청약 당첨 후 부부 공동명의, 배우자공제 초과 여부 문의

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.​입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.​가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.​1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.​2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.​청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

사람의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 자가, 전세, 월세입니다. 세법에서는 근로소득자가 이렇게 주거를 위해 지출한 비용이 있다면 마치 경비인 것처럼 취급하여 일정부분 소득공제와 세액공제를 마련하고 있습니다.​​1. 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 (조세특례제한법 제87조)​주택을 취득하기 전 불입하는 청약 저축액에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​근로소득이 있는 거주자이면서 2021년 총급여액이 7천만원 이하인 자여야 합니다. 일용근로자는 제외합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다.​​(2) 효과​저축 납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [전세자금대출 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​2. 주택임차자금 차입금의 권리금 상환액에 대한 소득공제 (소득세법 제52조 제4항)​흔히 알고 있는 전세자금대출 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 가능합니다.​2) 주택 요건전용면적 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다. 통상 32평형을 말합니다.​3) 대출 요건임대차계약서의 입주일(인도일) 또는 전입일 중 어느 하나가 있었던 날 기준으로, 그 전에 차입하거나 그 이후 늦어도 3개월 이내에 차입하여야 합니다.은행에서 임차인 계좌가 아닌 임대인 계좌에 직접 입금하여야 합니다.대출기관은 은행 등 금융기관이어야 하며, 일반적인 주식회사에서 빌려준 대출은 안 됩니다.​​(2) 효과​원금상환액과 이자납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [청약저축 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​3. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 (소득세법 제52조 제5항)​흔히 알고 있는 주택을 취득하는 때에 주택담보대출에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대주이거나 1세대 1주택 세대주여야 합니다. 주택담보대출을 받았다는 것은 집을 샀다는 이야기니까 대부분 1주택자일텐데요, 12월 31일 기준으로 아직 주택의 소유권을 확보하지 못한 경우일 수도 있어 그것까지 감안하였습니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 디테일한 주택 수의 판정은 아래와 같습니다.​소득세 집행기준 52-112-1 [장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산]① 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 「주택법」 상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당하지 않는다.② 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.③ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.④ 동일자에 1주택을 취득·양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 장기주택저당차입금 규정을 적용한다.⑤ 판매목적의 주택을 소유하는 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.⑥ 다가구주택은 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단한다. 다만, 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 소득공제 여부를 판단한다.​​2) 주택취득 당시에 기준시가가 5억원이어야 합니다. (14 ~ 18년 취득 주택은 4억원, 06 ~ 13년 취득 주택은 3억원) 그런데 신축주택은 취득 당시에 기준시가가 공개되어 있지 않은 경우가 있는데요, 그러면 그 이듬해 최초로 공개되는 기준시가로 판정합니다.면적은 불문합니다.주택분양가격이 5억원 이하인 분양권, 조합원 주택분양가가 5억 이하인 조합원입주권을 취득하면서, 준공시 주택담보대출로 전환하는 대출인 경우도 가능합니다.​3) 대출소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입하여야 합니다.담보물권이 설정된 주택의 소유자와 차주 명의가 같아야 합니다. 그래서 주택을 배우자가 소유하고 본인이 차주인 경우에는 공제가 적용되지 않습니다. 한편 부부 공동명의의 물건으로 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 한 명을 차주로 삼아 대출을 내주는데요, 이 경우는 가능합니다. 만약 부부 공동명의의 물건에 대해 각자의 명의로 주택담보대출을 일으키면, 각자가 낸 이자에 대해 각자가 공제받습니다.​​(2) 효과​이자납입액의 100%를 소득공제액으로 합니다. [전세자금대출 소득공제]와는 달리 원금 상환은 제외합니다.한도는 [청약저축 소득공제], [전세자금대출 소득공제]와 합하여 500만원까지입니다. 그런데 [전세자금대출 소득공제]와 [주택담보대출 소득공제]는 중복이 되지 않고, [청약저축 소득공제]를 받으려면 무주택 세대여야 하므로 실무에서는 잘 겹치지 않습니다.한도가 변하는 때도 있습니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이고, 거치 없는 분할상환이면 한도가 1800만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 1500만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상인데, 고정금리도 아니고(변동금리) 거치기간도 있는 경우에는 한도는 원칙대로 500만원으로 합니다.상환기간이 10년 ~ 15년이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 300만원으로 축소됩니다. 중간에 기간을 연장하면, 연장하는 해부터 한도가 늘어납니다.​​4. 월세액에 대한 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)​월세는 소득공제가 아니라 세액공제로 적용하고 있습니다. 근래 대통령 후보 되시는 분이 월세 세액공제에 대한 액수를 늘리거나 이월적용을 가능하게 하는 개정을 언급하여 화제가 되기도 하였습니다.​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 자로서 총급여액이 7000만원 이하여야 합니다.무주택 세대주여야 합니다. 세대주가 주택관련 소득공제 및 월세 세액공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 만약 룸메이트와 함께 월세방을 쓰고 있으면 세대주가 월세 세액공제를 받습니다.임대차계약을 체결한 임차인이 그 주택에 주소지를 두어야 합니다. 즉, 전입신고를 하여야 합니다. 가족이 기본공제대상자인 경우에는 가족이 체결해도 됩니다.​2) 주택 요건월세로 빌리는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 합니다. 다가구 주택이면 면적으로 안분한 가액을 말합니다.​​(2) 효과​월세 총 납입액에 대해 750만원 한도를 적용하고, 그 금액의 10%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 75만원까지 세액공제가 가능합니다.근로자의 총급여액이 5500만원 이하이면, 12%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 90만원까지 세액공제가 가능합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw