😮 65 저도 궁금해요!
1일전
양도소득세 1세대 1주택 가능여부문의
1. 기본 현황
아버지: 만 65세 이상(소득 있음), 부산 A주택(실거래 약 9억, 7~8년 거주) 소유 및 단독 세대주.
자녀(본인): 만 30세 이상 직장인, 부산 B주택(약 4억) 소유. 어머니: 만 60세 미만(소득 없음).
디딤돌대출 요건 충족 위해 6개월 전 자녀 집(B주택) 전입. 자금 흐름: 아버지 월급 → 어머니 계좌(생활비·저축).
자녀는 소득 대부분을 대출 상환에 쓰며 어머니께 용돈/차용금 상환(월 40만 원) 송금.
2. 향후 계획
A주택 잔금일: 아버지는 자녀 집(B주택) 전입, 어머니는 신규 C주택(약 9억) 전입 예정.
[질문 사항]
Q1. 부부의 세대 판정 기준
부부는 주소가 달라도 세법상 동일 세대로 알고 있습니다. 어머니가 1주택자인 자녀 집(B주택)에 전입된 상태에서, 아버지 입장이 '1세대 2주택'으로 판정되나요?
Q2. 잔금일 전입 시 비과세 가능 여부
A주택 잔금일에 아버지는 자녀 집, 어머니는 C주택으로 전입 예정입니다. 양도일(잔금일) 기준 아버지 A주택의 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한가요?
Q3. 실질과세원칙에 따른 위험 및 대응
어머니-자녀 동거 및 생활비 송금 흐름으로 인해 과세관청이 '생계를 같이하는 1세대'로 보아 비과세를 부인할 위험이 있는지, 이를 방지할 대응 포인트가 궁금합니다.
세무사님들마다 1세대 1주택 비과세가 된다 안된다 차이가 있더라구요.. 뭐가 맞는걸까요
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최지호 세무사
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
핵심은 어머님이 자녀분과 같은 주소에 있다는 사실 자체가 아니라, 자녀분이 부모님과 실제로 생계를 같이하는 하나의 세대인지 여부입니다.
세법상 부부는 주소가 달라도 동일한 세대로 판단합니다. 따라서 아버님과 어머님은 하나의 세대로 봅니다.
그러나 만 30세 이상이고 직장소득이 있는 자녀분까지 부모님과 자동으로 동일세대가 되는 것은 아닙니다. 자녀분이 독립적인 소득으로 생활하면서 부모님과 생계를 달리하고 있다면 별도세대로 인정받을 수 있습니다. 어머님이 현재 B주택에서 자녀분과 함께 거주한다는 사실만으로 아버님 세대가 A주택과 B주택을 보유한 1세대2주택이 되는 것은 아닙니다.
A주택의 비과세 여부는 원칙적으로 양도일 현재의 세대 및 주택보유 현황을 기준으로 판단합니다.
따라서 아버님이 A주택을 양도한 이후 자녀분의 B주택으로 전입하는 것 자체가 이미 양도한 A주택의 비과세를 배제하는 사유가 되는 것은 아닙니다. 다만 굳이 A주택 잔금일에 아버님이 B주택으로 전입하여 세대관계를 복잡하게 만들 필요는 없어 보입니다. 최대한 안전하게 진행한다면 A주택의 잔금 및 소유권이전을 먼저 완료한 후 아버님이 B주택으로 전입하는 순서를 권해드립니다.
또한 어머님이 전입하실 C주택을 부모님 명의로 취득하신다면, C주택도 아버님 세대의 주택이 됩니다. C주택을 A주택 양도 전에 먼저 취득하면 A주택 양도일 현재 2주택이 되므로, 일반적인 1세대1주택 비과세가 아니라 일시적 2주택 특례요건까지 별도로 검토해야 합니다. 불필요하게 비과세 판단을 복잡하게 만들지 않으려면, 같은 날 진행하시더라도 A주택 잔금을 먼저 받은 후 C주택 잔금을 지급하고, 그 순서가 확인되도록 금융거래내역을 남겨두시는 것이 가장 안전합니다.
현재 가장 주의할 부분은 어머님과 자녀분의 실제 생활관계입니다.
어머님은 소득이 없고 아버님으로부터 생활비를 받아 생활하고 있으며, 자녀분은 별도의 직장소득이 있고 본인의 주택대출 등을 부담하고 있다고 하셨습니다. 이러한 사실관계라면 자녀분이 부모님과 경제적으로 독립된 별도세대라는 판단에 유리한 요소로 볼 수 있습니다. 자녀분이 어머님께 매월 40만원을 송금하고 있다는 사실만으로 바로 생계를 같이한다고 보기는 어렵습니다. 실제 차용금 상환이나 통상적인 용돈이라면 그 성격을 확인할 수 있도록 계좌이체 내역이나 기존 차용관계 등을 보관해 두시는 것이 좋습니다.
결국 세대판정은 주민등록만으로 결정되는 것이 아니라 실제 생활비 부담, 소득의 독립성, 자금관리 및 생활관계 등을 종합하여 판단합니다. 따라서 현재 사실관계만으로는 어머님이 B주택에 거주한다는 이유만으로 아버님의 A주택 비과세가 당연히 배제된다고 보기는 어렵고, 자녀분이 부모님과 독립된 생계를 유지하고 있다는 사실관계를 갖추고 있다면 별도세대로 보아 A주택의 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이 타당해 보입니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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