단기임대사업자 주택매매시 양도세관련

1세대 1주택 양도세 비과세 양도세 판단시거주요건 관련 주요 예규★ 계약금 일부를 17.08.03 이후 납부하는 경우 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-316, '20.4.6.)계약금 지급이란계약금을 완납한 경우를 말하는 것으로, 계약금의 일부를 '17.8.3 이후에 납부하는 경우에는 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택의 비과세 거주요건 적용 여부 (기획재정부 조세법령운용과-988, '21.11.17.)무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재함)을 양도시 소득세법 시행령 제 154조 제1항 제5호 적용대상이 아니므로2년 이상 거주해야 비과세를 적용한다.★ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, '22.10.19.)무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우'22.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10.)'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.★ 조특법99의2 적용주택을 보유한 상태에서 '17.8.2. 이전 계약한 주택의 거주요건 적용 여부 (서면-2018-법령해석재산-240, '18.5.3.)계약금 지급일 현재 조세특례제한법 제 99조의2[신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 적용대상 주택을 보유한 경우무주택세대로 보지 않아 거주요건을 적용한다.★ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부 (서면-2022-법규재산-3135, '22.12.21.)사업계획승인받은 지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]다가구주택(일부거주, 일부임대)과 일반주택 소유자가다가구주택 양도시 거주주택 비과세 특례 여부(불가능함)서면-2022-부동산-3960 [부동산납세과-654]등록일자 : 2023.03.30.생산일자 : 2023.03.10.요지일부 거주하고 일부 임대등록한 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 거주주택 비과세 특례 적용 대상에 해당하지 않음회신귀 질의의 경우, 다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 1호에 거주하고 A주택의 나머지 4호를 임대등록하여 임대하다가 임대등록이 자동말소된 후 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계A주택’78.’91.11.’18.1.’22.1.’23.3. ∥-------∥---------------∥-------∥--------------∥취득신축임대등록자동말소양도예정B주택’03.8. ∥----------------------------------취득-’78.A주택 취득-’91.11.A주택 신축(다가구주택)-’03. 8.B주택 취득* B주택에 거주사실 없음-’18. 1.A주택 임대사업자 등록(4년 단기)* 4호 임대, 1호 질의자 거주-’22. 1.A주택 단기임대 자동말소-’23. 3.A주택 양도 예정2. 질의내용 -다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 일부(4호)는 임대등록하고 해당 주택의 일부(1호)는 거주하다가 임대의무기간의 종료로 자동말소된 A주택을 양도하는 경우로서 -A주택 전체를 거주주택으로 보아 소득령§155⑳에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하는지 여부3. 관련 해석사례○ 조심-2021-중-2852, 2021.08.23.처분청이 제출한 임대사업자등록정보 회신공문에 의하면 청구인이 쟁점임대주택의 일부를 임대주택으로 등록하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224390679558원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중에서'주택임대사업자'분들이 적용받아 온 다음과 같은양도소득세 특례에 양도기한을 신설하거나 혜택을 단계적으로 축소하는 내용이 포함되었습니다.[변경되는 주택임대사업자 혜택]1. 다주택자 양도소득세 중과배제2. 조특법 97조의3 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용3. 조특법 97조 장기임대주택 양도소득세 100% 감면4. 조특법 97조의2 신축임대주택 양도소득세 100% 감면*현재 개정안 및 입법예고 단계이므로 최종 확정 법령은 별도로 확인할 필요가 있습니다.Previous imag현행 규정상 일정 요건을 갖춘 자동말소된 주택임대사업자가 적용받는 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 우대율 적용 혜택과, 일정 요건을 충족한 장기임대주택·신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 혜택은양도 시기와 관계없이 언제든지 적용가능합니다.이러한 특례 주택들은 시세가 많이 오르더라도 세금에 대한 부담이 매우 적기 때문에, 보물처럼 수십 년 이상 계속 보유하는 분들이 많습니다.하지만, 이번 세제개편안이 시행되면 주택임대사업자 양도세가 크게 변화됩니다.일부 임대주택은 빠르면 27년까지 양도해야 기존 세제혜택을 온전히 적용 받을 수 있기 때문에 해당 주택을 보유하고 계신 분들은 개정 내용을 정확하게 확인하고, 적절한 양도 시기를 미리 계획할 필요가 있습니다.오늘은 주택임대사업자 양도소득세 혜택 중 다주택자 양도소득세 중과배제와 조특법 제97조의3 장기보유특별공제 특례 적용에 대한 양도기한 신설 및 달라지는 세부적인 개정 내용을 살펴보겠습니다.1. 다주택자 양도소득세 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3 및 제167조의10)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택아래 요건을 충족한 주택임대사업자의 매입임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도 시기에 관계없이 다주택자 양도소득세 중과세 적용에서 배제됩니다.[다주택자 양도소득세 중과배제 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하3. 임대주택 등록시점에 따른 의무임대기간 충족4. 2019.2.12. 이후 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 매입임대주택은 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 이번 세제개편안은 혜택 적용대상 중2가지 유형의 임대주택에 대해서는 단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 다음 임대주택 유형은 이번 개정안의 직접적인 단계적 폐지 대상에는 포함되지 않기 때문에 한동안은 계속 보유하셔도 괜찮을 것으로 보입니다.[중과배제 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 중과배제 혜택 단계적 폐지현재는 임대사업자 양도세 중과배제 혜택 적용에 대해 별도의 양도기한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 중과배제 적용② 28년 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 29년 이후 양도 : 중과적용(2) 27.1.1. 이후 자동말소되는 조정대상지역 아파트임대주택 중 27.1.1. 이후에 의무임대기간이 종료되는 물건도 있기 때문에 개정안은 별도의 경과규정을 두고 있습니다.① 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 종료일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 종료일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(3) 27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 아파트27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 경우도 동일한 경과규정이 적용됩니다.① 조정대상지역 신규 지정일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 지정일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 지정일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(4) 재건축·재개발 진행 중인 아파트① 이전고시일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 이전고시일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 이전고시일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용[세액비교]· 양도가 : 10억원· 취득가 : 5억원· 주택임대사업자로서 다주택자 중과배제 요건 충족· 매도자는 조정대상지역 다주택자다주택자 양도세 중과배제 요건을 충족한 임대물건이 양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정했을때 양도시기에 따라 달라지는 예상 양도소득세입니다.2027년까지 양도하는 경우와 2029년 이후 양도하는 경우를 비교하면, 2주택자는 최대 약 1.5억원, 3주택자는 최대 약 2억원의 양도소득세 차이가 발생할 수 있습니다.경우에 따라 세부담이 2배 이상 증가할 수 있는 만큼, 단순히 양도시기만 늦추기보다는 보유주택 수, 취득가액, 예상 양도차익, 장기보유특별공제 적용 여부 등을 함께 고려하여 세액 차이를 사전에 검토할 필요가 있습니다.특히 2027년까지 중과배제 혜택을 적용받을 수 있는 주택이라면,2029년 이후 중과세율이 다시 적용되기 전에 양도하는 방안을 우선적으로 검토해보는 것이 유리할 수 있습니다.2. 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용(조세특례제한법 제97조의3)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택현재 조세특례제한법 제97조의3 규정에 따라 아래의 요건을 충족한 장기임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도시기에 관계 없이 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서 높은 공제율의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.(1) 8년 이상 임대 : '50%' 장기보유특별공제 적용(2) 10년 이상 임대 : '70%' 장기보유특별공제 적용[장기보유특별공제 우대 적용 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록(20.12.31.까지 등록)2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하(18.9.14. 이후 취득분부터 적용)3. 국민주택규모 이하일 것(다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단)4. 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대5. 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 장기임대주택은 자동말소 이후에도 언제든지임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 '50%' 또는 '70%'의 높은 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이번 세제개편안은 앞서 살펴본 중과배제와 마찬가지로 조정대상지역 아파트에 대해서는단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 앞서 설명드린 양도소득세 중과세 적용 배제 혜택과 마찬가지로, 다음의 임대주택은 개정안에도 불구하고 계속해서 우대 적용을 받을 수 있습니다.[장기보유특별공제 우대 적용 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 장기보유특별공제 우대 혜택 단계적 폐지현재는 양도기한에 대한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다. 경과규정은 양도소득세 중과배제와 동일합니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 장특 50% 우대적용② 28년 양도 : 장특 30% 적용③ 29년 이후 양도 : 우대적용X(2) 27.1.1. 이후 자동말소(조정대상지역 신규 지정 / 재건축·재개발 진행 중)되는 조정대상지역 아파트① 의무임대기간 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1년 이내 양도 : 50% 우대적용② 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1~2년 이내 양도 : 30% 적용③ 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 2년 이후 양도 : 우대적용X<3> 장기보유특별공제 우대 적용 계산특례가 아닌 일반적인 장기보유특별공제는 보유기간 1년에 2%씩 공제하여, 최대 15년 보유 시 30%를 한도로 공제율이 적용됩니다.반면 조특법 97조의3에 따른 특례적용은 보유연수X공제율 방식이 아니라, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)를 적용합니다. 공제율이 일반 공제보다 최대 2배 이상 늘어나는 것이기 때문에, 단순 계산으로도 양도세는 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.다만, 특례가 적용되는 양도차익은 전체 양도차익이 아닌임대기간에 발생한 양도차익으로 한정됩니다.20년을 보유하면서 주택임대사업자로 등록한 뒤 의무임대기간 8년을 충족하고 양도하는 경우, 20년 전체 보유기간 동안 발생한 양도차익이 아니라임대기간 8년 동안 발생한 양도차익에 대해서만 특례를 적용하는 것으로 계산방식은 다음과 같습니다.<4> 8년 자동말소 후 계속해서 10년 이상 임대한 경우아파트를 장기임대주택으로 등록한 경우 의무임대기간인 8년이 경과되면 자동으로 등록이 말소되는데, 자동말소된 이후에도 실제 임대를 계속하는 경우가 있습니다.하지만 자동말소 이후의 임대기간까지 합쳐실제 임대기간이 10년을 넘더라도, 조특법 97조의3에서는 ‘10년 임대’로 인정하지 않고 ‘8년 임대’로 보아 50%만 적용 가능합니다.사전법규재산2024-507 (2025.01.23)[제목] 임대등록 말소 후에도 계속 임대하여 임대기간이 10년 이상인 경우 조특법§97의3에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용 여부[요약] 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간(8년) 종료로 임대등록이 자동말소되어 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택의 등록 요건을 충족할 수 없는 경우, 조특법§97의3①(법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 단서에 따른특례대상(70%)에 해당하지 않으므로 50% 장기보유특별공제만 적용 가능함조특법 97조의3에서 규정하는 70% 공제율을 적용받기 위한 ‘임대기간’이란 장기일반민간임대주택으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우를 의미합니다. 따라서 ‘10년 임대’는 단순히 사실상 임대한 기간 10년을 의미하는 것은 아니라, 등록을 유지한 상태에서의 임대기간을 뜻한다는 점에 유의해야 합니다.<5> 의무임대기간 충족 이후 양도일까지 계속 임대를 유지해야 하는지?의무임대기간 동안 조특법 97조의3 요건을 모두 충족한 주택을 양도일까지 계속 임대해야 하는지? 임대를 해야한다면 임대료 증액상한 5%를 계속해서 준수해야 하는지? 의문이 있을 수 있습니다.관련 예규에서는 필요한 임대기간 동안 97조의3의 요건을 모두 충족했다면 그 이후 임대사업자등록이 말소되거나 더 이상 임대하지 않은 상태에서 양도하더라도,이미 성립한 조특법 97조의3 장기임대주택 특례가 사라지지 않는다는 취지로 답변하고 있습니다.서면법규재산2021-8062 (2022.03.16)[제목] 임대의무기간 경과 후에도 임대요건 등을 준수해야 조세특례제한법§97의3 특례 적용이 가능한지 여부[요약] 조세특례제한법§97의3(“쟁점특례”) ①에 따른 장기일반민간임대주택등(“쟁점주택”)을 조특령§97의3③ 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우,양도일 현재까지 쟁점주택을 민간임대주택법§2(4) 또는 (5)에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있음<6> 단기임대주택 → 장기임대주택 전환한 경우 97조의3 적용단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우에도 97조의3을 적용받을 수 있습니다. 하지만, 전환 시기에 따라 인정되는 임대기간의 계산방법이 다르며, 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 적용대상에서 제외되므로 정확한 검토가 필요합니다.① 19.2.11. 이전 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 : min(단기임대주택으로 임대한 기간의 50%, 5년)19.2.12. 개정 전 조특법 시행령 97조의3에 따르면 종전 단기임대기간의 50%만 임대기간으로 인정하였으며, 인정되는 기간의 상한은 5년입니다.사전법규재산2021-1563 (2023.06.01)[제목] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 “임대기간 중 양도차익” 산정방법[요약] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 조세특례제한법§97의3에 따른 “임대기간 중 양도차익에서 임대기간은” 조특령§97의3④에 의하여 계산하는 것이며, ’19.2.12. 전에 단기매입→ 준공공으로 전환한 경우, ’19.2.12. 개정 전 조특령§97의3④에 따라 단기임대주택으로 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간에 포함하여 계산② 19.2.12. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간- 의무임대기간 경과 전 전환 : 단기임대기간 100% 인정- 의무임대기간 경과 후 전환 : 의무임대기간19.2.12. 개정 이후 임대기간은 자체적으로 계산하지 않고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」상 임대기간 기산시점부터 임대를 개시한 것으로 보는 방식으로 변경되었습니다.[사례1]2017.1.1. 단기임대 개시2019.7.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 임대개시일은 2017.1.1.부터 계산합니다.즉, 단기로 임대한 2년 6개월을 100% 모두 인정받을 수 있습니다.[사례2]2013.1.1. 단기임대 개시(구 「임대주택법」상 매입임대주택, 당시 임대의무기간 5년 가정)2020.1.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 단기임대기간 100%를 인정받을 수 있지만, 의무임대기간보다 실제 임대기간이 더 긴 경우에는 실제 임대한 7년 전부를 인정하는 것이 아니라 변경신고 수리일부터 종전 임대주택의 법정 의무임대기간을 역산하여 기산일을 정합니다.즉, 장기임대로 전환한 20.1.1.로부터 소급하여 의무임대기간인 5년이 되는 날인 2015.1.1.에 임대를 개시한 것으로 봅니다.③ 20.7.11. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 :조특법 97조의3 적용 제외20.7.10 대책 후속 조치로 등록임대주택 제도가 개편되었습니다.「조세특례제한법」 97조의3에서는 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 조특법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례를 적용받을 수 없도록 개정되었습니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되면서 단기임대주택 유형이 폐지되고, 장기임대로 전환하여 연장하는 것도 허용되지 않게 변겅되었습니다.따라서20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택은 97조의3을 적용받을 수 없으므로 유의해야합니다.오랜 기간 임대주택을 유지해 오신 주택임대사업자분들께서는 이번 세제개편안으로 인해 많이 당황스러우실 것이라 생각합니다. 주택임대사업자 양도소득세 제도가 크게 달라지는 만큼, 각자의 보유주택과 임대기간, 등록·말소 시점, 중과배제 및 장기보유특별공제 적용 여부 등을 정확하게 확인할 필요가 있습니다.특히 양도 시기에 따라 세액 차이가 크게 발생할 수 있으므로, 사전에 예상세액을 비교하고 불필요한 세금 부담이나 재산상 손실이 발생하지 않도록 적정한 매도계획을 세우시길 바랍니다.이번 글이 많은 분들의 양도 시기 판단과 절세 계획에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간엔 거주주택 양도세 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​소득세법상 장기임대주택에 해당하게 되면 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는데요.이는 소득세법 시행령 제155조20항에 규정되어 있습니다.소득세법 시행령 제155조 20항거주주택 양도세 비과세소득세법상 장기임대주택의 요건은 다음과 같습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 5년 이상 임대​2020년 10월 7일 시행령이 일부 개정되면서 새로운 조문이 추가되었습니다.제167조의3제1항제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다]붉은색 글씨가 의미하는 것이 무엇일까요?다주택자 중과 배제나 종부세 합산배제와는 달리 거주주택 과세특례는 18년 4월 1일 이후로 사업자등록을 해도 단서규정에 의해서 단기민간임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하여도 거주주택에 대하여 비과세를 받을 수 있었습니다. ​하지만 민특법 개정으로 인해서 7월 11일 이후로 단기민간임대 및 장기일반민간임대 중 아파트로 임대주택을 등록하거나 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 등으로 전환하는 경우 세제 혜택이 배제되는 규정이 생겼습니다.​즉, 7월 10일 이전에 등록을 해야만 5년 이상 임대(단기민간임대 가능)한 임대주택에 대해서 거주주택 비과세 특례 혜택을 적용하는 것입니다. 그러면 7월 11일 이후에 등록을 한 임대주택은 어떠한 요건을 갖추어야 거주주택 비과세 특례가 적용될까요?​기한에 대한 단서 규정을 제외하면 제167조의3제1항제2호에 따른 양도세 중과배제되는 임대주택과 동일하다고 보면 됩니다. ​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 장기일반민간임대주택등으로 등록하고 8년 이상 임대​10월 7일 시행령 개정으로 인해서 임대기간이 10년으로 늘어났습니다. 부칙에 따르면 개정규정은 8월 18일 이후 등록하는 임대주택부터 적용한다고 되어있습니다. 또한 1주택 이상 보유자가 18.9.14 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하여 임대주택으로 등록을 하는 경우에는 거주주택 과세특례에서 제외됩니다.제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.　1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]​2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택​3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택제4조(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 적용례) ② 제167조의3제1항제2호마목1)부터 3)까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목(장기일반민간임대주택등의 임대기간요건에 관한 부분에 한정한다)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 민간임대주택에 대해서도 적용한다.등록일자를 기준으로 하여 표로 정리하면 다음과 같은데요.점점 임대주택을 통한 세제혜택을 받기 어려운 쪽으로 변화하는 걸 알 수가 있죠? 임대사업자로 등록한 뒤에 한달 이내에 취소하면 과태료를 내지 않아도 되니 만약 세제혜택을 받기 어려우시다면 해지하시는게 더 나을 것 같습니다.​이상으로 글을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.​​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것​반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.​