모 → 자 로 재개발예정지 빌라 증여세관련질문

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796