주택구입자금 마련 시 증여문제

금전무상지원(대여, 증여)에 따른 증여 문제 (자녀 주택 취득자금 지원, 전세금 지원 등에 따른 문제)​​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​자녀가 주택을 취득하거나 전세로 거주할 경우, 주택취득자금이나 전세금을 지원해주는 경우가 상당히 많습니다. 이러한 금전지원을 증여로 볼 수도 있고, 차용으로 볼 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다.​증여할 경우간단합니다. 부모가 자녀의 주택자금이나 전세금을 대여해주는 것이 아닌 실제로 증여를 해줄 경우, 모두 증여에 해당합니다. 따라서 증여받은 자녀는 반드시 증여세를 신고 및 납부해야 적법한 자금출처로 인정받을 수 있습니다. 부모 등 직계존속(부모, 조부모 등 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용되어 납부할 증여세는 없습니다.​한편, 자녀가 납부해야할 증여세를 부모가 대신 납부해줄 경우에도 증여로 봅니다. 따라서 자녀에게 증여하시려는 자금 + 증여세 상당액의 현금을 함께 증여하여 1회의 증여세 신고로 깔끔하게 마무리 해야 합니다. 증여세 상당액의 현금을 계산하는 방법은 다소 복잡합니다. 이를 gross-up 방식의 증여라고 하며 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.​https://blog.naver.com/cta_moonyh/222319308507​대여할 경우대여란 당연히 빌려준 돈을 추후에 반드시 상환받음을 의미합니다. 따라서 자녀에게 주택취득자금이나 전세금을 대여해줄 경우, 추후 자녀로부터 반드시 상환을 받아야 하는 것입니다. 세법에서는 특수관계인과의 금전대출을 할 경우 적정 이자율을 4.6%라고 보고 있습니다. 따라서 자녀과 금전대차거래를 할 경우 4.6%의 이자율을 적용해야 합니다.​다만, 증여세법에서는 무이자 에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 이상일 경우에만 무이자에 대한 증여세가 과세됩니다. 따라서 무이자에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 미만이라면 무이자로 대여를 하고, 원금만 상환받아도 되는 것입니다. 무이자에 대한 증여이익이 1천만원 미만이 되기 위해서는 대여금이 217,391,304원 미만이어야 합니다.​217,391,304원 x 4.6% = 10,000,000원​무이자로 차용을 할 경우에도 원금은 매월 일정금액으로 꾸준히 상환을 하고, 만기에 나머지 금액을 상환하는 것이 추후 국세청에 대응하기에 합리적일 것입니다. 만약, 자금출처에 대한 세무조사 과정에서 원금이나 이자상환내역이 전혀 없다면 국세청에 대응하기도 용이하지 않을 것이며, 국세청에서 증여로 과세할 확률도 있습니다. 또한, 국세청은 가족간 금전거래에 대해 꾸준히 사후관리를 하므로 반드시 유의하셔야 합니다.​아래는 제가 과거에 포스팅한 재산 취득, 자금 지원 등에 관한 증여세 과세 이슈를 다른 내용들입니다. 해당 포스팅도 함께 참고하시면 많은 도움이 될 것입니다.​https://blog.naver.com/cta_moonyh/222046641730https://blog.naver.com/cta_moonyh/222084809586 https://blog.naver.com/cta_moonyh/222439430100지금까지 금전지원에 대한 증여세 이슈에 대해서 살펴보았습니다. 실무에 도움이 되셨길 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

부동산[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] DSR과 LTV개념과 대출한도 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 10시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 내 집 마련의 첫 관문인 대출 한도, 즉 DSR과 LTV 개념부터 주택연금·사내대출·제1금융권/제2금융권·지방은행 대출이 한도에 포함되는지, 그리고 부부합산 소득 1억·2억·3억 가구가 강남 30억 아파트를 살 때 얼마까지 빌릴 수 있는지 설명드리겠습니다.​■ LTV와 DSR, 무엇이 다를까요?-LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 대출금 ÷ 주택가격입니다. 규제지역(서울 전 지역)의 일반 무주택자에게는 40%가 적용됩니다. 다만 생애최초 주택구입 등 별도 요건을 충족하면 기준이 달라질 수 있습니다. 이 글의 30억원 계산은 일반 차주에게 LTV 40%가 적용되는 경우를 가정합니다.-DSR은 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 40%, 제2금융권은 50% 이내여야 하고, 총대출액이 1억원을 넘는 차주에 적용됩니다. 근거는 은행업감독규정 별표 6(주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준) 등입니다.-여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 미래 금리 상승 위험을 반영해 한도 계산 때만 가산금리를 얹는 제도로, 수도권·규제지역 주택담보대출은 가산금리 하한 3.0%가 적용됩니다. 실제 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 한도가 줄어드는 것입니다.-여기에 10·15 대책(2025.10.16 시행)으로 수도권·규제지역 주택구입용 주담대에 주택가격별 한도가 생겼습니다. 15억 이하 6억원 / 15억 초과~25억 이하 4억원 / 25억 초과 2억원입니다. 이 구간의 기준은 단순한 계약서상 매매가격이 아니라 금융기관이 인정하는 시가(한국부동산원·KB 시세 등)이며, 시행 전 계약·대출신청 등 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 매매가와 인정 시가가 모두 30억원인 경우를 가정합니다.· · ·​​​​■ 주택연금·사내대출은 한도에 포함될까요?-주택연금은 노후소득 보장 성격의 상품으로 DSR 적용 대상이 아닌 대표적인 예외입니다.-사내대출은 채권자가 누구인지에 따라 다릅니다. 회사가 자체 재원으로 직접 빌려주는 대출은 금융회사 가계대출과 구분됩니다. 금융위원회는 2026년 7월 9일 사내대출에 가계대출 규제를 직접 적용하기는 어렵다는 입장을 밝히면서, 기업에 원리금 분할상환·고가주택 제한 등 자율적 관리를 요청했습니다.-반면 실제 채권자가 은행인 임직원 협약대출은 금융회사 대출이므로 해당 상품의 DSR 적용 여부를 확인하셔야 합니다.-세무 측면에서도 주의하세요. 회사가 종업원에게 주택 구입·임차자금을 무상 또는 저리로 빌려주면 그 이익은 원칙적으로 근로소득에 해당합니다(소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호). 다만 일정 요건을 충족하는 중소기업 종업원은 근로소득에서 제외될 수 있습니다(소득세법 시행규칙 제15조의3).-회사 측도 인정이자 문제가 있고(법인세법 시행령 제89조 제3항), 중소기업 직원의 주택구입·전세자금 대여에는 인정이자 계산 특례가 있습니다(법인세법 시행규칙 제44조 제7호의2). 회사의 중소기업 해당 여부, 직원의 지배주주등 해당 여부, 실제 자금 용도를 구분해 검토하세요.· · ·​​​​■ 제1금융권과 제2금융권, 한도에는 어떻게 반영되나요?-제1금융권은 시중은행·지방은행·인터넷은행·특수은행입니다. 참고로 iM뱅크는 2024년 5월 시중은행으로 전환했으므로 지방은행과 구분해야 합니다. 제2금융권은 저축은행·상호금융(신협·농협·새마을금고)·보험사·카드·캐피탈입니다.-두 곳 모두 모두 합산됩니다. 제1금융권은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 적용되고, 소득이 같더라도 제2금융권의 이론상 한도가 더 큽니다. 그러나 주택가격별 상한(25억 초과 2억원)과 LTV는 금융권과 무관하게 적용되는 것이 원칙이므로, 금융기관별 취급 기준은 확인이 필요합니다.· · ·​​​​​■ 지방은행 대출은 DSR에서 자유로울까요?-지방은행에는 부산·경남·광주·전북은행 등이 있습니다. 은행별 금리와 취급 조건은 상품·신용도·거래실적에 따라 달라지므로 개별 견적을 비교해야 합니다.-다만 지방은행을 이용하더라도 해당 대출에 적용되는 DSR과 담보주택 소재지에 따른 규제가 없어지는 것은 아닙니다. 서울 아파트를 사면서 지방은행을 이용해도 규제는 똑같습니다.-지방 주담대의 스트레스 DSR 완화는 지방은행을 이용해서 받는 혜택이 아닙니다. 수도권·규제지역 밖 주택담보대출에 적용되는 지역별 기준입니다. 스트레스 금리 1.5%에 50%를 적용하면 변동형 기준 가산폭은 0.75%p가 되며(2026년 말까지 연장 예고), 혼합형·주기형은 상품 구조에 따라 달라집니다. 서울 주택을 담보로 대출받는다면 지방은행을 이용해도 이 완화는 적용되지 않습니다.· · ·​​​​​​■ 부부 소득합산이 인정되는 경우, 강남 30억 아파트 대출 한도 예시-가정: 무주택 부부로서 금융기관이 부부의 소득합산을 인정하고(DSR은 기본적으로 차주별 지표이며, 배우자 소득을 합산하면 배우자 부채도 함께 반영됩니다), 합산 대상인 부부 모두 다른 대출이 없습니다. 금융기관 인정 시가 30억원, 일반 주택구입목적 주담대를 변동금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 받는다고 보며, 스트레스 금리 3%p를 가산한 심사금리 연 7%와 은행 DSR 40%를 적용합니다.-소득 1억원 DSR상 이론 한도 약 5.0억 / LTV 40% = 12억 / 가격별 상한 2억 → 최대 2억원-소득 2억원 DSR상 이론 한도 약 10.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-소득 3억원 DSR상 이론 한도 약 15.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-결론은 의외입니다. 소득이 1억이든 3억이든 한도를 막는 것은 DSR이 아니라 25억 초과 주택의 2억원 상한입니다. 2억원 대출의 스트레스 DSR 심사상 비율은 소득 1억·2억·3억에 대해 각각 약 16.0%·8.0%·5.3%입니다. 실제 약정금리 연 4%가 유지된다면 월 상환액은 약 95만 5천원이며, 소득 대비 실제 연간 원리금 부담은 각각 약 11.5%·5.7%·3.8%입니다.-주담대 2억원 외에 별도 차입이 없다면 매매대금 중 28억원을 별도로 마련해야 합니다. 취득 관련 세금은 일반세율 기준 전용면적 85㎡ 이하이면 3.3%(약 9,900만원), 85㎡ 초과이면 3.5%(약 1억 500만원)입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 따라서 약 29억원에 중개보수·등기비용 등을 추가로 준비해야 합니다.· · ·​​​​​■ 한도는 이렇게 정해집니다 (그리고 자금출처!)-한도는 ① LTV ② 가격별 상한 ③ DSR 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 이 예시에서는 상한 2억원이 가장 낮습니다.-주담대 외 조달자금이 28억원 이상 필요하므로 자금출처 조사에 대비해야 합니다. 직업·연령·소득 등으로 볼 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 증여로 추정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조). 부부 간 증여공제는 6억원, 직계존속은 5천만원입니다(상속세 및 증여세법 제53조). 혼인·출산 증여재산공제는 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받는 경우 적용할 수 있고, 혼인공제와 출산공제를 합한 추가 공제한도는 수증자 1인당 1억원입니다(상속세 및 증여세법 제53조의2).​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 계약 전 대출 가능액을 금융기관에서 확인하세요. 규제는 수시로 바뀝니다.​2. 대출이 2억원뿐이라면 자금조달계획서와 증빙(소득, 예금, 증여, 매각대금)을 미리 준비하세요.​3. 증여로 자금을 마련한다면 증여계약서·계좌이체 내역을 확보하고, 적용 가능한 공제와 신고·납부 의무를 검토해 자금출처 증빙과 함께 관리하세요.​4. 사내대출을 이용한다면 근로소득 과세·가지급금 문제를 사전에 점검하세요.· · ·​※ 본 글은 금융위원회 발표자료와 관련 법령을 토대로 2026.10.14 기준으로 작성한 일반적인 설명입니다. 대출한도는 담보주택의 금융기관 인정 시가, 차주의 소득·부채, 금리 유형, 주택 보유 수, 경과규정 및 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 예시의 2억원은 제시한 조건에 따른 주택구입목적 주담대 상한이며 실제 승인금액을 보장하지 않습니다. 은행업감독규정 2026.10.2 시행분의 별표 본문 전체와 이후 정책 변경은 대조하지 못했으므로, 계약 전 law.go.kr과 취급 금융기관에서 적용 규정과 대출 가능액을 확인하시기 바랍니다.​참고 법령은행업감독규정 별표 6 (주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준)소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호소득세법 시행규칙 제15조의3법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호·제7호, 제89조 제3항법인세법 시행규칙 제28조, 제44조 제7호의2지방세법 제11조 제1항 제8호상속세 및 증여세법 제45조, 제53조, 제53조의2