토허제 아파트 매수 후 부부증여 관련

8월에 송파구 아파트 단독명의 매수(27억) 했습니다. 매수과정에서 아내의 6억 증여 받은 돈을 이용하였습니다. 현재 소유권이전등기 완료된 상태입니다. 1. 제가 아파트 지분 중 6억을 아내에게 증여(대출, 전세보증금 등의 부채는 증여하지 않습니다) 하고자 합니다. 이때 토지거래허가 신청 절차 및 실거래신고, 자금조달계획서 등의 절차를 진행해야 하는지요? 2. 만일 위의 절차들이 필요없다면, 지분 증여는 어떤과정을 통해서 진행해야하나요? 증여세 신고는 해야하나요? 아내가 취득세는 내야할거 같은데 어떤 과정을 통해서 진행해야 하고, 소유권등기 변경등은 어떻게 진행해야 하나요? 3. 아파트가 아직 재건축 조합설립 전이지만 아마 6개월 내에 조합이 설립될 가능성이 있어 보이빈다. 현재 저는 조합설립 전에 매수하여 조합원 지위가 있는 것으로 알고 있습니다. 아내에게 6억을 증여시 아내의 지분도 조합원 자격이 인정되는지요? 그리고 만일 조합설립 이후에 6억 지분 증여를 하게 되면 이때의 6억 지분에 대한 조합원 자격이 인정되는지? 아니면 인정되지 않는지요? 4. 집 구매 과정에서 아내에게 6억 증여도 받았고, 추가로 4억정도 차용증 쓰고 돈 빌린 후 상환하고 있습니다. 이런 과정에서 아내에게 6억을 지분증여하는 것이 세법상 문제되지 않는지요? 답변 미리 감사드립니다!

4개의 전문가 답변

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 배우자에게 아파트 지분을 순수 증여하고 대출·전세보증금 등 채무를 승계시키지 않는다면 일반적인 매매와 절차가 다릅니다. 순수 증여는 매매 실거래신고 및 자금조달계획서 제출 대상이 아니며, 토지거래허가 역시 원칙적으로 대상에서 제외됩니다. 다만 해당 토지거래허가구역의 구체적인 지정내용은 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 지분증여는 증여 당시 아파트 시가를 기준으로 6억원에 해당하는 지분율을 산정하여 증여계약서를 작성한 뒤, 취득세 신고·납부와 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 진행하면 됩니다. 최초 매수가액 27억원이 아니라 증여일 현재 시가를 기준으로 한다는 점이 중요합니다. 이번 6억원 상당 지분증여는 다른 배우자 증여가 없다면 증여세 부담은 발생하지 않으며, 증여세 신고는 해두는 것이 좋습니다. 취득세는 별도로 신고·납부해야 합니다. 재건축의 경우 조합설립인가 전에 공동명의로 변경하더라도 부부가 각각 별도의 조합원 지위나 입주권을 하나씩 취득하는 것은 아닙니다. 하나의 부동산을 공유하는 경우 원칙적으로 하나의 조합원 지위를 공유하는 구조입니다. 조합설립인가 이후에는 투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한까지 추가될 수 있으므로 증여 전에 해당 단지의 사업단계와 조합 정관을 확인해야 합니다. 기존에 아내에게 6억원을 증여받은 후 반대로 6억원 상당의 지분을 증여하는 것 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 서로 수증자가 다른 별개의 증여로 판단합니다. 다만 아내에게 차용한 4억원은 이번 증여와 별도로 실제 차용 및 상환관계를 계속 유지하고, 증여계약서에도 채무승계가 없음을 명확히 하는 것이 좋습니다. 또한 향후 아내가 증여받은 지분을 10년 이내 양도한다면 배우자 이월과세도 함께 고려해야 합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 매매거래가 아니기 때문에 토지거래허가는 받지 않습니다. 증여계약서 작성 후 증여등기하시면서 증여취득세만 납부하시면 됩니다. 증여받은 달의 말일로부터 3개월 내에 증여세 신고를 하시면 됩니다. 2. 증여계약서 작성후 셀프 또는 법무사를 통해 해당 부동산 소재지 관할 지자체에 취득세를 납부하면서 등기이전을 하셔야 합니다. 3. 재건축사업이라면 조합설립 전에 명의를 옮기셔야만 조합원 자격이 되어 입주권을 취득할 수 있을 것으로 보여집니다. 아래 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)을 참고하시면 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금하신 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

안녕하세요? 조우세무회계사무소 김동훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 토지거래허가·실거래신고·자금조달계획서 진행 여부 부채 승계가 없는 순수 무상 증여는 대가 관계가 있는 유상 거래에 해당하지 않으므로 토지거래허가 신청, 실거래가 신고, 자금조달계획서 제출 대상에서 모두 제외됩니다. 따라서 구청의 허가 절차 없이 작성한 증여계약서 원본을 지참하여 관할구청에서 ‘검인’ 도장만 받으시면 곧바로 등기 절차를 진행할 수 있습니다. 2. 지분 증여 진행 절차 및 세무·등기 과정 증여 지분율은 최근 매수가(27억원) 대비 증여액(6억원)을 반영한 약 22.22%로 산정되며, [증여계약서 작성 및 검인] > [취득세 신고·납부] > [소유권일부이전등기] > [증여세 신고] 순서로 진행됩니다. 아내분은 시가인정액(6억원)을 과세표준으로 하여 취득세를 구청에 납부하고 등기를 접수해야 하며, 등기 접수일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 홈택스로 증여세를 신고하시면 배우자 증여재산공제(6억원)가 적용되어 최종 납부할 증여세는 0원이 됩니다. 3. 재건축 조합원 자격 승계 여부 (조합설립 전 vs 후) 조합설립인가 전에는 조합원 자격 양도 제한 규정이 없으므로 지분을 넘기면 부부 공동명의로 온전하게 조합원 자격을 취득하게 됩니다. 반면 투기과열지구(송파구)에서 조합설립인가 이후 증여하는 행위는 도시정비법에 따라 원칙적으로 조합원 자격 양도가 엄격히 제한(현금청산 위험)되므로, 법적 분쟁 리스크를 원천 차단하고 안전하게 1주택 분양 자격을 확보하려면 반드시 ‘조합설립인가 전’에 증여 등기를 완료하셔야 합니다. 4. 자금 흐름(아내 6억 증여 + 4억 차용)과의 세법상 충돌 리스크 매수 시점에 아내로부터 6억원을 증여받고 4억원을 빌린 뒤 단기간 내에 다시 아파트 지분 6억원을 증여하는 구조는 국세청 자금출처조사나 PCI 시스템에서 '단기 역증여' 또는 '명의신탁 해소' 혐의로 정밀 검증 대상이 될 수 있습니다. 법리적으로는 수증자별로 10년간 6억원 공제가 각각 적용되나 과세관청이 거래의 실질을 문제 삼을 수 있으므로, 기존 4억원 차용에 대한 상환 내역(계좌 이체 흔적 등)을 철저히 구비해 두어야 합니다.

안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 토지거래허가·실거래신고·자금조달계획서 절차 필요 여부 토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따라 "대가를 받고" 소유권을 이전하는 계약에만 필요합니다. 대출·전세보증금 등 부채 인수 없이 순수하게 무상으로 지분을 증여하신다면, 이는 "대가"가 없는 무상이전이라 원칙적으로 토지거래허가 대상이 아닙니다. 2. 지분증여 진행 절차 증여계약서 작성 → 소유권일부이전등기(등기원인 "증여") → 수증자(배우자)가 취득세 신고·납부(지방세, 배우자간 증여 취득세율 적용) → 증여세 신고(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내). 배우자 증여재산공제는 10년간 6억 원이므로, 다른 증여 이력이 없다면 6억 원은 공제 범위 내라 납부세액 없이 신고만 하시면 됩니다. 3. 조합원 자격 관련 이 부분은 국세(세금) 문제가 아니라 도시 및 주거환경정비법 소관 사항이라 국세법령정보시스템에는 직접적인 근거가 없어 확정적으로 답변드리기 어렵습니다. 일반적으로 알려진 원칙은, 같은 세대에 속하는 사람들이 나누어 소유하더라도 그 세대를 대표하는 1인만 조합원으로 인정된다는 것입니다(도시정비법 제39조제1항, 이른바 다물권자 규정의 취지). 배우자는 통상 같은 세대로 취급되므로, 조합설립 전이든 후이든 지분을 나눈다고 부부 각자에게 별도의 조합원 자격이 생기는 것은 아니설 가능성이 높습니다. 만약 조합설립 인가 시점을 기준으로 조합원 산정 기준이 달라질 수도 있으므로, 이 부분은 반드시 해당 정비구역 추진위원회(또는 조합)나 도시정비법 전문 변호사·법무사에게 확인받으시길 권해드립니다. 4. 차용금 상환 중인 상태에서의 지분증여 4억 원 차용증을 쓰고 실제로 상환하고 계신 것과, 이번 배우자에 대한 6억 원 지분증여는 원칙적으로 별개의 거래입니다. 차용금 자체가 정상적인 이자율과 실제 상환 내역(원리금 상환 계좌이체 기록)으로 뒷받침된다면, 그 자체로는 문제되지 않고 이번 지분증여와 직접 연결되지도 않습니다. 다만 국세청은 특수관계자간 자금거래를 자금출처조사 등에서 전체적으로 함께 들여다보는 경향이 있으므로, 차용증·이자 지급·원금 상환 내역을 꿈준히 남겨두시는 것이 중요합니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

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