공익사업으로 인한 토지 수용 시 양도소득세율 문의

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.1. 단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상 ※ 22.1.1일 시행단기 보유 토지 양도시에도 주택, 입주권과 동일하게 높은 세율 적용(1년 미만 보유 토지) 현행 50 → 70%, (2년 미만 보유 토지) 현행 40 → 60%​​2. 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 ※ 22.1.1일 시행비사업용 토지를 양도하는 경우 기본세율에 가산되는 중과세율 인상 ( +10 → +20%) 하고 장기보유특별공제 적용 배제*현재 개인의 경우 비사업용 토지도 최대 30%의 장기보유특별공제 적용​​3. 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 감면대상 축소 ※ 21.7.1일 이후 사업인정고시되는 공익사업에 따른 수용/협의매수에 적용​공익사업에 수용되는 경우 사업용토지로 간주하는 비사업용 토지 범위 강화사업인정고시일로부터 2년 이전 '5년 이전' 으로 요건 강화

비사업용토지가 부득이하게 수용되는 경우,비사업용토지의 양도에 해당하는지 여부(중과세 해당 여부)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.비사업용토지를 양도할 경우, 일반세율이 적용되지 않고 일반세율+10%로 양도소득세가 중과됩니다. 부동산 투기방지 차원에서 비사업용토지 양도소득세를 중과한다는 취지인데요. 세율만 중과될 뿐 일반 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 최소 3년부터 적용. 1년당 2% 적용, 최대 15년 30%한도)은 적용받을 수 있습니다.비사업용토지의 세법적 정의는 매우 복잡하지만 간단히 정의하면 다음과 같습니다. 일부 예외 규정은 있지만, 일반적인 경우 아래 중 어느 하나에 해당하지 않을 경우에는 비사업용토지에 해당한다고 보시면 됩니다.1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용3) 보유기간중 100분의 60 이상을 사업에 사용만약, 비사업용토지(나대지 등)을 보유하고 있다가, 본인 의사와 관계 없이 해당 토지 공공사업에 따라 수용당하는 경우가 있을 수도 있습니다. 이럴 경우, 본인 의사와 달리 강제적으로 토지가 처분된 것이므로 중과세율을 적용하면 불합리할 수 있겠습니다.따라서 이러한 점을 방지하고자, 토지가 공공사업에 따라 강제수용을 당할 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용토지로 보지 않아 양도소득세가 중과되지 않습니다. 또한, 토지가 공공사업에 따라 수용되는 경우, 양도세 감면도 적용받을 수 있습니다.양도, 사전-2018-법령해석재산-0131, 2018.08.13[요지]「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임[답변내용]토지가 도시계획사업부지로 지정되어 구「도시계획법」에 따라 실시계획인가 된 후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 토지의 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 「소득세법 시행령 」 제168의14제3항제3호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이며,「조세특례제한법」 제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것입니다.소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)3.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나.취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지보유하고 있는 토지가 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당한다면, 토지가 수용당할 경우 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 감면율은 다음과 같습니다.1) 현금으로 보상받을 경우 : 10%2) 보상채권으로 받는 경우 : 15%3) 만기 3년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 30%4) 만기 5년 이상 특약 채권에 해당하는 경우 : 40%

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 토지나 주택이 공익사업으로 수용되거나 협의매수될 때, 양도소득세를 신고하기 전에 반드시 점검해야 할 사업인정고시일 기준 판단, 보상금의 소득 구분, 감면과 비과세, 신고시기에 대해서 설명드리겠습니다​​수용이라도 세금은 '매매'와 똑같이 시작합니다​-도로, 택지, 철도 같은 공익사업으로 땅이 수용되면 소유자가 원하지 않았더라도 세법은 이를 양도로 봅니다. 그래서 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세 신고 대상입니다.​-다만 수용이나 협의매수에는 일반 매매와 다른 특례가 있습니다. 일정 요건을 갖춘 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있고, 공익사업용 토지등의 양도소득세 감면이나 수용되는 1세대 1주택의 보유·거주기간 특례를 적용받을 수 있습니다. 취득시점뿐 아니라 사업의 법적 성격, 양도 당시 주택 수, 보상방법과 양도시기까지 함께 확인해야 합니다.​-또 보상금 통지서에 적힌 금액이 모두 양도소득은 아닙니다. 아래 순서대로 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.· · ·​​​​​1단계 : 취득시점 판단의 핵심 기준, 사업인정고시일-수용 관련 특례의 취득시기 요건은 대부분 사업인정고시일을 기준으로 따집니다. 보상 협의 요청서나 수용재결서에 적힌 날짜를 가장 먼저 확인하세요.​-이 날짜는 공익사업의 근거 법률마다 정해지는 방식이 다릅니다. 도시개발, 산업단지, 택지개발 등은 실시계획 고시일이나 지구지정 고시일처럼 별도의 날을 사업인정고시일로 보는 경우가 많으므로 해당 사업의 고시 공문으로 확인하는 것이 안전합니다.​-고시일이 정해지면 내 토지의 취득일이 아래 세 문턱을 넘는지 비교합니다.· · ·​​​​2단계 : 취득일이 갈라놓는 세 가지 문턱​1. 비사업용 토지에서 제외되려면 : 고시일부터 5년 이전 취득​-농지·임야·나대지 등이 비사업용 토지로 판정되면 중과세율 등 불이익이 따릅니다. 수용되는 토지는 소유자의 의사와 무관하게 팔리는 점을 고려해 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이면 취득시기 제한이 없습니다. (소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호)​-2021년 5월 4일 전에 사업인정고시된 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지는 경과규정에 따라 종전의 2년 기준을 확인합니다. 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업부터는 5년 기준이 적용됩니다.​2. 양도소득세 감면을 받으려면 : 고시일부터 소급하여 2년 이전 취득​-감면은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등이어야 합니다. 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 소급합니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 증여자의 취득일을 취득일로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제1항, 제9항)​3. 1세대 1주택 비과세 특례 : 고시일 전에 취득한 주택​-양도 당시 1세대 1주택이고 주택과 부수토지의 일부 또는 전부가 협의매수·수용되는 경우, 그 주택을 사업인정고시일 전에 취득했다면 보유기간·거주기간의 제한 없이 비과세를 적용합니다. 이 특례는 해당 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지에도 적용될 수 있습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 등 다른 요건은 별도로 확인해야 합니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목)​-다만 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 전액 비과세는 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 계산식은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'입니다. (소득세법 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조)​-세 가지 기준은 적용 대상과 요건이 서로 다릅니다. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못했다고 해서 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 수용 특례에 따른 제외만 적용받지 못할 뿐이며, 실제 토지 이용현황과 기간 기준, 다른 비사업용 토지 제외 사유를 따로 확인해야 합니다. 예를 들어 고시일 3년 전에 취득한 토지는 수용 특례에 따른 제외는 받지 못하더라도, 실제 사업용으로 사용한 사실에 따라 사업용 토지로 판정되거나 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있습니다.· · ·​​​​3단계 : 보상금 봉투를 열어 항목별로 쪼개 보기​-공익사업 시행자는 대개 토지만 취득하고, 토지 위의 건물·수목·농작물 같은 지장물은 철거나 이전에 대한 손실보상으로 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 보상금 안에는 성격이 다른 돈이 섞여 있습니다.​-토지와 건물은 보상금 명목이 '손실보상'이어도 사실상 양도대가이므로 양도소득세 과세대상입니다. 반면 지장물 보상은 다음처럼 나누어 봅니다.​-수목·과수·농작물 : 실제 손실에 대한 보상인지, 별도의 매매대가인지를 구분해야 합니다. 토지 양도가액과 별도로 지급받는 과수·농작물 등의 손실보상금 중 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 반면 매매의 대가에 해당하면 사업소득과 관련 비과세 규정을 별도로 검토해야 합니다. (서면1팀-1514, 2005.12.9., 소득세법 제12조 제2호)​-합의금 : 토지를 원활하게 명도받으려고 법적 의무 없이 주는 합의금은 기타소득(사례금)으로 볼 수 있습니다. 지급 사유, 약정 내용, 평가내역을 종합해 판단합니다. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 서면1팀-1514, 2005.12.9.)​-영업손실보상금 : 원칙적으로 양도소득이 아니라 사업소득의 총수입금액에 포함해 종합소득세로 과세됩니다. 다만 시설·기계장치 자체의 보상금은 자산의 종류와 양도 여부에 따라 별도로 소득을 구분해야 하므로, 영업손실보상금과 한 항목으로 묶어 신고하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제51조 제3항 제5호)​-차량·기계장치 등 : 보상금이 자산의 양도대가인지, 이전비인지, 영업손실이나 다른 사업 관련 보상인지부터 구분해야 합니다. 토지·건물이 아닌 사업용 유형자산의 양도로 발생하는 소득은 복식부기의무자의 사업소득에 포함됩니다. 간편장부대상자는 해당 유형자산 양도소득 규정의 적용 대상이 아니지만, 영업손실보상금 등 다른 성격의 금액까지 모두 비과세가 되는 것은 아닙니다. (소득세법 제19조 제1항 제20호)​-분묘 이장비 : 항목명만으로 소득을 결정하지 않습니다. 분묘를 이장하는 데 따른 사례의 성격으로 지급받는 금액은 기타소득에 해당할 수 있으며, 기타소득금액은 수입에서 실제 필요경비를 공제해 계산하므로 이장에 소요된 비용 중 증빙으로 확인되는 금액은 공제합니다. 지급사유·지급조건·당사자 간 약정에 따라 판단하므로 보상내역서와 합의서, 이장비용 영수증을 함께 보관하세요. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 제3항, 국세청 해석 2008.8.21. '분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산')​-결국 보상내역서를 받으면 항목별로 분리해서 어느 소득에 해당하는지부터 표시해 두는 것이 신고의 첫걸음입니다.· · ·​​​​4단계 : 감면, 얼마나 줄어들까요?-공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 소득은, 앞서 본 2년 요건을 갖추면 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 양도소득세를 감면받습니다. (조세특례제한법 제77조 제1항)​-현행 조문의 감면율은 다음과 같습니다. 보상을 받는 방식에 따라 달라집니다.​-현금으로 받는 부분 : 양도소득세의 15%​-대통령령으로 정한 채권으로 받는 부분 : 20%​-「공공주택 특별법」 등 대통령령이 정한 법률에 따라 협의매수 또는 수용되고, 대통령령에서 정한 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 : 35%(만기 5년 이상이면 45%). 단순히 채권으로 받거나 개인적으로 보유하기로 결정하는 것만으로 우대감면이 적용되는 것은 아닙니다.​-예를 들어 산출세액이 1억원이고 전액 현금 보상이라면 감면액은 1,500만원입니다. 만기 5년 이상 채권 특약이 있는 부분은 같은 1억원이어도 4,500만원까지 감면됩니다. (이해를 돕기 위한 가정이며 한도 이내 기준입니다.)​-만기보유 특약을 위반하면 3년 이상 특약은 해당 양도소득세의 15% 상당액, 5년 이상 특약은 25% 상당액이 즉시 추징됩니다. 일반 채권 감면율 20%를 초과해 우대받은 부분을 추징하는 구조이므로, 채권을 만기까지 보유할 수 있는 자금 계획인지 먼저 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제4항)​-인터넷에서 10%, 15%, 30%, 40%를 감면율로 소개하는 자료를 보셨다면 개정 전 수치입니다. 감면율은 2025년 3월 14일 개정으로 상향되었고, 적용 시기는 부칙(적용례)에 따르므로 양도일이 어느 법령에 해당하는지 확인해야 합니다. 과거 양도분은 당시 법령과 부칙을 따로 확인하세요.​-감면에는 한도가 있습니다. 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 감면세액은 감면하지 않으며, 감면되는 세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부합니다. (조세특례제한법 제133조 제2항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호) 위 예에서 현금 보상 1,500만원이 감면되면 농어촌특별세는 300만원입니다.​-감면은 신청해야 적용됩니다. 협의매수처럼 사업시행자에게 양도하는 경우에는 사업시행자가 감면신청을 하도록 되어 있고, 수용으로 인한 소득은 본인이 신청해야 합니다. 누가 신청하는지, 신청서가 접수됐는지 신고 전에 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제6항, 제7항)​​대토보상을 받는 경우​-현금이나 채권 대신 사업으로 조성된 토지로 보상받는 대토보상은 따로 특례가 있습니다. 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 양도하고 대토로 보상받는 부분은 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중에서 선택할 수 있습니다. (조세특례제한법 제77조의2 제1항)​-과세이연은 당장 세금을 내지 않는 대신, 나중에 받은 대토를 팔 때 이연된 세금이 정산됩니다. 반대로 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받거나 소유권이전등기의 원인이 대토보상으로 기재되지 않는 경우에는 감면·이연받은 세액과 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 대토를 받은 후의 처분 계획까지 함께 설계해야 합니다. (조세특례제한법 제77조의2 제3항)​-대토보상 감면도 위의 감면한도 계산에 함께 합산됩니다. (조세특례제한법 제133조 제2항)· · ·​​​​5단계 : 양도일과 신고기한을 시간순으로 확정하기-협의매수의 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호)​-수용의 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날입니다. 다만 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송의 판결확정일로 봅니다. 보상금 증액 소송과 소유권 소송은 구분해야 합니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호)​-협의매수에서는 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해 주는 경우가 많습니다. 이때는 등기접수일이 양도일이 되므로, 보상금을 받은 달이 아니라 등기를 넘긴 달을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다. 신고 전에 등기부등본으로 접수일을 꼭 확인하세요.​-신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고)이고, 같은 해 다른 양도소득이 있다면 다음 해 5월에 합산해서 확정신고합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호)​-감면 적용기한이 2026년 12월 31일 이전 양도분이므로, 올해 연말 가까이에 대금청산·등기 일정이 걸려 있는 분은 양도일이 어느 해에 속하는지 먼저 확인하셔야 합니다. 기한 이후 연장 여부는 세법 개정 상황을 별도로 확인하세요.· · ·​​​​6단계 : 보상금이 늘어나는 소송을 했다면​-보상금에 불복해 이의신청이나 행정소송을 진행하면 최종 보상금이 달라질 수 있습니다. 이때 양도일이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 소송으로 보상금이 증액되면 당초 신고한 양도소득금액이 변동되므로 추가 신고가 필요합니다.​-판결 확정일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가로 신고·납부하면 법정 신고기한까지 신고·납부한 것으로 봅니다. (소득세법 시행령 제173조 제4항)​-증액을 받기 위해 직접 쓴 소송비용과 화해비용은 증액된 보상금을 한도로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 다만 그 연도의 다른 소득금액 계산에서 이미 필요경비로 인정받은 금액은 제외합니다. (소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2)· · ·​​​​7단계 : 환산취득가액 적용 시 수용 기준시가 특례를 확인하세요​-오래전에 취득하여 실지취득가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등 법정 추계 방법의 적용 가능성과 순서를 검토해야 합니다. 환산취득가액은 그 요건을 충족하는 경우 적용하며, 단순히 세금이 적게 나온다는 이유로 실지취득가액 대신 선택할 수는 없습니다. (소득세법 제97조·제114조, 소득세법 시행령 제176조의2)​-협의매수·수용되는 토지는 일반적인 양도 당시 기준시가, 보상액, 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 가장 낮은 금액을 적용하는 특례를 확인해야 합니다. 보상액이나 그 기초 기준시가가 일반 기준시가보다 낮으면 그 차액을 빼서 양도 당시 기준시가를 계산하기 때문입니다. 여기서 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가는 보상금 산정 당시 해당 토지의 개별공시지가를 뜻하며, 표준지 공시지가나 감정평가액과 혼동하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호, 소득세법 시행규칙 제80조 제8항)​-환산취득가액 계산에서 조정된 양도 당시 기준시가가 분모에 들어가면 취득가액과 양도차익이 달라질 수 있으므로, 보상평가 자료와 당시 개별공시지가를 함께 확인해야 합니다. 수용이라고 해서 반드시 기준시가가 낮아지는 것은 아닙니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 보상 통지를 받으면 먼저 사업인정고시일을 찾고, 토지별로 취득일을 표로 정리해 5년·2년·고시일 전 기준을 대조하세요. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못한 토지도 실제 사용현황과 다른 제외 사유에 따라 사업용 토지로 판정될 수 있으므로 별도 검토합니다.​2. 보상내역서를 토지·건물, 지장물, 영업손실, 합의금으로 나누어 소득 구분부터 하세요.​3. 현금과 채권 중 어느 쪽이 유리한지는 감면율뿐 아니라 한도(연 2억원·5년 3억원)와 농어촌특별세, 자금 필요 시기를 같이 보고 정하세요.​4. 협의매수라면 소유권이전등기 접수일이 양도일이 될 수 있는지, 감면 적용기한(2026.12.31.)을 넘기지 않는지 날짜부터 확인하세요.​5. 주택이 수용된다면 고시일 전 취득 여부와 12억원 초과 여부를 먼저 확인하고, 잔존주택이 있으면 5년 안에 처분하는 계획을 세우세요.· · ·​​​​​수용 보상금, 신고 전에 세금 계산부터 해 보세요-자연세무회계컨설팅은 공익사업 수용 양도소득세 신고, 감면·비과세 요건 검토, 대토보상 설계 등 부동산 관련 세무 상담을 해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​※ 본 글은 2026년 10월 12일 기준 관계 법령을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 감면율·한도·적용기한은 세법 개정과 부칙 적용시기에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.​​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제12조 제2호 (비과세 사업소득 — 작물재배업 등)소득세법 제19조 제1항 제20호 (사업용 유형자산 양도소득)소득세법 제21조 제1항 제17호 (기타소득 — 사례금)소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)소득세법 제95조 제3항 (고가주택 양도차익 계산)소득세법 제97조, 제98조, 제114조 (양도차익, 양도시기, 결정·경정)소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)소득세법 시행령 제51조 제3항 (총수입금액의 계산 — 영업손실보상금)소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목 (수용되는 주택의 보유·거주기간 특례)소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산)소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호 (양도시기 — 협의매수·수용)소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2 (보상금 증액 소송비용의 필요경비)소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호 (수용 시 양도 당시 기준시가)소득세법 시행령 제176조의2 (기준시가 등에 따른 취득가액 추계)소득세법 시행규칙 제80조 제8항 (보상액 산정 기초 기준시가)소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 (비사업용 토지로 보지 않는 수용 토지)소득세법 시행령 제173조 제4항 (보상금 증액 시 추가신고 특례)조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)조세특례제한법 제77조의2 (대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)조세특례제한법 제133조 제2항 (양도소득세 감면의 종합한도)농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 (감면세액에 대한 농어촌특별세)서면1팀-1514, 2005.12.9. (토지양도대가와 별도로 지급받는 임목 등에 대한 대가의 소득구분)​국세청 해석 2008.8.21. (분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산)​

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1) 감면대상 소득​​2) 양도소득세 감면율① 현금보상 등: 양도소득세의 10%② 일반 채권보상: 양도소득세의 15%③ 만기 보상채권 (3년 이상): 양도소득세의 30%④ 만기 보상채권 (5년 이상): 양도소득새의 40%​​3) 감면한도당해 과세기간: 1억원​​4) 추징사유▶ 사업시행자에게 추징하는 경우 공익사업 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 공익사업에 착수하지 않은 경우정비사업 시행자의 사업시행인가 미획득 또는 사업의 미완료​▶ 양도자에게 추징하는 경우만기 보상채권의 특약을 위반하게 된 경우 (만기 3년인 경우 15% 추징, 만기 5년인 경우 25% 추징)​​​※중요사항● 공익사업시행자가 아닌 자에게 양도하지 않는 경우 감면대상이 아님● 사업인정고시가 없는 경우 감면대상이 아님 ( eg. 지방자치단체에 양도하였으나 토지보상법 등의 사업인정고시 절차가 없이 양도하는 경우 등)● 민영주택선설사업자가 토지 취득시 적용되기 어려움 (대전고등법원에서 도로(기반시설)부분에 대해 인정한 사례가 있음)● 도시정비법에 따른 정비구역의 토지 등을 정비사업시행자에게 양도하는 경우에는 감면대상이지만, 도시정비법에 따른 관리처분계획인가로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우에는 적용되지 않음.● 토지보상법에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소 등으로 지급받는 보상금은 양도소득에 해당되지 않음● 도시개발법에 근거하더라도 '수용방식' 이 아닌 '환지방식'에 의한 개발인 경우 적용되지 않음● 농어업경영체법에 의하여 설립된 영농조합법인은 적용되지 않음● 상속받은 토지 등은 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 취득일로 봄● 증여받은 토지 등은 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 취득일로 봄● 상속받은 경우, 상속인의 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 않고 사업시행자에게 양도한 경우 미등기자산으로 보지 않음 (사업시행자가 아닌 자에게 양도시 미등기로 봄)● 비사업용토지라 하더라도 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지의 경우 비사업용 토지에서 제외함. (2021.05.04 신설. 소득령168의14 ③항 4호)

임야 토지보상은 일반적인 아파트 양도와 달리“언제 샀는지”보다 “어떤 원인으로 취득했는지”가 훨씬 중요해지는 경우가 많습니다.특히 임야는 상속·증여로 보유하게 된 경우가 많고,사업용토지 여부 및 중과세율 판단에서 “취득시기”가 핵심이 되므로 주의가 필요합니다.(1) 임야는 ‘취득원인’부터 확인해야 합니다임야의 취득원인은 크게 다음 3가지가 많습니다.∨ 매매 취득∨ 증여 취득∨ 상속 취득그런데 세법상 취득시기는 각각 다르게 판단됩니다.구분취득시기매매잔금청산일(통상 등기접수일)증여증여등기 접수일상속상속개시일(사망일)특히 상속은 상속등기 시기가 아니라“피상속인이 사망한 날”인 상속개시일이 취득시기가 됩니다.즉, 등기를 몇 년 뒤에 했더라도등기부상 ‘등기원인’에 기재된 상속일이 취득시기로 판단됩니다.(2) 왜 취득시기가 중요할까?임야 보상에서 취득시기가 중요한 이유는 크게 2가지입니다.∨ 비사업용토지 여부∨ 2년 미만 보유 중과세율 적용 여부특히 임야는 원칙적으로 재촌요건을 충족하지 못하면 비사업용토지로 판정될 가능성이 높습니다.(3) 임야의 재촌요건과 공익사업 특례임야는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 사업용토지로 인정받을 가능성이 높습니다.∨ 해당 임야 소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주∨ 재촌기간 충족그런데 공익사업 수용지구에서는 중요한 특례가 있습니다.공익사업 수용 토지 특례사업인정고시일 기준으로 일정 기간 이전에 취득한 토지는실제 재촌·자경 여부와 관계없이 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.(4) 핵심은 ‘사업인정고시일’이다실무에서는 “사업인정고시일이 언제인가?”가 매우 중요합니다.예를 들어,군포 당동 근린공원 조성사업∨ 실시계획인가 고시일 : 2022.11.30∨ 군포시 고시 제2022-149호이 경우 실시계획인가 고시가 「토지보상법」상 사업인정으로 의제되므로2022.11.30이 사업인정고시일이 됩니다.(5) 사업용토지 제외 기준은 2년? 5년?여기서 많은 분들이 헷갈립니다.사업인정고시일이 언제냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.사업인정고시일사업용토지 인정 기준2021.5.4 이후사업인정고시일 기준 5년 이전 취득2021.5.4 이전사업인정고시일 기준 2년 이전 취득즉,2022.11.30이 사업인정고시일이라면2017.11.30 이전 취득 토지는 비사업용토지에서 제외될 가능성이 높습니다.따라서 상속·증여·매매 중 어떤 원인으로 언제 취득했는지가 매우 중요합니다.(6) 2년 미만 보유 토지는 세율 자체가 달라질 수 있다양도소득세는 단순히 차익만 보는 것이 아닙니다.보유기간이 짧으면 세율 자체가 크게 올라갈 수 있습니다.보유기간세율1년 미만50%2년 미만40%따라서 최근 증여받은 임야나 급하게 취득한 토지의 경우에는보상 협의시기나 계약시점을 조정할 수 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.특히 협의보상 단계에서는잔금일·협의일·등기시기 등에 따라 과세연도 및 보유기간이 달라질 수 있기 때문입니다.(7) 공익사업 감면은 ‘산출세액’ 기준 감면이다공익사업 감면도 자주 오해가 발생합니다.감면은 양도차익 자체가 아니라“산출세액” 기준으로 적용됩니다.현재는 보상 방식에 따라 다음과 같이 감면율이 달라집니다.보상방법감면율현금보상15%일반채권보상20%3년 만기 보유예탁채권35%5년 만기 보유예탁채권40%※ 일반채권은 중도 현금화 가능(채권 할인비용 부담)(8) 농어촌특별세는 별도로 추가 부담된다주의할 점은양도세 감면을 받더라도 끝이 아니라는 점입니다.감면받은 세액의 20%는농어촌특별세로 추가 부담하여야 합니다.즉,“공익사업 감면이 있으니 세금이 거의 없겠구나”라고 생각하셨다가 실제 신고 단계에서 당황하는 경우도 많습니다.(9) 감면한도도 있다공익사업 감면은 무제한이 아닙니다.현재 기준으로는 다음 한도가 적용됩니다.∨ 연간 감면한도 : 2억원∨ 5년간 합산한도 : 3억원다만 실제로는 현금보상 감면율이 15% 수준이므로양도세 자체가 상당히 큰 경우에 주로 한도 문제가 발생합니다.따라서 단순히“공익사업이면 2억원까지 세금이 없다”라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.실제 세액 계산 구조를 반드시 확인해야 합니다.정리임야 보상은 단순한 토지 양도가 아닙니다.∨ 언제 취득했는지∨ 상속인지 증여인지∨ 사업인정고시일이 언제인지∨ 비사업용토지 제외 가능 여부∨ 보유기간 2년 충족 여부∨ 현금보상인지 채권보상인지에 따라 세금 차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.특히 보상 직전 증여, 최근 상속, 비거주 임야, 채권보상 선택 여부는실무상 세액 차이가 수천만원~수억원까지 벌어질 수 있는 영역입니다.“특히 상속·증여 임야는 사업인정고시일과 취득시기 검토가 핵심입니다.”“토지보상 세금은 계산이 아니라 구조입니다.”