상생임대주택 매도 관련하여

안녕하세요.절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.​전세보증금을 활용하여 주택을 취득하는 경우,기존 임대차계약도 상생임대주택 특례의직전임대차계약으로 인정받을 수 있을까요?원칙적으로 주택을 취득하면서기존 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계한 경우에는해당 계약을 직전임대차계약으로 인정받기 어렵습니다.​다만, 종전 소유자인 매도인이주택을 매도한 후 새로운 임차인이 되는 경우에는판단이 달라질 수 있습니다.​​기존 임대차계약을 승계한 경우는 제외됩니다상생임대주택 특례에서는주택을 취득하면서 임대인의 지위를 승계한 임대차계약을직전임대차계약에서 제외하고 있습니다.​즉, 기존 임차인이 거주하고 있는 주택을 취득하면서종전 소유자의 임대차계약을그대로 승계한 경우에는해당 계약을 상생임대료의 기준이 되는직전임대차계약으로 인정받기 어렵습니다.​따라서 상생임대주택 특례를 검토할 때는전세보증금을 활용하여 주택을 취득했는지보다해당 임대차계약이 언제, 누구와 체결되었는지를먼저 확인하는 것이 중요합니다.​​매도인이 새로운 임차인이 되는 경우는 다릅니다주택을 취득하는 과정에서종전 소유자인 매도인이매매 후에도 임차인으로 계속 거주하는 경우가 있습니다.​매매계약 당시 매도인이 매매 후 임차인으로 거주하는 조건을 정하고,주택을 취득한 후 매수인을 임대인으로,종전 소유자를 임차인으로 하여별도의 임대차계약을 체결하는 방식입니다.​이 경우에는 기존 임대차계약의임대인 지위를 승계한 것이 아닙니다.​주택 취득 후 매수인과 매도인 사이에새로운 임대차관계가 성립한 것이므로,해당 임대차계약은 직전임대차계약으로 인정될 수 있습니다.​​국세청 해석사례도 인정하고 있습니다국세청에서도 이와 관련한 해석사례를 확인할 수 있습니다.​서면-2022-법규재산-4083(2022.11.2.)주택을 취득한 후 전 소유자를 임차인으로 하여임대차계약을 체결하고실제로 1년 6개월 이상 임대한 경우,해당 임대차계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있다고 판단했습니다.​서면-2023-부동산-1332(2023.10.13.)또한 주택을 취득하면서해당 주택의 매도자와 임대차계약을 체결하고실제로 1년 6개월 이상 임대한 경우에도직전임대차계약에 해당할 수 있다고 보았습니다.​즉, 매도인이 임차인이 되었다는 이유만으로상생임대주택 특례가 배제되는 것은 아닙니다.​중요한 것은 주택 취득 후매수인과 매도인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되었는지 여부입니다.​​​최근 해석에서는 계약 시점을 다시 확인했습니다다만 최근 국세청 해석에서는임대차계약을 체결한 시점이 중요하다는 점을다시 한번 확인했습니다.​사전-2026-법규재산-0087(2026.3.16.)매매계약을 체결한 이후라고 하더라도주택을 취득하기 전에매수인이 임대인이 되고 매도인이 임차인이 되는별도의 임대차계약을 먼저 체결한 경우에는,실제 임대기간이 주택 취득일부터 시작되었더라도해당 계약을 직전임대차계약으로 인정하지 않았습니다.​즉, 매매계약을 체결한 이후에 임대차계약을 체결했더라도그 시점이 주택 취득 전이라면직전임대차계약 인정 여부에 주의할 필요가 있습니다.​정리하면 다음과 같습니다.기존 임대차계약의 임대인 지위 승계 → 직전임대차계약에서 제외주택 취득 전 매수인·매도인 간 임대차계약 체결 → 인정 여부에 주의주택 취득 후 매도인과 새로운 임대차계약 체결 → 직전임대차계약 인정 가능​따라서 단순히 매매계약일과 임대차계약일만 확인할 것이 아니라,잔금청산일과 소유권 취득일,임대차계약 체결일 및 실제 임대기간까지전체적인 거래 과정을 함께 확인하는 것이 중요합니다.​​​계약서와 실제 거래 내용이 일치해야 합니다매도인이 임차인으로 들어왔다고 해서모든 경우에 자동으로직전임대차계약으로 인정되는 것은 아닙니다.​실제 거래 과정과 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.매매계약서에 매매 후 매도인이 임차인으로 거주하는 조건이 기재되어 있는지주택 취득 전에 임대차계약이 체결된 것은 아닌지주택 취득 후 매수인과 매도인 사이에 별도의 임대차계약이 체결되었는지실제 임대기간이 1년 6개월 이상인지이후 상생임대차계약이 임대료 증가율 5% 이내 및 2년 이상 임대 요건을 충족하는지​​​결국 핵심은매도인이 임차인인지 여부만이 아니라,주택 취득 전후 어느 시점에 새로운 임대차계약이 성립했는지입니다.​매도인이 매매 이후 임차인으로 거주하는 조건으로주택을 취득하셨다면매매계약서와 임대차계약서만 볼 것이 아니라잔금청산일과 계약 체결 순서, 실제 임대기간까지함께 검토해 보시는 것이 좋습니다.​​

[양도세,상생임대]상생임대차 계약기간 중 비거주자 기간이 있는 경우 상생임대주택 특례적용 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0436 [법규과-2327]등록일자 : 2026.10.06.생산일자 : 2026.09.07.요지주택의 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차 계약에 따른 임대기간으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택의 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차 계약에 따른 임대기간으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.상세내용1.. 질의요지○ 직전임대차 및 상생임대차 계약의 체결시점에는 거주자였으나, 상생임대차 계약에 따른 임대기간 중 비거주자 기간이 있는 경우 상생임대주택 특례(소득령§155의3) 적용 여부3. 관련법령​□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.​□ 소득세법 제121조【비거주자에 대한 과세방법】② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제1호부터제7호까지,제8호의2및제10호부터제12호까지의 소득(제156조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <2>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월이상 임대할 것3) 상생임대차계약은'21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★주택 매매계약 후 잔금청산 전에 매수인이 임대차계약을 체결한 경우주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령 §155의3의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임. [문서번호] 기획재정부 재산-1440(2022.11.17)★주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결하고, 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에서 규정하는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임. [문서번호] 사전법규재산2024-967(2025.03.17.)★주택 매매계약 후 잔금 청산 전에 매도인이 임대차계약을 체결한 후 매수인 명의로 변경한 경우전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령 §155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님. [문서번호] 기획재정부 재산-1446(2022.11.18.)★분양계약 체결 후 주택을 취득하기 전에 임대차계약을 체결한 경우주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약은 상생임대주택에 대한 특례규정(소득령 §155의3)의 직전 임대차계약에 해당하지 않음. [문서번호] 서면법규재산2022-3529(2022.12.07.)★지역주택조합 사용승인서 교부 후 체결한 임대차계약의 보증금으로 분양잔금을 청산한 경우국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 1년 6개월 이상 임대기간 요건을 충족하는 경우 「직전 임대차계약」에 해당하는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-4639(2022.12.28.)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <3>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월이상 임대할 것3) 상생임대차계약은'21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★재건축조합 원조합원이 신축주택 완공 전 체결한 임대차계약재건축조합의 원조합원이 신축주택 준공 전 임대차계약을 체결하는 경우, 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 직전 임대차계약의 요건인 “주택을 취득한 후 해당주택에 대한 임대차계약 체결 요건을 판단하는 것임. [문서번호] 서면-2022-법규재산-4596(2023.03.13.)★조합원입주권을 승계하여 주택의 사용승인일 이후 임대차계약 체결 시조합원입주권을 승계하여 주택을 취득하고 해당 주택의 사용승인일 이후 임대차계약 체결하는 경우에는 직전임대차계약에 해당함. [문서번호] 서면부동산2024-1244(2024.05.28.)★관리처분계획인가일 이후 주택 미철거 상태에서 상생임대주택 요건을 충족한 경우「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 상생임대주택 요건을 모두 충족하게 된 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않음. [문서번호] 서면법규재산2024-802(2024.12.19.)★상생임대주택 요건을 모두 갖추고 입주권으로 전환된 상태에서 양도하는 경우상생임대주택 요건을 충족한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주기간의 제한을 받지 않는 것임. [문서번호] 서면법규재산2024-802(2024.12.19.)★임대주택이 상생임대기간 중 멸실되어 상생임대기간 2년을 충족하지 못한 경우상생임대기간 2년을 충족하지 못하여 상생임대주택 특례 요건을 충족하지 못한 경우에는 상생임대주택 특례 적용할 수 없음. [문서번호] 서면부동산2024-2202(2024.09.10.)[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <1>[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <1> 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니...blog.naver.com[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <2>[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <2> 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <1>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월이상 임대할 것3) 상생임대차계약은'21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★승계한 임대차계약에 따라 계약서 작성없이 계약이 갱신되는 경우임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2024-1914(2024.12.18.)★주택을 취득한 후 임대, 거주, 재임대한 경우「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것임.[문서번호] 서면법규재산2022-0893(2022.10.21.)★상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것임. [문서번호] 서면부동산2022-5462(2023.06.27.)★상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거 하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-1236(2022.10.31.)★조특법 §99의2에 따른 주택을 보유한 상태에서 상생임대주택을 양도하는 경우조특법 §99의2에 따른 특례대상 주택(A)과 소득령 §155의3 ①에 따른 상생임대주택(B)을 보유하다 B주택을 양도하는 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-2843(2022.11.02.)★임차인이 법인인 경우임차인이 법인인 경우에도 그 임차법인이 당해 임차주택을 상시 주거용의 사택으로 사용하는 경우 당해 임대주택에 대하여 상생임대주택 특례규정을 적용할 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-3253(2022.09.29.)★비거주자로서 직전·상생임대차 계약을 체결한 후 거주자로 주택을 양도하는 경우비거주자 상태에서 직전·상생임대차 계약을 체결한 후 거주자로 전환하여 주택을 양도하는 경우 상생임대주택 특례 가능하지 않음. [문서번호] 서면법규재산2023-1281(2025.03.31.)★상생임대개시일에 다주택을 보유한 경우상생임대개시일에 다주택을 보유한 경우에도 양도 당시 1주택 요건을 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능함. [문서번호] 서면부동산2024-2519(2024.10.23.)★주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-2849(2022.10.12.)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 주시면 됩니다.★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트