항 본문, 2항 – 일반적인 케이스​[종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [종전물건인 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권을 매도]하는 경우입니다. 종전물건은 4가지를 나열하지만, 신규물건은 반드시 주택이라는 점에 주의합니다. 또한 종전물건이 입주권인 경우에도 조정대상지역에 위치하면 기간 단축이 된다는 것에 주의합니다. (양도소득세에서는 종전물건이 입주권이면 조정대상지역 불문하고 유예기간 3년)​​(2) 령 28조의5 1항 괄호, 2항 – 신규주택을 매도해도 되는 경우​종전주택이 아니라 신규주택을 매도해도 취득세를 중과하지 않는 케이스입니다. 양도소득세의 일시적 2주택과 완전히 다른 논리입니다. [종전물건이 입주권, 분양권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 또, [종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건이 분양권/입주권 -> 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2조 제5항)과 유사한 경우입니다.​​(3) 령 28조의5 3항​양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한데, 종전주택을 팔지 않고도 취득세를 중과하지 않는 특이한 케이스입니다. [종전물건이 주택 -> 입주권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택으로 이주]하는 경우입니다.​​이렇게 보면 정말 다양한 케이스가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 모든 케이스가 현실에서 나타나지는 않습니다. 현실적으로 나타날 수 있는 경우는 몇 가지 되지 않습니다.​① 사람들은 왜 일시적 2주택 요건을 검토할까요? 그건 신규주택 취득세 중과를 피하기 위해서입니다. 그런데 취득세 중과는 주택 유상승계취득과 무상승계취득에만 있습니다. 그렇다면 주택을 원시취득하는 경우에는 취득세 중과를 걱정할 필요가 없는데, 조합원으로서 신규주택을 입주권으로부터 취득하는 경우가 그렇습니다. 이 경우는 어차피 세율이 정해져 있어 제외합니다.​② 종전주택의 매도 또는 신규주택의 매도는 사실 취득세 부담보다 양도소득세 부담이 훨씬 더 큽니다. 따라서 현실적으로 양도소득세 단기매매 세율 또는 다주택자 중과세율 적용대상이 되는 경우는 잘 나타나지 않습니다. 예를 들어 종전물건을 가진 채로 신규주택을 취득했을 때, 신규주택을 먼저 양도하는 경우에는 대부분 다주택자로 중과되거나 단기매매 세율로 과세되어 나타나기 어렵고, 종전물건이 분양권인 경우에는 적어도 66%의 세율을 내게 되므로 현실에서 없지는 않지만 잘 나타나지 않습니다.​​2. CASE 1 - [종전주택/오피스텔/입주권/분양권을 보유] – [신규주택을 매수하고(분양권이 주택이 되고) 3년(1년) 이내에] - [기존 주택/오피스텔/입주권/분양권을 양도하는 경우]​(1) 표준적인 케이스​가장 표준적인 경우입니다. 소득세법 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]와 유사한 경우입니다. 하지만 취득세의 일시적 2주택과, 양도소득세의 일시적 2주택에는 몇 가지 차이가 있습니다.​① 양도소득세에서는 종전주택의 취득과 신규주택의 취득 사이에 1년의 간격을 필요로 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다.​② 양도소득세에서는 종전주택이 비과세를 받기 위해 2년 보유(2년 거주)요건도 필요로 하지만, 취득세에서는 종전주택의 보유/거주는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택에 세대 전원이 전입해야 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다. 반대로 양도소득세에서는 신규주택 전입을 요하는 바, 신규주택에 세입자가 있는 경우에는 2년을 한도로 유예기간이 연장되기도 하는데, 취득세에서는 연장 없이 반드시 1년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.​④ 양도소득세에서는 신규주택을 언제 계약했는지에 따라, 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있다고 하더라도 유예기간을 1년이 아닌 3년까지 적용하기도 합니다. [9.13 대책]이나 [12.16 대책] 전의 기득권을 보호하기 위해서입니다. 하지만 취득세에서는, 종전주택등과 신규주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 기간은 1년이라고 못박았습니다. 그러니까 신규주택을 언제 매수계약/분양계약했는지는 중요하지 않습니다.​소득세법 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​(2) 종전입주권을 양도하는 케이스​한편 [소득세법 제89조 제1항 제4호 나목]의 경우도 취득세의 관점에서 여기에 해당합니다. [조합원입주권 + 신규주택 + 3년 이내에 입주권을 양도]하는 경우입니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 받을 수 있고, 그게 아니더라도 입주권 양도시 양도소득세 중과가 되지 않아, 조합원입주권을 양도하는 경우가 꽤 있습니다.​이때 양도소득세에서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해도 된다고 말하고 있습니다. 이것은 조정대상지역을 불문하고 유예기간을 3년까지 보장해주는 것입니다. 그런데, 취득세에서는 종전주택 등 과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다고 말하고 있어서, 종전 입주권이 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내 처분을 요구합니다. 그러므로 주의하여야 합니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​​종전물건이 입주권/분양권인 경우에도, 원래 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전 물건을 양도해야 합니다. 그런데 신규주택 취득일까지 종전물건이 완성되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 [지방세법 시행령 28조의5 2항]에 따라 종전물건이 완성될 때까지 기다렸다가 그때부터 3년(1년) 이내에 종전물건을 양도하거나, 신규물건을 양도(1항 괄호)하면 됩니다.​그런데 현실적으로 종전물건이 완성되고 나서 1년 이내에 종전물건을 양도하는 경우는 종전물건이 2년 보유 요건을 충족하지 못하여 비과세를 못 받을 가능성이 있기 때문에, 조정대상지역에서는 잘 나타나지 않습니다. 하지만 [지방세법 시행령 28조의5 1항 괄호]와 [2항]을 결합하여 종전물건이 완성되고 나서 그때부터 3년(1년) 이내에 '신규주택'을 양도하는 경우는 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한 모습인데, 다음 포스팅에서 더 자세히 설명합니다.

[취득세]동일세대내에서 동일주택을 공동소유할 경우(1주택자? 2주택자?)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택의 일부 지분을 보유할 경우에도 주택수에 모두 반영이 됩니다.​예를 들어, 나와 동생이 같이 살고 내가 A주택을 1/2을 보유하고 있고, 동생이 B주택을 1/4보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당합니다. 이 경우, 내가 신규주택을 취득한다면 3주택 취득세율이 적용될 것입니다.​만약, 동일한 주택을 공동으로 소유할 경우에는 어떻게 판단할까요?내가 A주택을 1/2보유하고 있고, 동생도 동일한 A주택을 1/2보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당할까요? 1세대 1주택자에 해당할까요? 어떻게 보는지에 따라서 신규주택을 취득할 때 2주택 취득세율이 적용될 수도 있고, 3주택 취득세율이 적용될 수도 있을 것입니다. 결론은 1세대 1주택자에 해당합니다.​지방세법 시행령제28조의4 【주택 수의 산정방법】④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.​위 법령을 보시면 1개의 주택 등을 공동소유하는 경우에는 1개의 주택을 보유한 것으로 본다고 되어 있습니다. 따라서 나와 동생이 A라는 주택 1채만 공동 소유하고 있다면 1세대 1주택자에 해당하므로 신규주택 취득시 2주택 취득세율이 적용되는 것입니다.​​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택 관련 양도소득세 특례는아래 포스팅에 자세히 기재되어 있습니다.상속주택에 대한 양도소득세 특례 (비과세. 중과배제)양도소득세는기존 주택을 '양도' 할 때 상속주택이 있다 하더라도양도소득세 혜택을 주게 되는 내용입니다.하지만,부동산은 양도만 하는 것이 아니라취득도, 보유도 하게 됩니다.만약 상속주택을 취득하게 된다면,그리고 상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하게 된다면세제적 혜택이 있을까요?이 부분에 대해 추가적으로 다뤄보도록 하겠습니다.상속주택을 취득할 때 취득세 특례상속 주택을 취득할 때는 지방세법상 여러 혜택이 있는데요.상속은 대표적인 무상취득으로서 '증여'와 비교할 수 있습니다.증여와 세율, 그리고 과세표준을 비교해보도록 하겠습니다.구분과세표준세율상속시가표준액2.8% (농지 2.3%)증여시가인정액3.5%상속과 증여는 세율 뿐만 아니라,그 과세표준을 무엇으로 삼을지부터 완전히 다른데요.지방세법상 시가인정액은 '시가' 입니다.시가표준액이란 '개별 or 공동주택가격' 혹은 '개별공시지가' 를 의미합니다.서울에 있는 A 주택은시가가 18억이지만, 시가표준액은 10억입니다.단순히 계산해보도록 하겠습니다.A 주택을상속받는 경우, 10억 X 3.16% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 4% (부가세 포함) = 약 72백만원세액이 2배 이상 차이가 납니다.하지만 여기서상속주택에 대한 특례와 증여주택에 대한 중과세가 기다리고 있습니다.상속주택의 경우,1가구 1주택 특례 세율 적용이 가능한 경우가 있습니다.간단히 무주택자인 상속인이주택 1채를 상속 받음으로써 1가구 1주택이 되는 경우세율 특례를 적용하여 0.8% 의 취득세를 납부하게 됩니다.① 1가구 : 상속인과 등본상 같이 있는 가족으로 구성된 1가구② 1주택 : 국내에 1개 주택만을 소유하는 경우③ 1주택을 공동으로 상속받은 경우 : 지분이 큰 자 기준으로 판단증여의 경우,조정대상지역에 다주택자가 증여를 하는 경우증여세가 12% 까지 중과되는 부분이 있죠.구분과세표준세율상속원칙시가표준액2.8% (농지 2.3%)특례0.8%증여원칙시가인정액3.5%중과12%그럼 각각 특례와 / 중과가 적용되는 경우세액을 비교해보도록 하겠습니다.아까의 예시를 그대로 가져와서A 주택을상속받는 경우, 10억 X 0.96% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 12.4% (부가세 포함) = 약 2억 23백만원차이가 약 2억원 정도 나게 됩니다.특히나 상속을 앞두고 사전증여를 하다는 절세컨설팅이 많은데모든 자산에 동일하게 적용되는 것은 아니라는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.국세인 상증세 뿐만 아니라 지방세 그리고 보유세, 건보료 등의 준조세를모두 종합하여 검토하는 것이 중요합니다.상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하는 경우 취득세상속주택을 보유한 채일반주택을 추가 취득할 수 있습니다.조정대상지역에서 추가 주택을 취득하면2주택인 경우 8%의 취득세 중과세율을 적용하는데요.상속주택인 경우,보유하고 있다 하더라도 중과에서 배제될 수 있습니다.아래 규정을 확인해보도록 하겠습니다.지방세법시행령 28조의 4, 주택 수 산정방법상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은상속개시일부터 5년까지는주택 수에 포함되지 않습니다.상속 관련 많은 규정이 '5년'으로 되어있습니다.여기서 5년은 상속개시일부터 기산되며,상속주택을 보유한 채기존 주택을 양도하거나신규 주택을 취득할 때에 대한골든타임이라고 생각하시면 좋습니다.또한 공동상속주택의 경우지분이 가장 큰 자지분이 동일하다면 거주하는 자이후 나이가 가장 많은 자를 기준으로최대지분권자의 주택으로만 보게 되며소수지분권자의 경우 주택 수로 보지 않습니다.만약 상속주택을 보유하면서중과 대상이 되었다면,규정 상 제외될 수 있는지요건을 따져봐야 합니다.과세관청에서는 별도로 이 부분을 체크해주지 않기 때문에상속주택을 보유하고 신규 주택을 취득하신다면꼭 상담을 받으신 뒤 진행하시길 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택임대사업자등록을 하게 되는 경우,감면 혜택 들이 많이 없어졌다고 하지만세법을 잘 들여다보면여전히 누릴 수 있는 혜택을 발견할 수 있습니다.최근에 주택임대사업자 등록을 도와드리며취득세 감면은 아니지만,중과세를 피하고 일반세율을 적용받게 되어약 4천만원의 취득세 중과세 세액을 아낄 수 있는 방안을 안내 드렸는데요.취득도 양도 처럼미리 전에 세팅하신다면충분히 절세할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.오늘은주택임대사업자 등록시취득세 감면 및 중과배제 혜택을 볼 수 있는 부분에 대해자세히 살펴보도록 하겠습니다.주택임대사업자 취득세 감면 규정지특법 31조 <공공임대주택 등에 대한 감면>지특법에는 분명임대사업자에 대한 취득세 감면 조항이 있음에도많은 분들이 이 감면 혜택을 받지 못합니다.이 감면의 요건 중 하나가 '신축'이어야 하기 때문입니다.'실제 입주한 사실이 없는' 임대형기숙사, 공동주택, 오피스텔 을 최초 유상 취득하는 경우임대형기숙사, 전용 60제곱 이하 공동주택, 오피스텔 → 100% 감면장기임대주택을 20호 이상 취득→ 50% 감면취득세가 200만원 초과시 85%에 대해서만 감면이 적용되고취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요합니다.일반적으로 분양받는 경우보다는임대사업자 물건이나 세낀 물건을승계 취득, 매매 하여 임대사업자가 되는 경우가 더 많기 때문에해당 감면 요건에 맞지 않게 됩니다.그럼 승계 취득하는 경우취득세제 상 어떤 혜택도 없는걸까요?아래 내용을 살펴보시죠.주택 수 배제가 가능한 주임사 조건유상승계취득하는 주택으로서(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외합니다.)다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 하나일 것전용면적 60제곱 이하 일 것취득당시가액이 3억원 (수도권 소재 6억원) 일 것임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대주택으로 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것위의 요건을 모두 충족해야 합니다.소형평수, 소형가액의빌라 등 다세대주택을 매입하고주택임대사업자로 등록한 경우에는현재 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다.이게 무슨 의미일까요?1주택을 보유하시면서주택임대사업을 하시기 위해 추가 1주택을 취득하신 경우조정지역이라면 2주택이 되어 중과세율을 적용받습니다.그런데 위의 요건을 지키신다면현재 취득 주택은 제외하고기존 1주택만 주택 수로 보아 1주택자로 보게 되는 것입니다.즉, 감면 대상은 아니라 할지라도일반세율 적용 1주택자로 보는 것이죠.취득세는 주택 수에 세액이 천차만별로 달라져서이 요건을 충족시킨다면 세액 감소 효과가 클 수 있습니다.가장 중요한건 60일 이내에주임사를 등록하고 임대물건으로 등록해놓는 절차입니다.이 부분을 놓치시지 마시고, 꼭 진행하시길 바랍니다.만약 임대사업 등록 후주택 수에 대한 중과취득세를 낸 경우에는경정청구를 통해 취득세 환급을 받을 수 있는검토가 들어가야 합니다.이미 납부한 취득세는끝이 아닙니다.과하게 낸 경우 환급을 검토할 수 있고,적게 낸 경우 추징 리스크를 줄이는 방안이 필요합니다.취득세에 대해서도납부 전, 납부 후를 통틀어서전문적으로 관리하고 검토해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.