증여진행 후 가등기 관련 문의드립니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상속세 상담은 다른 세금과는그 성격이 많이 다릅니다.세금이 다르다기 보다는,상황이 단순하지 않기 때문입니다.양도는 매도하시고 차익에 대해 신고하면 되고취득은 매수한 금액에 대해 행정처리를 하시면 됩니다.증여 또한 증여한 가액을 정하여 이에 대한세금 신고만 마무리 하시면 되는데요.하지만 상속은,일단 피상속인의 사망 이후,상속인들이 정리 해야 할 부분이굉장히 많습니다.사망신고를 하시면서돌아가신 분의 재산 등을 조회하는 행정업무도 하셔야 하며,상속세 신고를 해야 하는 상황이라면세무사와 상담하여 상속 신고에 대한 자문을 구해야 합니다.뿐만 아니라 부동산 등이 있다면법무사를 만나보아야 하고 이 또한 취득, 등기를 마쳐야 합니다.재산을 즉시 매도하고자 한다면부동산에 가셔서 매도 계획도 수립, 실행하셔야 하며감정평가가 필요하다면 감정평가사도 선임해야 합니다.상속은 추후 양도까지 모든 것이 연결되는 세금이기 때문에앞으로 어떻게 할지 가족들간 계획도 수립하셔야 합니다.하지만 가장 중요한 건돌아가신 분의 소중한 재산을가족들과 어떻게 분할, 나누게 될지협의를 해야 한다는 부분입니다.연세가 있으신 아버님, 어머님이 돌아가시게 되면장성한 자녀분들과 손자녀까지 이해관계자가 많아지게 되고한 마음 한 뜻으로 가기가 매우 어려울 수 있습니다.그래서 상속이 진행되면 가장 먼저우리 가족이 무엇을 해야 하는지 그 절차를 검토하고최우선인 것은 가족간의 깊은 대화를 통해의사를 합치하셔야 합니다.그래야 남은 절차들이 잘 해결이 됩니다.이 모든 행정적, 세금적 절차는일반적으로6개월 이내 진행이 되는데요.처음 한달은 경황이 없으실테고,일반적으로 두달 정도 후부터가족 분들이 협의가 잘 되시면가족분들 중 대표자를 정하시고,이 분과 각 전문가들이 소통하여각종 서류, 등기, 세금 처리를 함께 진행하게 되는 것입니다.그래서 초반에는 가족분들과어떤 방향으로 나아가실지 큰 그림을 그려주시는 것이 좋습니다.이러한 방향을 설정하는데 세무사가어떤 도움을 드릴 수 있을까요?상속이 처음 진행되는 분들은모두 낯설 수밖에 없습니다.이때 제가 세무사로서어떤 역할을 하게 되는지 정리해보도록 하겠습니다.1. 상속 일정 정리상속에 대한 일정을 정리해드립니다.돌아가신 분의 사망일이 상속개시일이기 때문에이 날로부터 언제까지 아래와 같은 행정 절차를 해야 하는지안내 드립니다.상속재산 분할 협의취득세 신고부동산 등기 접수상속세 신고일반적으로 돌아가신 달의 말일로부터 6개월 이내모든 것이 진행되어야 하지만상속인 중 비거주자가 있으시거나, 특이한 상황이 있는 경우9개월 까지의 시간이 주어지기도 합니다.전체의 기간이 정해지면그 기간 내에 각각 어떤 타임라인에 무엇을 해야 할지 안내 드립니다.최초 1~2개월 이내에는사망신고 및 상속재산 조회를 하셔야 합니다.이 부분은 오롯이 가족만 하실 수 있는 부분이라돌아가신 분의 재산을 행정복지센터에서원스톱서비스로 조회하시고재산 관련 금융기관, 증명서 등을 찾아서 취합하셔야 합니다.동사무소, 은행, 대출기관 등직접 방문하셔서 처리하셔야 합니다.이와 동시에 세무사를 만나보시는 것을추천드립니다.오셔서 말씀을 나누시면 분명 복잡했던 상황이조금은 명확히 정리가 되실 수 있으실 것입니다.상속 관련 상담은 무료로 진행되니,편하게 연락주시면 됩니다.대략적인 재산 상황과 상속인들의 상황을 알려주시면,간단한 조언과 앞으로 어떻게 진행해야 하며,수임료는 대략적으로 어느 정도 이며상속세 신고시 어떻게 해드릴 수 있는지설명을 들으시면 많은 부분이 정리가 될 수 있습니다.이를 통해 협의분할에 대한 가족간 협의를마치시고 협의분할서를 작성하시면 됩니다.이후 세무사를 수임하시면3~5개월 간세무사가 상속재산을 검토하는 업무를 하게 됩니다.이와 동시에 감정평가가 필요하다면 감정평가를,등기가 필요하다면 부동산 등기를 진행하게 됩니다.그렇게6개월 이내에 상속에 대한 모든 절차가마무리 되게 됩니다.2. 상속 재산 검토가장 중요한 부분입니다.상속 재산을 검토하여,가족 간 상속재산을 협의분할하셔야 하며특히 부동산의 경우에는 다주택자나,취득, 양도관련 세액이 확확 달라질 수 있기 때문에누가 어떻게 어떤 금액으로 상속받으실지에 대해상담을 받아보시는 것이 좋습니다.상속주택을 계속 보유하실건지, 즉시 매도하실건지상속을 받으실 분이 주택 수가 몇개가 있는지지분을 어떻게 나누실건지에 따라 세금이 달라집니다.특히나 상속주택의 경우,최다지분권자와 소수지분권자의 경우양도세에 들어가는 주택 수가 달라질 수 있는경우의 수가 생기기 때문에이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.부동산 뿐만 아니라기존 재산에 대한 검토도 필요합니다.예금 등을 조회하는 내역은과거 10년치를 다 검토하며 진행하기 때문에그 기간 동안상속인이 주변, 특히 가족분들과주고받은 큰 돈이나 불분명한 출처의 금액이 있다면이 부분에 대해 각각의 꼬리표를 붙여세제적으로 검토하게 됩니다.사전증여 된 내역으로 증여세 신고가 안되어있다면증여세 신고를 하고 상속세 신고를 할지 등을세무사와 같이 상의하셔서 리스크를 관리하셔야 합니다.예금에 대한 검토는 상속세 용역이 개시되면 진행이 되지만부동산 관련한 검토는 사전컨설팅을 통해서세제적으로 가이드 드릴 수 있는 부분이 있습니다.3. 예상 상속세액 계산예상 세액 계산은 당연히오차의 범위가 클 수 있습니다.다만, 상속재산이 전부 다해도10억이 넘는지 안넘는지에 따라공제받을 수 있는 상속인이 누가 있는지에 따라또한 상속재산의 특성 상감정 등을 받아야 하는지 기준시가로 신고가 들어갈 수 있는지에 대한 부분은사전 검토를 통해 안내드릴 수 있는 부분이 있습니다.상속재산에 대해 상속인분들의 말씀을 들어보면대략적인 금액이 파악이 되서이에 대한 상속세 신고시 세액이 얼마가 되는지 안내 드릴 수 있습니다.세무사가 필요한 이유는단순히 세액을 계산해서 신고하는 역할만을 하는 것이 아닙니다.상속이 일어나는 다양한 케이스들을 보고 경험하며,가족분들이 어떻게 대응하고 어떤 것들을 챙기셔야 하는지복합적으로 옆에서 가이드를 해드리는 것이모두 포함되어 있습니다.가족분들과 깊은 대화도 나눠보시고,똘똘 뭉치셔서주변에 좋은 세무사를 만나셔서모든 행정 절차에 상속 이외에불필요한 어려움이나 번거로움 없이,상속도 잘 마무리되시길 진심으로 바랍니다.상속세 사전 컨설팅에 대해 문의가 필요하시거나,상속에 대한 어떤 궁금증이 있으시면연락주세요. 친절하게 제가 아는 선에 있어서많은 부분 도움이 될 수 있도록 안내 드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

자금조달계획을 작성함에 있어 거의 대부분의 분들이 기재하게되는 항목은 금융기관 예금액입니다.투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 자금증빙을 위해 부속서류를 제출해야 하고, 그 외 소재 주택은 추후 소명 또는 조사를 대비하여 구비만 해두시면 됩니다.이 때, 금융기관 예금액을 증빙하기 위한 서류는 예금잔액증명서인데요.그럼, 예금잔액증명서는 언제 시점으로 발급하고, 몇 개의 통장에 대해 발급해야 할까요? 예금잔액증명서와 관련된 여러 질문들을 모아 답변을 드리겠습니다.언제를 기준으로 예금잔액증명서를 발급할까?자금조달계획서 법정서식에는 구체적인 발급일자를 특정하지 않고 있습니다. 다만, 자금조달계획서를 제출하는 이유와 후속적으로 이어지는 부동산원 소명 안내문을 확인하면 이를 추론할 수 있습니다.(1) 목적에 따라 판단할 경우자금조달계획서를 제출하는 목적은 제출일 전까지 진행되었던 자금조달내역과 제출일 이후 이루어질 자금조달내역에 있어 문제가 없음을 주장하기 위함입니다.따라서 기본적으로 예금잔액증명서는 자금조달계획서의 제출일과 가까울수록 좋습니다. 계약금은 이미 지급했더라도 중도금과 잔금을 지급하기 위한 예금잔액에 대해 증빙을 해야하니까요.다만, 가계약금과 계약금만 예금으로 지급하고, 추후 남은 중도금과 잔금은 대출 또는 별도 자금으로 지급하는 경우도 많습니다.이러한 경우에는 예금잔액증명서를 제출일에 가깝게 하여 제출일 전 날 기준으로 제출한다면 잔액증명서에 기재된 금액이 없어 자금조달내역을 증빙할 수 없습니다.즉, 이런 경우에는 가계약금 또는 계약금을 지급하기 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 발급하여 제출해야 합니다. 자금조달계획서 제출일 기준으로 이미 지급된 가계약금과 계약금을 지급할 수 있는 능력이 당시에 있었음을 증빙해야 하니까요.(2) 부동산원 소명 안내문에 따라 판단할 경우부동산원 소명 안내문에서는 매수인의 자금조달 증빙 중 금융기관 예금액의 증빙을 (가)계약금 출금 1일 전, 잔금 출금 1일 후 각 1부로 정하고 있습니다.이는 계약금을 지급하기 전부터 잔금을 지급한 후 잔액을 파악하여 실제 매각대금을 지급하였는 지, 지급할 능력이 있었는 지를 파악하기 위함입니다.대부분 잔금까지 지급하고 등기가 이루어진 이후 소명 요청이 오는 부동산원 소명과 달리, 자금조달계획서의 제출은 보통 계약금까지 지급한 시점에서 이루어지기에,자금조달계획 시점에서는 (가)계약금 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 제출해도 될 것으로 추론할 수 있습니다.(3) 정리저는 투기과열지구의 자금조달계획서를 작성할 때, 예금잔액증명서를 가계약 전 날, 계약 전 날, 자금조달계획서 제출일과 가까운 날 기준으로 제출하는 것을 추천드리며,한 가지 시점으로만 제출한다면(가)계약금 전 날 기준이 가장 목적에 부합한다고 생각합니다.또한 투기과열지구라면 어짜피 추후 소명으로 이어질 확률이 높기에 사전에 리스크를 체크한 후,가계약 전 2주부터 자금조달계획서 제출 전 가까운 날까지의 예금거래내역서(전체 거래내역포함)를 함께 제출하기도 합니다.모든통장의 예금잔액증명서를 발급해야할까?일반적으로 매수인분들은 입출금계좌 별도, 예적금 별도로 보유하고 있는 경우가 많습니다. 즉, 하나의 통장에 모든 예적금자산이 있는 것이 아니기에 자금증빙을 어디까지 제출해야 하나 걱정하시는 분들이 있습니다.이런 경우 예금에 대해 증빙을 제출해야 한다면,각 은행별 잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있고, 주택 구입 전 매매자금을 지급할 전용통장을 특정하여, 해당 통장으로 예금을 모은 뒤, 한 장의 예금잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있습니다.결국 예금잔액의 총합은 동일하기에, 매수인의 근로소득 및 신고된 소득 등 대비 예금액의 합계가 과다하지 않다면 문제되지 않을 것이고, 과다하다고 판단된다면 과다한 자금이 어떻게 축적되었는 지 확인하는 절차는 동일하게 진행될 것입니다.예금은 여러 곳으로 분산되어 있어도,최종 거래대금의 지급은 하나의 통장으로 하자자금조달계획서를 제출하는 시점에서는 어떤 통장으로 대금을 지급하는 지가 크게 중요하지 않습니다. 다만 추후 소명으로 이어질 경우, 거래에 사용한 통장은 (가)계약금 지급 전 2주, 잔금 지급 후 2주까지의 전체 통장거래내역을 제출해야 합니다.즉, 거래와 무관한 이체내역도 모두 제출해야 하는 것이고, 여기서 예상치 못한 세법상 리스크가 발생하는 경우가 많습니다. 물론 생활비를 사용하거나, 급여 등을 지급받은 내역만 있다면 문제되지 않으나, 소명을 용이하게 진행하기 위하여 꼭통장은 1개로 거래를 진행하는 것이 좋습니다.만약 공동명의로 구매하는 주택일 경우에는 공동명의자 각각 1개의 통장, 총 2개의 통장으로 거래를 진행하면 됩니다. 물론 대금의 지급은 지분율에 따라 부담해야 할 금액만큼 각각의 통장에서 이루어지는 것이 좋습니다.

안녕하세요재개발/재건축 전문 황정민 세무사입니다.정비사업 구역 내 증여나 매도 업무를 진행할 때의 업무처리 순서입니다 .​저한테 맡기지 않더라도 기본적인 절차 진행은 숙지하시면 도움이 될 듯 합니다 .재개발 재건축 정비사업 지역 내 증여나 매매는해당 분야에 대한 세무적인 지식도 필요하지만도시 및 주거환경정비법, 대출 문제, 정비사업의 절차, 진행과정에 대한 이해가 필요합니다.[Step-1] 조합원 지위승계의 법률상 리스크 검토상담 과정 - > 조합 및 구청 도시정비과 - > 변호사 자문투기과열지구의 조합원지위전매는 원칙적으로는재건축은 조합설립인가 후재개발은 관리처분계획인가 후조합원 지위전매가 제한됩니다 .​아래 세무사가 알고 있는 지식을 공유 드렸을 때 해당 내용에 속한다면조합 또는 구청 도시정비과에 추가 질의를 하여 다시 한 번 확인해주시면됩니다.투기과열지구가 아닌 경우1세대 1주택자 + 보유기간 10년 + 거주기간 5년재개발 2018.01.24 이전 사업시행계획인가신청 단지재건축 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획인가 신청이 이루어지지 않은경우 해당 기간재건축 사업시행계획인가 이후 3년 이내 착공이 이루어지지 않은경우 해당 기간재개발/재건축 착공 이후 3년 이내 준공이 이루어지지않은 경우 해당 기간세대 전원 해외 출국 등 부득이한 사유​​재개발 지역 내 다물권자나 법률 관계가 다소 복잡한 경우에는변호사의 법률 자문을 권장드립니다 .[Step-2] 감정평가 등을 통한 시가 산정재개발/재건축 지역 중 프리미엄이 큰 한남 재개발 지역이나 성수전략정비구역 등 기준시가 증여가 매우 위험하다고 여겨져세무사 상담 결과 감정이 필요하다고 판단된다면세무사가 탁감을 통한 가액 전달 - > 실제 감정평가의뢰 ( 소요기간 7일 내외 )​기준시가/유사매매사례가액 절차 진행시 해당 절차는 건너뛰시면 됩니다 .[Step-3] 특수관계인 매매약정서 작성 / 증여계약서 작성 및 등기 일정 조율변호사/법무사 서류 작성 및 등기 업무 진행저희 사무실은 필요서류 다 안내드리나 별도 사무실에서 진행한다면등기 법무사/변호사 알아보셔서 서류 준비 및 방문하여 계약서 작성해주시면 됩니다 .​신탁 방식의 정비사업이나 관리처분계획인가 후 신탁되어 있는 경우에는신탁 해지 후 등기 - > 재신탁 해주시면 됩니다 .[STEP-4] 등기권리증 수령 및 조합 명의변경신고등기 접수 이후 3일 정도 뒤 등기가 완료되며약 7~10일 내외로 등기권리증이 자택으로 등기 발송됩니다 .​해당 권리증 및 필요서류를 가지고 조합에 가서 조합원 명의변경신고혹시 조합원 1인 - > 지분 증여의 경우대표조합원 선임동의서 작성 및 서류 제출 해주시면 됩니다 .​이 또한 필요서류가 있으니 미리 알아보시는게 좋습니다.[STEP-5] 증여세 및 양도소득세 신고증여세 신고 및 양도소득세 신고 후 업무는 마무리 됩니다.납부기한 안내 및 증여세의 경우 연부연납 신청(담보제공동의서 작성)까지 대행하여 모든 절차는 마무리됩니다 .이주비 대출 승계 등의 경우에는 금융기관에 채무인수(승계)확인서 작성 및 제출, 근저당 이전 등기까지 필요합니다.​황정민 세무사는 정비사업 전문으로관련된 모든 법령을 다 암기하고 있으며,노량진, 한남, 성수, 압구정, 서초 , 방배 재건축 단지 및 재개발 지역의 실무 처리 경험이 많습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.취득세는 대표적인 '신고'세목입니다.일정 계약이 성립되고 취득을 하고자 할 때등기를 하기 위해서는 취득세 납부영수증이 필요하니납세자 입장에서 먼저 '신고'를 하면신고서 및 납부서를 과세관청에서 제공하고이에 대한 금액을 납부하면 '영수증' 이 나오는 시스템입니다.그런데 이런 경우가 있습니다.계약이 성립되어 취득세를 신고, 납부하였는데계약이 틀어지게 되는 경우입니다.이 경우 당연히 '취득'을 위해 냈던 거액의 취득세를환급받기 위해 과세관청의 문을 두드려보면'취득세 납세의무가 성립됐다''등기, 등록이 된 경우 불가하다'등의 여러 이류를 들어취득세 환급을 거부합니다.굉장히 억울한 경우임에도법령에서 기재해 놓은 일정 요건이 아니면이미 냈던 취득세를 돌려받기란 여간 어려운 일이 아닙니다.매매 계약도 그렇지만,증여 계약도 마찬가지입니다.토지거래허가구역 내에서의 계약이라면 더더욱 복잡해집니다.오늘은 계약이 해제되었을 때어떤 경우 취득세 환급을 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.일반적인 매매 계약이 해제되었을 때 취득세 환급매매계약이 해제되었을 때1) 등기, 등록을 하지 않고2) 아래의 서류로 계약이 해제된 사실이 입증된다면취득한 것으로 보지 않습니다.① 화해조서, 인낙조서 (취득일부터 60일 이내 입증된 것)② 공정증서 (취득일부터 60일 이내 공증받은 것)③ 계약해제신고서 (취득일부터 60일 이내 제출된 것)④ 부동산거래계약 해제 등 신고서 (취득일부터 60일 이내 등록관청에 제출한 것)여기서 취득일은 사실상의 잔금지급일을 기준으로 의미하며취득일을 기준으로 취득세 신고, 납부를 하였으나60일 이내 등기하지 않고 위의 서류를 입증받으면환급이 가능하게 됩니다.등기, 등록을 하지 않았다면사실상 잔금을 다 지급했더라도60일 이내 계약 해제시취득세 환급에 대해 잊지말고 진행하시길 바랍니다.60일이 지났다면 어떤 경우에도 환급이 불가능할까요?계약 자체가 무효, 취소된 내용이 성립된다면취득세 환급이 가능합니다.민법상 계약이 '무효'가 되는 경우는 일반적이지는 않기 때문에이 부분은 현재 어떤 현황에 있는지 상담을 필요로 합니다.증여 계약 해제시 취득세 환급 가능한가요?증여 계약 후 취득세를 납부했는데1) 등기, 등록하지 않고2) 계약이 해제된 사실을 다음이 서류로 입증하면취득한 것으로 보지 않습니다.① 화해조서, 인낙조서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 입증된 것)② 공정증서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 공증받은 것)③ 계약해제신고서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 제출된 것)매매와 달리 증여세 나 증여취득세의 신고 기간이말일로부터 3개월 이내라는 것을 인정하여60일에서 3개월로 개정되었습니다.만약 3개월이 지난 후라면 어떻게 될까요?무효나 취소가 아닌 이상,이미 조세채권이 성립되었고 사실상 취득행위를 했다고 보아납부한 취득세를 돌려받기란 쉽지 않습니다.번외1. 분양 계약이 해제된 경우라면분양 계약의 취득시기는 '완공일' (사용승인일, 실제 사용가능한 날 중 빠른 날) 로 봅니다.따라서 분양 계약 도중 계약이 해제된 경우라면취득시기가 도달하지 않았기 때문에취득세 신고 납부의무가 존재하지 않으며납부할 수도 없습니다.따라서 잔금 이전 계약 해제시 취득세에 대한 이슈는 존재하지 않습니다.다만, 잔금을 아주 소액으로 남겨둔 뒤 대부분의 대금을 지급한 경우라면사실상의 취득이 성립되어 취득세를 신고하라는 판례가 있습니다.따라서 잔금이 어느정도 남았는지에 따라 사실판단이 달라질 수 있습니다.번외2. 토지거래허가구역 내 취득시기는?토지거래허가구역에서는 토지거래허가를 받기 전까지는거래계약의 효력이 발생하지 않습니다.일단 허가를 받거나 허가구역이 해제된다면그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고이와 달리 불허가 되면 확정적으로 무효가 됩니다.당해 계약이 확정적으로 유효가 될지 무효가 될지알 수 없는 <유동적 무효의 상태>에서취득세는 어떻게 해야 하는걸까요?이때는 취득세를 허가를 받거나 허가구역이 해제되는 등의 사유로그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을 때 비로소 취득세의신고 납부의무가 발생하게 됩니다.즉, 토지거래를 하는 경우 취득시기를 '잔금지급일'로 볼지 '허가구역 해제일' 로 볼지는'허가구역 해제일' 혹은 '허가일'을 기준으로 하고 있습니다.취득세 관련 억울한 이슈가 있다면혼자 과세관청과 싸우시지 마세요.취득세가 환급이 가능한지 여부본세 및 가산세, 이자가산액 등을 최대한 아낄 수 있는 플랜이 있는지어떤 방식으로 과세관청과 다툼을 시작해야 하는지지방세 실무 경험을 밑바탕으로함께 고민해드리도록 하겠습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.